【正文】 括經(jīng)營商品和面積等）； 所有意向商戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案； 對(duì)登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進(jìn)行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域； 對(duì)經(jīng)營商戶進(jìn)行初選，對(duì)不符和經(jīng)營要求的商戶另行規(guī)劃； ７ 、商戶資格審查 ? 審查經(jīng)營類型； ? 審查經(jīng)濟(jì)實(shí)力； ? 審查經(jīng)營能力； ? 審查品牌優(yōu)勢(shì)； ? 優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定； ? 確定首披進(jìn)駐商戶； ? 其余商戶視招商情況決定是否入場(chǎng)； ８ 、 與商戶簽定合同 交納租金或保證金； 簽定 正式合同（ 自 營或租賃等） 。 ３ 、招商區(qū)域確定 招商區(qū)域以 江蘇省全區(qū)域 為主，大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域?yàn)?長三角、全國 ； ４ 、大客戶及品牌商戶的招商 招商策略采用以大帶小，以品牌帶動(dòng)一般商戶的策略，以此提高市場(chǎng)招商效果，因此針對(duì)大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開 ； 收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊(cè)、電話洽談、招商顧問拜訪 、公關(guān) 等推介程序展開招商 。 四、本項(xiàng)目商業(yè)招商方案 （一）、 招商計(jì)劃 成立招商團(tuán)隊(duì) 市場(chǎng)的招商有賴于 專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì) ， 依據(jù)本項(xiàng)目之實(shí)際情況以及考慮到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況，應(yīng)成立獨(dú)立的招商團(tuán)隊(duì)，與商管公司業(yè)務(wù)適當(dāng)分開、但需配合商管公司銜接經(jīng)營。 強(qiáng)化服務(wù)功能體系 為保證經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，購物中心內(nèi)設(shè)立中心管理處和中央服務(wù)臺(tái)等管理機(jī)構(gòu)，對(duì)進(jìn)場(chǎng)商品實(shí)行先驗(yàn)后售的辦法，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，并開設(shè)公平交易監(jiān)督臺(tái)，隨時(shí)接受群眾投拆。 增強(qiáng)項(xiàng)目影響力 收集各種信息資源，首先進(jìn)行短期有效的市場(chǎng)培育，醞釀商機(jī)，作好前期的市場(chǎng)準(zhǔn)備工作，邀請(qǐng)業(yè)界權(quán)威人士和具有一定市場(chǎng)影響力的當(dāng)?shù)孛鲄⒓痈髌诋a(chǎn)品促銷活動(dòng)，使本項(xiàng)目影響力 輻射整個(gè)淮安以至整個(gè)蘇北地區(qū)、江蘇省。 加盟品牌經(jīng)營 逐漸加大廣場(chǎng)品牌經(jīng)營所占比例，提升產(chǎn)品整體品味，增強(qiáng)品牌意識(shí)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，引進(jìn)適合淮安經(jīng)濟(jì)發(fā)展及當(dāng)?shù)孛袂榈母黝愊盗衅放粕唐?，逐漸形成規(guī)模，不斷提升品質(zhì)，為何居購物 中心整體構(gòu)架注入新的活力。 （二）、項(xiàng)目經(jīng)營模式定位 五統(tǒng)一經(jīng)營模式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣 （三）、經(jīng)營策略 營銷 網(wǎng)絡(luò) 幫助商鋪投資者聯(lián)系超市、連鎖店、專賣店、以及周遍市、縣相關(guān)各類商品的批發(fā)供應(yīng)市場(chǎng)，整合物流信息資源，掌握各類商品的市場(chǎng)需求和營銷關(guān)系。 三、本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營方案 （一）、項(xiàng)目經(jīng)營理念 **購物中心的開發(fā)建設(shè)模式以“改變淮安人投資理念”為主導(dǎo)，形成整個(gè)淮安城區(qū)百姓的“一站式”購物天堂，海闊天空，任游任逛。 4 層數(shù)碼城專業(yè)數(shù)碼品牌店引進(jìn)，帶動(dòng) 4 層其他專 業(yè)店品牌進(jìn)駐。 整合大型品牌租戶 整合租戶就是把不同業(yè)態(tài)的租戶有機(jī)地組合在一起， **購物中心根據(jù)淮安市本地的環(huán)境、居民消費(fèi)水平、交通、風(fēng)俗習(xí)慣等多種因素來安排整合主力店、品牌店、功能店等，讓所有的商家都能獲利。 （二）、 **購物中心攻略二：業(yè)態(tài)優(yōu)化之贏利秘訣 優(yōu)化業(yè)態(tài)搭配 成功經(jīng)營的主力店對(duì)購物中心的成功經(jīng)營有很大的促進(jìn)作用： ? 帶來穩(wěn)定的租金收入，保證經(jīng)營的穩(wěn)定性； ? 能夠吸引更多的消費(fèi)群體，增加人流量，幫助其他專業(yè)店等提高銷售力； **購物中心從開始應(yīng)從主力店招商做起，同時(shí)確立功能店等進(jìn)駐，以充分優(yōu)化購物中心內(nèi)業(yè)態(tài)的搭配 。 （ 2）、建議采用中庭設(shè)計(jì)，采光效果好，可提升購物中心整體檔次與形象。 最佳設(shè)計(jì) —— 地標(biāo)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目體量以及規(guī)模都非常高，在區(qū)域范圍內(nèi)確立地標(biāo)建筑地位。 ? 交通優(yōu)勢(shì) 處于城市主干道，公交線路密集，出租車計(jì)價(jià)便宜且數(shù)量眾多。 智能化應(yīng)按 5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) : ? 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) (BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系 統(tǒng)（供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、給排水及中水系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng) … 等）； ? 保安監(jiān)控系統(tǒng) (SAS):保安監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)； ? 消防自動(dòng)化系統(tǒng) (FAS):消防報(bào)警系統(tǒng)、消防滅火系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)； ? 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) (OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng)、共享信息庫系統(tǒng)、辦公與文件處理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng)； ? 信息自動(dòng)化系統(tǒng) (CAS): ? 網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)：電話布線、終端網(wǎng)絡(luò)寬帶布線，能實(shí)現(xiàn)圖文、數(shù)據(jù)等高速傳播； ? 電視通訊系統(tǒng)：有線電視接收、數(shù)字電視； ? 無線通信系統(tǒng)：無線尋呼 對(duì)講系統(tǒng)、移動(dòng)通訊信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)； ? 程控電話用戶交換系統(tǒng)：固定電話通信系統(tǒng)、聲訊服務(wù)通信系統(tǒng)。 硬件提升 （ 1）、主力商家的引進(jìn) 及分層主題商場(chǎng)的設(shè)置 **Shopping Mall 在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理劃分的前提下，大力引進(jìn)主力商家的進(jìn)駐，以多種廣告方式重點(diǎn)宣傳一、二線品牌商品，以其較強(qiáng)的品牌知名度來帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目在百姓心中的影響力，強(qiáng)烈占有消費(fèi)者心理市場(chǎng)份額，以其經(jīng)營特色不同分層劃分主題商場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)層層包圍，以點(diǎn)帶面，擴(kuò)大整體營銷戰(zhàn)果。 （ 3）、專業(yè)管理公司的介入 為將 **Shopping Mall 發(fā)展成為淮安乃至整個(gè)蘇北地區(qū)規(guī)模經(jīng)營最大、品味層次最高的大型購物中心，加快 **的建成及運(yùn)營進(jìn)程，徹底改變淮安市商業(yè)市場(chǎng)多、小、散的整體局面，建立科學(xué)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的可行性管理體制，整頓市場(chǎng)經(jīng)營秩序、安全消防和綜合治理， **Shopping Mall引進(jìn)專業(yè)化管理公司是非常有必要的。 ? 提高日均銷售額及利潤為目標(biāo) ? 多元化的價(jià)格策略，實(shí)行商品價(jià)格分割，分高、中、低價(jià)三個(gè)檔次，增設(shè)特價(jià)賣場(chǎng)和促銷活動(dòng)，提高廣場(chǎng)日均營業(yè)銷售額，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 ? 