【正文】 客群 （實(shí)現(xiàn)本案由一個(gè)投資理財(cái)產(chǎn)品向商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所轉(zhuǎn)變的核心力量，商業(yè)氣氛和感召力形成的源頭）： 專(zhuān)業(yè)的、具有持久經(jīng)營(yíng)考慮和擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)考慮的經(jīng)營(yíng)者 本案主題所指向的行業(yè)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)者 鐘情于本地域的經(jīng)營(yíng)商戶(hù) 期望建立直銷(xiāo)店或展示店的相關(guān)品牌和廠(chǎng)商 分析：此類(lèi)購(gòu)買(mǎi)客群，其期望重點(diǎn)是以后的經(jīng)營(yíng)收益，而非由攤位產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的收益，他們對(duì)整個(gè)商業(yè)的 位置，及自身所處的相對(duì)位置，包括整個(gè)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景更為關(guān)注。相應(yīng)的，此類(lèi)投資者能夠投入的資金額度較小，一般 不會(huì)超過(guò) 50萬(wàn)元人民幣，相對(duì)來(lái)講，這個(gè)群體對(duì)總價(jià)有著嚴(yán)格控制，但對(duì)單價(jià)并不十分敏感。 大型租賃型的商業(yè)，應(yīng)盡量安排其進(jìn)駐 B座。而隨著戶(hù)外運(yùn)動(dòng)被越來(lái)越多的 人所認(rèn)知與認(rèn)可，市場(chǎng)需求巨大。 事實(shí) 5：音像制品在打擊盜版與相關(guān)條款出臺(tái)的擠壓下，惟留文化街的音像批發(fā)大廈，東部區(qū)域仍然稀缺。 事實(shí) 4：新街口南大街的樂(lè)器一條街也是老字號(hào)，很多玩音樂(lè)的行家都喜歡流連于此。 事實(shí) 3：北京 109百貨一年三次的業(yè)態(tài)變臉最終確定了婚慶主題廣場(chǎng)，但卻喪失了商家的信譽(yù)度與美譽(yù)度。隨著兩臺(tái)東 遷，京東缺乏攝影攝像專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的問(wèn)題凸現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 事實(shí) 1：北京的老字號(hào)攝貿(mào)金廣角是唯一的國(guó)營(yíng)性質(zhì)照相機(jī)商行，擁有 7家分站，來(lái)自全國(guó)的絡(luò)繹不絕。 上述業(yè)態(tài)的客群，一般來(lái)件經(jīng)濟(jì)條件較好，具有 較強(qiáng)的消費(fèi)能力 。 上述業(yè)態(tài)更適于存在與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，商品檔次和價(jià)格差距較大，不易實(shí)現(xiàn)行業(yè)利潤(rùn)的趨同，也就 不易形成租金的剛性 。 承載上述業(yè)態(tài)的商業(yè)場(chǎng)所 供給不足 ，或是存在區(qū)域空白，或是位于面臨拆改的老舊建筑。今將清閑安適的業(yè)態(tài) 悉數(shù)，為新都市人提供一時(shí)尚匯總之地，也是初衷所在。 不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用于建房和推廣的先期投入，還是產(chǎn)權(quán)投資者用于購(gòu)買(mǎi) 產(chǎn)權(quán)的先期投入，還是實(shí)際經(jīng)營(yíng)者獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)的先期投入，都可以被看作， 是為了獲取最終享受分配消費(fèi)者消費(fèi)支出所付出的條件， 他們通過(guò)以不同方 式付出不同金額作為條件，獲得最終享有以不同方式獲得消費(fèi)者消費(fèi)支出而 作為回報(bào)的 資格 。 不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用于建房和推廣的先期投入，還是產(chǎn)權(quán)投資者用于購(gòu)買(mǎi) 產(chǎn)權(quán)的先期投入，還是實(shí)際經(jīng)營(yíng)者獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)的先期投入，都可以被看作， 是為了獲取最終享受分配消費(fèi)者消費(fèi)支出所付出的條件， 他們通過(guò)以不同方 式付出不同金額作為條件，獲得最終享有以不同方式獲得消費(fèi)者消費(fèi)支出而 作為回報(bào)的 資格 。 在前面的利益主體關(guān)系分析中可以明確的是， 不論是投資商鋪產(chǎn)權(quán)謀求升值回報(bào)的投資者， 還是未來(lái)通過(guò)在此經(jīng)營(yíng)以獲得商業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)的經(jīng)營(yíng)者， 乃至希望快速實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售收入的發(fā)展商， 其 根本的收入信心來(lái)源，在于認(rèn)為潛在的消費(fèi)者會(huì)對(duì)這里產(chǎn)生濃厚的興趣并 具有實(shí)際的消費(fèi)需求，直至最終在這里發(fā)生消費(fèi)行為。