【正文】 們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 營(yíng)銷手段－ 營(yíng)銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對(duì)的客群和客群的需求 賣場(chǎng)分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場(chǎng)定位 － 對(duì)本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價(jià)格承諾－ 我們能賣多少錢 價(jià)格回證－ 通過科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)資源 －人無我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)顧問 架 構(gòu) 篇 ? 北京偉業(yè)商務(wù)投資顧問有限公司（偉業(yè)顧問），伴隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生于 1993年成立。經(jīng)過多年發(fā)展，偉業(yè)顧問已成長(zhǎng)為北京最大的房地產(chǎn)綜合顧問服務(wù)公司之一。 ? 從 1993年到 2022年，經(jīng)歷了十余年風(fēng)雨的偉業(yè)顧問，已從當(dāng)年的一棵幼苗長(zhǎng)成了一棵枝繁葉茂的參天大樹 —— 由專業(yè)的銷售代理起家，現(xiàn)在已發(fā)展成為 集投資顧問、資產(chǎn)管理、營(yíng)銷代理、商業(yè)顧問、二手房租賃與置換五大業(yè)務(wù)板塊于一體 的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。 五大專業(yè)公司聯(lián)合互動(dòng) ，為客戶 提供從融資、顧問、營(yíng)銷到二手房置換的一條龍服務(wù) ，多家專業(yè)公司及下轄的 400多名專業(yè)人員為北京乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。 ? 公司下轄的多家專業(yè)子公司的劃分，使服務(wù)更加專業(yè)化、系統(tǒng)化，在服務(wù)過程中，各專業(yè)公司之間的有機(jī)結(jié)合，更使偉業(yè)形成了一套獨(dú)有的服務(wù)特性。 偉業(yè)簡(jiǎn)介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)優(yōu)勢(shì) — 房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu) 控股公司董事會(huì) 控股公司 經(jīng)營(yíng)決策委員會(huì) 管理顧問委員會(huì) 投資顧問公司 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 資產(chǎn)管理公司 我愛我家 項(xiàng)目組 商業(yè)顧問公司 營(yíng)銷二處 營(yíng)銷三處 營(yíng)銷五處 營(yíng)銷四處 營(yíng)銷策劃中心 項(xiàng)目組 項(xiàng)目組 營(yíng)銷一處 市場(chǎng)研究中心 建筑策劃中心 全國(guó)連鎖店 網(wǎng)站運(yùn)營(yíng) 招商中心 營(yíng)銷中心 拓展中心 商業(yè)管理中心 策劃中心 經(jīng)營(yíng)部 投資部 資金部 房地產(chǎn)綜合服務(wù)商：為客戶提供從前期產(chǎn)品規(guī)劃、策劃銷售到“我愛我家”一、二手置換等全程專業(yè)服務(wù)。 偉業(yè)簡(jiǎn)介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)優(yōu)勢(shì) — 渠道優(yōu)勢(shì) 我愛我家 數(shù)據(jù)庫(kù) 偉業(yè)獨(dú)有我愛我家、數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷等多條銷售渠道優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)力推動(dòng)銷售速度、增大銷售利潤(rùn)。 偉業(yè)簡(jiǎn)介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 十年來，偉業(yè)顧問 相繼為“北京開發(fā)集團(tuán)、北辰、首創(chuàng)、建工集團(tuán)、華遠(yuǎn)、萬科、和記黃埔、 凱德置地、 清華同方、吉寶置業(yè)” 等 數(shù)十家境內(nèi)外投資商、發(fā)展商的百余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了服務(wù) ,并創(chuàng)造了 260億元的銷售業(yè)績(jī) 。 