【正文】 預(yù)計項目銷售周期為6個月，至項目結(jié)案可實現(xiàn)95%的銷售率。推廣策略Part 6_營銷推廣策略充分利用低成本小眾媒體，如傳單、項目網(wǎng)站、手機短信（SMS）以及工地現(xiàn)場包裝等進行推廣，在重要營銷節(jié)點如開盤等在大眾媒體，如報廣、網(wǎng)絡(luò)等媒體進行一定頻次的推廣。針對項目規(guī)劃/Mini產(chǎn)品的功能特性進行體驗，打造區(qū)域高端公寓差異化賣點。入市初期制造區(qū)域內(nèi)價格亮點精裝修送家電、酒店級的物業(yè)管理全民銷售及偉業(yè)顧問操作經(jīng)驗勢能產(chǎn)品力價格超值技巧Part 6_營銷推廣策略推廣策略精細化亮點營銷操作項目品牌/區(qū)域價值升值精細化操作——恒久的金隅品牌及CBD區(qū)域價值產(chǎn)品規(guī)劃價值溝通精細化操作——恒久的規(guī)劃產(chǎn)品價值生活體驗的精細化操作——恒久的品質(zhì)生活體驗客戶資源的精細化操作——金隅、偉業(yè)龐大的客戶資源Part 6_營銷推廣策略項目品牌/區(qū)域價值升值精細化操作——恒久的金隅品牌及CBD區(qū)域價值主要目的：CBD與金隅價值搭建，從專業(yè)化的角度構(gòu)建客戶與金隅及CBD之間的深度體驗。戶型裝修建議附件：小戶型精裝修標準Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議體貼到每一個角落戶型裝修建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 細化到每一個細節(jié)戶型裝修建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議周到細致的家具戶型裝修建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議菜單化裝修配搭戶型裝修建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議戶型裝修建議在營銷過程中，建議與客戶簽兩份合同，其中精裝修以贈與形式與客戶簽訂合同，這樣的優(yōu)點是：因項目立項不同，減少交房驗收環(huán)節(jié)所造成的不必要的麻煩；減少入住后，減少因裝修問題而產(chǎn)生的開發(fā)商和客戶之間的糾紛；Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議配套建議基礎(chǔ)生活設(shè)施便利店、醫(yī)務(wù)室、美容美發(fā)室、家政中心、銀行、洗衣房…休閑娛樂設(shè)施網(wǎng)吧、酒吧、茶藝居、健身房、各類高檔餐廳、游泳池、壁球室、SPA…二手租售公司鏈家、我愛我家、中大恒基…醫(yī)療保健設(shè)施美容美體會所、口腔門診、健康咨詢、減肥中心Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議物業(yè)管理建議建議采用酒店物業(yè)管理公司對其進行管理【服務(wù)內(nèi)容】⊙ 酒店式房間清潔服務(wù) ⊙ 24小時維修服務(wù) ⊙ 24小時保安 ⊙ 衛(wèi)星電視：絕大多主流衛(wèi)星頻道都可接收 ⊙ 門房服務(wù) ⊙ 洗衣服務(wù) ⊙ 洗車服務(wù) ⊙ 擦鞋服務(wù) ⊙ 24小時熱水 ⊙ 互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議A座B座產(chǎn)品調(diào)整建議目前市場情況非常好，60100㎡面積區(qū)間的產(chǎn)品也程供不應(yīng)求的熱銷態(tài)勢；目前區(qū)域內(nèi)暫無精裝修的舒適小戶型產(chǎn)品；偉業(yè)建議將A、B樓座中朝向比較好的部分做成80平米單位的舒適型產(chǎn)品，增加居住功能和品質(zhì)感。