唐山市沿街底商市場調(diào)研報告(doc)-市場調(diào)研-文庫吧資料
2024-08-25 01:06本頁面
【正文】 2020 元 /平米， 主力商鋪 總價在 200250 萬左右 的達 32%， 也是市場份額最高；但從市場銷售情況來看，總價在 200 萬 以上的主力商鋪空置率很高，據(jù)實際情況了解，現(xiàn)在適合唐山投資者的商鋪總價應(yīng)在 80160 萬之間。且唐山的商鋪大多數(shù)為投資客戶所購買，不用于自營。 御苑及華 寧景苑等；售價在 1000012020 元之間的商鋪次之，如東方廣場及金洋旺座等；售價最高的為玫瑰莊園的底商，現(xiàn)可售商鋪價格高達 20200 元以上；因商鋪價格杠桿受項目所在地段的影響最大，所以目前市內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿ι虡I(yè)地段的 底商 價格 也是最貴的。 底商均價調(diào)查分析： 底商均價區(qū)間市場比例36%29%21%14%800010000元1000112020元1202015000元1 5 0 0 0 元以上 從以上圖示分析來看，選擇售價在 10000 元以下的商鋪是最多的，達 36%，如 次層層高調(diào)查分析 ： 次層層高市場比重43%35%14%8%3M 從以上圖示來看，兩三層的商鋪如果第二層或第三層設(shè)計為 米的層高來說對于消費者來說也是最好不過了，因為作為商業(yè)經(jīng)營來說，二三層是不可能作經(jīng)營面積來用的，因此裝修方面也不會要求太好，對層高的要求也是一般不做要求的，通常 米就可以滿足業(yè)主的需求。 進深調(diào)查分析 地產(chǎn)咨詢 11 底商進深市場比重7%14%43%14%14%8% 20M18M15M12M10M8M 從以上圖示可看出，進深設(shè)計為 15 米的商鋪為最多，進深太大日照時間太短，采光也不會太好，還會增加耗能；短進深一直是消費者所想要的， 1215 米進深設(shè)計從房地產(chǎn)開發(fā)來說既可中和消費者的需求又可兼顧自己的經(jīng)濟利益。 真正作為商鋪投資者及經(jīng)營者來說，第一考慮的是地段，但考慮最多的是商鋪本身的實用面積，其次才是價格、開間、層高等，因此在市場上建筑樓層設(shè)計為單層的底商 會 更受消費者的青睞 。 建筑樓層調(diào)查分析 ： 底商建筑樓層市場比重1層13%2層81%3層6%1層2層3層 從圖示中可看出，唐山市內(nèi)近三年來開發(fā)的樓盤中底商（沿街商鋪）建筑設(shè)計為二層的占絕大多數(shù)，竟高達 81%，成為目前市場上房地產(chǎn)開發(fā)的主流樓層；但是從市場認(rèn)可度來說， 由于受到底商面積及總價的影響因素，底商的商業(yè)價值隨著樓層升高而成倍降低，除了 地產(chǎn)咨詢 10 中大型餐飲、美容洗浴等少數(shù)業(yè)態(tài)會用到三樓及以上樓層外，大多數(shù)適宜社區(qū)環(huán)境的商業(yè)形態(tài)不會選擇高于二樓的樓層，二樓以上底商招商經(jīng)營將十分困難。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗值，一個城市 人口與商業(yè) 地產(chǎn)咨詢 9 面積的合理比值在 平方米 ~ 平方米 /人之間，而非商業(yè)區(qū)的普通住宅小區(qū)，商業(yè)面積與入住人口之比不宜超過 1 平方米 /人。 唐山多數(shù)開發(fā)商將商鋪視為利潤的重要來源，因而只要條件允許，開發(fā)商就會盡可能多建商鋪，于是出現(xiàn)了凡是臨街都有商鋪的“慣例”，極端的例子是四面商鋪合圍，中間設(shè)計成內(nèi)街，商鋪普遍為 2層甚至更高的。從路北的底商現(xiàn)狀來看，底商雖說對經(jīng)濟的發(fā)展起到了相當(dāng)重要的作用，并方便了廣大小區(qū)居民的生活。其中在各服務(wù)行業(yè)中，商貿(mào)流通、餐飲業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)無論從戶數(shù)、營業(yè)收入還是上繳稅金均居主導(dǎo)地位?