【正文】 們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學(xué)的計算證實偉業(yè)承諾的價格 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強的實證 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)資源 －人無我有，人有我強的實證 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)顧問 架 構(gòu) 篇 ? 北京偉業(yè)商務(wù)投資顧問有限公司（偉業(yè)顧問），伴隨著北京房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生于 1993年成立。經(jīng)過多年發(fā)展，偉業(yè)顧問已成長為北京最大的房地產(chǎn)綜合顧問服務(wù)公司之一。 ? 從 1993年到 2022年，經(jīng)歷了十余年風(fēng)雨的偉業(yè)顧問，已從當(dāng)年的一棵幼苗長成了一棵枝繁葉茂的參天大樹 —— 由專業(yè)的銷售代理起家，現(xiàn)在已發(fā)展成為 集投資顧問、資產(chǎn)管理、營銷代理、商業(yè)顧問、二手房租賃與置換五大業(yè)務(wù)板塊于一體 的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。 五大專業(yè)公司聯(lián)合互動 ，為客戶 提供從融資、顧問、營銷到二手房置換的一條龍服務(wù) ，多家專業(yè)公司及下轄的 400多名專業(yè)人員為北京乃至全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了積極的推動作用。 ? 公司下轄的多家專業(yè)子公司的劃分，使服務(wù)更加專業(yè)化、系統(tǒng)化，在服務(wù)過程中，各專業(yè)公司之間的有機結(jié)合，更使偉業(yè)形成了一套獨有的服務(wù)特性。 偉業(yè)簡介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)優(yōu)勢 — 房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 控股公司董事會 控股公司 經(jīng)營決策委員會 管理顧問委員會 投資顧問公司 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 資產(chǎn)管理公司 我愛我家 項目組 商業(yè)顧問公司 營銷二處 營銷三處 營銷五處 營銷四處 營銷策劃中心 項目組 項目組 營銷一處 市場研究中心 建筑策劃中心 全國連鎖店 網(wǎng)站運營 招商中心 營銷中心 拓展中心 商業(yè)管理中心 策劃中心 經(jīng)營部 投資部 資金部 房地產(chǎn)綜合服務(wù)商：為客戶提供從前期產(chǎn)品規(guī)劃、策劃銷售到“我愛我家”一、二手置換等全程專業(yè)服務(wù)。 偉業(yè)簡介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)優(yōu)勢 — 渠道優(yōu)勢 我愛我家 數(shù)據(jù)庫 偉業(yè)獨有我愛我家、數(shù)據(jù)庫營銷等多條銷售渠道優(yōu)勢，強力推動銷售速度、增大銷售利潤。 偉業(yè)簡介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 十年來，偉業(yè)顧問 相繼為“北京開發(fā)集團、北辰、首創(chuàng)、建工集團、華遠、萬科、和記黃埔、 凱德置地、 清華同方、吉寶置業(yè)” 等 數(shù)十家境內(nèi)外投資商、發(fā)展商的百余個房地產(chǎn)項目提供了服務(wù) ,并創(chuàng)造了 260億元的銷售業(yè)績 。 偉業(yè)優(yōu)勢 — 市場把控能力及值得信賴的服務(wù)經(jīng)驗 偉業(yè)簡介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)優(yōu)勢 — 強大的資源整合能力 強大有效的資源整合能力：偉業(yè)顧問與政府部門、媒體、廣告公司、公關(guān)公司一直保持著戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，將及時為項目提供最有效性價比最高的服務(wù)。 偉業(yè)簡介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡介 05 年 業(yè) 績 業(yè)內(nèi)榮譽 2022年 1月，偉業(yè)顧問被 《 新地產(chǎn) 》 雜志評為 2022年度品牌顧問之首 。 2022年 8月，偉業(yè)顧問被 《 北京晚報 》 樓宇周刊、搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、 《 藍籌地產(chǎn)評論 》 等聯(lián)合組成的中國地產(chǎn)產(chǎn)品力評選組委會評為 2022年度“中國地產(chǎn)十大經(jīng)紀(jì)公司”稱號 。 2022年 4月，偉業(yè)顧問依靠從 2022到 2022連續(xù) 3年在房地產(chǎn)策劃代理領(lǐng)域的杰出表現(xiàn)，以絕對優(yōu)勢被由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家權(quán)威研究機構(gòu)組成的“中國房地產(chǎn) TOP10研究組”評為 “中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)華北區(qū)第一名”暨“中國房地產(chǎn)百強之星” ，同時， 林潔榮獲“ 2022年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)家”榮譽稱號 。 