不只是用精致的材料，而是進行精心的安排。整體戶型建議小結(jié)典型戶型示意——零居MINI戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議考慮到客戶獨特的使用方式，整體裝修風(fēng)格以時尚簡約為設(shè)計主線，配合淺色系家具及布藝沙發(fā)或床。 提高得房率，合理設(shè)計交通動線，避免出現(xiàn)走道過長，電梯過擠的情況。典型戶型示意——零居MINI戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 起居區(qū)★起居區(qū)建議：強調(diào)功能使用的“可變性”，開敞式共享空間。典型戶型示意——零居MINI戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議衛(wèi)生間★衛(wèi)生間建議：把衛(wèi)生間的各個功能細化、合理布局現(xiàn)有空間。D級戶型（七至十八層共24套）此部分戶型結(jié)構(gòu)不合理，且面積大總價高，就居住類產(chǎn)品而言較難為市場接受。D級戶型（二層共2套）此部分戶型結(jié)構(gòu)不合理，且面積大總價高，就居住類產(chǎn)品而言較難為市場接受。對于開發(fā)商品牌及產(chǎn)品品質(zhì)比較看重。◇ 購房需求：看中項目所處區(qū)域的升值空間，關(guān)注項目周邊潛在租賃客群及租賃價格?！?購房需求：能滿足個人居住要求即可，十分看重公寓配套服務(wù)及交通便利。都市行走族Part 4_目標客群鎖定客戶特征社會屬性 年齡30~40歲之間，社會上的中堅力量，企業(yè)中的骨干； 人際關(guān)系廣泛，社交活動比較多，不喜歡兩點一線的枯燥生活； 職業(yè)以各大企業(yè)中的中層管理者居多?？蛻籼卣骺蛻舳ㄎ唬ㄗ杂眯投㏄art 4_目標客群鎖定◇ 朱先生/四川人/男/31歲/家庭成員1人◇ 就職公司：自由職業(yè)◇ 工作地點和職務(wù)：畫家◇ 家庭年收入：10萬元左右◇ 目前居住狀態(tài)：獨自租住在望京一公寓內(nèi)◇ 心理狀態(tài)：來京已闖蕩8年，夢想能夠擁有真正屬于自己的私人畫室，計劃在兩年內(nèi)購買一所小戶型產(chǎn)品。 有出眾的工作能力和良好的人際關(guān)系，懂得如何平衡工作和生活。個人可承受月供還款額2500元左右?？蛻籼卣骺蛻舳ㄎ唬ㄗ杂眯鸵唬㏄art 4_目標客群鎖定購房特征 父母為其付首付，自己有能力還月供； 多為首次置業(yè)者，兼有投資的理念，產(chǎn)品只是過渡型居所； 對于區(qū)域價值、交通便捷、配套完善等因素非常關(guān)注； 希望身邊的鄰居都是同齡人，有著和自己同樣的夢想和理念； 對于建筑的設(shè)計理念、外觀是否時尚、前衛(wèi)非常在意； 對居住舒適性有較高要求，倡導(dǎo)健康、環(huán)保的生活。 有獨到的主見，有遠大的人生抱負。我們有和他們一樣的城市，我們還有他們沒有的音樂?！　　　olka舞曲是交響樂曲的主力曲種，目前在世界各地經(jīng)常演奏的Polka舞曲多達數(shù)百首，包括維也納新年音樂會在內(nèi)的各個高雅音樂盛典均會演奏多首“波爾卡”舞曲，廣為世界各國人民所喜愛。YOHOO，你會想到“優(yōu)優(yōu)”？“悠悠”？還是“友友”？隨便你吧！因為不論是“優(yōu)秀，優(yōu)質(zhì)，優(yōu)惠，優(yōu)勢，優(yōu)勝，優(yōu)美”，還是“悠閑，悠然，悠哉”，擬或“友好，朋友，友善”，其實我們的品牌給消費者的感受YOHOO，一個不難識別的泊來詞匯，認知度高，方便記憶，瑯瑯上口，易于傳播從明天開始，YOHOO開始流行！ 如果問COOPER是什么，COOPER 就是 COOPER. 如果要問COOPER有什么含義的話，那么它的含義就是COOPER本身。G6公寓屬于雖然遠在未來，卻已經(jīng)贏得勝利的精英新貴階層。