【正文】 現(xiàn)代化管理的大型商場(chǎng)、超市、酒店，與原有的河邊街、興隆街商 業(yè)區(qū)相連，開成 陽泉 市最大的現(xiàn)代化商業(yè)中心。 結(jié)合本案具備以上核心競爭優(yōu)勢(shì)，由可比性的角度出發(fā)，我們?cè)O(shè)定位于桃北東路的“濱河世紀(jì)城”作為本案的最大競爭對(duì)手。 七、重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析 陽泉市產(chǎn)權(quán)式商鋪一直稀缺，這也是本案類別于陽泉市現(xiàn)有商業(yè)的最大之處。 18. 桃南東路的商鋪論從貨品還是檔次普遍高于商圈內(nèi)其他地點(diǎn)商業(yè)。 16. 距離本案最近的凱源和橋北市場(chǎng)中，小百貨業(yè)態(tài)檔次非常低，部分經(jīng)營中高檔商品商戶對(duì)此極其不滿，迫切需要改變現(xiàn)狀。這樣的狀況非常矛盾，產(chǎn)生這種矛盾的 原因在于一方面是由歷史淵源北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 25 形成的，另一方面說明現(xiàn)有市場(chǎng)各物業(yè)差別不大，第三人流比較集中。 13. 在商圈內(nèi)的商業(yè)中，幾乎所有市場(chǎng)的三層都是滿鋪，說明當(dāng)?shù)貙?duì)于高層商業(yè)的認(rèn)同度較高。形成了一個(gè)比較有趣的特殊現(xiàn)象，很多市場(chǎng)仍然按照商場(chǎng)的方式統(tǒng)一收銀，但又不走商場(chǎng)的返扣，而是按照租金來經(jīng)營。 11. 商圈內(nèi)的餐飲同市場(chǎng)混雜，檔次非常低，多為露天店鋪，衛(wèi)生條件差。 9. 服裝類當(dāng)中，女裝占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)比例，款式、價(jià)格和檔次都比較高。 8. 現(xiàn)有商業(yè)中，以服裝類業(yè)態(tài)最多。在同一個(gè)商圈中，高中低檔商業(yè)混雜。 3. 商鋪的產(chǎn)權(quán)多屬于當(dāng)?shù)氐钠笫聵I(yè)單位所有，市場(chǎng)多，單位面積小，布局雜亂 4. 市場(chǎng)多數(shù)自發(fā)形成，硬件設(shè)施落后，電梯只有上行而無下行 5. 沒有任何管理意識(shí)和管理行為 6. 除日日新和百紡、華林建筑結(jié)構(gòu)和布局 較為出色外，其他市場(chǎng)都比較雜亂，其中，華林是現(xiàn)有市場(chǎng)中做的最好的，產(chǎn)品檔次和布局都比較好，如玻璃隔斷等。商圈的界限非常明晰，只要偏離商圈，即無人消費(fèi)，說明到此商圈的消費(fèi)者目的性非常強(qiáng)。 在調(diào)查中，消費(fèi)者的家庭月收入在 1500— 2500 元 /月。 （二）消費(fèi)者調(diào)查分析 消費(fèi)者主要以陽泉本地為主，對(duì)公共交通依賴性強(qiáng)，目的明確，就是逛街購物，購買產(chǎn)品多為自用，月均消費(fèi)次數(shù)在 4 次以上者居多，單次消費(fèi)可以達(dá)到 100 元以上，來此區(qū)域消費(fèi)的主要理由是商品齊全，他們關(guān)注的信息主要渠道以朋友介紹為主，注重口碑傳播。 在尋求對(duì)本項(xiàng)目的意向中，除極少數(shù)商戶外，都選擇進(jìn)入。對(duì)于市場(chǎng)硬件最為關(guān)注的是依次是價(jià)格，位置，環(huán)境，交通狀況；而對(duì)于軟件最關(guān)注的依次是市場(chǎng)管理，配套服務(wù)，市場(chǎng)經(jīng)營定位?，F(xiàn)有的經(jīng)營鋪位以小房間為主，月流水額能夠達(dá)到 1— 2 萬，進(jìn)貨渠道中服裝以北京為主，石家莊和太原為輔，但小百貨中主要以石家莊和太原為主，對(duì)庫房無固定要求。 