市住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 11:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 可避免且愈演愈烈，另還有近百萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目將推出等等，競(jìng)爭(zhēng)加劇。區(qū)域內(nèi)已建、在建住宅項(xiàng)目很多，僅在建在售的項(xiàng)目就達(dá)50多個(gè)，其中不乏業(yè)界具有代表性樓盤(pán)。雖樓盤(pán)的規(guī)模、價(jià)位等指標(biāo)各不相同，總體來(lái)講該區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，價(jià)位適中。但該區(qū)域以東外環(huán)為分界點(diǎn)可以分為三個(gè)不同的片區(qū)并有各自的特點(diǎn)：A、 山大及山大路周邊地區(qū)特點(diǎn)山大及山大路周邊地區(qū)因其文化氛圍濃厚、交通便利、生活配套設(shè)施齊全、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)等因素影響，是住宅建設(shè)項(xiàng)目的黃金地段，同時(shí)也是各大開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地；但由于該地段可供開(kāi)發(fā)的地盤(pán)非常有限，因此該片區(qū)項(xiàng)目在以下幾個(gè)指標(biāo)中具有以下特點(diǎn)：178。 項(xiàng)目規(guī)模較小，新項(xiàng)目中罕有大規(guī)模小區(qū)。178。 項(xiàng)目均以小高層（含少量高層）為主，基本沒(méi)有純多層項(xiàng)目。178。 價(jià)位偏高，且不同項(xiàng)目之間價(jià)格差異不大，均價(jià)在4100元以上。178。 消費(fèi)群體以中年以上高收入人群為主。178。 戶(hù)型面積相對(duì)較大，大都在100平方米以上，以三室以上為主。178。 消費(fèi)者購(gòu)房目的以置業(yè)和居住為主，部分用作投資和辦公。隨著山大路CLD功能的逐漸強(qiáng)化，東部片區(qū)中小企業(yè)數(shù)量不斷激增，加之專(zhuān)業(yè)辦公樓價(jià)格高，使用成本高等因素，購(gòu)買(mǎi)小高層用作投資和辦公的客戶(hù)比例也在不斷提高。178。 樓宇智能化程度高。單元可視對(duì)講防盜門(mén)、主要通道閉路電視監(jiān)控、周界防越報(bào)警系統(tǒng)、快速消防報(bào)警系統(tǒng)等已經(jīng)成為必備設(shè)置。178。 物業(yè)管理費(fèi)用較高?！５湫桶咐喝龖c燕慶園、特區(qū)數(shù)碼港、現(xiàn)代華庭等（因項(xiàng)目與本案不具有可比性，暫未進(jìn)行重點(diǎn)分析）B、 東二環(huán)及以東、輕騎路以北地區(qū)特點(diǎn)由于外環(huán)路以西可開(kāi)發(fā)土地日益減少，外環(huán)以東地區(qū)是未來(lái)東區(qū)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重中之重。但就目前情況來(lái)看，此片區(qū)居住環(huán)境、交通狀況、生活配套等方面均需進(jìn)一步改善。該區(qū)域內(nèi)罕有高品質(zhì)、大規(guī)模以及個(gè)性化的樓盤(pán)，與外環(huán)路以?xún)?nèi)相比有較明顯的特點(diǎn)：178。 區(qū)域內(nèi)小高層規(guī)模普遍較小，銷(xiāo)售難度較大，周期較長(zhǎng)。178。 消費(fèi)群體中以年輕人居多，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，主要選擇總價(jià)較低的房產(chǎn)。178。 價(jià)格差異明顯，東外環(huán)沿線(xiàn)價(jià)格與市內(nèi)相差不多，而遠(yuǎn)東部由于地段、配套等劣勢(shì)，價(jià)格相對(duì)較低，同檔次樓盤(pán)價(jià)格差在500—1000元左右。178。 