【正文】 ? 從正下方照射的光。 1購物中心廣告位的規(guī)劃設(shè)計原則 （ 1）、尺寸與樓身搭配合理； （ 2）、位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮； （ 3）、便于使用安裝，更換。 ? 一層的鄰街獨立鋪根據(jù)位置劃分為使用面積 2030 平方米左右。 本項目購物中心鋪位布局規(guī)劃設(shè)計建議： （ 1）、實用、利潤、形象的統(tǒng)一 購物中心鋪位布局必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立鋪位與整體購物中心的協(xié)調(diào)性與互動性。顧客可在購物的同時在廣場內(nèi)就餐、游樂 、休閑，這樣就消除了顧客的購物疲勞，延長了顧客的停留時間。 F3 潮流精品專區(qū)、運動城 品牌店建議選擇： REEBOK（銳步）、 ASICS（愛世克私）、 YONEX（尤尼克斯）、 KAPPA（卡帕）、LI－ NING（李寧）、 Nike(耐克 ) 、 Adidas(阿迪達(dá)斯 ) Puma(彪馬 ) 、 Fila(斐樂 ) 、 Mizuno(美津濃 ) 、 Umbro(恩寶 ) 、 Kappa(背靠背 ) 、 Diadora(迪亞多那 ) F4 大型數(shù)碼城、休閑娛樂區(qū) 主力店品牌建議選擇：宏圖三胞；品牌店建議選擇： 佳能、索尼、三星、尼康、松下、卡西歐、富士、柯達(dá)、奧林巴斯、 IBM、 DELL/戴爾、 Acer/宏基、富士通 /Fujitsu 華碩 /ASUS、聯(lián)想 /Lenovo、惠普 /HP、蘋果 /Apple、 LG、 NEC、東芝 /Toshiba、日立 /Hitachi 夏普 /SHARP、明基。 （ 3）、提 高效率，增長效益。 **購物中心集黃金區(qū)位、超大規(guī)模、投資低門檻、領(lǐng)先業(yè)態(tài)、統(tǒng)一專業(yè)管理、景觀購物為一體，以保 障商鋪投資者收益為根本出發(fā)點，同時帶給投資者巨大的商鋪升值空間及穩(wěn)定高效的回報率。 （四）、項目威脅點 (Threat) ? 老牌商場短期內(nèi)依占市場份額 新亞商城 、 清江商場 、 還有就是時代超級購物中心 等老牌商場短期內(nèi)在淮安居民心目中仍占據(jù)主要地位， **進(jìn)駐淮安消費者心理市場還需 短暫的時間和過程。 ? 項目受回遷因素影響 項目屬地塊改造工程，因此待項目建成，原著居民就地回遷以及政府相關(guān)部門進(jìn)駐，對項目商場的統(tǒng)一定位及未來的推廣帶來一定的影響。 ? 定位優(yōu)勢：初期項目進(jìn)行高起點定位，高檔商業(yè)的引進(jìn)以及高品質(zhì)住宅開發(fā)，提升了這一地塊的檔次。 ? 投資者要求的付款方式：銀行按揭已成為投資者的首選付款方式。這中間有 55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人僅為 35%，另外有 10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。 綜合評述：在對整個商業(yè)市場進(jìn)行分析后，結(jié)論如下：誰填補了大型綜合購物中心 流行百貨、超市、主題商場、專業(yè)店、專賣店的空缺，誰就可以在淮安商業(yè)市場獨領(lǐng)風(fēng)騷。 三、 淮安市全市社會消費品零售總額圖 050100150200250億元系列1 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 綜合評述： 淮安市通過采取提高城鄉(xiāng)居民收入、完善社會保障體系、整頓市場秩序等有力措施 ,積極推動擴大內(nèi)需政策，為消費品市場發(fā)展?fàn)I造了良好的環(huán)境。下轄六個街道和一個辦事處、三十三個社區(qū)委員會和十個 行政村。 三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸。南距省會南京市 188 公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市 135 公里?，F(xiàn)轄漣水、洪澤、金湖、盱眙 4 縣，清河、清浦、楚州、淮陰 4 區(qū)，總面積 萬平方公里， 東西最大直線距離 132公里，南北最大直線距離 150 公里。 （ 3）、城市規(guī)劃內(nèi)容 城 市性質(zhì)：國家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射 2020 萬人口的中心城市。在此商業(yè)中心中沿干道淮海東路、淮海西路和淮海北路兩側(cè)主要分布市級商業(yè)、金融、辦公和餐飲服務(wù)設(shè)施，沿次干道人民北路和銀川路兩側(cè)主要分布社區(qū)級商業(yè)服務(wù)設(shè)施，各片區(qū)內(nèi)部以居住功能為主；另外在西北片區(qū)、西南片區(qū)均有大片的部隊用地分 布。 四、淮安市全市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 總產(chǎn)值 圖 117020406080100120140160180億元系列1 117 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 綜合評 述： 以上數(shù)據(jù)可以看出，淮安市房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值以兩位數(shù)遞進(jìn)，到 2020 年，遞增幅度達(dá)到 20%，說明淮安市房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展階段。而商鋪的租約通常為 13年或更長。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然。從淮安四大商業(yè)街（淮海北路、淮海東路、淮海南路、淮海西路）實地調(diào)研分析中發(fā)現(xiàn)，淮安投資者普遍希望在新的商業(yè)盤中，其在結(jié)構(gòu)、樓層分布、銷售模式、經(jīng)營方式及理念方面都不要重復(fù)現(xiàn)有的其他商場模式，經(jīng)過在意向投資者中的詳細(xì)調(diào)查，結(jié)論如下： ? 投資者要求商鋪配套設(shè)施方面：希望設(shè)有配套超市、商場內(nèi)設(shè)有扶梯、貨梯、有中央空調(diào)、更為重要的要有專業(yè)商業(yè)公司管理。因此，具有長遠(yuǎn)眼光的 發(fā)展商會讓專業(yè)的策略提供商和專業(yè)的商業(yè)管理公司經(jīng)營管理商鋪。 ? 項目開發(fā)商在業(yè)界影響力及良好信譽度 **項目開發(fā)商多年從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，實力較強，在業(yè)界享有良好的信譽度和支持度。本項目作為新的商業(yè)樓盤開發(fā)，可針對該區(qū)“購物功能與餐飲娛樂功能不足”的情況做規(guī)劃，既可滿足市場的需求，又可找尋本項目的機會點。 項目綜合分析結(jié)論： 根據(jù)淮安市的總體規(guī)劃，中心商務(wù)區(qū)（ CBD）以淮海廣場為中心，向淮海北路、淮海東路、淮海南路、淮 海西路延伸，投資者投資區(qū)域偏好于此。 （ 六 ） 、 盈利能力分析 財務(wù)現(xiàn)金流量表 注：以上推算僅供開發(fā)商參考，最終以實際操作費用為準(zhǔn)。 （ 2）、 業(yè)態(tài)的具體劃分建議 **Shopping Mall 項目商業(yè)區(qū)域建筑面積約 60000平方米。一般情況下各占 1/3，但由于休閑，旅游觀賞者存在著即興購買。 本項目商業(yè)與商貿(mào)廣場步行街銜接建議 項目規(guī)劃建設(shè)高檔商業(yè)物業(yè)，此商業(yè)物業(yè)應(yīng)與商貿(mào)廣場步行街進(jìn)行銜接，以利于商貿(mào)廣場步行街客流的分流，建議通過設(shè)置過街天橋，連接本項目商業(yè)物業(yè)西出入口二層與商貿(mào)廣場步行街東出入口二層，加大本項目商業(yè)物業(yè)之人流。 20 ㎡以下占整個購物中心面積的 10%， 20 ㎡ — 40 ㎡占整個購物中心的30%， 40㎡ — 80㎡占整個購物中心的 30%，賣場（超市、數(shù)碼、運動）占整個購物中心的 30%。 ? 5 層 建議娛樂城整體設(shè)計。服裝、化妝品、蔬菜、水果等使用白熾燈、聚光燈則能很好地突出商品的色彩，創(chuàng)造氛圍。