延長顧客人均停留時(shí)間為目標(biāo) ? **購物中心內(nèi)部設(shè)有多種怡情景觀及書城藝院，使顧客在游逛商場(chǎng)的同時(shí)享受廣場(chǎng)濃厚文化氛圍氣息； ? 內(nèi)部另增設(shè)餐飲娛樂區(qū)，使家庭集體購物群體在消費(fèi)的過程中盡享其樂。范圍包括：本地人、外地人、旅游者及商務(wù)人士。范圍包括：男女老少，各層次消費(fèi)群體。 （二）、 項(xiàng)目提升 軟件提升 （１）、項(xiàng)目概念提升 突破傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的所有落后模式，打造適度超前、具有城市風(fēng)景的大型時(shí)尚購物中心“ Shopping Mall”。 1 購物中心的裝修方案 建議 為保證整體的協(xié)調(diào)統(tǒng)一及各鋪位的個(gè)性展示，建議購物中心的裝修采用如下方式： 地面和天花統(tǒng)一設(shè)計(jì)和裝修，各鋪位在提供限定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，可自由設(shè)計(jì)。安全出口標(biāo)志 宜設(shè)在出口的頂部；疏散走道的指示標(biāo)志宜設(shè)在疏散走道及其轉(zhuǎn)角處距地面 1m 以下的墻面上。 1 購物中心 消防設(shè)置方案建議 若 購物中心發(fā)生火災(zāi)，在正常電源被切斷時(shí)，如果沒有事故照明和疏散指示標(biāo)志，受災(zāi)的人們往往因找不到安全出口而 發(fā)生擁擠、碰撞、摔倒等，尤其是大型購物中心人員集中的場(chǎng)所，發(fā)生火災(zāi)后，極易造成較大的傷亡事故；同時(shí)，也不利于消防隊(duì)員進(jìn)行滅火和搶救傷員，疏散物資等，因此，設(shè)置符合規(guī)定的應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志是十分重要的。 ? 由于食品在短時(shí)間內(nèi)容易變色、變質(zhì)，所以要遠(yuǎn)離電燈。為防止因照明而引起商品變色、褪色、變質(zhì)等類似事件的發(fā)生，在平時(shí)應(yīng)經(jīng)常留心以下事項(xiàng)： ? 商品與聚光性強(qiáng)的燈泡之間的距離不得少于 30 厘米，以免光線的熱量、灼燒導(dǎo)致商品褪色、變質(zhì)。 在均衡分配商超內(nèi)的照明亮度時(shí)，應(yīng)以全體照明的店內(nèi)平均亮度為 1，店面櫥窗為 2～ 4 倍，店內(nèi)正面深處部分為 2～ 3 倍，商品陳列面為 ～ 2 倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。 ? 集束照明：采用幾組燈光交叉射向某處。 ? 間接照明：又稱建筑化照明，是將光源隱藏在天花板、墻壁內(nèi)，借著反射的亮度照明的方式，在中小型商超和高級(jí)餐廳用得 多。 （ 3）、照明方式 在整體照明方式上，要視商超的具體條件配光。 在以上不同位置的光源中，最理想的是“斜上方”和“正上方”的光源。在此光線照射下，商品的輪廓很鮮明，在離櫥窗較遠(yuǎn)的地方也應(yīng)采用 此光源； ? 從正下方照射的光。這種光可制造一種非常特異的神秘氣氛，高檔、高價(jià)產(chǎn)品用此光源較合適； ? 從正前方照射的光。 （ 2）、光源的位置 不同位置的光源給商品所帶來的氛圍有很大的差別： ? 從斜上方照射的光。從商品色彩來看，冷 色（青、紫）用熒光燈較好，暖色（橙、紅）用白熾燈更能突出商品的鮮艷。 1購物中心廣告位的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 （ 1）、尺寸與樓身搭配合理； （ 2）、位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮； （ 3）、便于使用安裝，更換。 本項(xiàng)目購物中心外立面設(shè)計(jì)原則； （ 1）、與定位結(jié)合； （ 2）、與購物中心的特色結(jié)合； （ 3）、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合； 突出 創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性，體現(xiàn)時(shí)尚、流行、經(jīng)典、開放以及時(shí)代這一主題 。 （除特殊說明外，以上都以使用面積計(jì)） 本項(xiàng)目購物中心內(nèi)外部景觀及商業(yè)小品設(shè)計(jì)建議 以購物中心核心主題特色（中庭）為基點(diǎn)，通過內(nèi)外景觀、小品的有效組合，與購物中心主題密切聯(lián)系，保證內(nèi)外景觀、空間及與購物中心主題特色的和諧性與均好性。 ? 4 層 是獨(dú)立 鋪位，使用面積在 40— 80 平方米之間。 ? 一層的鄰街獨(dú)立鋪根據(jù)位置劃分為使用面積 2030 平方米左右。在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，盡可能保持購物中心的檔次 ，主力店面面積宜占購物中心總面積 20%左右，其余品牌店面按照樓層細(xì)分 。 （ 4）、商鋪進(jìn)深 商鋪進(jìn)深與門面比例不宜大于 2： 1。 （ 3）、面積按定位劃分 根據(jù)整個(gè)購物中心定位劃分商鋪的面積。 本項(xiàng)目購物中心鋪位布局規(guī)劃設(shè)計(jì)建議： （ 1）、實(shí)用、利潤、形象的統(tǒng)一 購物中心鋪位布局必須考慮到經(jīng)營商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體購物中心的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。 （ 2）、垂直電梯的布局原則 ? 貨人分流 購物中心垂直電梯， 貨梯與載人梯分開設(shè)置，實(shí)行有效的貨流與人流的分流。 本項(xiàng)目購物中心人流動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 （ 1）、注重購物中心內(nèi)外溝通，脈 絡(luò)清晰； （ 2）、注重立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系； （ 3）、避免盲區(qū)和死角問題，并合理設(shè)置道寬。這種娛樂購物的方式，目前是淮安市內(nèi)許多百貨商店無可比擬的。顧客可在購物的同時(shí)在廣場(chǎng)內(nèi)就餐、游樂 、休閑，這樣就消除了顧客的購物疲勞，延長了顧客的停留時(shí)間。按此推算：顧客在商場(chǎng)停留的時(shí)間不會(huì)超過 ，超過這個(gè)時(shí)間就處在疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動(dòng)。因此，實(shí)際購物人數(shù)會(huì)適度提升，約占 40%。購物中心的客流是由購物、休閑、旅游、觀賞四個(gè)部分構(gòu)成的。 F3 潮流精品專區(qū)、運(yùn)動(dòng)城 品牌店建議選擇： REEBOK（銳步）、 ASICS（愛世克私）、 YONEX（尤尼克斯）、 KAPPA（卡帕）、LI－ NING（李寧）、 Nike(耐克 ) 、 Adidas(阿迪達(dá)斯 ) Puma(彪馬 ) 、 Fila(斐樂 ) 、 Mizuno(美津濃 ) 、 Umbro(恩寶 ) 、 Kappa(背靠背 ) 、 Diadora(迪亞多那 ) F4 大型數(shù)碼城、休閑娛樂區(qū) 主力店品牌建議選擇：宏圖三胞；品牌店建議選擇： 佳能、索尼、三星、尼康、松下、卡西歐、富士、柯達(dá)、奧林巴斯、 IBM、 DELL/戴爾、 Acer/宏基、富士通 /Fujitsu 華碩 /ASUS、聯(lián)想 /Lenovo、惠普 /HP、蘋果 /Apple、 LG、 NEC、東芝 /Toshiba、日立 /Hitachi 夏普 /SHARP、明基。 樓層 功能定位 業(yè)態(tài)分區(qū) B1 規(guī)劃建議半層露出地面高約 米，底下高約 米，功能定位建議引進(jìn)超市 F1 街鋪、珠寶、化妝品、女鞋 為匯集國內(nèi)一線品牌的品牌專賣店，如 化妝專柜、珠寶專柜、茶茗專柜、數(shù)碼沖印等，品牌店建議選擇：周大生珠寶、老鳳祥珠寶； 歐美品牌店： Sisley 希詩黎 Guerlain 嬌蘭 Clarins 嬌韻詩 Lane 蘭蔻；日系品牌店： Shiseido 資生堂；韓系品牌： DeBon 蝶妝。根據(jù)產(chǎn)品整體狀況及當(dāng)?shù)孛褚庹{(diào)查情況，為達(dá)到廣場(chǎng)整體能夠聚集人流、突出主題、主流線通暢等目的，促進(jìn)產(chǎn)品總體營銷推廣， **購物中心總體劃分為地上五層，地下一層。 本項(xiàng)目 商業(yè)定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建 議 （ 1）、本項(xiàng)目購物中心定位三大法則 ? 商鋪開發(fā)要勇于創(chuàng)新，定位要適當(dāng)超前，但要與零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)相協(xié)調(diào)； ? 商場(chǎng)的定位應(yīng)具備唯一性、錯(cuò)位性以及不可復(fù)制性，不能類同于周邊商場(chǎng)的經(jīng)營模式； ? 商場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合，必須是潮流、時(shí)尚品牌的組合，才能獲取相對(duì)高的利潤。 （ 3）、提 高效率，增長效益。 商業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則 （ 1）、便利顧客、服務(wù)大眾。 第四篇 商業(yè)篇 一、本項(xiàng)目 商業(yè) 規(guī)劃及產(chǎn)品提升建議 （一）、商業(yè)規(guī)劃建議 商業(yè)概念定位建議 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理的引入，本項(xiàng)目商業(yè)定位為：集購物、休閑、餐飲、超市一體的綜合性大型現(xiàn)代化購物中心（ Shopping Mall）。 （二）、 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 總用地面積 畝 總建筑面積 住宅面積 商業(yè)面積 地下室面積 容積率 約 （