【正文】 ；鞋類品牌店達(dá)夫尼、白斯敦、紅蜻蜓、百麗、FED、來爾斯丹、千百度；童裝品牌店建議選擇：米奇妙、ELLE 、叮當(dāng)貓、安奈兒、西瓜太郎、生肖王、巴拉巴拉、芝麻開門、櫻桃小丸子、叮特來。具體商業(yè)定位如下：注：前期若有大的購物中心（北京華聯(lián)）產(chǎn)權(quán)買斷，即購買60000平米商業(yè)產(chǎn)權(quán)，設(shè)計(jì)規(guī)劃則按照其需求設(shè)計(jì)。（2）、業(yè)態(tài)的具體劃分建議**Shopping Mall 項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域建筑面積約60000平方米。商業(yè)設(shè)計(jì)的空間設(shè)計(jì)： （1）、天花板的造型設(shè)計(jì)(含騎樓及吊眉)；（2）、燈光的布局設(shè)計(jì)；（3）、噴淋煙感及回風(fēng)、進(jìn)風(fēng)口的布局設(shè)計(jì)；（4）、排煙口設(shè)計(jì)(消防窗戶)；（5）、上、下水設(shè)計(jì)；（6）、電源管線布局設(shè)計(jì)；（7）、停車場(chǎng)，外圍的造型設(shè)計(jì)；（8）、綠化的造型設(shè)計(jì)；（9）、人行燈的造型及布局設(shè)計(jì)；（10）、動(dòng)線的造型設(shè)計(jì)與規(guī)劃；（11）、一層門廳的造型設(shè)計(jì)；（12）、特殊業(yè)種的地板要求及設(shè)計(jì)；（13）、地下預(yù)埋管道的設(shè)計(jì)；（14）、上下扶梯口柱面造型設(shè)計(jì)；（15）、樓面對(duì)外可視墻面設(shè)計(jì)；（16）、專柜架，隔斷尺度要求及設(shè)計(jì)；（17）、倉庫、門廳、試衣間尺度要求及設(shè)計(jì)；（18）、大門入口(含側(cè)門)門廳設(shè)計(jì)、墻面設(shè)計(jì)；（19）、后場(chǎng)設(shè)計(jì)(含與賣場(chǎng)共用設(shè)位的連接)；（20）、辦公室；（21）、洗手間；（22）、其他服務(wù)設(shè)施(收銀臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、衣服修改中心、VIPROOM、文化教室、貨梯、員工出入口、消防設(shè)備)；（23）、電扶梯、貨梯的設(shè)計(jì)；（24）、殘障通道的設(shè)計(jì)；（25）、不同業(yè)種輔助設(shè)計(jì)理念。（2）、突出特色，利于經(jīng)營。注解：Shopping Mall{Startup Hope(開啟希望) Overlooking Pacesetting Plaza（俯瞰購物中心之先導(dǎo)） Initiate New Ground（占據(jù)新平臺(tái)） Modern Atmosphere(現(xiàn)代氛圍) Luxurious Leader(領(lǐng)袖豪華)}起源于歐美的先進(jìn)零售商業(yè)模式，以大規(guī)模，所經(jīng)營、服務(wù)的項(xiàng)目全而著稱。（六）、盈利能力分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表注：以上推算僅供開發(fā)商參考，最終以實(shí)際操作費(fèi)用為準(zhǔn)。 各種費(fèi)率依據(jù)國家相關(guān)文件。投資**購物中心將是淮安超前的新投資計(jì)劃，它將引導(dǎo)淮安商業(yè)消費(fèi)新時(shí)尚，構(gòu)建淮安商界中貨品和服務(wù)超全的商業(yè)航母！四、項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)試算（一）、編制依據(jù)216。**購物中心將改變整個(gè)淮安市的傳統(tǒng)投資理念，以一種對(duì)財(cái)富負(fù)責(zé)，充分利用現(xiàn)有的財(cái)富去創(chuàng)造更多財(cái)富的態(tài)度，送給淮安人民一個(gè)全新的投資理念。從商品結(jié)構(gòu)、購物環(huán)境、商場(chǎng)形象及樓層分布來看，現(xiàn)有的商場(chǎng)均缺乏準(zhǔn)確的定位及固定的客戶群。項(xiàng)目綜合分析結(jié)論：根據(jù)淮安市的總體規(guī)劃，中心商務(wù)區(qū)（CBD）以淮海廣場(chǎng)為中心，向淮海北路、淮海東路、淮海南路、淮海西路延伸，投資者投資區(qū)域偏好于此。u 城市發(fā)展后帶動(dòng)商業(yè)競(jìng)爭激烈在淮安市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，新開發(fā)之商業(yè)樓盤都在不斷地引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營理念（如金馬廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪作為其商業(yè)龍頭等），不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，爭奪消費(fèi)群體。這樣，對(duì)本項(xiàng)目而言確是一個(gè)較好的介入時(shí)機(jī)：利用先進(jìn)地區(qū)較好的營銷理念、結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，可總結(jié)出適合本項(xiàng)目的營銷策略，在銷售推廣過程取得競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目作為商住一體開發(fā)，住宅部分可考慮商務(wù)區(qū)的配套需求；商場(chǎng)部分結(jié)合市民廣場(chǎng)強(qiáng)調(diào)的是休閑娛樂功能，形成“一站式”的消費(fèi)中心，兩者互相補(bǔ)足。