2022年 9月，由中國房地產(chǎn) TOP10研究組進行的 2022中國房地產(chǎn)品牌價值研究評比活動中，偉業(yè)顧問以價值 全國代理顧問行品牌價值第三 名。 2022年 12月，由 《 紅地產(chǎn) 》 進行的“ 2022中國地產(chǎn)金牌顧問 100強”排名調(diào)查于 12月刊進行了發(fā)布，偉業(yè)顧問在此次排名中榮獲 全國第七、北京區(qū)第一 的成績！ 2022年 12月，偉業(yè)顧問與我愛我家共同參與 2022中國房地產(chǎn)住交會，分別榮獲 “中國房地產(chǎn)營銷代理品牌企業(yè) TOP 10” 及“中國房地產(chǎn)中介代理年度大獎” 。 2022年 1月，由 《 安家 》 雜志社舉辦的 20222022年度地產(chǎn)風(fēng)云榜評選，偉業(yè)顧問榮獲 金牌綜合服務(wù)機構(gòu)獎 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 財滿街（財經(jīng)中心） 新永外商城 偉業(yè)簡介 操 盤 經(jīng) 驗 商務(wù)項目 通用時代 企圖 ATT中心（鑄誠大廈） 金泉廣場商業(yè)街 風(fēng)林西奧中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡介 操 盤 經(jīng) 驗 均價： 12022 元 /平米 入住時間： 20220331 位于中關(guān)村數(shù)碼商圈核心區(qū)，友誼賓館東側(cè)，地理位置優(yōu)越，交通便捷?？偨ㄖ娣e ，辦公部分均價 12022元 /平方米（含精裝修）。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢為客戶提供“押舊買新”、“入住供樓”及“包租”等多項置業(yè)策略，在“中關(guān)村雙降”的大環(huán)境下，銷售情況依然良好，成為中關(guān)村知名熱銷樓盤之一。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代理服務(wù)。 企圖 ATT中心（鑄誠大廈） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡介 操 盤 經(jīng) 驗 均價： 12800 元 /平米 位于奧運村核心區(qū)，緊鄰鳥巢和水立方等奧運場館，地理位置優(yōu)越，交通便捷。整層面積 837平米，辦公部分均價 12800元 /平方米。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢為客戶提供數(shù)據(jù)庫營銷策略，在 2022年底至今的半年里成功銷售 5個整層 以及若干小戶的銷售業(yè)績，銷售情況良好，成為 目前奧運區(qū)域熱銷樓盤之一。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代 理服務(wù)。 風(fēng)林西奧中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡介 操 盤 經(jīng) 驗 商業(yè)均價： 1000030000元 /平米 住宅均價： 7000元 /平方米 位于崇文區(qū)永定門外革新南路 58號，地理位置優(yōu)越，交通便捷。 8000平方米商業(yè)面積， 17000平方米住宅面積。地下一層至地上四層為商城分類經(jīng)營，配有餐飲及會所；地面四層以上為小戶型板式住宅；商業(yè)部分均價在 1。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢，根據(jù)區(qū)域特質(zhì)，商業(yè)定位為“文化用品商城”，整合區(qū)域數(shù)據(jù)庫客戶資源，成功實現(xiàn)開發(fā)商商業(yè)部分的資金回籠及小戶型住宅的良好銷售業(yè)績，成為目前崇文區(qū)域熱銷樓盤之一。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代 理服務(wù)。 新永外商城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡介 操 盤 經(jīng) 驗 均價： 25000元 /平米 位于朝陽區(qū)大屯東路，南臨大屯路，東臨北苑路，北臨北小河路，地理位置優(yōu)越，交通便捷。 該項目針對亞運村地區(qū)商業(yè)配套不足的現(xiàn)狀，加大了商業(yè)面積的比重，對完善亞運村的生活配套將會起到重要作用。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢整合項目特征，分別給予南街和北街不同的商業(yè)形式定位，成功實現(xiàn)開發(fā)商的資金回流，創(chuàng)造 下良好銷售業(yè)績，成為亞運村商圈的中心和知名熱銷樓盤之一。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代 理服務(wù)。 