另外，對于舊燈具要常換常新，更換一個壁燈、改變一個吊燈燈罩的色彩都可表現(xiàn)出與過去完全不同的氣氛。 （ 4）、防止照明對商品的損害 有時候，當(dāng)顧客拿起商品時才發(fā)現(xiàn)商品有些部分已褪色、變色，這樣不僅商品失 去了銷售的機會，同時也使賣場的信譽大打折扣。走道疏散標(biāo)志燈的間距不應(yīng)大于 20m； （ 4） 、應(yīng)急照明燈和燈光疏散指示標(biāo)志，應(yīng)設(shè)玻璃或其它不燃燒材料制作的保護罩 ； （ 5） 、應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志，可采用蓄電池作備用電源，且連續(xù)供電時間不應(yīng)少于 20min。 ? **購物中心將充分利用中心商圈這一區(qū)位優(yōu)勢，在前期宣傳推廣活動中充分造勢，擴大商界影響 力，把商圈人流最大限度地引導(dǎo)到 **購物中心來。 （ 2）、完善的硬件配套設(shè)施 智能化系統(tǒng)配設(shè)，促使服務(wù)設(shè)施和服務(wù)功能完善，為入駐商戶和廣場顧客創(chuàng)造了安全、舒適的經(jīng)營條件和完美的購物環(huán)境。 （ 3）、整體突出動線設(shè)計，給顧客一種自然的行走引導(dǎo)，避免迷宮式的設(shè)計讓顧客走斷頭路、回頭路。她將引導(dǎo)淮安市甚至整個蘇北地區(qū)商鋪前沿創(chuàng)新理念，掀起一場商鋪地產(chǎn)風(fēng)暴，致力成為淮安鉆石商圈內(nèi)，城市中心地區(qū)首家具有國際標(biāo)準(zhǔn)和城市風(fēng)景的 Shopping Mall。 服務(wù)策略 以優(yōu)惠服務(wù)取勝，為了 **購物中心能夠健康向上的發(fā)展，在同行業(yè)中立于不敗之地，購物中心應(yīng)協(xié)同治安、消防、工商、稅務(wù)、質(zhì)量監(jiān)督、銀行、郵電、醫(yī)療、衛(wèi)生等部門共同管理，制定一 系列的管理措施，形成一體化的服務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)， **購物中心一定能夠超越目前市場的發(fā)展，在眾多的市場競爭中獨樹一幟。 （二）、 招商策略 廣告策略 （ 1） 、廣告形式以硬廣告?zhèn)鞑橹鳎浞指嬷猩绦畔?，期間配合新聞造勢； （ 2） 、訴求內(nèi)容 以對招商政策的訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢的訴求； （ 3） 、廣告媒體及投放規(guī)格 ? 報紙廣告，以《 ＊＊＊ 報》投放為主，在大客戶招商階段，配合一定量的《 ＊＊＊報 》（ 淮安、南京等 ）廣告投放；投放規(guī)格以 1/2 版為宜，強勢推廣期可進(jìn)行整版投放； ? 影視廣告，以 淮安有線 電視臺一套、二套和 安徽衛(wèi)視等 投放為主；投放規(guī)格以 30 秒招商廣告、配合 15 秒購物廣告和 5 秒形象標(biāo)板廣告投放，并依據(jù)招商進(jìn)度，隨時投播字幕廣告； ? 印刷品廣告，建議印制 5000 份招商手冊，規(guī)格為 16 開、 12— 16 個 P，主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；印制 20200 份海報，用于夾報、派送和針對中小商戶推介使用；制作招商政策說明書 1000 份，主要用于對準(zhǔn)客戶或大客戶推介和談判； ? 戶外廣告，以廣告牌、布標(biāo)、巨副、展板、彩旗、 POP 掛旗、商品燈箱廣告為主；廣告牌以利用現(xiàn)階段發(fā)布廣告的廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即可；布標(biāo)、巨副、展板主要在促銷期間加以應(yīng)用，以擴大傳播效果；彩旗、 POP 掛旗、商品燈箱廣告等主要應(yīng)用于商業(yè)街現(xiàn)場，用來烘托現(xiàn)場氣氛； 促銷策略 （ 1） 、公 關(guān)活動 ? 活動主題 **購物中心產(chǎn)品 推介會 ? 活動目標(biāo) ? 借 產(chǎn)品 推介會，加強與經(jīng)營商戶間的溝通，獲取大量準(zhǔn)客戶資料，促進(jìn)招商； ? 借 產(chǎn)品 推介會，對市場招商政策進(jìn)行全方位的推廣； ? 