本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤開發(fā)，可針對(duì)該區(qū)“購物功能與餐飲娛樂功能不足”的情況做規(guī)劃，既可滿足市場(chǎng)的需求，又可找尋本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。應(yīng)對(duì)措施：——在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段添加回遷戶住宅以及政府相關(guān)部門、商業(yè)的建筑設(shè)計(jì)，突出項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)。應(yīng)對(duì)措施：——加速政府部門拆遷力度；——及時(shí)跟進(jìn)本項(xiàng)目各種證照的辦理過程，完善銷售前期的法律手續(xù)；——在項(xiàng)目客戶的原始積累階段和引導(dǎo)銷售階段，做好項(xiàng)目的宣傳推廣工作，來吸引潛在客戶的注意。應(yīng)對(duì)措施：——利用道路整修，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段重視停車位設(shè)計(jì)，除滿足本項(xiàng)目自身的停車需求外，可考慮滿足部分城區(qū)需求，以帶來更多的商機(jī)。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮停車及住戶使用功能，為項(xiàng)目營銷推廣提供更完備條件；178。 研展本項(xiàng)目在淮安市商業(yè)、娛樂的市場(chǎng)號(hào)召力，將利于本項(xiàng)目的推廣；178。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：178。項(xiàng)目硬件、軟件配套齊全，為消費(fèi)者提供一個(gè)良好優(yōu)質(zhì)的購物空間。u 定位優(yōu)勢(shì)：初期項(xiàng)目進(jìn)行高起點(diǎn)定位，高檔商業(yè)的引進(jìn)以及高品質(zhì)住宅開發(fā)，提升了這一地塊的檔次。u 政策優(yōu)勢(shì)：政府相關(guān)的利好政策傾斜中心商務(wù)區(qū)，本區(qū)地位和影響力逐步提升，區(qū)域發(fā)展前景看好。三、項(xiàng)目SWOT分析（項(xiàng)目地塊價(jià)值分析）（一）、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（Superiority）u 鉆石區(qū)位龐大人流量及巨大升值潛力**位于淮海北路鉆石商圈內(nèi)的龍頭位置，占據(jù)淮安市中心最繁華的黃金區(qū)位。綜合評(píng)述：商鋪?zhàn)鳛橘I家的經(jīng)營用地，具有增值價(jià)值，同時(shí)又存在相當(dāng)?shù)慕?jīng)營成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。u 投資者要求的付款方式：銀行按揭已成為投資者的首選付款方式。這比較符合目前商業(yè)投資領(lǐng)域里投資者的心理訴求。u 投資者要求的商鋪面積：商鋪購買者以面積為25～50 m178。商鋪投資市場(chǎng)的熱點(diǎn)可能在整個(gè)盤中突出，盤面一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力和高超的推廣策略。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人僅為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。隨著蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對(duì)于商鋪的“圈地運(yùn)動(dòng)”。商鋪?zhàn)饨鹗找嬷?，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價(jià)升值到一定水平時(shí)及時(shí)賣出，完成該商鋪的全部投資過程。商鋪投資回報(bào)率較高與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長是必然的。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。承租戶對(duì)商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短。綜合評(píng)述：在對(duì)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析后，結(jié)論如下：誰填補(bǔ)了大型綜合購物中心流行百貨、超市、主題商場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店的空缺，誰就可以在淮安商業(yè)市場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。