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)承諾： 我們可以為 A座 銷(xiāo)售部分本案實(shí)現(xiàn) 16000－ 17000的銷(xiāo)售均價(jià)！ 同時(shí)實(shí)現(xiàn) B座 出租部分的 80％－ 90％ 滿(mǎn)租！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)承諾不是瞎忽悠！ 以下的方法論部分，將詳細(xì)闡釋我們實(shí)現(xiàn)承諾的手段和信心！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識(shí)論 價(jià)值推導(dǎo) － 本案在自由市場(chǎng)中的實(shí)際價(jià)值，即值多少錢(qián) SWOT分析 － 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)角度的全面認(rèn)識(shí)和結(jié)論 市場(chǎng)的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無(wú)我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 營(yíng)銷(xiāo)手段－ 營(yíng)銷(xiāo)策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對(duì)的客群和客群的需求 賣(mài)場(chǎng)分割－ 通過(guò)分割滿(mǎn)足買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場(chǎng)定位 － 對(duì)本案銷(xiāo)售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價(jià)格承諾－ 我們能賣(mài)多少錢(qián) 價(jià)格回證－ 通過(guò)科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識(shí)論 價(jià)值推導(dǎo) － 本案在自由市場(chǎng)中的實(shí)際價(jià)值，即值多少錢(qián) SWOT分析 － 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)角度的全面認(rèn)識(shí)和結(jié)論 市場(chǎng)的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無(wú)我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 營(yíng)銷(xiāo)手段－ 營(yíng)銷(xiāo)策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對(duì)的客群和客群的需求 賣(mài)場(chǎng)分割－ 通過(guò)分割滿(mǎn)足買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)濟(jì)要求 價(jià)格承諾－ 我們能賣(mài)多少錢(qián) 價(jià)格回證－ 通過(guò)科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 市場(chǎng)定位 － 對(duì)本案銷(xiāo)售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)定位 －對(duì)本案銷(xiāo)售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 心態(tài) 收益類(lèi)型 收益對(duì)比 重要程度 支撐手段 可行性 購(gòu)買(mǎi)商業(yè)產(chǎn)權(quán) 參與銀行儲(chǔ)蓄 主觀(guān) 客觀(guān) 理財(cái)心態(tài) 安全收益 購(gòu)買(mǎi) 本金 首要關(guān)注 心理底線(xiàn) 無(wú) 售后包租 財(cái)團(tuán)擔(dān)保 定時(shí)回購(gòu) 現(xiàn)狀不可行 返租 利息 回購(gòu) 取款 投資心態(tài) 發(fā)展收益 轉(zhuǎn)賣(mài)收益 無(wú)可能 計(jì)劃之外 聊勝于無(wú) 對(duì)市場(chǎng)的判斷 無(wú) 漲租收益 極小可能 在 “ 售后包租，財(cái)團(tuán)擔(dān)保，定時(shí)回購(gòu) ” 盛行的年代，商業(yè)地產(chǎn)投資其實(shí)已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商改造成一種金融產(chǎn)品，其核心內(nèi)涵是 “ 安全 ” 而非 “ 盈利 ” 。 公式：本案租金＝ 1/∑ 出租率（ 15)*∑(P *對(duì)應(yīng)出租率 ) 從現(xiàn)有市場(chǎng)來(lái)看，本案 即期可比真實(shí)租金為 /天 / ㎡ 項(xiàng)目名稱(chēng) 平樂(lè)園市場(chǎng) 東四環(huán)商業(yè) 區(qū)域臨街底商 十里河新商業(yè) 出租率 95% 90% 90% 60% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 租金標(biāo)準(zhǔn)：約 /平米 /天 回報(bào)率： 10%/年 收回投資時(shí)間： 10年 市場(chǎng)真實(shí)售價(jià)：約 1300014000元 /平米 由本案真實(shí)租金計(jì)算本案市場(chǎng)真實(shí)售價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識(shí)論 