引起社會廣泛關(guān)注，提高傳播效果； ? 邀請各媒體參與，進(jìn)行新聞炒作； ? 活動內(nèi)容 ? 發(fā)布招商信息和招商政策公告； ? 展開客戶登記和預(yù)定； ? 邀請知名商界人士發(fā)言，活躍現(xiàn)場氣氛； ? 進(jìn)行自營項目的供應(yīng)商投標(biāo)； ? 活動地點 建議在 淮安和南京 兩地展開； ? 活動時間 淮安 的活動時間建議在 10月 展開， 南京 的活動時間建議在 年底 展開； （ 2）、 開業(yè)慶典 ? 活動主題 **購 物中心 開業(yè)慶典 ? 活動目標(biāo) ? 借慶典傳達(dá)開業(yè)信息，強化市場信心； ? 借開業(yè)慶典提升市場品牌形象； ? 借開業(yè)慶典吸引大量消費者前來購物、消費，提升市場人氣，增強商戶信心； ? 借慶典形成良好的經(jīng)營勢頭，促進(jìn)未完成招商目標(biāo)的商戶進(jìn)駐； ? 活動內(nèi)容 ? 邀請市政領(lǐng)導(dǎo)及佳賓現(xiàn)場參與，并致賀詞、剪彩； ? 剪彩完畢后，舉辦為期 15天的文藝匯演，以此聚攏人氣，活躍現(xiàn)場氣氛； ? 開業(yè)期間舉行購物、消費中巨獎的促銷活動，購物和消費客戶品憑消費小票，均可在市場處領(lǐng)取獎券若干（依消費金額而定），憑此獎券可在促銷結(jié)束后兌獎； ? 一等獎一名，獎品為 小轎 車一輛，二等獎及其它獎數(shù)量和獎品另定； ? 邀請新聞媒體現(xiàn)場采訪報道； ? 開業(yè)后的促銷活動 主要參照 招商 策略中協(xié)助經(jīng)營部分展開，詳細(xì)的操作方案依據(jù)時間進(jìn)程提交。在全案的銷售控制中，圍繞階段性的事件營銷動線配合五大傳播推廣重點形成本案的銷售浪潮。強調(diào)戰(zhàn)術(shù)上的高度統(tǒng)一性。下面是酒店式公寓提案 : （一）、酒店式公寓戶型設(shè)計建議： 戶內(nèi)隔墻乃至戶間隔墻可以自由打通與隔斷。在廚房內(nèi)僅需做簡單加工，即可以使用。在白天作為一個公共的空間出現(xiàn)，供人們在此活動。物業(yè)建議為開發(fā)商自管，管理引進(jìn)國外酒店式物業(yè)管理的模式或者國外酒店式物業(yè)管理顧問，擁有專業(yè)的管理隊伍，為客戶提供最出色的服務(wù)。 窗戶：斷橋鋁合金噴塑窗、雙層中空無色玻璃窗陽臺：鋁合金落地推拉門，半落地（上部中空雙玻，下部加膠安全玻璃窗）玻璃門窗封陽臺，天花板為環(huán)保乳膠漆，墻身、地面為普通石材。 （ 3）、廚用設(shè)備及五金：不銹鋼 洗滌盆、雙溫控水龍頭，天然氣灶具、抽油煙機、干燥消毒柜。 天花：鋁扣板吊頂。 戶內(nèi)消防系統(tǒng)：起居廳設(shè)置煙感探頭一個，廚房設(shè)置天然氣泄露報警探頭一個，并與家庭安保設(shè)備相連。 保安防盜系統(tǒng)：大廈設(shè)智能一體化的保安監(jiān)控系統(tǒng)及一卡通一體化管理（含車庫智能管理）。換言之，正是由于出現(xiàn)了全球信息化的“地球村”現(xiàn)象，才出現(xiàn)了全球經(jīng)濟一體化，也才導(dǎo)致了都市化一族的產(chǎn)生。 ? 信息自動化系統(tǒng) (CAS): ? 網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)：電話布線、終端網(wǎng)絡(luò)寬帶布線，能實現(xiàn)圖文、數(shù)據(jù)等高速傳播。 投 資 客： 投資者是每個有潛力樓盤的目標(biāo)買家群，針對本項目，被吸引的多是中小 型投資者。 ? 希望改善居住條件。 ? 注重樓盤品質(zhì)、附加值及樓盤投資回報率。周邊大環(huán)境已趨于成熟，已得到了眾多消費者的認(rèn)可，所以不能將它作為強勢賣點來宣傳，所以，針對本案而言，從前期整體規(guī)劃、建筑設(shè)計規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃等一系列工作都應(yīng)提前步入實效，做到對產(chǎn)品細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)、一絲不茍的剖析論斷，做到對市場、對有效需求消費群體有的放矢，而不至 于盲目制造產(chǎn)品，盲目推向市場，而最終以失敗告之。 差別定價策略可以更加合理把握住買方市場下消