現(xiàn)有代表性商業(yè)新亞商城、清江商場(chǎng)、還有就是時(shí)代超級(jí)購物中心業(yè)種有并存狀態(tài)，且消費(fèi)引導(dǎo)比較集中，其中時(shí)代超級(jí)購物中心檔次最高，傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)則重復(fù)雷同、無產(chǎn)品特色且無市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。第三篇 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)實(shí)景照片二、項(xiàng)目投資分析（一）、商業(yè)環(huán)境以淮安現(xiàn)有的商業(yè)狀況及消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)普遍滯后，需要得到全面的調(diào)整。2006年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破200億元，反映了強(qiáng)勁的市場(chǎng)消費(fèi)實(shí)力。三、淮安市全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額圖綜合評(píng)述：淮安市通過采取提高城鄉(xiāng)居民收入、完善社會(huì)保障體系、整頓市場(chǎng)秩序等有力措施,積極推動(dòng)擴(kuò)大內(nèi)需政策，為消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展?fàn)I造了良好的環(huán)境。從上圖可以看出，2001年2006年淮安市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，趨于理性化的增長。綜合評(píng)述：本區(qū)未來發(fā)展將遵循功能配置高效化、交通運(yùn)輸現(xiàn)代化、商業(yè)環(huán)境優(yōu)美化、開放空間系統(tǒng)化的宗旨完成其核心、配套、輔助三個(gè)職能，成為淮安市城市中心商務(wù)區(qū)（CBD）。商業(yè)發(fā)展概況清河區(qū)是淮安市城市中心區(qū)域，亦是淮安市中心商業(yè)區(qū)（CBD），南臨里運(yùn)河，東依水渡口，是淮安市最重要、最核心的黃金地段，集中了全市大部分的市級(jí)商業(yè)服務(wù)設(shè)施。下轄六個(gè)街道和一個(gè)辦事處、三十三個(gè)社區(qū)委員會(huì)和十個(gè)行政村。遠(yuǎn)景城市人口180萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為200平方公里。城市規(guī)模：中期（2010年）100萬人，遠(yuǎn)期（2020年）120萬人。（2）、城市規(guī)劃主旨“加快蘇北振興”的戰(zhàn)略部署，全面、加快城市工業(yè)化和城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)淮安經(jīng)濟(jì)社會(huì)的跨越式發(fā)展。三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸。一個(gè)高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個(gè)高速公路圈?；窗彩锌?cè)丝?27萬，其中市區(qū)面積80平方公里，市區(qū)人口80萬。市跨古淮河兩岸，相傳大禹曾至境內(nèi)治水“使淮水永安”，市名即淮水安瀾之意。南距省會(huì)南京市188公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市135公里。 淮安市市中心商業(yè)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告2007年目 錄第一篇 城市概況一、城市基礎(chǔ)概況 P2二、清河區(qū)概況 P4第二篇 市場(chǎng)調(diào)研一、淮安市全市國民生產(chǎn)總值（GDP）走勢(shì)圖 P5二、淮安市全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資圖 P6三、淮安市全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額圖 P7四、淮安市全市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值圖 P8第三篇 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目情況分析 P9二、項(xiàng)目分析 P11三、項(xiàng)目SWOT分析 P14四、項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)試算 P21第四篇 商業(yè)篇一、本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品提升建議 P25二、本項(xiàng)目商業(yè)攻略要旨 P42三、本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營方案 P45四、本項(xiàng)目商業(yè)招商方案 P48五、本項(xiàng)目商業(yè)銷售推廣方案 P55第五篇 住宅篇一、本項(xiàng)目酒店式公寓規(guī)劃建議 P66二、本項(xiàng)目酒店式公寓客群分析 P74三、本項(xiàng)目酒店式公寓定位 P79四、本項(xiàng)目價(jià)格定位 P80五、本項(xiàng)目酒店式公寓銷售推廣方案 P83第一篇 城市概況一、城市基礎(chǔ)概況基本概況淮安市地處江蘇省北部中心地域,淮河下游。