【正文】 間：2007年6月 開盤價(jià)格：7800元/㎡ 現(xiàn)均價(jià)：9000/㎡ 裝修情況：毛坯 總套數(shù)：500余套重點(diǎn)個(gè)案研究Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析小戶型產(chǎn)品情況：一居室：74㎡零居室：64㎡尚東閣重點(diǎn)個(gè)案研究Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析當(dāng)戶型面積在6070之間時(shí)，通過空間分割實(shí)現(xiàn)居住功能的完善變得相對(duì)容易了。價(jià)格情況 2007年6月首推2號(hào)樓，為18層塔板結(jié)合樓，戶型面積64至85平方米一居、88平方米兩居、1665平方米三居，開盤價(jià)格7800元/平方米，目前整體價(jià)格約9000元/平方米； 1號(hào)樓預(yù)計(jì)2007年9月開盤銷售，1號(hào)樓為9層板樓，戶型面積60平方米一居至100平方米兩居，價(jià)格預(yù)計(jì)9500元/平方米。尚東閣重點(diǎn)個(gè)案研究Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析客戶情況 客戶身份：北京客戶和外埠客戶各占50%比例； 區(qū)域來源：90%的客戶來自北京東部區(qū)域； 年齡結(jié)構(gòu)：絕大部分客戶年齡在25至30歲之間； 收入情況：年收入在20萬以下； 家庭構(gòu)成：?jiǎn)紊碣F族占有很大比例； 購(gòu)房目的：自住及自住兼投資占大部分，有一小部分純投資； 信息來源：網(wǎng)絡(luò)、雜志尚東閣重點(diǎn)個(gè)案研究Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目基本情況： 開發(fā)商：遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 占地面積：㎡ 建筑面積：㎡ 開盤時(shí)間：2007年9月（預(yù)計(jì)） 開盤價(jià)格：13000元/㎡ 裝修情況：毛坯 總套數(shù)：2000余套遠(yuǎn)洋一方重點(diǎn)個(gè)案研究Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析小戶型產(chǎn)品情況：61㎡67㎡重點(diǎn)個(gè)案研究遠(yuǎn)洋一方Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析客戶情況（客戶積累情況） 客戶身份：北京客戶占主要部分； 區(qū)域來源：80%的客戶來自北京東部CBD區(qū)域； 年齡結(jié)構(gòu)：小戶型客戶年齡在25至30歲之間；大戶型客戶年齡在30歲以上； 收入情況：年收入在10萬左右； 家庭構(gòu)成：年輕小兩口占絕大部分； 購(gòu)房目的：純自住占大部分，有部分投資客； 信息來源：網(wǎng)絡(luò)、雜志、遠(yuǎn)洋口碑宣傳重點(diǎn)個(gè)案研究遠(yuǎn)洋一方Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析08年預(yù)計(jì)持續(xù)供應(yīng)預(yù)計(jì)2007年底開盤金地四惠項(xiàng)目6號(hào)樓 預(yù)計(jì)2007年底開盤華美橡樹嶺08年預(yù)計(jì)持續(xù)供應(yīng)現(xiàn)有小戶型銷售中世紀(jì)星城二期銷售證未定，預(yù)計(jì)07年末或是08年初銷售海華堂08年預(yù)計(jì)持續(xù)供應(yīng)遠(yuǎn)洋一房一期200~300套小戶型銷售預(yù)計(jì)良好，年底會(huì)繼續(xù)推出遠(yuǎn)洋一方08年預(yù)計(jì)持續(xù)供應(yīng)一線國(guó)際二期年底陸續(xù)推小戶型一線國(guó)際08年07年底尚東閣區(qū)域內(nèi)年末預(yù)計(jì)將會(huì)有大量小戶型產(chǎn)品供應(yīng)，明年的供應(yīng)量相對(duì)較小遠(yuǎn)洋一方作為區(qū)域內(nèi)大盤供應(yīng)，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格和銷售產(chǎn)生重要影響金地四惠項(xiàng)目將是本案目標(biāo)客戶的攔截者市場(chǎng)潛在供應(yīng)Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 