【正文】 規(guī)模優(yōu) 勢(shì)： 商業(yè)體量較大，業(yè)種豐富，能滿足消費(fèi)者一站式需求。 分兩期開發(fā)，一期為 10萬(wàn)平米的商場(chǎng)及其配套設(shè)施，二期為 4萬(wàn)多平米的商務(wù)公寓和住宅。 6． 2 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目二： 王府井百貨 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目 占地 36畝，兩面沿街，臨 XX 路 140 米，臨解放路 60 米。 ◇作為中高檔的商場(chǎng)的代表，平和堂沒(méi)有明顯的大堂設(shè)計(jì)，其形象與其市場(chǎng)【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 22 定位不符。 ◇規(guī)劃上沒(méi)有設(shè)置休閑廣場(chǎng)，與目前 XX 市的休閑消費(fèi)經(jīng)濟(jì)不符。 ◇ 作為 XX 較的大型物業(yè)，返租的經(jīng)營(yíng)模式較為成功。 ◇ 配套 優(yōu)勢(shì)： 2 層停車位，相比于其他大型商業(yè)項(xiàng)目車位相對(duì)充足，能滿足中高檔一族購(gòu)物的便利需求。由于其采取返租的銷售并采取了統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的模式，其經(jīng)營(yíng)較為成功，是 XX市的商業(yè)領(lǐng)頭羊。 經(jīng)分析，這些項(xiàng)目存大著諸多的劣勢(shì)，去劣存優(yōu)、獨(dú)辟蹊徑，甩開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 是本案突破市場(chǎng)的法寶。 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 21 六、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 隨著 XX路商圈 各 大型 商業(yè)項(xiàng)目 和品牌百貨 的 爭(zhēng)相進(jìn)駐 ， 作為后起之勢(shì)的 本項(xiàng)目面臨著 嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。即： 品牌供給不足，品牌需求強(qiáng)烈 。在這樣一個(gè)消費(fèi)體系下，品牌消費(fèi)是城市消費(fèi)的主軸。 5． 品牌意識(shí)強(qiáng)烈 在商業(yè)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)： XX 消費(fèi)者品牌意識(shí)十分強(qiáng)烈，消費(fèi)者大多有一定的品牌忠誠(chéng)度，且越是高檔品牌、國(guó)外品牌越受市場(chǎng)青睞。無(wú)論是商品還是賣場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所，如果沒(méi)有創(chuàng)新，很難長(zhǎng)期生存。 5． 2． 4崇土排外 XX 人在吃、玩方面偏向于崇土， 外來(lái) 餐飲 很難在 XX立足 。私立學(xué)校之多，在省會(huì)城市里也是少有的。而娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)在 XX，更是如火如荼，各種娛樂(lè)場(chǎng)所遍布全城，消費(fèi)異?；鸨?。 XX有 15家保齡球館，球道總數(shù)近 200 道。而且手 機(jī)更新?lián)Q代快。市私人購(gòu)車和購(gòu)房大幅增長(zhǎng)，成為一個(gè)新的消費(fèi)熱點(diǎn)。這一點(diǎn)在 XX人身上表現(xiàn)得尤為突出。不斷吸引外資投入并增強(qiáng)本土民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，這種“實(shí)內(nèi)固外”的經(jīng)濟(jì)體系已成為 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)。全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)和商業(yè)從業(yè)人 數(shù)也均居全國(guó)省會(huì)城市前列。從某種角度上分析， XX已部分進(jìn)入超前消費(fèi)階段。 2020 年上半年城市居民人均可支配收入、消費(fèi)性支出分別為 6656元、 4601元，增幅分別為 ％、％，消費(fèi)性支出消費(fèi)性支出增幅明顯高于可支配收入，消費(fèi)力極強(qiáng)。 五、 市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn) 分析 5． 城市消費(fèi)力分析 2020 年上半年 XX 市完成ＧＤＰ 億元，同比增長(zhǎng) ％，ＧＤＰ增速比全國(guó)（增長(zhǎng) ％）高 個(gè)百分點(diǎn)，增速居全國(guó)之前 。而從 XX市最高的住宅價(jià)格來(lái)看，其價(jià)格也僅為商鋪價(jià)格的五到六分之一，已經(jīng)違背了市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。開福區(qū)最高售價(jià) 3300 元 /平方米左右，最底售價(jià)為1500 元 /平方米左右。