金泉廣場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡介 操 盤 經(jīng) 驗 均價： 20220元 /平米 位于朝陽區(qū)朝陽路 69號，占地 8萬平米，總建面 20萬平米，緊臨朝陽路，是一個低密度綜合性項目，涵蓋了 700米長 4萬㎡商業(yè)街， 9萬㎡甲級寫字樓和 5萬㎡豪宅及會所等，其中寫字樓均價 7500元 /平米，高檔公寓均價 800012022元 /平米，商業(yè)均價20220元 /平米。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢根據(jù)區(qū)域特質(zhì)，成功打造內(nèi)廊式商業(yè)步行街，商務(wù)樓，疊拼、豪宅及會所等建筑在內(nèi)的綜合項目建筑群，實現(xiàn)商業(yè)、商務(wù)的建設(shè)，以緩解本區(qū)域眾多人口對商業(yè)市場的需求，成為朝陽區(qū)熱銷樓盤之一。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代 理服務(wù)。 財滿街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認識論 價值推導(dǎo) － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認識和結(jié)論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 方法論 政策和現(xiàn)實 － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強的實證 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學(xué)的計算證實偉業(yè)承諾的價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格回證 －通過科學(xué)的計算證實偉業(yè)承諾的價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案真實貨值的計算方法 我們依然用租金返算法，反證我們承諾的 16000－ 17000的銷售均價。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 經(jīng)過偉業(yè)進行科學(xué)的業(yè)態(tài)設(shè)定、賣場分割、營銷策略等工作之后， 點數(shù)定價模型中的可比項目發(fā)生了變化 對如下各因素以本案為 100分，對其他商業(yè)各項與本案的差異度進行評分。 本案真實租金的計算 項目名稱 租金 （元 /平 /天） 項目位置 道路交通 人氣 物業(yè)類型 成熟度 業(yè)態(tài)前景 稀缺性 營銷策略 平樂園市場 6 180 180 160 100 180 50 50 30 東四環(huán)商業(yè) 11 200 200 160 150 160 100 90 80 區(qū)域臨街底商 5 120 120 100 130 120 80 80 80 十里河新商業(yè) 100 100 100 100 120 90 70 70 本案 100 100 100 100 100 100 100 100 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過如下公式，分別求解本案相對于競爭個案的相對租金。 相對租金 P（ N）＝租金均值（ N） *100/因素分值 1*100/因素分值 2*…… 對于本案，其他商業(yè)的相對租金詳見右表 項目名稱 相對租金 P 平樂園市場 東四環(huán)商業(yè) 區(qū)域臨街底商 十里河新商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過其他商業(yè)的出租情況及前面得出的相對價格，利用公式求解本案均價。 考慮到本案距開始發(fā)售還有一段時間，而屆時其他可比商業(yè)的出租率也將預(yù)計產(chǎn)生相應(yīng)變化 公式：本案租金＝ 1/∑ 出租率（ 15)*∑(P *對應(yīng)出租率 ) 從現(xiàn)有市場來看，本案 即期可實現(xiàn)租金為 /天 / ㎡ 項目名稱 平樂園市場 東四環(huán)商業(yè) 區(qū)域臨街底商 十里河新商業(yè) 出租率 95% 95% 95% 85% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 租金標(biāo)準(zhǔn)：約 /平米 /天 回報率： 10%/年 收回投資時間： 10年 實現(xiàn)銷售均價：約 1600017000元 /平米 由本案真實租金計算本案市場真實售價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在實現(xiàn)銷售均價：約 1600017000元 /平米的水平上 本案的完全銷售周期，自取得銷售許可證之日起 銷售率達到 90%－ 95%的時間為 12個月 本案的銷售周期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在銷售均價 1600017000元 /平米的水平上， 本案的貨值約為 5億元 為實現(xiàn)一年的銷售周期 本案的推廣費用投入額應(yīng)為 ％－ 2％ 即 750萬元－ 1000萬元 本案的推廣費用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 按以上所列完成銷售任務(wù) 偉業(yè)的核心商務(wù)條件是 按銷售額 ％ 的比例提取傭金 偉業(yè)的核心商務(wù)條件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 感謝聆聽！