，F(xiàn)有的小區(qū)底商的商業(yè)分布中呈現(xiàn)以下現(xiàn)象：傳統(tǒng)行業(yè)主導(dǎo)地位明顯。服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部的底商主要以社區(qū)居民 為服務(wù)對象，根據(jù)小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習(xí)慣以綜合經(jīng)營各類、各層次的消費品為主，規(guī)模一般較小，但服務(wù)種類比較齊全，可基本滿足居民的日常生活所需，主要有小型超市、發(fā)廊、洗染店、便利店等等，如祥富里小區(qū)內(nèi)底商、祥榮里底商等。目前，居住區(qū)配建商業(yè)以獨立地塊建設(shè)社區(qū)商業(yè)購物中心和商業(yè)步行街居多。 社區(qū)商業(yè)的布局和形態(tài)大致有： 按與住宅建筑的關(guān)系可分為獨立單體和與住宅混建，以裙房或底商 形態(tài)設(shè)置二類；按所在的地域可分為在住宅區(qū)內(nèi)，在住宅區(qū)周邊沿街設(shè)置和與住宅區(qū)分離獨立設(shè)置三類；按布局形態(tài)可分為街區(qū)條狀、塊狀組團型和條塊結(jié)合型三類；按商業(yè)布局的分類又可以分為“沿街式”、“裙組式”、“點式”、“會所式”四類。城市的文化氛圍不濃，對于高雅消費來說很難形成較大的市場，整體來看消費者收入水平與消費理念不成比例。應(yīng)是中，高，低檔皆有，中高低比例：（ 5： 1： 4）男性商品和女性商品的構(gòu)成比例約為 4： 6。 社區(qū)商業(yè)及沿街商業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐飲、娛樂、煙酒店為主，餐飲娛樂在唐山的沿街底商中 占據(jù)非常高的比例。 總結(jié) ： 根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果分析，唐山現(xiàn)有商業(yè)由于其整體 商業(yè)環(huán)境、經(jīng)營方式、自身規(guī)模、消費文化等因素，還不能夠完全滿足消費者對于某種個性化消費以及購物、休閑、娛樂、餐飲的綜合性要求，導(dǎo)致大部分中高收入人群進京消費（可選性強、能夠滿足個性化消費以及旅游、購物、餐飲的綜合性要求）。 商業(yè)現(xiàn)狀分析： 唐山目前商業(yè)消費模式相對比較穩(wěn)定：第一層次便民消費（便利店、小型集貿(mào)市場 —— 以食品、日用品為主） ； 第二層消費：是以家 地產(chǎn)咨詢 6 樂、保龍倉、華盛為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費；第三層消費：以百大、華聯(lián)、新華影院、書店 4 點為中心的商業(yè)中心區(qū)、遠洋城以及建國路、小山服裝百貨批發(fā)市場 2 點為中心老的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)集中消費。唐山作為一個工業(yè)發(fā)達、人均收入日益提高、商業(yè)流通服務(wù)業(yè)落后的城市，相對來說商業(yè)、流通、服務(wù)業(yè)有較大的增長空間。唐山 2020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值達 億元，人均國民生產(chǎn)總值首次突破 3 萬元大關(guān)，達到 32947 元。 地產(chǎn)咨詢 5 第二部分唐山市底商的市場概況 一、唐山市宏觀商業(yè)環(huán)境分析 宏觀環(huán)境： 唐山包括兩市六縣六區(qū)，總面積 13472 平方公里。以及唐山市的其他大型社區(qū)，包括天元帝景、綠錦園等多個小區(qū)，以及新街、唐人街等步行街。 在對其它可借鑒的項目進行調(diào)查時，為了整體了解其底商的構(gòu)成及規(guī)模，以觀察法為主。 地產(chǎn)咨詢
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