偉業(yè)優(yōu)勢(shì) — 市場(chǎng)把控能力及值得信賴的服務(wù)經(jīng)驗(yàn) 偉業(yè)簡(jiǎn)介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)優(yōu)勢(shì) — 強(qiáng)大的資源整合能力 強(qiáng)大有效的資源整合能力：偉業(yè)顧問與政府部門、媒體、廣告公司、公關(guān)公司一直保持著戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，將及時(shí)為項(xiàng)目提供最有效性價(jià)比最高的服務(wù)。 偉業(yè)簡(jiǎn)介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡(jiǎn)介 05 年 業(yè) 績(jī) 業(yè)內(nèi)榮譽(yù) 2022年 1月，偉業(yè)顧問被 《 新地產(chǎn) 》 雜志評(píng)為 2022年度品牌顧問之首 。 2022年 8月，偉業(yè)顧問被 《 北京晚報(bào) 》 樓宇周刊、搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、 《 藍(lán)籌地產(chǎn)評(píng)論 》 等聯(lián)合組成的中國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)品力評(píng)選組委會(huì)評(píng)為 2022年度“中國(guó)地產(chǎn)十大經(jīng)紀(jì)公司”稱號(hào) 。 2022年 4月，偉業(yè)顧問依靠從 2022到 2022連續(xù) 3年在房地產(chǎn)策劃代理領(lǐng)域的杰出表現(xiàn)，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)被由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家權(quán)威研究機(jī)構(gòu)組成的“中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組”評(píng)為 “中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)華北區(qū)第一名”暨“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)之星” ，同時(shí)， 林潔榮獲“ 2022年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家”榮譽(yù)稱號(hào) 。 2022年 9月，由中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組進(jìn)行的 2022中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究評(píng)比活動(dòng)中，偉業(yè)顧問以價(jià)值 全國(guó)代理顧問行品牌價(jià)值第三 名。 2022年 12月，由 《 紅地產(chǎn) 》 進(jìn)行的“ 2022中國(guó)地產(chǎn)金牌顧問 100強(qiáng)”排名調(diào)查于 12月刊進(jìn)行了發(fā)布，偉業(yè)顧問在此次排名中榮獲 全國(guó)第七、北京區(qū)第一 的成績(jī)！ 2022年 12月，偉業(yè)顧問與我愛我家共同參與 2022中國(guó)房地產(chǎn)住交會(huì)，分別榮獲 “中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷代理品牌企業(yè) TOP 10” 及“中國(guó)房地產(chǎn)中介代理年度大獎(jiǎng)” 。 2022年 1月，由 《 安家 》 雜志社舉辦的 20222022年度地產(chǎn)風(fēng)云榜評(píng)選，偉業(yè)顧問榮獲 金牌綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)獎(jiǎng) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 財(cái)滿街（財(cái)經(jīng)中心） 新永外商城 偉業(yè)簡(jiǎn)介 操 盤 經(jīng) 驗(yàn) 商務(wù)項(xiàng)目 通用時(shí)代 企圖 ATT中心（鑄誠(chéng)大廈） 金泉廣場(chǎng)商業(yè)街 風(fēng)林西奧中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡(jiǎn)介 操 盤 經(jīng) 驗(yàn) 均價(jià)： 12022 元 /平米 入住時(shí)間： 20220331 位于中關(guān)村數(shù)碼商圈核心區(qū)，友誼賓館東側(cè)，地理位置優(yōu)越，交通便捷?？偨ㄖ娣e ，辦公部分均價(jià) 12022元 /平方米（含精裝修）。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢(shì)為客戶提供“押舊買新”、“入住供樓”及“包租”等多項(xiàng)置業(yè)策略，在“中關(guān)村雙降”的大環(huán)境下，銷售情況依然良好，成為中關(guān)村知名熱銷樓盤之一。 偉業(yè)提供投資顧問、營(yíng)銷策劃及獨(dú)家銷售代理服務(wù)。 