【正文】 驗(yàn)收環(huán)節(jié)所造成的不必要的麻煩；減少入住后，減少因裝修問題而產(chǎn)生的開發(fā)商和客戶之間的糾紛；Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議配套建議基礎(chǔ)生活設(shè)施便利店、醫(yī)務(wù)室、美容美發(fā)室、家政中心、銀行、洗衣房…休閑娛樂設(shè)施網(wǎng)吧、酒吧、茶藝居、健身房、各類高檔餐廳、游泳池、壁球室、SPA…二手租售公司鏈家、我愛我家、中大恒基…醫(yī)療保健設(shè)施美容美體會(huì)所、口腔門診、健康咨詢、減肥中心Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議物業(yè)管理建議建議采用酒店物業(yè)管理公司對(duì)其進(jìn)行管理【服務(wù)內(nèi)容】⊙ 酒店式房間清潔服務(wù) ⊙ 24小時(shí)維修服務(wù) ⊙ 24小時(shí)保安 ⊙ 衛(wèi)星電視：絕大多主流衛(wèi)星頻道都可接收 ⊙ 門房服務(wù) ⊙ 洗衣服務(wù) ⊙ 洗車服務(wù) ⊙ 擦鞋服務(wù) ⊙ 24小時(shí)熱水 ⊙ 互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議A座B座產(chǎn)品調(diào)整建議目前市場(chǎng)情況非常好，60100㎡面積區(qū)間的產(chǎn)品也程供不應(yīng)求的熱銷態(tài)勢(shì)；目前區(qū)域內(nèi)暫無精裝修的舒適小戶型產(chǎn)品；偉業(yè)建議將A、B樓座中朝向比較好的部分做成80平米單位的舒適型產(chǎn)品，增加居住功能和品質(zhì)感。 由于70/90政策日益顯現(xiàn)，市場(chǎng)上將出現(xiàn)越來越多的小戶型產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈； 增加面積，提高項(xiàng)目總價(jià)，市場(chǎng)難以把控。Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議產(chǎn)品調(diào)整建議　　偉業(yè)建議，如果能夠提升項(xiàng)目低層部分的高度，在保證低層建筑面積不變的情況下，以提升產(chǎn)品品質(zhì)，并且是銷售價(jià)格大幅提高。Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議Part 1－天網(wǎng)恢恢，密亦有隙 宏觀政策研判 Part 2－從市場(chǎng)中來，到市場(chǎng)中去 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 Part 3－知彼先于知己，知己重于知彼， 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 Part 4－發(fā)現(xiàn)MINI的知音 目標(biāo)客群鎖定 Part 5－小空間的大游戲 產(chǎn)品研發(fā)建議 Part 6－夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)之旅 營(yíng)銷推廣策略核心營(yíng)銷策略緊迫型銷售高人氣、高關(guān)注率瞬間打動(dòng)客戶的產(chǎn)品形象人人都買得起的價(jià)格意想不到的超值驚喜與眾不同的銷售技巧海量客戶資源、事件營(yíng)銷炒作售樓處及現(xiàn)場(chǎng)包裝、樣板間打造低價(jià)入市。入市初期制造區(qū)域內(nèi)價(jià)格亮點(diǎn)精裝修送家電、酒店級(jí)的物業(yè)管理全民銷售及偉業(yè)顧問操作經(jīng)驗(yàn)勢(shì)能產(chǎn)品力價(jià)格超值技巧Part 6_營(yíng)銷推廣策略推廣策略精細(xì)化亮點(diǎn)營(yíng)銷操作項(xiàng)目品牌/區(qū)域價(jià)值升值精細(xì)化操作——恒久的金隅品牌及CBD區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品規(guī)劃價(jià)值溝通精細(xì)化操作——恒久的規(guī)劃產(chǎn)品價(jià)值生活體驗(yàn)的精細(xì)化操作——恒久的品質(zhì)生活體驗(yàn)客戶資源的精細(xì)化操作——金隅、偉業(yè)龐大的客戶資源Part 6_營(yíng)銷推廣策略項(xiàng)目品牌/區(qū)域價(jià)值升值精細(xì)化操作——恒久的金隅品牌及CBD區(qū)域價(jià)值主要目的：CBD與金隅價(jià)值搭建，從專業(yè)化的角度構(gòu)建客戶與金隅及CBD之間的深度體驗(yàn)。