【正文】 手表： swatch 包袋：萬里馬 /金利來 水果主題餐廳 3F 女裝：埃米雅文 /寶姿 /范 怡文 /米蘭 /波司登 4F 男士品牌：金利來 /寶姿 /鄂爾多斯 /皮爾卡丹 /圣大保羅/Jeep/Nautica/LEICI/沙馳 5F 運動休閑裝： NIKE/李寧 兒童品牌：櫻桃小丸子 /巴布豆 /麗嬰房 /好孩子 /米奇 /大頭 /兄弟貓/ELLE 6F 床上用品／家居用品／羊絨衫／工藝品／通訊用品／文化用品／音像用品／相機 7F 咖啡廳／中西餐廳 8F 攝影／自助餐／燒烤／美容 SPA 9F 中體倍力健身俱樂部 10F 影城 ． 3 分析 XX市一級商圈，整體面積約 6萬方，招商面積 達到 90%，經(jīng)營品牌以二，三線品牌為主，以中，低檔消費群體為主，在 XX 地區(qū)王府井是居平和堂之后第二家經(jīng)營狀況最好的商業(yè)百貨，除了一樓是由王府井負責(zé)出售后返租的，其它樓層都是由王府井負責(zé)整體招商與經(jīng)營管理，整個商場的布局較為合理，動線明朗，因此在整體規(guī)劃上比較一致，統(tǒng)一。 對于后入市的本項目來說，市場機會不是沒有，關(guān)鍵是如何挖掘市場的空白和提升項目競爭力。 XX 鎮(zhèn)商圈 作為河西唯一 的商圈，承擔著未來河西區(qū)域商業(yè)發(fā)展的先發(fā)責(zé)任，但目前規(guī)劃混亂、檔次低劣、消費能力偏低是制約其發(fā)展的主要因素。隨著 開福區(qū) 政府 重振 XX 嶺商圈構(gòu)想的 提出及 芙蓉北路各住宅小區(qū)的開發(fā)， XX 嶺商圈目前不很景氣 的現(xiàn)狀將得到改變，而其 再一次興起 將 是一個必然的趨勢。 隨著大量商家的涌入，它成為目前 XX 發(fā)展最快的商圈，隨著南部的進一步發(fā) 展，該商圈 極具市場生長空間。 總 結(jié)： XX 商圈以東西南北中五大區(qū)域為中心進行分布，其特點如下： 從物業(yè)的售價 及 地段的繁華程度來看， XX 商圈居各商圈之首 ，作為高檔物業(yè)的代表區(qū)域，將是未來品牌商家集結(jié)的地方，但由于地塊的稀缺性與地位的唯一性，其未來商業(yè)升值潛力不可限量。 除此之外，日益興起的還有包括友誼商店，阿波羅商業(yè)城等的袁家?guī)X商圈。 該區(qū)域目前匯集的商家：泰陽家電商場、維多利、通程電器超市。 火車站商圈 火車站商圈主要是沿車站路布置，匯集了阿波羅商業(yè)廣場、曉園電器、金蘋果服裝批發(fā)市場、國美電器、三湘、南湖五金機電建材市場，目前該區(qū)域新建項目只有凱旋國際，該項目只有極少的商業(yè)部分，且價格和和戶型沒有出來。 商圈小結(jié) ： 步步高生活超市的入駐、大都市商業(yè)街的興建，使如今 XX 商圈的商業(yè)生態(tài)鏈趨于和諧、商業(yè)業(yè)態(tài)分布也日趨成熟和完美。 XX 商圈已經(jīng)成為各路諸侯和大量資本紛紛殺入的黃金寶地，不僅意味著都心地帶強勁的向心力和豐富的含金量，同時也預(yù)示著這一區(qū)域內(nèi)的市場競爭將日趨激烈。 現(xiàn)已有沃爾瑪、國美與蘇寧、銅鑼灣百貨這四大連鎖商業(yè)巨頭進駐 XX 商圈。數(shù)百年來， XX 商圈一直就是 XX 商業(yè)的核心和支撐。 商圈小結(jié)： 地段與口岸決定著商業(yè)地產(chǎn)的命脈。 XX 商圈已成為龍虎爭雄之地，北派商家大佬王府井百貨盤踞南部，南派商家旗手銅鑼灣百貨屹立北方，與先行者平和堂、春天百貨一起，成四方呼應(yīng)之勢。 商業(yè)市場商圈調(diào)研分析 XX 廣場 ?XX 路商圈（簡稱 XX商圈） 位于星城核心地帶的 XX商圈， 是 XX 商業(yè)陣線的制高點，歷來是各路商家必爭之地。 銷售策略單 一 化 【 XX 路項目策劃提案報告 】 7 目前商業(yè)物業(yè)的定位策略單一，銷售策略單一。在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。以“ 女性主題商場 ”為主題的春天百貨、以 “金色家族名品中心” 為主題的 XX 百貨大樓 、以“運動商場”為主題的新大新等為代表，帶領(lǐng) XX 百貨 商業(yè)步入了 “主題時代”。商業(yè) 物業(yè)公共區(qū)間社會化的同時，也為這些商業(yè)物業(yè)帶潛在的消費人流和可觀的效益。 項目公共區(qū)間社會化 發(fā)展商在項目開發(fā)的同時，配合政府的規(guī)劃，建設(shè)專用區(qū)間作為公共活動區(qū)域，用以組織社區(qū)活動、集市、表演、休閑、娛樂的場所，使商業(yè)活動和公共活動相與促進，成為綜上所述合性的城市廣場。XX 各個在型商場都采取了專業(yè)化的經(jīng)營管理，確保項目的保值增值。 單一的產(chǎn)品與銷售模式使 XX 商業(yè)投資市場陷入了慣性思維，新的地產(chǎn)模式面臨著市場的考驗。