企圖 ATT中心（鑄誠(chéng)大廈） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡(jiǎn)介 操 盤 經(jīng) 驗(yàn) 均價(jià)： 12800 元 /平米 位于奧運(yùn)村核心區(qū)，緊鄰鳥巢和水立方等奧運(yùn)場(chǎng)館，地理位置優(yōu)越，交通便捷。整層面積 837平米，辦公部分均價(jià) 12800元 /平方米。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢(shì)為客戶提供數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷策略，在 2022年底至今的半年里成功銷售 5個(gè)整層 以及若干小戶的銷售業(yè)績(jī)，銷售情況良好，成為 目前奧運(yùn)區(qū)域熱銷樓盤之一。 偉業(yè)提供投資顧問、營(yíng)銷策劃及獨(dú)家銷售代 理服務(wù)。 風(fēng)林西奧中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡(jiǎn)介 操 盤 經(jīng) 驗(yàn) 商業(yè)均價(jià)： 1000030000元 /平米 住宅均價(jià)： 7000元 /平方米 位于崇文區(qū)永定門外革新南路 58號(hào)，地理位置優(yōu)越，交通便捷。 8000平方米商業(yè)面積， 17000平方米住宅面積。地下一層至地上四層為商城分類經(jīng)營(yíng)，配有餐飲及會(huì)所；地面四層以上為小戶型板式住宅；商業(yè)部分均價(jià)在 1。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢(shì)，根據(jù)區(qū)域特質(zhì)，商業(yè)定位為“文化用品商城”，整合區(qū)域數(shù)據(jù)庫(kù)客戶資源，成功實(shí)現(xiàn)開發(fā)商商業(yè)部分的資金回籠及小戶型住宅的良好銷售業(yè)績(jī)，成為目前崇文區(qū)域熱銷樓盤之一。 偉業(yè)提供投資顧問、營(yíng)銷策劃及獨(dú)家銷售代 理服務(wù)。 新永外商城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡(jiǎn)介 操 盤 經(jīng) 驗(yàn) 均價(jià)： 25000元 /平米 位于朝陽(yáng)區(qū)大屯東路，南臨大屯路，東臨北苑路，北臨北小河路，地理位置優(yōu)越，交通便捷。 該項(xiàng)目針對(duì)亞運(yùn)村地區(qū)商業(yè)配套不足的現(xiàn)狀，加大了商業(yè)面積的比重，對(duì)完善亞運(yùn)村的生活配套將會(huì)起到重要作用。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢(shì)整合項(xiàng)目特征，分別給予南街和北街不同的商業(yè)形式定位，成功實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的資金回流，創(chuàng)造 下良好銷售業(yè)績(jī)，成為亞運(yùn)村商圈的中心和知名熱銷樓盤之一。 偉業(yè)提供投資顧問、營(yíng)銷策劃及獨(dú)家銷售代 理服務(wù)。 金泉廣場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡(jiǎn)介 操 盤 經(jīng) 驗(yàn) 均價(jià)： 20220元 /平米 位于朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)路 69號(hào)，占地 8萬平米，總建面 20萬平米，緊臨朝陽(yáng)路，是一個(gè)低密度綜合性項(xiàng)目，涵蓋了 700米長(zhǎng) 4萬㎡商業(yè)街， 9萬㎡甲級(jí)寫字樓和 5萬㎡豪宅及會(huì)所等，其中寫字樓均價(jià) 7500元 /平米，高檔公寓均價(jià) 800012022元 /平米，商業(yè)均價(jià)20220元 /平米。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢(shì)根據(jù)區(qū)域特質(zhì)，成功打造內(nèi)廊式商業(yè)步行街，商務(wù)樓，疊拼、豪宅及會(huì)所等建筑在內(nèi)的綜合項(xiàng)目建筑群，實(shí)現(xiàn)商業(yè)、商務(wù)的建設(shè)，以緩解本區(qū)域眾多人口對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的需求，成為朝陽(yáng)區(qū)熱銷樓盤之一。 偉業(yè)提供投資顧問、營(yíng)銷策劃及獨(dú)家銷售代 理服務(wù)。 