MINI也是一輛復(fù)古酷車,它繼承了老MINI的衣缽,風(fēng)格和現(xiàn)代科技完美融合起來,是名副其實的小尺寸高檔汽車 。Part 3_項目價值提煉項目市場定位國際青年行政公寓 它是城市化的產(chǎn)物，依賴城市而生； 它的購買和使用者以城市青年為主； 行政，代表了高端的產(chǎn)品品質(zhì)和使用功能上的極大彈性。項目周邊小環(huán)境較差；項目地塊內(nèi)有高壓線走廊存在；兩個樓座東西走向，底層產(chǎn)品有遮擋，存在對視；無論如何分割，都會出現(xiàn)不規(guī)則的大戶型；地塊微觀交通存在問題，出入不便；周邊大盤可能在產(chǎn)品價格設(shè)置障礙。市場潛在供應(yīng)Part 2_市場競爭分析城市迷你（Mini）公寓對本案的借鑒意義完全而絕對的城市產(chǎn)物，便利的交通和豐富的生活休閑配套幾乎是項目成功的決定性因素；在有限空間內(nèi)實現(xiàn)設(shè)計創(chuàng)新成為提升價值的新的課題；因為存在著低總價優(yōu)勢和對房地產(chǎn)升值的思維慣性，未來一段時期，Mini公寓的仍具有較強的投資價值，投資前景仍然會被客戶看好和接受；地緣性的城市客群是Mini公寓的主要購買人群，年輕白領(lǐng)和留學(xué)生是Mini公寓的主要使用人群；Mini公寓的商業(yè)配套仍然以服務(wù)于項目自身使用人群的生活配套為主，合理控制規(guī)模、完善規(guī)劃布局、引入高檔業(yè)態(tài)能提升Mini公寓的價值。已售罄已入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析案例：國貿(mào)DNA項目基本信息17500元/㎡開盤均價2007年1月開盤時間10000㎡建筑面積占地面積4—5元/平方米100套朝陽區(qū)華貿(mào)東100米 精裝修30㎡左右公寓/板樓裝修情況戶型區(qū)間物業(yè)/建筑類型物業(yè)費總套數(shù)地理位置已售罄未入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析案例：國貿(mào)DNA銷售及客戶情況 半年即售罄，銷售情況非常好； 購房客戶原居住區(qū)域和活動區(qū)域主要集中在東部，地緣性客戶為主； 客戶年齡集中在30歲左右，單身青年非常多； 年收入在1020萬元左右； 購房目的以自用和投資兼自用為主。已售罄已入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析案例：SOLOII項目基本信息8800元/㎡開盤均價2003年4月開盤時間3萬㎡建筑面積㎡占地面積㎡855套新世界商場西側(cè) 精裝修2040㎡普通住宅/7層板樓裝修情況戶型區(qū)間物業(yè)/建筑類型物業(yè)費總套數(shù)地理位置已售罄已入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析案例：SOLOII戶型情況主力戶型：3040㎡面寬：4米左右進深：8米左右裝修：精裝修居室：全部分割成1室1廳其他：沒有天然氣，不能用明火已售罄已入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析二手租賃及使用客戶情況案例：SOLOII 平均租金報價在28003000元/月左右，實際成交在24002600元/月，租賃情況非常好； 二手房源報價在18000—19000元/平方米左右，實際成交價在1400015000元/平方米左右； 租賃房源比較多，可售房源比較少，其中租賃方式可以“日租”，日租金在100—150元/天； 客戶來源主要是區(qū)域周邊，以崇文門商圈區(qū)域為主； 居住客戶種類比較多，年輕白領(lǐng)、外籍人士等； 幾乎沒有商用客戶。