從 XX的競爭模式來看，各個商圈要發(fā)揮優(yōu)勢互補的共贏局面，需加強各自的優(yōu)勢與特點，而作為城市中心商圈的“ XX 路商圈”，保持其“品牌優(yōu)勢與形象”將是其取得競爭的方向所在。 小結(jié)： 從某種程度上說，宏觀調(diào)控賦予了 XX 商業(yè)地產(chǎn)新的強勁動力。其中， XX 廣場 .XX 路商圈由王府井、平和堂等構(gòu)成了 XX 市的高 檔商圈 ；以超市、百貨、專業(yè)市場等為主的 XX商圈為 XX的綜合商圈；而火車站商圈以低檔次混雜型商業(yè)構(gòu)成了 XX 的“平民商圈”。城市的發(fā)展催生三大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成 XX 市的三大商圈即泛 XX 路商圈、 XX 商圈、火車站商圈。麥德龍、沃爾瑪、家樂福等國際商家已經(jīng)在 XX 扎下了根基，而其他的國內(nèi)、國際商家也將投資目光描準了消費活躍的中部重要城市 ―― XX。 而 一些商業(yè)布局不合理，甚至連停車場規(guī)劃都沒【 XX 路項目策劃提案報告 】 5 有做好的商業(yè)項目，將逐漸被淘汰，而那些定位和設(shè)計都經(jīng)過專業(yè)分析的項目，其價值更容易受到投資 者的認可。在這個龐大的經(jīng)濟圈內(nèi)， 宏觀調(diào)控 完成優(yōu)勝劣汰 2020 年 開始 ，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在大力調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)、并對小型商業(yè)項目大浪淘沙的同時，卻賦予高品質(zhì)、高規(guī)格的商業(yè)地產(chǎn)以強勁的動力?！?XX 市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃》以 XX 市為中心，立足 1 小時商務(wù)圈，輻射株洲、湘潭等周邊城市，重點發(fā)展電子商務(wù)、物流配送、連鎖經(jīng)營、國際合作等業(yè)態(tài)，同時注重文化特色。 在這一輪洗牌中， XX的商業(yè)市場格局獲得了新的調(diào)整，并促使其進入了新一輪的競爭格局，規(guī)模化、規(guī)范化、專業(yè)化成為新一輪競爭的主題。 同時，作為中部中心城市和旅游大省， XX 吸引外來投資與旅游的機率很大，成為高消費的重要組成部分。經(jīng)過三次發(fā)展機遇，XX 已步入 工業(yè)化的擴張期 。城市居民恩格爾系數(shù)為 ，同比上升 個百分點。 隨著 經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市居民的消費指數(shù)全面提升， 2020 年， XXGDP 總量已突破 1000 億元大關(guān)、全部工業(yè)總產(chǎn)值突破 1000 億元大關(guān)、社 會消費品零售總額突破 500 億元大關(guān)、城市居民人均可支配收入突破 10000 元大關(guān)、眾多具有標志性意義的 “關(guān)口 ” 在 2020 年得以跨越。 在“長、株、潭”一體化發(fā)展空間體系中，形成了以 XX 為中軸的發(fā)展格局，隨著經(jīng)濟的一體化與城市版圖的倍性擴大， XX 的城市競爭力和區(qū)域競爭力將將進一步提升，而城市一體化的規(guī)劃將吸引周邊城市使 XX 成為中部區(qū)域的“消費磁場”。 核心交通與 輻射 功能。 18萬平方公里，人口 613萬，其中城區(qū)面積 556 平方公里，人口 199 萬。【 XX 路項目策劃提案報告 】 1 XX 路 商業(yè)地產(chǎn) 項目 策劃提案報告 XXXX 營銷策劃 XX 有限公司 XXXX 年 11月 10日 【 XX 路項目策劃提案報告 】 2 目錄 第一部分： 項目市場調(diào)查分析 第二部分： 項目主題定位 第三部分： 項目 銷售策略與 操作 第四部分：項目 招商策略 第五部分：項目營銷推廣思路 第六部分： 項目 風(fēng)險分析及價值 評估 【 XX 路項目策劃提案報告 】 3 第一部分、項目市場調(diào)查分析 一、 城市區(qū)位及地位分析 XX 市作為 XX 省的政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)、旅游中心，是 中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區(qū)和 XX，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積 1。 享受著“ 9＋ 2泛珠三角”的區(qū)域聯(lián)動發(fā)展： XX 是 “泛珠三角”的一分子，屬中西部地區(qū)發(fā)展較快的地區(qū)之一， 2020 年在全國 265 個地級以上城市中，綜合實力由 1998 年的 19位躍居 12位。 