價(jià)值推導(dǎo) － 本案在自由市場(chǎng)中的實(shí)際價(jià)值，即值多少錢(qián) SWOT分析 － 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)角度的全面認(rèn)識(shí)和結(jié)論 市場(chǎng)的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無(wú)我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 營(yíng)銷(xiāo)手段－ 營(yíng)銷(xiāo)策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對(duì)的客群和客群的需求 賣(mài)場(chǎng)分割－ 通過(guò)分割滿(mǎn)足買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場(chǎng)定位 － 對(duì)本案銷(xiāo)售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價(jià)格回證－ 通過(guò)科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 價(jià)格承諾－ 我們能賣(mài)多少錢(qián) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)格承諾 －我們能賣(mài)多少錢(qián) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)價(jià)值是一定的 市場(chǎng)價(jià)格則是不一定的 營(yíng)銷(xiāo)代理公司是賣(mài)東西的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，我們游走江湖的法寶，就是以高于房地產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格把房子賣(mài)出去。 本案真實(shí)租金的計(jì)算 項(xiàng)目名稱(chēng) 租金 （元 /平 /天） 項(xiàng)目位置 道路交通 人氣 物業(yè)類(lèi)型 成熟度 平樂(lè)園市場(chǎng) 6 180 180 160 80 180 東四環(huán)商業(yè) 11 200 200 160 150 160 區(qū)域臨街底商 5 120 120 100 130 120 十里河新商業(yè) 100 100 100 100 120 本案 100 100 100 100 100 說(shuō)明： 以上各商業(yè)，選取了具代表性的商業(yè)或商業(yè)區(qū)域 以上的租金水平，是各商業(yè)的主要業(yè)態(tài)的平均租金水平，不考慮高低特例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過(guò)如下公式，分別求解本案相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的相對(duì)價(jià)格。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 點(diǎn)數(shù)定價(jià)模式： 通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目評(píng)分，并通過(guò)租金均值及出租率率，求解本案租金均值。 SWOT分析的結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識(shí)論 SWOT分析 － 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)角度的全面認(rèn)識(shí)和結(jié)論 市場(chǎng)的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無(wú)我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 營(yíng)銷(xiāo)手段－ 營(yíng)銷(xiāo)策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對(duì)的客群和客群的需求 賣(mài)場(chǎng)分割－ 通過(guò)分割滿(mǎn)足買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場(chǎng)定位 － 對(duì)本案銷(xiāo)售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價(jià)格承諾－ 我們能賣(mài)多少錢(qián) 價(jià)格回證－ 通過(guò)科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 價(jià)值推導(dǎo) － 本案在自由市場(chǎng)中的實(shí)際價(jià)值，即值多少錢(qián) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)值推導(dǎo) －本案在自由市場(chǎng)中的實(shí)際價(jià)值， －即項(xiàng)目的真實(shí)貨值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案真實(shí)貨值的計(jì)算方法 商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)貨值計(jì)算方法一般有兩種， 一種是市場(chǎng)比較法， 一種是租金返算法。 