【正文】 相對租金 P（ N）＝租金均值（ N） *100/因素分值 1*100/因素分值 2*…… 對于本案，其他商業(yè)的相對租金詳見右表 項目名稱 相對租金 P 平樂園市場 東四環(huán)商業(yè) 區(qū)域臨街底商 十里河新商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過其他商業(yè)的出租情況及前面得出的相對價格，利用公式求解本案均價。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代 理服務(wù)。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢整合項目特征，分別給予南街和北街不同的商業(yè)形式定位，成功實現(xiàn)開發(fā)商的資金回流，創(chuàng)造 下良好銷售業(yè)績，成為亞運(yùn)村商圈的中心和知名熱銷樓盤之一。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢，根據(jù)區(qū)域特質(zhì)，商業(yè)定位為“文化用品商城”，整合區(qū)域數(shù)據(jù)庫客戶資源，成功實現(xiàn)開發(fā)商商業(yè)部分的資金回籠及小戶型住宅的良好銷售業(yè)績，成為目前崇文區(qū)域熱銷樓盤之一。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代 理服務(wù)。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代理服務(wù)。 2022年 1月，由 《 安家 》 雜志社舉辦的 20222022年度地產(chǎn)風(fēng)云榜評選，偉業(yè)顧問榮獲 金牌綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)獎 。 2022年 8月，偉業(yè)顧問被 《 北京晚報 》 樓宇周刊、搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、 《 藍(lán)籌地產(chǎn)評論 》 等聯(lián)合組成的中國地產(chǎn)產(chǎn)品力評選組委會評為 2022年度“中國地產(chǎn)十大經(jīng)紀(jì)公司”稱號 。 偉業(yè)簡介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)優(yōu)勢 — 渠道優(yōu)勢 我愛我家 數(shù)據(jù)庫 偉業(yè)獨有我愛我家、數(shù)據(jù)庫營銷等多條銷售渠道優(yōu)勢，強(qiáng)力推動銷售速度、增大銷售利潤。 ? 從 1993年到 2022年，經(jīng)歷了十余年風(fēng)雨的偉業(yè)顧問，已從當(dāng)年的一棵幼苗長成了一棵枝繁葉茂的參天大樹 —— 由專業(yè)的銷售代理起家，現(xiàn)在已發(fā)展成為 集投資顧問、資產(chǎn)管理、營銷代理、商業(yè)顧問、二手房租賃與置換五大業(yè)務(wù)板塊于一體 的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 賣場策略說明 時尚派主題活動： 閑適新品上市大展 以從未上市過的產(chǎn)品，做首次的曝光，形成消費(fèi)群的關(guān)注與持續(xù)性吸引力。 開發(fā)商自持商業(yè)經(jīng)營能夠保持商業(yè)的檔次和經(jīng)營方式，投資回報高且平穩(wěn)，但是缺點是回報時間長，資金回攏慢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)街入口 商業(yè)街入口 商業(yè)街入口 商業(yè)街入口 偉業(yè)觀點－以銷售為核心，以客群為導(dǎo)向，進(jìn)行平面分割 全部商業(yè)面積，進(jìn)行井田式小攤位分割，降低單位投資門檻 全部商業(yè)面積，均作 1030平米小面積單位劃分，以實現(xiàn) 整體高單價、單位低總價、整體高總價 的目標(biāo)。