創(chuàng)造項(xiàng)目的深度影響力和美譽(yù)度。形式策動(dòng)：北京、上海、深圳三地連線，共同探討CBD及泛CBD房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，媒體集中連線報(bào)道，從專業(yè)化的角度引導(dǎo)客戶。價(jià)值體驗(yàn)活動(dòng)推廣策略Part 6_營(yíng)銷推廣策略產(chǎn)品規(guī)劃價(jià)值溝通精細(xì)化操作——恒久的規(guī)劃產(chǎn)品價(jià)值主要目的：通過業(yè)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)品炒作突出項(xiàng)目?jī)r(jià)值賣點(diǎn)。針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃/Mini產(chǎn)品的功能特性進(jìn)行體驗(yàn)，打造區(qū)域高端公寓差異化賣點(diǎn)。吸引業(yè)內(nèi)客群—直接促成銷售、口碑輻射。形式策動(dòng)：通過業(yè)內(nèi)中高級(jí)管理人員100以及業(yè)內(nèi)各界人士共1000人的傳播，能夠?qū)⒈卷?xiàng)目的信息在短時(shí)間內(nèi)迅速抵達(dá)其他購(gòu)房人群手中。產(chǎn)品規(guī)劃與價(jià)值論壇推廣策略Part 6_營(yíng)銷推廣策略生活體驗(yàn)的精細(xì)化操作——恒久的品質(zhì)生活體驗(yàn)賣場(chǎng)打造——酒店品質(zhì)托起高端形象體現(xiàn)尊貴的實(shí)用主義推廣策略Part 6_營(yíng)銷推廣策略提供客戶專屬服務(wù)，使客戶產(chǎn)生尊貴感，感受項(xiàng)目高價(jià)值接待服務(wù)——銷售環(huán)節(jié)提供尊貴型專屬系統(tǒng)化服務(wù)生活體驗(yàn)的精細(xì)化操作——恒久的品質(zhì)生活體驗(yàn)推廣策略Part 6_營(yíng)銷推廣策略多元化的銷售道具構(gòu)建實(shí)景的體驗(yàn)，視覺沖擊產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)銷售道具——多方位視覺實(shí)景感受，是現(xiàn)場(chǎng)樣板間開放前最有利的銷售法寶藏品樓書虛擬樣板間三維視頻生活體驗(yàn)的精細(xì)化操作——恒久的品質(zhì)生活體驗(yàn)推廣策略Part 6_營(yíng)銷推廣策略感官營(yíng)銷 —— 征服感覺，創(chuàng)造認(rèn)同 視覺聽覺嗅覺觸覺心理強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)的視覺要素：人、物銷售的魅力就是語言的魅力情趣化氛圍，氣味反映品質(zhì)：人、物拉近客戶與項(xiàng)目的距離：人、物處處為客戶著想，“真誠(chéng)打動(dòng)一切”溫馨的觸覺體驗(yàn)清新的嗅覺品味專業(yè)的視覺效果愉悅的心理認(rèn)可舒適的聽覺感受生活體驗(yàn)的精細(xì)化操作——恒久的品質(zhì)生活體驗(yàn)推廣策略Part 6_營(yíng)銷推廣策略客戶資源精細(xì)化操作——金隅/偉業(yè)客戶資源金隅嘉業(yè)與偉業(yè)顧問聯(lián)動(dòng)，“金隅雙橋項(xiàng)目”盛裝啟幕資源引入——利用金隅資源，項(xiàng)目高調(diào)造勢(shì)引發(fā)品牌追隨者推廣策略Part 6_營(yíng)銷推廣策略開啟磅礴客戶資源，持續(xù)驅(qū)動(dòng)銷售資源持續(xù)驅(qū)動(dòng)——偉業(yè)東部、北部項(xiàng)目成交客戶資源的利用客戶資源精細(xì)化操作——金隅/偉業(yè)客戶資源推廣策略Part 6_營(yíng)銷推廣策略東北部項(xiàng)目望京新城A4區(qū)季景．