緊抓周邊無(wú)可售整體商業(yè)項(xiàng)目這一客觀(guān)事實(shí)，以此為突破口，制造回報(bào)期 望，吸引投資者購(gòu)買(mǎi)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。 T威脅 周邊商業(yè)供給量較大，租金普遍不高，經(jīng)營(yíng)戶(hù)選擇較多； 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)投資的政策環(huán)境不甚理想； 缺乏投資產(chǎn)權(quán)式商業(yè)盈利的現(xiàn)實(shí)案例。 W劣勢(shì) 地理位置欠佳，周邊環(huán)境比較破亂，道路交通狀況不理想，缺乏旺盛的人氣和商業(yè)氛圍； 項(xiàng)目南北走向，臨主要交通干線(xiàn)的街面較短； 項(xiàng)目層數(shù)較多，垂直交通組織和客群易達(dá)性問(wèn)題嚴(yán)重。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 樓層 A段面積（㎡） B段面積（㎡） 合計(jì) 一層 4934 3226 8160 二層 5882 3638 9520 三層 5883 3638 9521 四層 6038 3638 9676 五層 5892 3638 9530 地下一層 6203 3267 9470 地下二層 7163 4370 11533 合計(jì) 41995 25415 67410 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 分項(xiàng) 1 18號(hào)樓 備注 總建筑面積 67410 地上建筑面積 45405 地下建筑面積 21005 建筑層數(shù) 地上 5層 /地下 2層 建筑高度 停車(chē)數(shù)量 357輛 地上： 72輛 地下： 285輛 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識(shí)論 價(jià)值推導(dǎo) － 本案在自由市場(chǎng)中的實(shí)際價(jià)值，即值多少錢(qián) 市場(chǎng)的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無(wú)我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 營(yíng)銷(xiāo)手段－ 營(yíng)銷(xiāo)策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對(duì)的客群和客群的需求 賣(mài)場(chǎng)分割－ 通過(guò)分割滿(mǎn)足買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場(chǎng)定位 － 對(duì)本案銷(xiāo)售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價(jià)格承諾－ 我們能賣(mài)多少錢(qián) 價(jià)格回證－ 通過(guò)科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 SWOT分析 － 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)角度的全面認(rèn)識(shí)和結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 SWOT分析 －市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)角度的全面認(rèn)識(shí)和結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 SWOT分析 S優(yōu)勢(shì) 集中式整體商業(yè)，比較容易聚攏人氣； 柜架結(jié)構(gòu)，方便分割； 前有雙龍。東臨西大望路南延，西鄰周莊新村居住區(qū)，北鄰西燕北街，南鄰垡頭南路。 C、區(qū)域市場(chǎng)上一直沒(méi)有成規(guī)模的產(chǎn)權(quán)式商鋪出售，投資者缺乏介入途徑。 ?集中型主題商業(yè)比社區(qū)服務(wù)型商業(yè)更有發(fā)展前景，產(chǎn)權(quán)式集中式商業(yè)供量為零 A、目前本區(qū)域的社區(qū)型商業(yè)總體供給充足（如超市等業(yè)態(tài)，規(guī)模不大但密度很大），但存在缺乏高檔次餐飲、休閑娛樂(lè)等缺陷。 業(yè)態(tài) ?餐飲、煙酒冷飲批發(fā)、超市、手機(jī)、舊貨、花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)、奇石根雕等 價(jià)格 ?項(xiàng)目底商： 25000元 /m2 ?獨(dú)立商業(yè)： 800010000元 /m2 ?市場(chǎng)攤位： 900025000元 /m2 租金 水平 ?底商： 5元 /天 /m2 ?獨(dú)立店： /天 /m2 ?集中式商業(yè)： 57元 /天 m2 （個(gè)別不臨街商業(yè)為 /天 m2） 三級(jí)板塊市調(diào)分析小結(jié) ?位于十里河延伸內(nèi)，由于該區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)不成熟，將在租賃價(jià)格等方面影響本項(xiàng)目的銷(xiāo)售及后期招商，降低本項(xiàng)目?jī)r(jià)格空間 ?由于區(qū)域成熟度及新建中高檔項(xiàng)目少，底商市場(chǎng)認(rèn)知度底，底商價(jià)格檔次與其他區(qū)域持平，但銷(xiāo)售困難 ?集中式除京