尚東閣重點個案研究Part 2_市場競爭分析客戶情況 客戶身份：北京客戶和外埠客戶各占50%比例； 區(qū)域來源：90%的客戶來自北京東部區(qū)域； 年齡結(jié)構(gòu)：絕大部分客戶年齡在25至30歲之間； 收入情況：年收入在20萬以下； 家庭構(gòu)成：單身貴族占有很大比例； 購房目的：自住及自住兼投資占大部分，有一小部分純投資； 信息來源：網(wǎng)絡(luò)、雜志尚東閣重點個案研究Part 2_市場競爭分析項目基本情況： 開發(fā)商：遠洋地產(chǎn) 占地面積：㎡ 建筑面積：㎡ 開盤時間：2007年9月（預(yù)計） 開盤價格：13000元/㎡ 裝修情況：毛坯 總套數(shù)：2000余套遠洋一方重點個案研究Part 2_市場競爭分析小戶型產(chǎn)品情況：61㎡67㎡重點個案研究遠洋一方Part 2_市場競爭分析客戶情況（客戶積累情況） 客戶身份：北京客戶占主要部分； 區(qū)域來源：80%的客戶來自北京東部CBD區(qū)域； 年齡結(jié)構(gòu)：小戶型客戶年齡在25至30歲之間；大戶型客戶年齡在30歲以上； 收入情況：年收入在10萬左右； 家庭構(gòu)成：年輕小兩口占絕大部分； 購房目的：純自住占大部分，有部分投資客； 信息來源：網(wǎng)絡(luò)、雜志、遠洋口碑宣傳重點個案研究遠洋一方Part 2_市場競爭分析08年預(yù)計持續(xù)供應(yīng)預(yù)計2007年底開盤金地四惠項目6號樓 預(yù)計2007年底開盤華美橡樹嶺08年預(yù)計持續(xù)供應(yīng)現(xiàn)有小戶型銷售中世紀星城二期銷售證未定，預(yù)計07年末或是08年初銷售海華堂08年預(yù)計持續(xù)供應(yīng)遠洋一房一期200~300套小戶型銷售預(yù)計良好，年底會繼續(xù)推出遠洋一方08年預(yù)計持續(xù)供應(yīng)一線國際二期年底陸續(xù)推小戶型一線國際08年07年底尚東閣區(qū)域內(nèi)年末預(yù)計將會有大量小戶型產(chǎn)品供應(yīng)，明年的供應(yīng)量相對較小遠洋一方作為區(qū)域內(nèi)大盤供應(yīng)，將會對本項目的價格和銷售產(chǎn)生重要影響金地四惠項目將是本案目標客戶的攔截者市場潛在供應(yīng)Part 2_市場競爭分析 零居產(chǎn)品在市場上仍舊表現(xiàn)出良好的銷售態(tài)勢，低總價仍然是吸引年輕群體的購房重要因素； 重點競爭項目中的小戶型產(chǎn)品均沒有做精裝修，本項目體量小，可適當(dāng)考慮做精裝修，彌補市場空白； 本項目是寫字樓立項，是區(qū)域中的第一個非居住類物業(yè)建成居住類物業(yè)并出售的項目，由此產(chǎn)生的市場抗性，需要通過裝修配套水平和低總價優(yōu)勢實現(xiàn)對沖。22007年6月30日開盤，戶型面積495平方米一居、895平方米兩居，均價12800元/平方米。國貿(mào)DNA17500各項目的不同指標對比分析Part 2_市場競爭分析區(qū)域在售項目小戶型產(chǎn)品面積區(qū)間一居室面積區(qū)間零居室面積區(qū)間區(qū)域競爭項目零居室面積區(qū)間集中在4060㎡一居室面積區(qū)間集中在5090㎡零居室和一居室產(chǎn)品相比，市場供給量相對比較少，除國貿(mào)DNA（已售罄）外，區(qū)域內(nèi)暫無純零居產(chǎn)品項目。Part 2_市場競爭分析基于產(chǎn)品的特殊性，偉業(yè)認為 地緣區(qū)域內(nèi)的同總價區(qū)間的競爭 非地緣區(qū)域內(nèi)的同形態(tài)產(chǎn)品的競爭本項目的競爭范圍是Part 2_市場競爭分析空間上區(qū)域界定各項目的不同指標對比分析重點個案研究市場潛在供應(yīng)結(jié)論項目選擇原則已售罄已入住項目調(diào)研已售罄未入住項目調(diào)研市場潛在供應(yīng)結(jié)論地緣區(qū)域內(nèi)同總價產(chǎn)品的競爭非地緣區(qū)域內(nèi)同