財(cái)滿街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識(shí)論 價(jià)值推導(dǎo) － 本案在自由市場(chǎng)中的實(shí)際價(jià)值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場(chǎng)營(yíng)銷角度的全面認(rèn)識(shí)和結(jié)論 市場(chǎng)的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 營(yíng)銷手段－ 營(yíng)銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對(duì)的客群和客群的需求 賣場(chǎng)分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場(chǎng)定位 － 對(duì)本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價(jià)格承諾－ 我們能賣多少錢 價(jià)格回證－ 通過科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)格回證 －通過科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案真實(shí)貨值的計(jì)算方法 我們依然用租金返算法，反證我們承諾的 16000－ 17000的銷售均價(jià)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 經(jīng)過偉業(yè)進(jìn)行科學(xué)的業(yè)態(tài)設(shè)定、賣場(chǎng)分割、營(yíng)銷策略等工作之后， 點(diǎn)數(shù)定價(jià)模型中的可比項(xiàng)目發(fā)生了變化 對(duì)如下各因素以本案為 100分，對(duì)其他商業(yè)各項(xiàng)與本案的差異度進(jìn)行評(píng)分。 本案真實(shí)租金的計(jì)算 項(xiàng)目名稱 租金 （元 /平 /天） 項(xiàng)目位置 道路交通 人氣 物業(yè)類型 成熟度 業(yè)態(tài)前景 稀缺性 營(yíng)銷策略 平樂園市場(chǎng) 6 180 180 160 100 180 50 50 30 東四環(huán)商業(yè) 11 200 200 160 150 160 100 90 80 區(qū)域臨街底商 5 120 120 100 130 120 80 80 80 十里河新商業(yè) 100 100 100 100 120 90 70 70 本案 100 100 100 100 100 100 100 100 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過如下公式，分別求解本案相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的相對(duì)租金。 相對(duì)租金 P（ N）＝租金均值（ N） *100/因素分值 1*100/因素分值 2*…… 對(duì)于本案，其他商業(yè)的相對(duì)租金詳見右表 項(xiàng)目名稱 相對(duì)租金 P 平樂園市場(chǎng) 東四環(huán)商業(yè) 區(qū)域臨街底商 十里河新商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過其他商業(yè)的出租情況及前面得出的相對(duì)價(jià)格，利用公式求解本案均價(jià)。 考慮到本案距開始發(fā)售還有一段時(shí)間，而屆時(shí)其他可比商業(yè)的出租率也將預(yù)計(jì)產(chǎn)生相應(yīng)變化 公式：本案租金＝ 1/∑ 出租率（ 15)*∑(P *對(duì)應(yīng)出租率 ) 從現(xiàn)有市場(chǎng)來看，本案 即期可實(shí)現(xiàn)租金為 /天 / ㎡ 項(xiàng)目名稱 平樂園市場(chǎng) 東四環(huán)商業(yè) 區(qū)域臨街底商 十里河新商業(yè) 出租率 95% 95% 95% 85% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 租金標(biāo)準(zhǔn)：約 /平米 /天 回報(bào)率： 10%/年 收回投資時(shí)間： 10年 實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)：約 1600017000元 /平米 由本案真實(shí)租金計(jì)算本案市場(chǎng)真實(shí)售價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)：約 1600017000元 /平米的水平上 本案的完全銷售周期，自取得銷售許可證之日起 銷售率達(dá)到 90%－ 95%的時(shí)間為 12個(gè)月 本案的銷售周期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在銷售均價(jià) 1600017000元 /平米的水平上， 本案的貨值約為 5億元 為實(shí)現(xiàn)一年的銷售周期 本案的推廣費(fèi)用投入額應(yīng)為 ％－ 2％ 即 750萬元－ 1000萬元 本案的推廣費(fèi)用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 按以上所列完成銷售任務(wù) 偉業(yè)的核心商務(wù)條件是 按銷售額 ％ 的比例提取傭金 偉業(yè)的核心商務(wù)條件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 感謝聆聽！