北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚(yáng)州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷市。淮安市是一代偉人周恩來的故里?，F(xiàn)轄漣水、洪澤、金湖、盱眙4縣，清河、清浦、楚州、淮陰4區(qū)，東西最大直線距離132公里，南北最大直線距離150公里。城市規(guī)劃（1）、淮安城市的特點(diǎn)概括為“一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線、四水穿城”。兩大組團(tuán)：指中心城區(qū)包括主城區(qū)組團(tuán)和古城組團(tuán)兩個(gè)組團(tuán)，兩組團(tuán)以生態(tài)綠地相連。四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運(yùn)河、大運(yùn)河。（3）、城市規(guī)劃內(nèi)容城市性質(zhì)：國家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射2000萬人口的中心城市。城市建設(shè)用地規(guī)模：規(guī)劃遠(yuǎn)期（2020年）城市建設(shè)用地約120平方公里，城市化水平為55%。（4）、城市規(guī)劃圖冊(cè)二、清河區(qū)概況基本概況清河區(qū)位于淮安市主城區(qū)。；至2006年年底，人口達(dá)26萬人，流動(dòng)人口約67萬人，合計(jì)約32萬人。在此商業(yè)中心中沿干道淮海東路、淮海西路和淮海北路兩側(cè)主要分布市級(jí)商業(yè)、金融、辦公和餐飲服務(wù)設(shè)施，沿次干道人民北路和銀川路兩側(cè)主要分布社區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，各片區(qū)內(nèi)部以居住功能為主；另外在西北片區(qū)、西南片區(qū)均有大片的部隊(duì)用地分布。第二篇 市場(chǎng)調(diào)研一、淮安市全市國民生產(chǎn)總值（GDP）走勢(shì)圖綜合評(píng)述：，預(yù)計(jì)加上第四季度，全市2006年全年國民生產(chǎn)總值超過600億元。二、淮安市全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資圖綜合評(píng)述：全市投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目增長較快，各產(chǎn)業(yè)投入比重繼續(xù)增長，其中房地產(chǎn)行業(yè)更是拉動(dòng)了淮安市社會(huì)固定資產(chǎn)投入的中堅(jiān)。全市消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持較快發(fā)展，銷售規(guī)模得到了進(jìn)一步擴(kuò)大。四、淮安市全市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值圖綜合評(píng)述：以上數(shù)據(jù)可以看出，淮安市房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值以兩位數(shù)遞進(jìn)，到2005年，遞增幅度達(dá)到20%，說明淮安市房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展階段。從商品結(jié)構(gòu)、購物環(huán)境、商場(chǎng)形象甚至樓層分布來看，淮安現(xiàn)有各大商場(chǎng)均缺乏準(zhǔn)確的定位和固定的客戶群?；窗苍谕七M(jìn)城市發(fā)展，特別是蘇北地區(qū)中心城市發(fā)展過程中，商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變后，以目前的商業(yè)分布及發(fā)展格局顯然不能迎合社會(huì)及購買力的進(jìn)步。（二）、商鋪投資特點(diǎn)商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)投資商鋪具有穩(wěn)定性。而商鋪的租約通常為13年或更長。此外，租金的遞增客觀保證了商鋪長期的收益增長。商鋪增值的特點(diǎn)商鋪投資是一個(gè)長期過程，它不會(huì)因房齡增長而降低其投資價(jià)值。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價(jià)值還可以相對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值正所謂是無價(jià)之物。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。商鋪的投資潛力目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念正在全面普及，而淮安的商業(yè)鋪位與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場(chǎng)的2∶1～3∶1，可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間。（三）、商鋪投資者商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。一個(gè)可信的投資方向和投資載體，最能吸引淮安投資者的目光。從淮安四大商業(yè)街（淮