而從 XX市的商業(yè)物業(yè)的銷售的市場(chǎng)中可以得出 2樓的銷售情況非?；鸨?，而二樓以上的銷售不理想，許多物業(yè)將整層面積分割成 1040 平方米的小面積物業(yè)并且以投資回報(bào)的形式出售，一般投資回報(bào)在稅前 10%左右，回報(bào)年限基本在 10 年左右。 四、主要商業(yè)項(xiàng)目 租金、售價(jià)情況 分析 市 場(chǎng)租金情況 名稱 租金 （元 /平方米 /天） 平均租金 （元 /平方米 /天） 備注 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 17 XX 路商業(yè)步行街 1F： 15 2F： 9 3F： 5 王府井商業(yè)廣場(chǎng) 1F： 10 2F： 3F： 4 4F： 沿解放路，正在改建 萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 個(gè)人商鋪，（底鋪）出租， 110 平方米 XX 新干線 1F： 2F： 3F： 目前在整體招租 項(xiàng)目沿街商鋪 5 個(gè)人商鋪出租，兩層共300 平方米 市場(chǎng)售價(jià)表 名稱 售價(jià)（元 /平方米） 均價(jià)（元 /平方米） 備注 XX 路商業(yè)步行街 1F： 35000 2F： 20200 3F： 11000 22020 返租 10 年 王府井商業(yè)廣場(chǎng) 1F： 28000 2F： 19000 3F： 12500 4F： 8000 17000 投資回報(bào)，稅前 9%，年限 20 年 萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 60000 個(gè)人出售，沿街商鋪 XX 新干線 1F： 38000 2F： 9000 2 樓統(tǒng)一出售 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 18 銅鑼灣 1F： 40000 2F： 18500 22020 2020 年一期價(jià)格，二期尚未開盤，投資回報(bào)10%，年限 5 年 新大新 15000 沿街商鋪出售，面積140 平方米 東方新城 沿街： 10000 9000 芙蓉區(qū)政府旁 、住宅售價(jià)表 區(qū)域 4 月售價(jià) 5 月售價(jià) 6 月售價(jià) 目前 芙蓉區(qū) 2959 2676 3087 3123 天心區(qū) 2489 2683 2705 2912 岳麓區(qū) 2021 1928 2442 2556 開福區(qū) 2043 1996 2232 2367 雨花區(qū) 2282 2462 1858 2312 小結(jié)： 從以上的表格中可以看出，目前 XX 路商業(yè)步行接的平均售價(jià)在 22020 元 /平方米左右，平均租金在 9 元 /平方米 /天 。 當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)必然進(jìn)入調(diào)整與細(xì)分，經(jīng)過(guò)數(shù)年的百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)， XX的消費(fèi)市場(chǎng)已步入“市場(chǎng)細(xì)分”時(shí)代，各種商業(yè)以“主題經(jīng)營(yíng)”打破同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)施錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 XX 路商圈作為 XX的傳統(tǒng)商業(yè)與交通中心，是 XX 的“商業(yè)權(quán)威”，經(jīng)過(guò)數(shù)年發(fā)展，已積累了精穩(wěn)的區(qū)域品牌認(rèn)同， XX 路從來(lái)就是 XX品牌的象征，但是，隨著 XX消費(fèi)能力的增強(qiáng)及對(duì)品牌更高層次的追求， XX 路“品牌老大”的地位將受到?jīng)_擊， XX路商圈急需一個(gè)“品牌地標(biāo)”。 目前 XX已進(jìn)入品牌消費(fèi)時(shí)代，而以平和堂商廈、春天百貨甚至王府井百貨等在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，在引領(lǐng)品牌商業(yè)潮流的同時(shí)，對(duì)準(zhǔn)的是大眾品牌消費(fèi)人群及少量的較高檔消費(fèi)市場(chǎng)，已無(wú)法滿足日益增長(zhǎng)的品牌消費(fèi)者的強(qiáng)烈需求。 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 16 正在整層招商，整個(gè)商場(chǎng)只有一個(gè)主入口，商場(chǎng)內(nèi)動(dòng)線紊亂，光線昏暗，經(jīng)營(yíng)品牌定位零亂。 XX 路 /XX路口的環(huán)形立交橋阻礙了 XX路商圈的人流量，商場(chǎng)前方開闊的 XX廣場(chǎng)將 XX路上由北向南的人流量分散開了，無(wú)法將 XX路商圈的人流量聚集到新大新來(lái)。以市場(chǎng)細(xì)分搶奪市場(chǎng)份額，并取得了初步成效。 與平和堂、王府井百貨等相比，春天百貨的營(yíng) 業(yè)面積最小、硬件設(shè)施最差，在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。 