零居產(chǎn)品在市場(chǎng)上仍舊表現(xiàn)出良好的銷售態(tài)勢(shì)，低總價(jià)仍然是吸引年輕群體的購(gòu)房重要因素； 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中的小戶型產(chǎn)品均沒有做精裝修，本項(xiàng)目體量小，可適當(dāng)考慮做精裝修，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白； 本項(xiàng)目是寫字樓立項(xiàng)，是區(qū)域中的第一個(gè)非居住類物業(yè)建成居住類物業(yè)并出售的項(xiàng)目，由此產(chǎn)生的市場(chǎng)抗性，需要通過裝修配套水平和低總價(jià)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)對(duì)沖。結(jié)論P(yáng)art 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析空間上區(qū)域界定各項(xiàng)目的不同指標(biāo)對(duì)比分析重點(diǎn)個(gè)案研究市場(chǎng)潛在供應(yīng)結(jié)論項(xiàng)目選擇原則已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研已售罄未入住項(xiàng)目調(diào)研市場(chǎng)潛在供應(yīng)結(jié)論地緣區(qū)域內(nèi)同總價(jià)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)非地緣區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究體系Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析調(diào)查樓盤： 北京五月（已入?。?時(shí)代SOLO（已入?。?金泰城Mini（已售罄） 國(guó)貿(mào)DNA（已售罄）項(xiàng)目選擇原則根據(jù)交通、配套、居民消費(fèi)力等方面因素綜合考慮，我們確定一下兩個(gè)原則：區(qū)域價(jià)值類似產(chǎn)品構(gòu)成類似Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析案例：北京五月項(xiàng)目基本信息8000元/平方米開盤均價(jià)2003年6月開盤時(shí)間㎡建筑面積8796㎡占地面積㎡800余套海淀區(qū)文慧園路簡(jiǎn)裝修2570㎡公寓/12層板樓裝修情況戶型區(qū)間物業(yè)/建筑類型物業(yè)費(fèi)總套數(shù)地理位置已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析案例：北京五月戶型情況 主力戶型：3050㎡ 面寬：4米左右 進(jìn)深：9米左右 裝修：簡(jiǎn)裝修 居室：零居室，部分用隔斷分成一室一廳 其他：沒有天然氣，不能用明火已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析案例：北京五月 平均租金水平在25002800元/月左右（購(gòu)房者月供水平在1000－1500之間）， 租賃情況非常好； 二手房售價(jià)在14000—15000元/平方米左右，房屋的換手率比較高； 客戶來源主要是區(qū)域周邊，主要是各大院校及西直門商圈區(qū)域； 居住客戶主要是年輕的單身小白領(lǐng)、準(zhǔn)夫妻和學(xué)院的留學(xué)生； 商務(wù)客戶主要是一些成本較低的小公司，如票務(wù)公司、設(shè)計(jì)公司等。二手租賃及使用客戶情況已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析案例：北京五月商業(yè)配套情況 生活類配套：便利超市、洗衣房、沖印店、發(fā)型設(shè)計(jì)店； 休閑類配套：棋牌室、藝術(shù)攝影、電玩店； 醫(yī)療保健類：美容美體會(huì)所、口腔門診、健康咨詢、減肥中心； 商務(wù)經(jīng)紀(jì)類：4家中介公司。地上商業(yè)面積2000㎡，經(jīng)營(yíng)情況不理想，有多家店鋪欲轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格與其購(gòu)入價(jià)格相當(dāng)；地下商業(yè)面積2000㎡，目前無任何業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)情況極差。