沁園華鼎世家綠蔭芳鄰世安望京風(fēng)格雅園融科橄欖北部項(xiàng)目1 、歐陸經(jīng)典2 、陽光新干線 3 、北辰綠色家園 4 、康斯丹郡上元萬科星園7 、歐陸經(jīng)典萬興苑8 、慧忠北里臥龍花園融域1西奧中心東部區(qū)域天安豪園通用國(guó)際公寓星河灣I期沿海賽洛城華僑城世貿(mào)國(guó)際公寓21000份客戶名單20000份客戶名單30000份客戶名單推廣策略Part 6_營(yíng)銷推廣策略偉業(yè)東部、北部操作過的項(xiàng)目客戶資源精細(xì)化操作——金隅/偉業(yè)客戶資源全員營(yíng)銷——知名度提升、客戶源驟增的低成本營(yíng)銷推出介紹客戶成交的獎(jiǎng)勵(lì)政策，傳遞給每一位到訪客戶，全民互動(dòng)，眾口相傳，讓客戶成為項(xiàng)目的“銷售員”。推廣策略Part 6_營(yíng)銷推廣策略充分利用低成本小眾媒體，如傳單、項(xiàng)目網(wǎng)站、手機(jī)短信（SMS）以及工地現(xiàn)場(chǎng)包裝等進(jìn)行推廣，在重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)如開盤等在大眾媒體，如報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)等媒體進(jìn)行一定頻次的推廣。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目推廣費(fèi)用約80100萬，%%；（不含售樓處及樣板間建造及裝飾費(fèi)用。）推廣計(jì)劃及費(fèi)用Part 6_營(yíng)銷推廣策略91　　　　　　　　　　　合計(jì)20　　　　　　　　　　搜房20　　　　　　　　　　新浪房產(chǎn)15　　　　　　　　　　新京報(bào)25　　　　　　　　　　北京青年報(bào)大眾媒體1　　　　　　　　　　項(xiàng)目網(wǎng)站5　　　　　　　　　　短信5　　　　　　　　　　傳單小眾媒體0　　　　　　　　　　偉業(yè)客戶資源特殊媒體預(yù)計(jì)費(fèi)用（萬）10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月媒體名稱媒體分類媒體投放計(jì)劃Part 6_營(yíng)銷推廣策略15961180721796818055155171595717090　價(jià)格還原52836472589466100%總分24244445%開發(fā)商品牌57574668%戶型面積55554556%建筑結(jié)構(gòu)666868610%規(guī)劃設(shè)計(jì)81288812812%周邊配套66683939%整體規(guī)模1012101010161016%人文環(huán)境517121210181418%交通環(huán)境51410109161016%地理位置5%10%20%30%25%10%　權(quán)重（％）830015000115001300090001500011280平均價(jià)格（元/m2）世紀(jì)星城AZ Town華美橡樹嶺遠(yuǎn)洋一方尚東閣壹線國(guó)際本案項(xiàng) 目靜態(tài)價(jià)格測(cè)算銷售價(jià)格Part 6_營(yíng)銷推廣策略動(dòng)態(tài)價(jià)格測(cè)算按照目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲趨勢(shì)（年增長(zhǎng)率約為15%），至項(xiàng)目銷售期動(dòng)態(tài)價(jià)格將可達(dá)到約13000元/平米。依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及偉業(yè)操盤經(jīng)驗(yàn)，本案預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)開盤均價(jià)13000元/平米，保底均價(jià)12500元/平米，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)均價(jià)13500萬/平米。