租金范圍 4－ 9 元 /平米 /天，天橋北側(cè)為 6－ 9 元 /平米 /天，天橋南側(cè)為 5－ 6 元 /平米 /天。經(jīng)營商品多為中低檔次服裝和電子。 （三）天橋商業(yè)街 天橋街是南北方向的商業(yè)街，是連接火車 站與興隆街核心商圈的樞紐。 桃南東路商圈 各種商業(yè)業(yè)態(tài)總體分布表 業(yè)態(tài)種類 店鋪數(shù) 經(jīng)營面積 ㎡ 服裝、皮具、鞋類 69 2244 禮品、裝飾品 1 10 餐飲、娛樂 4 256 美容、美發(fā) 3 193 醫(yī)藥、保健 1 24 珠寶首飾、化妝品 2 68 家居用品 1 18 家具、建材、燈飾 8 466 電器、電子、通信 2 82 其它 14 487 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 22 總計(jì) 105 3848 備注：其它包括眼鏡店、打字復(fù)印、海鮮批發(fā)、瓷器、食雜便利、茶莊、攝影等。由于三大商場(chǎng)的支撐，其臨街商鋪獲得較為充足的人流保證。 主力店鋪面積 30 平米。 租金分析：興隆街的主力租金為 9 元 /平米 /天 ，租金南向北逐次降低； 福壽街的主力租金 為 6 元 /平米 /天 ，租金南向北逐次降低； 支路長順街的主力租金為 5 元 /平米 /天 ，以興隆街為高點(diǎn)，向周邊逐次降低。在興隆街最核心的商圈內(nèi)，服裝類是主營業(yè)態(tài)，經(jīng)營檔次多位中低檔。 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 20 表三：核心商圈內(nèi)百貨店形式的市場(chǎng)商業(yè)狀況 商業(yè)名稱 總使用面積 （ ㎡ ） 總店鋪數(shù) 主力單鋪面積 （ ㎡ ） 主力租金情況 （ 元 /㎡ /天 ） 1F/2F/3F? 隆鑫購物中心 6000 170 30－ 40 6 / 4 / 3 / (B1)3 百紡購物中心 7000 200 20－ 30 6 / 3 日日新商場(chǎng) 7000 170 30－ 40 8 / 6 / 4 華龍購物中心 10000 300 10－ 15 7 / 4 / 2 華林商業(yè)街 20xx 94 30 陽泉百貨大樓 3200 100 30— 50 合計(jì) 35200 1034 結(jié)論：從上表可以看出，百貨店形式的市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)有使用面積的總供應(yīng)量約 萬平米，主力單鋪面積為 30 平米，根據(jù)樓層不同，租金有所差異。 從上表可以看出，市場(chǎng)類商業(yè)使用面積的總 供應(yīng)量約 2 萬平米，主力鋪位面積為 25 平米，主力租金價(jià)位約 4— 元 /平米 /天。 本項(xiàng)目正好位于興隆商圈領(lǐng)頭的位置，因此不存在屏蔽效應(yīng)，同樣也不會(huì)出現(xiàn)盲點(diǎn)效應(yīng)，由于泉中路特殊的地理位置，即到達(dá)興隆商圈的人流，必經(jīng)泉中路，北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 19 因此有可能形成一個(gè)新的商業(yè)熱點(diǎn)。 同樣是在德勝路上，位于把頭位置的天橋商場(chǎng)和上海時(shí)裝廳由于是城南進(jìn)入興隆商圈的必經(jīng)之路，因此，人流旺盛，交易活躍，經(jīng)營狀況良好；而位于德勝路中段的百貨大樓只是稍微偏離了商圈，就人煙冷清。同樣位于城南通往興隆街的必經(jīng)之處，人流量非常大，有利于商業(yè)的經(jīng)營，因而租金價(jià)位保持在高位。 業(yè)態(tài)組 合 服裝、鞋 鐘表、眼鏡 合計(jì) 商鋪數(shù)量 83 3 86 上海時(shí)裝廳 地理位置 天橋街 市場(chǎng)規(guī)模 總經(jīng)營面積約 750 平米，總商戶數(shù) 25 家，主力單鋪面積 25 平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨? 