已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析案例：SOLOII項(xiàng)目基本信息8800元/㎡開盤均價(jià)2003年4月開盤時(shí)間3萬㎡建筑面積㎡占地面積㎡855套新世界商場(chǎng)西側(cè) 精裝修2040㎡普通住宅/7層板樓裝修情況戶型區(qū)間物業(yè)/建筑類型物業(yè)費(fèi)總套數(shù)地理位置已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析案例：SOLOII戶型情況主力戶型：3040㎡面寬：4米左右進(jìn)深：8米左右裝修：精裝修居室：全部分割成1室1廳其他：沒有天然氣，不能用明火已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析二手租賃及使用客戶情況案例：SOLOII 平均租金報(bào)價(jià)在28003000元/月左右，實(shí)際成交在24002600元/月，租賃情況非常好； 二手房源報(bào)價(jià)在18000—19000元/平方米左右，實(shí)際成交價(jià)在1400015000元/平方米左右； 租賃房源比較多，可售房源比較少，其中租賃方式可以“日租”，日租金在100—150元/天； 客戶來源主要是區(qū)域周邊，以崇文門商圈區(qū)域?yàn)橹鳎?居住客戶種類比較多，年輕白領(lǐng)、外籍人士等； 幾乎沒有商用客戶。已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析商業(yè)配套情況案例：SOLOII 生活類配套：超市（2家）、洗衣店（3家）、發(fā)型設(shè)計(jì)店（2家）、餐飲（2家） 休閑類配套：棋牌室； 商務(wù)經(jīng)紀(jì)類：3家中介公司。地上商業(yè)面積約2000㎡，經(jīng)營(yíng)情況比較好，絕大部分商業(yè)只租不售；但絕大部分商業(yè)檔次不高。已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析早期已入住的城市Mini公寓小結(jié)： 地處城市核心地帶，與地鐵相鄰或相近，對(duì)交通極端依賴； 周邊生活休閑配套豐富，對(duì)生活便利性依賴性強(qiáng)； “小”是設(shè)計(jì)此類產(chǎn)品的第一原則，對(duì)于功能使用考慮不多； 二手租售市場(chǎng)情況非?；钴S；而且，因當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)較低，月供與租金之間的獲利空間較大； 使用客戶主要來自區(qū)域內(nèi)地緣性客戶，30歲以下的年輕人比例很高； 自身商業(yè)配套基本上只服務(wù)于項(xiàng)目自身，業(yè)態(tài)以生活類為主。已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析案例：國(guó)貿(mào)DNA項(xiàng)目基本信息17500元/㎡開盤均價(jià)2007年1月開盤時(shí)間10000㎡建筑面積占地面積4—5元/平方米100套朝陽(yáng)區(qū)華貿(mào)東100米 精裝修30㎡左右公寓/板樓裝修情況戶型區(qū)間物業(yè)/建筑類型物業(yè)費(fèi)總套數(shù)地理位置已售罄未入住項(xiàng)目調(diào)研Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析案例：國(guó)貿(mào)DNA銷售及客戶情況 半年即售罄，銷售情況非常好； 購(gòu)房客戶原居住區(qū)域和活動(dòng)區(qū)域主要集中在東部，地緣性客戶為主； 客戶年齡集中在30歲左右，單身青年非常多； 年收入在1020萬元左右； 購(gòu)房目的以自用和投資兼自用為主。已售罄未入住項(xiàng)目調(diào)研Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析案例：金泰城Mini項(xiàng)目基本信息11000元/㎡開盤均價(jià)2007年5月開盤時(shí)間㎡建筑面積占地面積㎡215套菜戶營(yíng)西南側(cè) 毛坯4570㎡普通住宅/塔樓裝修情況戶型區(qū)間物業(yè)/建筑類型物業(yè)費(fèi)總套數(shù)地理位置已售罄未入住項(xiàng)目調(diào)研Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析案例：金泰城Mini銷售及客戶情況 開盤即售罄，銷售情況非常好； 購(gòu)房客戶集中在北京西南區(qū)域，地緣性客戶為主； 客戶年齡集中在2530歲之間，單身青年居多； 客戶年收入集中在10萬至20萬之間； 自用客戶比例很高，占到70%左右。