唐山市沿街底商市場調(diào)研報(bào)告(doc)-市場調(diào)研(編輯修改稿)
2024-09-22 01:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 服務(wù)業(yè)占據(jù)支配地位。其中在各服務(wù)行業(yè)中，商貿(mào)流通、餐飲業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)無論從戶數(shù)、營業(yè)收入還是上繳稅金均居主導(dǎo)地位。 在此次調(diào)查中走訪了多個(gè)小區(qū)并進(jìn)行了分析。從路北的底商現(xiàn)狀來看，底商雖說對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了相當(dāng)重要的作用，并方便了廣大小區(qū)居民的生活。但底商多是開發(fā) 商出于追求利潤最大化而建，并非出于小區(qū)配套的目的，建設(shè)之初對底商的經(jīng)營模式、經(jīng)營類型和范圍沒有任何限定，致使小飯館、小發(fā)廊、歌廳、娛樂城等與居民樓相混雜，商業(yè)和住宅互相干擾，部分小區(qū)內(nèi)環(huán)境混亂，居民居住環(huán)境的舒適度大大降低。 唐山多數(shù)開發(fā)商將商鋪視為利潤的重要來源，因而只要條件允許，開發(fā)商就會(huì)盡可能多建商鋪，于是出現(xiàn)了凡是臨街都有商鋪的“慣例”，極端的例子是四面商鋪合圍，中間設(shè)計(jì)成內(nèi)街，商鋪普遍為 2層甚至更高的。過多的商鋪設(shè)計(jì)不但影響了社區(qū)的居住品質(zhì)，也造成了唐山現(xiàn)有底商的相對過剩。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)值，一個(gè)城市 人口與商業(yè) 地產(chǎn)咨詢 9 面積的合理比值在 平方米 ~ 平方米 /人之間，而非商業(yè)區(qū)的普通住宅小區(qū)，商業(yè)面積與入住人口之比不宜超過 1 平方米 /人。 第三部分 對項(xiàng)目周邊底商的調(diào)查分析 一、唐山居住小區(qū)底商調(diào)查分析 ： 結(jié)合 項(xiàng)目 項(xiàng)目 情況在唐山市內(nèi)選取了金洋旺座、龍庭盛世、銀安雅園、天元帝景、綠錦園、唐人起居、時(shí)代景苑、馨秀園、華寧景苑、東方廣場世紀(jì)花園、鷺港、香木林、翡翠城、玫瑰莊園共計(jì)14 個(gè)小區(qū)進(jìn)行 了以及新街、唐人街兩個(gè)步行街進(jìn)行了走訪調(diào)查 。 建筑樓層調(diào)查分析 ： 底商建筑樓層市場比重1層13%2層81%3層6%1層2層3層 從圖示中可看出，唐山市內(nèi)近三年來開發(fā)的樓盤中底商（沿街商鋪）建筑設(shè)計(jì)為二層的占絕大多數(shù)，竟高達(dá) 81%，成為目前市場上房地產(chǎn)開發(fā)的主流樓層；但是從市場認(rèn)可度來說， 由于受到底商面積及總價(jià)的影響因素，底商的商業(yè)價(jià)值隨著樓層升高而成倍降低，除了 地產(chǎn)咨詢 10 中大型餐飲、美容洗浴等少數(shù)業(yè)態(tài)會(huì)用到三樓及以上樓層外，大多數(shù)適宜社區(qū)環(huán)境的商業(yè)形態(tài)不會(huì)選擇高于二樓的樓層，二樓以上底商招商經(jīng)營將十分困難。在走訪的已經(jīng)建成的小區(qū)中，底商為一層的項(xiàng)目的東方廣場世紀(jì)花園、時(shí)代景苑臨豐源道底商及新街商鋪等，同地段建筑樓層為一層的底商入駐率遠(yuǎn)高于二層 的底商。 真正作為商鋪投資者及經(jīng)營者來說，第一考慮的是地段，但考慮最多的是商鋪本身的實(shí)用面積，其次才是價(jià)格、開間、層高等，因此在市場上建筑樓層設(shè)計(jì)為單層的底商 會(huì) 更受消費(fèi)者的青睞 。 