預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售周期為6個(gè)月，至項(xiàng)目結(jié)案可實(shí)現(xiàn)95%的銷售率。銷售價(jià)格Part 6_營(yíng)銷推廣策略第一階段 籌備期（2008年1月2月）主要工作： 組建銷售團(tuán)隊(duì)； 建造售樓處； 完成至少三套樣板間； 完成銷售道具及物料的準(zhǔn)備工作； 對(duì)偉業(yè)客戶資源庫進(jìn)行有針對(duì)性的搜集并整理篩選；營(yíng)銷工作階段安排Part 6_營(yíng)銷推廣策略第二階段 蓄勢(shì)期（2008年3月4月）主要工作： 召開內(nèi)部推介會(huì)（偉業(yè)顧問內(nèi)部、金隅集團(tuán)內(nèi)部以及金隅合作商內(nèi)部等）； 掃名單：對(duì)籌備階段搜集整理的客戶資源進(jìn)行推介； 利用小眾媒體進(jìn)行項(xiàng)目推廣，如散發(fā)單頁、建設(shè)項(xiàng)目網(wǎng)站、SMS等； 在蓄勢(shì)期后期在大眾媒體上進(jìn)行一輪較大范圍的推廣，如報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)以及業(yè)內(nèi)雜志等進(jìn)行傳播； 進(jìn)行有效的客戶積累工作；營(yíng)銷工作階段安排Part 6_營(yíng)銷推廣策略第三階段 強(qiáng)銷期（2008年4月8月）主要工作： 參加春季房展會(huì)，并正式開盤； 利用搖號(hào)、排號(hào)等方式消化前期積累客戶，并營(yíng)造熱銷氛圍； 進(jìn)行一輪相當(dāng)頻次和數(shù)量的媒體攻勢(shì)（媒體的選擇主要以小眾媒體及低成本大眾媒體為主）； 強(qiáng)銷期第一階段（46月）實(shí)現(xiàn)60%的銷售額； 強(qiáng)銷期第二階段（68月）實(shí)現(xiàn)90%的銷售額，進(jìn)行“開盤即清盤”推廣；營(yíng)銷工作階段安排Part 6_營(yíng)銷推廣策略第四階段 收尾期期（2008年9月10月）主要工作： 利用前期營(yíng)銷余勢(shì)，消化剩余貨量； 項(xiàng)目結(jié)案，實(shí)現(xiàn)95%的銷售率，項(xiàng)目全盤均價(jià)13000元/平米；營(yíng)銷工作階段安排Part 6_營(yíng)銷推廣策略1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份08年度工程線項(xiàng)目開工主體結(jié)構(gòu)出地面主體結(jié)構(gòu)封頂售樓處完工樓板間完工推廣線前期籌備，推廣蓄勢(shì)春展會(huì)開盤開盤即清盤推廣銷售線團(tuán)隊(duì)組建團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)掃名單排號(hào)積累搖號(hào)選房實(shí)現(xiàn)銷售60%實(shí)現(xiàn)銷售90%項(xiàng)目結(jié)案行走族沖動(dòng)投資者SOHO家理性投資者需要酒店的人客戶線籌備期蓄勢(shì)期強(qiáng)銷期收尾期營(yíng)銷節(jié)奏Part 6_營(yíng)銷推廣策略附－偉業(yè)的合作方式和取費(fèi)建議 合作方式與服務(wù)內(nèi)容 合作方式：偉業(yè)提供營(yíng)銷策劃與獨(dú)家銷售代理服務(wù) 服務(wù)內(nèi)容： 提供《全案策劃執(zhí)行方案》提供有關(guān)專題方案建議及有關(guān)稿件設(shè)計(jì)建議 總體把握現(xiàn)場(chǎng)包裝風(fēng)格，提供專業(yè)建議 銷售過程中，提供各階段宣傳推廣活動(dòng)計(jì)劃及預(yù)算銷售價(jià)格策略的制定成立本項(xiàng)目銷售體 銷售實(shí)施工作配合開發(fā)商客戶服務(wù)部門 完成相關(guān)服務(wù) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： ％收取（包含廣告費(fèi)用） 保證金數(shù)額：偉業(yè)顧問愿意繳納100萬元人民幣保證金取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與保證金THANKS感謝發(fā)展商對(duì)偉業(yè)的信任！2007年12月