這部分工作將由營銷策略部分承擔(dān) 以宣傳手段描繪未來的消費(fèi)場景，給經(jīng)營者信心。同時，可以彌補(bǔ)區(qū)域社區(qū)商 業(yè)配套在餐飲娛樂、金融機(jī)構(gòu)等方面的不足。這部分工作已經(jīng)由前面的市場定位承擔(dān) 以 “ 博弈 ” 心態(tài)實現(xiàn)對此類客群的銷售，靈活掌握銷售政策和銷售手法，總體控制，張馳有度。這 個群體對投資的收益判斷，更注重穩(wěn)定、安全和源源不斷增收，而一般并無短期暴利要求，他們 的投資觀念更接近一種個人理財手法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主題業(yè)態(tài)與其他業(yè)態(tài)的融合與控制 本案的主題業(yè)態(tài)，國際專業(yè)閑適品，包括攝影攝像、音像制品、婚紗禮服、戶外旅游、美容化妝等業(yè)態(tài) 60% 公共配套型業(yè)態(tài)，包括餐飲、銀行、郵局等 20% 其他小商品業(yè)態(tài) 20% 說明： 原則上，本案主題業(yè)態(tài)的比例可放大，其他小商品業(yè)態(tài)的比例不鼓勵放大。但隨著市政街道的改 造，不可避免的面臨著拆遷；預(yù)計 2022年投入使用的位于市東北部的北京樂器城，占地 里，是集制造、生產(chǎn)、銷售于一體的大型樂器集散地，界時來自全國各地的樂器生產(chǎn)商將更加強(qiáng)烈 地需求商業(yè)門市。 事實 2：北京美博城是 2022年新發(fā)展起來的美容化妝品消費(fèi)市場，但持有經(jīng)營還是屏蔽了大量的投資客群。對于商業(yè)地產(chǎn)來講，有利于實現(xiàn)投資者和消費(fèi)者的一體化，簡化達(dá)信過程。 上述業(yè)態(tài)均屬于檔次較高的業(yè)態(tài)，行業(yè)利潤豐厚，按照城市商業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，這些業(yè)態(tài)的原生交易場所一般都在城市核心區(qū)域，因為最早的有錢人都在城市中心，這決定了上述業(yè)態(tài)有可能 承受較高的租金 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場定位 國際專業(yè)閑適品中國匯 以攝影攝像、音像制品、婚紗禮服、戶外旅游、美容化妝、樂器、游戲游藝為主要商業(yè)業(yè)態(tài) 小釋： leisurely and fortable（清閑安適） 遠(yuǎn)在前蜀便有 “ 閑抱琵琶尋舊曲 ,遠(yuǎn)山眉黛綠 ” ，好不一派閑情雅致。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 而位列消費(fèi)者上游的三個利益主體，即發(fā)展商，投資者和經(jīng)營者，其最終收 入不過是消費(fèi)者在白云的消費(fèi)支出，按某種既定規(guī)則 在上述三者間的分配。 把價值 13000－ 14000的東西原價賣出去不算本事，您不滿意，我們自己也不滿意。 對如下各因素以本案為 100分，對其他商業(yè)各項與本案的差異度進(jìn)行評分。 本案有 20220平米無現(xiàn)金流壓力的出租面積，這將對帶動整個商業(yè)的啟動具有 至關(guān)重要的意義，是盤活全局的勝負(fù)手。 案址現(xiàn)有商戶購買力低，商戶的同址置換難度較大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 0機(jī)會 住宅土地供應(yīng)減少，二手房上市量激增，新房二次交易稅負(fù)加重，造成住宅商品房投資已過黃金階段； 區(qū)域及周邊缺乏可出售性商業(yè)，投資者缺乏介入機(jī)會。建設(shè)用地南北長，東西短。 