XX是湘鄂贛三省和東南沿海、長江沿岸、大西南出海通道三個經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)合部，從 XX至廣州走京珠高速 公路只要 小時，鐵路僅 8小時，乘飛機不用 1 小時，擁有良好的水陸空的交通優(yōu)勢，具有極強的周邊輻射能力和帶動功能。 消費能力空前高漲。 從人均數(shù)來看， 全年城市居民人均可支配收入 11021 元，同比增長 %，城市居民人均消費性支出 9032 元，同比增長 %。 【 XX 路項目策劃提案報告 】 4 小結(jié)： XX 具有區(qū)位優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、成本優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢。在這一發(fā)展態(tài)勢下，城市化明顯加快，外源型經(jīng)濟水平繼續(xù)提升，內(nèi)源型經(jīng)濟加速發(fā)展，這使得城市人口 、消費能力、品牌意識都將得到全面的提升。 二、項目商業(yè)市場分析 社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展，必然導(dǎo)致城市的擴張、舊城的改造，令整個商業(yè)市場面臨重新洗牌的格局。 2． 1 城市大型 商業(yè)市場分析 “ 超大經(jīng)濟圈” 助力商業(yè)地產(chǎn) 近幾年， XX 經(jīng)濟發(fā)展迅速，人均收入的持續(xù)增加和人均消費的同比增長， 推動了一些成熟商圈的形成。 由此， XX 商業(yè)的消費者已不僅僅是本市的 200 萬人口，而是長株潭一小時經(jīng)濟圈內(nèi) 。隨著 XX 城區(qū)擴張，人流、物流逐漸往城市次中心遷移 ，高規(guī)劃、高起點的商業(yè)配套與商業(yè)地產(chǎn)更是風(fēng)生水起。 國際資本注入，商業(yè)地產(chǎn)活力再現(xiàn) XX 商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了良好的基礎(chǔ)，而隨著眾多的國際商家在沿海大型城市布局告一段落， XX吸引了更多國際商家的眼球。 市場步入了互贏的“商圈競爭” 模式 經(jīng)過街鋪－大廈裙樓－百貨商城－購物中心的發(fā)展模式， XX 開始全面步入商業(yè)物業(yè)的升級階段。 每個商圈都有大型商業(yè)項目，竟爭激烈程度雖然空前激烈，但各大發(fā)展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢， 互為補充，在竟爭中謀求發(fā)展，形成了“梯度商圈”。 這樣的梯度分布 不僅沒有造成 “三 敗俱傷 ” ， 反而形成了 市場的共贏局面。隨著中部的崛起、“ 9+2 泛珠三角”合作平臺的建立、以及長株潭三市融城， XX 商業(yè)主力店的發(fā)展與建立，將在未來幾年進入發(fā)展的周期， XX 商業(yè)地產(chǎn)將得到強勁發(fā)展。 【 XX 路項目策劃提案報告 】 6 2． 2 城市大型 商業(yè) 物業(yè)發(fā)展 分析 產(chǎn)權(quán)式商鋪成為 主流產(chǎn)品模式 從 2020 年開始，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品以產(chǎn)權(quán)式商鋪為主，并以持續(xù) 火爆 的 趨勢繼續(xù)發(fā)展 ， 王府井商業(yè)廣場、銅鑼灣購物中心、運達國際廣場等產(chǎn)權(quán)式商鋪“返租”模式帶來的商鋪熱貫穿著市場 的始終。 商鋪經(jīng)營管理專業(yè)化 目前整個市場明顯呈現(xiàn)出更理性化的需求，投資者和經(jīng)營者都對發(fā)展商提出了經(jīng)營管理上的要求，促使發(fā)展商地市場作出售后承諾，除了要考慮如何將商鋪盡快銷售出去，還要考慮商鋪如何經(jīng)營才能保證旺場，才能令物業(yè)保值和增值 。 商業(yè)物業(yè)開發(fā)規(guī)?；? 隨著國際資本的大舉進入和國內(nèi)商業(yè)運營機構(gòu)的實力提升，促使商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營同先進的模式接軌，商業(yè)物業(yè)從原來無序、散亂的市場，逐步走向有序的規(guī)?；?，經(jīng)營專業(yè)化，是大勢所趨。如： XX 路 步行街、 萬達商業(yè) 廣場等。 商業(yè) 定位專業(yè)化 面對 越來越激烈的競爭 ， XX“大而全”的傳統(tǒng)百貨店 面臨著轉(zhuǎn)型。 作為 一種全新的理念， 主題商場