【正文】 析及本項目特點得出，本項目的廣告應以本項目客戶群經常閱讀的北京青年報、北京晚報為主，我們對于這幾種報紙的特點分析如下：n　　　　北京青年報　 其房地產廣告量非常大，備受房地產界青睞，其硬廣告之外的其它內容也逐漸具有了一定的權威性，可作軟性新聞報道，故建議將該報作為本項目宣傳中的主選。n　　　　北京晚報　 近年來房地產告的勢頭有明顯進步，客戶已漸漸從心理接受其作為房地產的專業(yè)媒體，由于其客戶群非常大，所以其影響力不容忽視。n　　　　精品購物指南　 精品購物指南是老牌房地產專業(yè)媒體，目前在選擇房產的人群中仍有很大的影響。（4）宣傳力度和方案建議　 在報紙上的廣告宣傳力度要結合項目的進展情況考慮。在開盤的時候要大力度投入，一方面樹立項目形象，另一方面積累客戶?！?在樹立形象時廣告適宜用整版篇幅，廣告要做到圖文并茂，選擇有吸引力和沖擊力的圖片，配合有說服力的廣告語。供參考的廣告語如下。n　　　　CBD商圈的住宅依托n　　　　有實力自然有魅力　 廣告的投入力度要考慮廣告的效果，如果效果好，可以繼續(xù)投入；如果效果不好，要謹慎投入，并分析原因，進行改善。要避免過于保守或盲目投入。 戶外廣告（1） 原則　 戶外路牌廣告為本項目重要推廣方式之一，考慮到費用較高，其出發(fā)點應作到少而精，且盡量與工地現(xiàn)場相結合。（2） 設置地點　　可以設立在目前小區(qū)入口上方。 廣播（1）力度　 廣播的力度可以適當加強，主要是針對經常坐出租車或有車一族的聽眾，他們也是我們的基本客戶群的特征之一。（2）欄目的選擇　 欄目可選擇交通臺、音樂臺，這些節(jié)目是開車的人群經常聽的節(jié)目，涵蓋面比較廣。（3）初步建議　 可以采用特約節(jié)目的形式，分析目標客戶群的興趣和愛好，以他們或她們常聽的節(jié)目為基準，宣傳我們的優(yōu)勢和理念?；ヂ?lián)網（1）為本項目單獨設立網站　 網站的設計要符合項目的定位，頁面制作力圖美觀，方便實用，具有發(fā)展商介紹、社區(qū)介紹、戶型介紹、裝修標準、物業(yè)管理、工程進度報告等功能，方便客戶上網查閱?！?需要通過和客戶進行互動形式溝通，如建立相關的論壇等方式，通過客戶的語言向目標客戶群宣傳推廣。（2）宣傳方式　 所有其它宣傳媒體中均引入本項目的網址，以備客戶隨時查閱?！?可以將本項目網站與中國房地產聯(lián)合網、新浪網、搜狐網、天朗房網等知名站點建立熱門鏈接，達到擴大網站和項目知名度的效果。軟性新聞（1）原則　 軟性新聞對項目前期宣傳、烘托銷售氣氛起著很重要的作用，在項目推廣前期就應該不斷地尋找話題進行連續(xù)報道，讓項目的賣點在目標客戶心中不斷加深，促使他們關注本項目，這樣在正式開盤時可以形成熱銷的局面?！　Ρ卷椖康能浶孕麄骺梢試@如下主題開展。n　　　 現(xiàn)房銷售體現(xiàn)對客戶的利益保護n　　　 國有大型企業(yè)的實力在住宅開發(fā)中如何體現(xiàn)n　　　 建材集團在房地產建設中采用貨真價實的建筑材料（2）媒體的選擇　　選擇北京青年報、精品購物指南等報紙。ＤＭ單派發(fā)　 通過DM的派發(fā)（業(yè)務員派發(fā)與夾報相結合）對項目進行全方位的宣傳，如采用在客戶群集中區(qū)域（如著名超市等）直接派送和夾報方式等?！?DM單的制作要體現(xiàn)風格和定位，畫面簡明，成本適中。