戶(hù)型以?xún)墒覂蓮d和三室兩廳為主，面積以90—130平方米為主。178。 物業(yè)管理費(fèi)用較低?！?。典型案例：中潤(rùn)世紀(jì)城、華森碧云天、鮑德華豐居等（因項(xiàng)目與本案不具有可比性，暫未進(jìn)行重點(diǎn)分析）C、經(jīng)十東路沿線(xiàn) 東部產(chǎn)業(yè)帶的興起，經(jīng)十路景觀(guān)大道的的改造，旅游路的建設(shè)，燕山立交橋的通車(chē)，城市規(guī)劃對(duì)經(jīng)十路地位的明確，加之東部新城的建設(shè)以及省政府東遷的意向，都極大帶動(dòng)了該片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高了該片區(qū)地價(jià)上揚(yáng)的速度。總體上看，該片區(qū)物業(yè)多走中高檔樓盤(pán)路線(xiàn)，主要特點(diǎn)為：178。 該片區(qū)現(xiàn)有住宅項(xiàng)目較少，但規(guī)模一般較大，僅中潤(rùn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的世紀(jì)城一家，建筑面積就達(dá)100萬(wàn)平方米。178。 景觀(guān)大道帶來(lái)良好的交通環(huán)境。178。 東部開(kāi)發(fā)帶來(lái)強(qiáng)大的升值潛力。178。 區(qū)域自然景觀(guān)良好。178。 區(qū)域生活配套尚未完善178。 社區(qū)內(nèi)部配套大多較為完善178。 銷(xiāo)售價(jià)格偏高，大部分定位為高檔物業(yè)。178。 物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)較高。典型案例：觀(guān)景家園、華洋名苑、建工燕東苑等（因項(xiàng)目與本案不具有可比性，暫未進(jìn)行重點(diǎn)分析） 西南部區(qū)域正在崛起，城市競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生變化隨著濟(jì)南市最新城市規(guī)劃的出臺(tái)，“西部新城”及西部城市建設(shè)的實(shí)施，濟(jì)南市西部區(qū)域日益在城市競(jìng)爭(zhēng)格局中扮演更加重要的角色；西部區(qū)域的住宅項(xiàng)目被越來(lái)越多的消費(fèi)者認(rèn)同，陽(yáng)光100、外海西子城市花園等項(xiàng)目的熱銷(xiāo)就證明了這一點(diǎn)。西南部市場(chǎng)以南辛莊西路和經(jīng)十路為界分為西部板塊和西南板塊，這條線(xiàn)東南為西南板塊，西北為西部板塊。A、 西部板塊178。 西部區(qū)域以中低檔項(xiàng)目為主。178。 目標(biāo)客戶(hù)多為周邊地區(qū)的工薪階層和私營(yíng)企業(yè)老板。178。 銷(xiāo)售均價(jià)整體在3900元左右。178。 戶(hù)型以中戶(hù)型（100平方米）以上為主。B、 西南板塊178。 以中檔項(xiàng)目為主。178。 目標(biāo)客戶(hù)多為區(qū)域內(nèi)的中等收入人群，以教師、私營(yíng)老板、二次置業(yè)者為主。178。 銷(xiāo)售均價(jià)整體在3600元左右。178。 戶(hù)型以中、大戶(hù)型為主。 典型案例：陽(yáng)光100、外海西子城市花園個(gè)案分析: 陽(yáng)光100國(guó)際新城案名陽(yáng)光100電話(huà)87169999代理商自主銷(xiāo)售，銷(xiāo)售人員素質(zhì)較高，明顯受過(guò)系統(tǒng)培訓(xùn)，項(xiàng)目銷(xiāo)售速度較快，此項(xiàng)目市調(diào)時(shí)是中午12點(diǎn)左右（星期六），現(xiàn)場(chǎng)仍有20組客戶(hù)，接近30個(gè)銷(xiāo)售人員。 其售樓處面積較大，北歐風(fēng)格裝修，人氣火爆，同與其一街之隔的如意苑形成強(qiáng)烈反差。開(kāi)工日期項(xiàng)目于02年5月份開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，目前
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