B、目前十里河市場具備成熟的市場認(rèn)知度，東四環(huán)一級板塊的發(fā)展前景看好，這說明目前本區(qū)域內(nèi)集中式主題商業(yè)具有良好的市場積累和發(fā)展前景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點項目分析 獨立店： 武圣路餐飲街商業(yè) 業(yè)態(tài)：餐飲為主 租金價格：大型餐飲 2022㎡ 左右，租價： 100萬 /年左右：橘子洲頭 1300㎡ ，租價 100萬 /年，小面積 160㎡ ，租價： 28萬 /年 雙龍社區(qū)商業(yè) 公司辦公（兩層獨立樓房） 170㎡ ； 7000元 /月 中低檔餐飲（兩層樓房） 1500㎡ 10萬元 /月 煙酒食品零售 10㎡ ； 2022元 /月 京客隆超市 4層獨立樓房， 4000㎡ （兩層） 712元 /月 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三級板塊 地段 ?位于東三環(huán)與東四環(huán)之間，城鄉(xiāng)結(jié)合部 配套 ?服務(wù)于周邊社區(qū)的中、底檔配套，區(qū)域認(rèn)知程度底。 集中式商業(yè)： 十里河市場 臨街商鋪， 15㎡ ，租金 2200元 /月 非臨街簡易商位： 10㎡ ，租金 750元 /月 東方匯美家居廣場 一層商位（業(yè)態(tài)：建材五金件）： 10元 /日 / ㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點項目分析 區(qū)域內(nèi)底商 山水文園三期沿街底商 文化主題商業(yè)共 4000最小面積 200㎡ ，目前開發(fā)商自持。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二級板塊 地段 ?位于東三環(huán)與東四環(huán)之間，周邊為舊城區(qū) 配套 ?主要為服務(wù)于周邊社區(qū)，以及長途汽車站匯聚的流動人口的中、底檔商業(yè) 業(yè)態(tài) ?餐飲、煙酒冷飲批發(fā)、超市、手機(jī)、舊貨等 價格 ?項目底商： 25000元 /m2 ?獨立商業(yè)： 2160021875元 /m2 ?市場攤位： 2022025000元 /m2 租金 水平 ?底商： 5元 /天 /m2 ?獨立店： /天 /m2 ?集中式商業(yè)： 57元 /天 m2 二級板塊市調(diào)分析小結(jié) ?臨近潘家園延伸區(qū)，本區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)與其交叉不大，多以服務(wù)區(qū)域內(nèi)社區(qū)為主 ?集中商業(yè)多為超市、小商品市場等中、低檔次，規(guī)模中等 ?底商業(yè)態(tài)集中在餐飲、美發(fā)、煙酒銷售等生活服務(wù)行業(yè)，相對單一 ?該區(qū)域配套成熟，規(guī)模適當(dāng)，可滿足周邊社區(qū)的生活需求，相對本項目來講，具備一定的地緣性競爭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點項目分析 三級版塊 本項目地塊 小商品批發(fā)市場 東方匯美家居廣場 雙龍社區(qū)商業(yè) 獨立店 二 級 版 塊 百子灣路 弘燕路 東四環(huán) 一 級 版 塊 三 級 版 塊 東三環(huán) 十 里 河 版 塊 延 伸 區(qū) CBD版 塊 延 伸 區(qū) 潘家園版塊延伸區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 集中式商業(yè)： 本項目地塊 業(yè)態(tài)：自行車專賣、手機(jī)營業(yè)店，面積： 80㎡ ，租金： 6萬 /年 業(yè)態(tài)：小賣部、煙酒專賣，面積： 30㎡ ，租金： 10002022元/月 業(yè)態(tài)：美容美發(fā)店，面積： 4050㎡ ，租金： 20223000元 /月 業(yè)態(tài)：餐飲豆汁店，面積： 70㎡ ，租金： 4500元 /月 大棚內(nèi)攤位 —— 手機(jī)廳租金： 1800元 /月，普通攤位： 700800元 /月 租賃情況：租金繳付周期較短，季度或者半年，知曉拆遷動向；由統(tǒng)一的市場招商辦管理，咨詢價格為 5元 /天 /㎡ ； 小商品批發(fā)市場 業(yè)態(tài)：日用雜貨、舊貨、冷飲煙酒批發(fā)、自行車等 露天大棚 9㎡ /鋪位， 300800元 /月 /鋪位 租賃情況：經(jīng)營狀況普遍不好，個別商鋪賠本經(jīng)營。 