春天百貨以 傳統(tǒng)百貨為主，引進(jìn)品牌多為二、三線品牌，已無(wú)法滿足現(xiàn)代的 XX 市 民的消費(fèi)需求。 ． 1各樓層 業(yè)種分布 F1：時(shí)尚精品 化妝品、女鞋女包、時(shí)尚手表 、屈臣氏、珠寶首飾、飾品彩妝、煙酒、電訊 F2：流行少女館 內(nèi)衣、家居服、少女服飾 F3：時(shí)尚淑女館 羊毛羊絨、襪子保暖、淑女館、針織內(nèi)衣 F4：紳士精品 男鞋、品牌男裝、運(yùn)動(dòng)服裝 F5：家居生活館 床上用品、工藝品、不銹鋼制品、湘繡、電視購(gòu)物、洗車飾品、瓷器 ． 2各樓層品牌 一樓 名牌手表：卡西歐、天王表、依波表、飛亞達(dá)、思兔、艾迪爾、吉盟 化妝品品牌：玉蘭油、鄭明明、資生堂、雅芳、美寶蓮、歐珀萊、卡資蘭 珠寶：周大福、六福、惠通玉器、銀河之星、周生生 皮具箱包：鱷魚恤、米奇、金利來(lái)、 萬(wàn)里馬 鞋類：冰女人、歡歡步履、星期六、貴之步、百麗、天意美 二樓 衣裝品牌：似水年華、康妮雅、秋鹿家居、芬怡、儷思、歐迪芬、唐朝、伊絲芬、貝拉維拉、 SOGO、麗蓓卡、花花公子、 LUDS、犁人坊、 ETAM、 EVCODE、ANNZO 等 三樓 羊毛羊絨、襪子保暖、淑女館（國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)品牌）、針織內(nèi)衣 四樓 男裝：鱷魚恤、 BOSS、 CANUDILO、圣得西、卡爾丹頓、 KS、紳浪、法夢(mèng)迪爾、保羅、華倫天奴、夢(mèng)特嬌、中國(guó)虎、森達(dá)、樺鷹、紅蜻蜓、耐克、 CONVERSE 五樓 夢(mèng)潔、多喜愛(ài)、晚安、名針家飾家紡 ． 3分析： 春天百貨占據(jù)著 解放路的中心地段，與對(duì)面的平和堂、銅鑼灣、王府井【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 15 成四方呼應(yīng) 之勢(shì)，并與平和堂一起構(gòu)筑了早期的 XX 路商圈。 在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)上，平和堂商廈入口較小，無(wú)法體現(xiàn)現(xiàn)代高檔商業(yè)的形象與氣勢(shì)，而內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境也遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到高檔消費(fèi)需求。并且多為國(guó)產(chǎn)品牌，國(guó)際品牌少之及少。無(wú)論從規(guī)模、包裝還是引進(jìn)的品牌商家都具有超前性，平和堂商廈都在XX 路商圈具有無(wú)可替代的商業(yè)地位。這個(gè)口岸把過(guò)去的 XX 路商圈真正延伸到 XX 路，擴(kuò)充了 XX路商圈的商業(yè)資源，即使在五府井進(jìn)駐競(jìng)爭(zhēng)后，仍有著強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力。 3． 2 平和堂商場(chǎng) 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 12 3． 2． 1各樓層業(yè)種分布 B3 停車場(chǎng) B2 停車場(chǎng) B1 超市、休閑、藥店、咖啡等 F1 名牌化妝品、鞋類、珠寶、皮具 F2 少女裝、化妝品、內(nèi)衣、咖啡廳 F3 男裝、成熟女裝、皮具箱包 F4 童裝、床上用品、休閑服裝 F5 家電、小商品、美食廣場(chǎng) F6 樹時(shí)代、大豐和、巴西卡特蘭等休閑餐飲 3． 2． 2 各樓層品牌 一樓 鞋類品牌： senda 森達(dá)、 UQUQ、威爾斯丹、無(wú)意美、 fed、 RIZ、貴之步、百麗、紅蜻蜓等 化妝品品牌： Adidas、 Estee Lauder、資生堂、雅芳、美寶蓮、蘭蔻、 CD、SK=Ⅱ等 珠寶：周大福、周生生等 皮具：高美高、來(lái)美登丹、 DISSONA、 FION 等 二樓 化妝品品牌：俄佩蘭、 OAOAS 衣裝品牌： G20 Etam Storts、 JES、 Ouy、 、 JDC JULE、納帕佳、 ILC、 ID、 FGFED、愛(ài)慕、芬怡、普普風(fēng)、 Theme 等 三樓 男裝品牌： Thelebre 、 Dicaro、 、 Clovanni、 Leo、 ELLE、金利來(lái)、浪比時(shí)、德國(guó)駱駝、 郞 .維高、法國(guó)都彭、花花公子、圣得西、路易。 3． 1 王府井百貨 ． 1 各樓層業(yè)種分布 B2 停車場(chǎng) B1 流行服飾／超市 1F 化妝品 /手表 /眼鏡 /首飾 /女鞋 /餐飲 2F 首飾 /手表 /包袋 /女裝 3F 羽絨服／內(nèi)衣 /女裝 4F 男裝／男鞋／包袋／內(nèi)衣 5F 運(yùn)動(dòng)休閑裝／童車／童裝／童鞋／玩具／嬰兒用品 6F 床上用品／家居用品／羊絨衫／工藝品／通訊用品／文化用品／音像用品／相機(jī) 7F 咖啡廳／中西餐廳 8F 攝影／自助餐／燒烤／美容 SPA 9F 中體倍力健身 俱樂(lè)部 10F 影城 ． 2 各樓層品牌： 1F 手表：精工／西鐵城／羅西尼／天王表 餐飲：肯德雞／必勝客／仙蹤林 眼鏡： Gucci／ Chencl/ 女鞋：百麗／星期六／沙馳／ kisscat／法拉莉／安瑪莉 2F 女 裝 ： 依 戀 / 艾 希 爾 /VERO MODA/only/B2/edc/TEENIE 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 11 WEENIE/FRIZZ/oasis 百圖 /chaber/ofuon/艾格 /酷 /淑女屋