元 /平 /天，季付，無押金 特點(diǎn)概述 主營各類中低檔服裝，經(jīng)營狀況良好。 地上兩層建筑?？珍?極少。 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 15 業(yè)態(tài)組合 男女服裝 商鋪數(shù)量 26 興隆農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 地理位置 桃南東路 市場(chǎng)規(guī)模 總經(jīng)營面積 8000 平米，總商戶數(shù) 500 家，主力單鋪面積 15 平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨?3 元 /平 /天，季付，押 1 個(gè)月租金 特點(diǎn)概述 一層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營狀況良好；二、三層服裝市場(chǎng)經(jīng)營狀況較差。無空鋪。空鋪極少。 四層建筑 (地下一層，地上三層 )，地下一層：童裝； 地上一層：內(nèi)衣、化妝品、箱包；地上二層：鞋；地上三層：服裝。 二層建筑，主要經(jīng)營場(chǎng)所在二層，有上行手扶電梯一部，整體購物環(huán)境較差。 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 14 溫州購物商場(chǎng) 地理位置 興隆街 市場(chǎng)規(guī)模 總經(jīng)營面積 1300 平米，總商戶數(shù) 42 家，主力單鋪面積 25 平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨?4 元 /平 /天，半年付，押 1 個(gè)月租金 特點(diǎn)概述 以中低檔和低檔服裝為主營業(yè)態(tài)，經(jīng)營狀況一般。 商戶總數(shù) 304 戶 商場(chǎng)定位 中檔、中高檔購物中心 拓展意向 客戶來源 商戶來源范圍：大部分為本地商戶 商戶特點(diǎn)：以陽泉區(qū)域級(jí)經(jīng)銷商和個(gè)體商戶為主 顧客來源范圍：周邊區(qū)域居民 顧客特點(diǎn)：年齡、層次跨度大，顧客以購買中低檔商品為主要部分 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計(jì)面積 1F 休閑職業(yè)女裝、飾品、床上用品、化妝品、音像 2500 ㎡ 2F 時(shí)尚女裝、運(yùn)動(dòng)休閑、男裝、童裝、內(nèi)衣、褲裝 2500 ㎡ 3F 皮鞋皮具、兒童游樂園、電玩室 2500 ㎡ 1B 自營超市 2500 ㎡ 地處興隆街步行街的核心位置，商業(yè)成熟，人流量大；商業(yè)形態(tài)、配套及商品檔次處于陽泉較高水平；華龍為本地企業(yè)，經(jīng)營時(shí)間較長，知名度較高，有一定品牌影響力；華龍為連鎖性商業(yè)，有較為成熟的供貨渠道，具有較強(qiáng)的競爭實(shí)力。是興隆街商圈的核心商業(yè)之一。商場(chǎng)內(nèi)的電梯只有上行電梯，而無下行電梯，給消費(fèi)者購物造成了一定的不便 。 業(yè)態(tài)組合 服裝 商鋪數(shù)量 14 家 日日新商場(chǎng) 名稱 日日新商場(chǎng) 建筑物特點(diǎn) 共三層現(xiàn)代建筑 開業(yè)時(shí)間 20xx 年 樓層總使用面積 7000 ㎡ 電梯情況 兩部雙向扶梯 停車場(chǎng)位置及車位 無 中廳面積 無 裝修檔次 中檔裝修 客流量 1200 人次 /時(shí)； (測(cè)試時(shí)間：周日 12： 0012： 30) 預(yù)計(jì)營業(yè)額 營業(yè)狀況良好 對(duì)外租金 1F：平均為 8 元 /㎡ /天 空置率：無 2F：多為 6 元 /㎡ /天 