價格 底商： 1202213000元 /m2（目前僅有 CBD東都的剩余底商在售，且不臨街，故價格很低） 集中商業(yè)： ?商鋪一層： 114000元 /m2 ?賣場二層： 75000元 /m2 ?賣場三層： 31500元 /m2 租金 水平 底商： 6元 /天 /m2 集中商業(yè)： ?商鋪一層： 1921元 /天 /m2 ?賣場二層： 10元 /天 m2 ?賣場三層： 67元 /天 m2 一級板塊市調(diào)分析小結(jié) ?處于 CBD延伸區(qū)，目標(biāo)客群為周邊新建中、高檔社區(qū) ?集中商業(yè)為主，規(guī)模大、檔次高，業(yè)態(tài)豐富 ?由于預(yù)期回報高，故除 CBD東都項目商余部分底商在售外，本區(qū)域幾乎沒有底商供應(yīng) ?該區(qū)域已壟斷了本區(qū)域的高檔集中式商業(yè)的發(fā)展空間，相對本項目來講，如采取類似的產(chǎn)品定位，則將面臨巨大競爭壓力 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點項目分析 二級版塊 平樂園市場及周邊 區(qū)域底商 雙龍超市 二 級 版 塊 百子灣路 弘燕路 東四環(huán) 一 級 版 塊 三 級 版 塊 東三環(huán) 十 里 河 版 塊 延 伸 區(qū) CBD版 塊 延 伸 區(qū) 潘家園版塊延伸區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點項目分析 集中式商業(yè)：平樂園市場及周邊 平樂園市場總 4800㎡ ，總 495個攤位 臨街鋪面： 30㎡ ，租價 6000元 /月左右 市場攤位：一層 8㎡ 分割，租價 1500元 /月，二層 4㎡ 分割，租價 8001000元 /月＋ 200元稅，年漲幅不大（幾百元額度），市場監(jiān)管。 租賃狀況：目前無空余攤位，商戶需提交品牌介紹，經(jīng)店方批準(zhǔn)后交納定金，方可入場，月租賃費(fèi)用按月流水的 3035%比例扣除。 租賃狀況： 07年 1月 26日正式營業(yè)，目前處于招租過程中，已確定地下一層為沃爾瑪超市，一至四層西側(cè)為百盛購物中心，三層家居區(qū)域已有伊力諾伊等品牌入住，商戶需提交品牌介紹，經(jīng)店方批準(zhǔn)后方可入場，租賃位置及費(fèi)用均由商家安置?，F(xiàn)在，只要半個口杯下肚，老周就會沒完沒了的念叨兩件讓他郁悶的事情：一是房租貴了，生意確和在潘家園叱詫風(fēng)云的時候沒法比，一個天上一個地下；二是自從知道了同一個市場里玩兒石頭的哥兒幾個租的攤子每天只有一塊九，就恨自己侃價時手軟心活，往死里的不平衡。 政策和現(xiàn)實 結(jié)論： 本案的 B座，無法出售的代租部分，將成為吸引投資的最大法寶， B座如何玩兒，是全局成敗的勝負(fù)手。 政策和現(xiàn)實 結(jié)論： 這個世界，不缺好的商業(yè)，這個世界也不缺對投資商業(yè)極具熱情的投資者，問題是，投資者和真正具有投資價值的商業(yè)中間，缺乏好的對接。 政策和現(xiàn)實 結(jié)論： 投資產(chǎn)權(quán)式商業(yè)，缺乏成功案例。二環(huán)內(nèi)禁止建設(shè)新的攤位式小商品市場和各類批發(fā)市場，已經(jīng)有的小商品市場和各類批發(fā)市場將逐步關(guān)閉或升級，鼓勵其向三環(huán)外轉(zhuǎn)移； 政策和現(xiàn)實 結(jié)論： 還好，三環(huán)這個法定邊界離我們很近，城市核心禁止發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，不代表市場沒有旺盛的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 周 莊 商業(yè) 項目 營銷 策劃