已售罄未入住項(xiàng)目調(diào)研Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析今年已售罄的城市Mini公寓小結(jié)： 地處城市較繁華區(qū)域，對(duì)于交通的依賴性依然較高； 周邊生活配套設(shè)施比較齊全，對(duì)配套的依賴性依然較強(qiáng)； 戶型面積仍以小為主，但在設(shè)計(jì)上注重使用功能的完整性；裝修配套水平明顯提高； 購(gòu)房客戶的來源除地緣性客戶外已逐步放大到其它區(qū)域； 因目前房?jī)r(jià)很高，售價(jià)相對(duì)較高，對(duì)于投資收益，不能簡(jiǎn)單地用投資回報(bào)率計(jì)算，房屋用于出租的租金與月供基本持平或低于月供，因此自用型及自用兼投資客戶比例相對(duì)較高。已售罄未入住項(xiàng)目調(diào)研Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析　　近一年，市場(chǎng)上出現(xiàn)了西山洋房、悠樂匯、世界城、立方庭、陶然北岸等商用物業(yè)立項(xiàng)產(chǎn)品改造成居住類物業(yè)進(jìn)行出售……　　偉業(yè)判斷，由于居住類物業(yè)在短期內(nèi)供需難以達(dá)到平衡，導(dǎo)致居住類物業(yè)價(jià)格大于商用物業(yè)價(jià)格，今后一段時(shí)間，市場(chǎng)上將會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)為了滿足居住需求而將商用物業(yè)改建成住宅進(jìn)行出售的項(xiàng)目……　　目前區(qū)域市場(chǎng)上暫無與本案可直接類比的項(xiàng)目，本案的建成，將起到區(qū)域領(lǐng)頭羊的效果。市場(chǎng)潛在供應(yīng)Part 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析城市迷你（Mini）公寓對(duì)本案的借鑒意義完全而絕對(duì)的城市產(chǎn)物，便利的交通和豐富的生活休閑配套幾乎是項(xiàng)目成功的決定性因素；在有限空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)創(chuàng)新成為提升價(jià)值的新的課題；因?yàn)榇嬖谥涂們r(jià)優(yōu)勢(shì)和對(duì)房地產(chǎn)升值的思維慣性，未來一段時(shí)期，Mini公寓的仍具有較強(qiáng)的投資價(jià)值，投資前景仍然會(huì)被客戶看好和接受；地緣性的城市客群是Mini公寓的主要購(gòu)買人群，年輕白領(lǐng)和留學(xué)生是Mini公寓的主要使用人群；Mini公寓的商業(yè)配套仍然以服務(wù)于項(xiàng)目自身使用人群的生活配套為主，合理控制規(guī)模、完善規(guī)劃布局、引入高檔業(yè)態(tài)能提升Mini公寓的價(jià)值。更多項(xiàng)目，通過裝修和配套提升產(chǎn)品價(jià)值結(jié)論P(yáng)art 2_市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析Part 1－天網(wǎng)恢恢，密亦有隙 宏觀政策研判 Part 2－從市場(chǎng)中來，到市場(chǎng)中去 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 Part 3－知彼先于知己，知己重于知彼， 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 Part 4－發(fā)現(xiàn)MINI的知音 目標(biāo)客群鎖定 Part 5－小空間的大游戲 產(chǎn)品研發(fā)建議 Part 6－夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)之旅 營(yíng)銷推廣策略花家地西里小區(qū) 寶華家園雙花園小區(qū)嘉業(yè)大廈嘉華大廈西翠芳庭金隅麗港城天壇公館CBD總部公寓2半島國(guó)際公寓麗港美度CITY ONE金隅國(guó)際金隅鳳麟洲金隅山墅金隅潤(rùn)景閣金隅嘉業(yè)人居，筑屋之道 選擇一次，信任一生金隅嘉業(yè)企業(yè)文化研究Part 3_項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉金隅要做“百年老店”，品牌與經(jīng)濟(jì)利益并重， 企業(yè)