空置率：無 3F：多為 4 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 1050 ㎡；主力約為 3040 ㎡ 商戶總數(shù) 170 戶 商場(chǎng)定位 中檔、中高檔服裝商場(chǎng) 拓展意向 在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加蓋四層 客戶來源 商戶來源范圍：大部分為本地商戶，外地商戶范圍廣，不僅局限于山西地區(qū) 商戶特點(diǎn)：以陽泉個(gè)體商戶為主 顧客 來源范圍：陽泉本地人 顧客特點(diǎn)：年輕時(shí)尚女性，中高檔消費(fèi) 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 13 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計(jì)面積 1F 鞋帽、洗滌化妝、小飾品、小家電、小百貨、休閑、皮件、 金飾 2300 ㎡ 2F 男裝、褲裝、襯衫、皮衣、鞋襪 2400 ㎡ 3F 女裝、童裝、毛衫、皮衣、羽絨服 2300 ㎡ 地處興隆街步行街的核心位置；商場(chǎng)檔次較高，配套較好；已經(jīng)營多年，商業(yè)成熟度較高。無空鋪。 地上二層建筑，購物環(huán)境差，但因其位于商業(yè)核心興隆街，人流量有保證，且中低檔的服裝檔次也符合陽泉市大多消費(fèi)者的消費(fèi)心理。 業(yè)態(tài)組合 服裝、鞋 珠寶 合計(jì) 商鋪數(shù)量 58 2 60 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 12 裕隆服飾城 地理位置 興隆街 市場(chǎng)規(guī)模 總經(jīng)營面積 1300 平米，總商戶數(shù) 34 家，主力單鋪面積 35 平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨?4 元 /平 /天，季付，無押金 特點(diǎn)概述 主營中低檔服裝，經(jīng)營狀況良好。空鋪極少。 商業(yè)匯總統(tǒng)計(jì)表 表一：百貨類 商業(yè)名稱 總鋪數(shù) 主力單鋪面積（ ㎡ ） 主力租金情況 （ 元 /㎡ /天 ）1F/2F/3F? 經(jīng)營狀況 華聯(lián)商廈 400 25－ 35 20％的流水扣點(diǎn)，無法完成銷售額的商戶將被淘汰。沒有專門停車場(chǎng)。 業(yè)態(tài)組合 服裝、飾品 商鋪數(shù)量 94 百紡購物中心 名稱 百紡購物 中心 建筑物特點(diǎn) 共四層中式長條形建筑 開業(yè)時(shí)間 樓層總使用面積 7000 ㎡ 電梯情況 兩部單向扶梯 停車場(chǎng)位置及車位 無 中廳面積 無 裝修檔次 中高檔裝修 客流量 1400 人次 /時(shí)； (測(cè)試時(shí)間：周日 12： 0013： 00) 預(yù)計(jì)營業(yè)額 一層營業(yè)狀況良好； 二層慘淡經(jīng)營 對(duì)外租金 1F：平均約為 6 元 /㎡ /天 空置率： 5% 2F：平均約為 3 元 /㎡ /天 空置率： 5% 3F：自營 空置率：無 4F：辦公用層 空置率：無 單鋪面積 10100 ㎡；主力約為 25 ㎡左右 商戶 總數(shù) 約 160 戶 商場(chǎng)定位 中檔綜合性購物中心 拓展意向 客戶來源 商戶來源范圍：絕大部分為本地，其余為陽泉周邊區(qū)域、太原區(qū)域客戶 商戶特點(diǎn)：陽泉地級(jí)經(jīng)銷商、個(gè)體商戶 顧客來源范圍：覆蓋面較廣，市中心及市郊均有 顧客特點(diǎn)：年齡、層次跨度大，一層多為中青年顧客 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計(jì)面積 1F 日用百貨、文化用品、小電器、洗滌化妝、工藝品、休閑 服裝 3000 ㎡ 2F 床上用品、窗簾布匹毛料、毛衣內(nèi)衣、男女服裝 3000 ㎡ 3