面寬調(diào)查分析 ： 底商面寬市場比重7%13%13%13%41%13% 20M15M10M9M8M6M 從圖示中可看出，面寬為八米的商鋪現(xiàn)在市場上占 41%的份額，面寬設(shè)計(jì)為八至九米的商鋪是最理想的，因?yàn)?框架 結(jié)構(gòu)建筑 柱間距最大為九米；同時(shí)從商業(yè)經(jīng)營角度來說，面寬為八米的商鋪會(huì)避免承重柱的困擾，實(shí)用面積也會(huì)最合理。 進(jìn)深調(diào)查分析 地產(chǎn)咨詢 11 底商進(jìn)深市場比重7%14%43%14%14%8% 20M18M15M12M10M8M 從以上圖示可看出，進(jìn)深設(shè)計(jì)為 15 米的商鋪為最多，進(jìn)深太大日照時(shí)間太短，采光也不會(huì)太好，還會(huì)增加耗能；短進(jìn)深一直是消費(fèi)者所想要的， 1215 米進(jìn)深設(shè)計(jì)從房地產(chǎn)開發(fā)來說既可中和消費(fèi)者的需求又可兼顧自己的經(jīng)濟(jì)利益。 首層層高調(diào)查分析 ： 首層層高市場比重8%14%50%21%7% 從以上圖示中可看出， 米的首層層高設(shè)計(jì)占得市場份額為最大，雖然對于消費(fèi)者來說首層層高越高越好，但是從小區(qū)底商業(yè)態(tài)分析來看，因?yàn)椴豢赡苡写笮桶儇浥c超市等的入駐，所以一般來說， 米的首層層高設(shè)計(jì)就 可以滿足要求；如果層高再低一些裝修吊頂加裝 地產(chǎn)咨詢 12 燈光后就會(huì) 讓人感覺很壓抑。 次層層高調(diào)查分析 ： 次層層高市場比重43%35%14%8%3M 從以上圖示來看，兩三層的商鋪如果第二層或第三層設(shè)計(jì)為 米的層高來說對于消費(fèi)者來說也是最好不過了，因?yàn)樽鳛樯虡I(yè)經(jīng)營來說，二三層是不可能作經(jīng)營面積來用的，因此裝修方面也不會(huì)要求太好，對層高的要求也是一般不做要求的，通常 米就可以滿足業(yè)主的需求。 主力面積調(diào)查分析 ： 主力面積市場比重16%19%26%23%10%6% 301㎡以上251300㎡201250㎡151200㎡101150㎡100㎡以下 地產(chǎn)咨詢 13 從以上圖示來看 ，因 多數(shù)底商 為 兩 層設(shè)計(jì)，面寬 多為八至九米，進(jìn)深多為 十二至十五米， 單層面積 約 100135平米，主力面積 區(qū)間應(yīng)為 200300 平米 ；但真正從市場反饋的銷售信息來看，兩層商鋪超過二百平米 ， 投資者 所 承受的資金壓力會(huì)很大， 市場抗性也最大；因此兩層底商主力面積在 150200 平米，單層底商主力面積在 100150平米的設(shè)計(jì)才是最合適。 底商均價(jià)調(diào)查分析： 底商均價(jià)區(qū)間市場比例36%29%21%14%800010000元1000112020元1202015000元1 5 0 0 0 元以上 從以上圖示分析來看，選擇售價(jià)在 10000 元以下的商鋪是最多的，達(dá) 36%，如 御苑及華 寧景苑等；售價(jià)在 1000012020 元之間的商鋪次之，如東方廣場及金洋旺座等；售價(jià)最高的為玫瑰莊園的底商，現(xiàn)可售商鋪價(jià)格高達(dá) 20200 元以上；因商鋪價(jià)格杠桿受項(xiàng)目所在地段的影響最大，所以目前市內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿ι虡I(yè)地段的 底商 價(jià)格 也是最貴的。 唐山的底商總體呈現(xiàn)“冷熱不均”的狀況，臨近城市主干道的商鋪供不應(yīng)求，而臨城市次干道或者社區(qū)路的商鋪則相對過剩，例如“時(shí)代景苑”項(xiàng)目，南臨長寧道的 10 個(gè)底商已經(jīng)售罄，而北臨 地產(chǎn)咨詢 14 豐源道的商鋪，雖然規(guī)劃為一層，但僅售出 2 套，仍有大量的商業(yè)剩余。且唐山的商鋪大多數(shù)為投資客戶
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