（二）活動行銷 原因　 除了傳統(tǒng)的廣告手段與媒體傳播以外，組織各種活動也是銷售的重要手段之一。一方面可以更加準確的讓目標客戶得到相關信息；另一方面也可以盡量減少廣告宣傳中的浪費，降低銷售成本，開源節(jié)流，使項目利益最大化。 具體建議（1） 組織現(xiàn)場看房待樣板間完成之后，組織部分媒體記者到現(xiàn)場參觀，給予當日定房的客戶以一定優(yōu)惠。（2） 流動展示到一些目標客戶相對集中的寫字樓、商場作項目展示活動。（3） 產品發(fā)布會在積累了一定數量的購房客戶后，適時舉辦客戶聯(lián)誼會，并可進行抽獎等活動。（4） 房地產展銷會展會具有目標客戶群集中、成功率高的特點，建議本項目參加國貿的房展會，現(xiàn)場設看房班車。（三）廣告投入　　廣告投入比例不超過總銷售額的2%。五、公司優(yōu)勢 操作力量雄厚　 公司目前人員數量近200人，其中策劃部配備了各專業(yè)的人員，他們在各自的專業(yè)領域都有獨道的見解；代理部員工銷售經驗豐富，對于房地產市場和客戶心理都非常熟悉。公司成員以團隊精神合作，長期在市場上立于不敗之地。對市場熟悉　 自1995年公司成立以來，長期的工作形成了對整個房地產和客戶群特點的全面認識。擁有成功的全案企劃經驗　 我公司在全案企劃方面擁有豐常成功的操作經驗，在業(yè)內外享有良好口碑，現(xiàn)簡單列舉如下：（1）萬泉新新家園（一期與二期）　 我公司于1997年底接手該項目的銷售工作，根據自身的銷售經驗和目標客戶的需求，對于項目的規(guī)劃方案、戶型設計、營銷方案提出了建設性的意見。特別是首次將“綠色”概念引入北京，使該樓盤一連幾年成為北京市的明星樓盤。在本公司的總體策劃和獨家代理銷售之下，一期60000平方米銷售率達100%；二期、三期推出后，銷售率已達到90%，售價已升至9000元/平方米。（2）人濟山莊　 該項目是由北京城市建設開發(fā)集團和人濟集團投資開發(fā)建設的高級住宅。它位于“舉目皆如畫，四時景宜人”的紫竹院公園和京城交通動脈西三環(huán)之間，規(guī)劃建筑面積約30萬平方米。　 經過我公司各部門的通力合作及與發(fā)展商的充分交流，只經過20天的周密策劃和精心準備，便于99年11月22日在紫竹院公園舉行了隆重的開盤活動，當天參與人數達2000余人，并出現(xiàn)了排隊交認購金的搶購場面。開盤后的一個月內，在幾乎沒有任何公開媒介宣傳的情況下，成交70套。（3）國際港　 國際港位于朝陽區(qū)霞光里3號，由中國愛地房地產開發(fā)有限責任公司投資開發(fā)。多種資源支持（1）成立項目組　 組建經驗豐富的銷售隊伍（對東部地區(qū)非常熟悉的老業(yè)務員），嚴格執(zhí)行管理制度；同時策劃部在銷售控制和市場推廣上全力配合。（2）經紀部協(xié)助　 五個經紀部在與外圍接觸客戶時，對本項目進行宣傳，為本項目的銷售提供有力的協(xié)助。（3）網絡支持　 在本公司的網絡上進行強力的宣傳，并在相應的網絡中鏈接，針對本項目進行網絡論壇。 利用老客戶資源　 公司成立以來建立了一個龐大的客戶網絡，擁有數萬條客戶信息，同時，與外企購房俱樂部等都建有長期聯(lián)系，這些資源對項目前期的推廣起到非常重要的作用?！秂nd這是一份思路和文理都比較清晰的住宅策劃方案，很值得一看，特此推薦！20