【正文】 在本公司的網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行強(qiáng)力的宣傳，并在相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)中鏈接，針對本項目進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)論壇。 國際港位于朝陽區(qū)霞光里3號，由中國愛地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投資開發(fā)。 經(jīng)過我公司各部門的通力合作及與發(fā)展商的充分交流，只經(jīng)過20天的周密策劃和精心準(zhǔn)備，便于99年11月22日在紫竹院公園舉行了隆重的開盤活動，當(dāng)天參與人數(shù)達(dá)2000余人，并出現(xiàn)了排隊交認(rèn)購金的搶購場面。 該項目是由北京城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)和人濟(jì)集團(tuán)投資開發(fā)建設(shè)的高級住宅。特別是首次將“綠色”概念引入北京，使該樓盤一連幾年成為北京市的明星樓盤。公司成員以團(tuán)隊精神合作，長期在市場上立于不敗之地。 除了傳統(tǒng)的廣告手段與媒體傳播以外，組織各種活動也是銷售的重要手段之一。 通過DM的派發(fā)（業(yè)務(wù)員派發(fā)與夾報相結(jié)合）對項目進(jìn)行全方位的宣傳，如采用在客戶群集中區(qū)域（如著名超市等）直接派送和夾報方式等。 建材集團(tuán)在房地產(chǎn)建設(shè)中采用貨真價實(shí)的建筑材料　　對本項目的軟性宣傳可以圍繞如下主題開展。 可以將本項目網(wǎng)站與中國房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)、新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、天朗房網(wǎng)等知名站點(diǎn)建立熱門鏈接，達(dá)到擴(kuò)大網(wǎng)站和項目知名度的效果?；ヂ?lián)網(wǎng)（1）為本項目單獨(dú)設(shè)立網(wǎng)站　 廣播的力度可以適當(dāng)加強(qiáng)，主要是針對經(jīng)常坐出租車或有車一族的聽眾，他們也是我們的基本客戶群的特征之一。要避免過于保守或盲目投入。 在樹立形象時廣告適宜用整版篇幅，廣告要做到圖文并茂，選擇有吸引力和沖擊力的圖片，配合有說服力的廣告語。（4）宣傳力度和方案建議　 近年來房地產(chǎn)告的勢頭有明顯進(jìn)步，客戶已漸漸從心理接受其作為房地產(chǎn)的專業(yè)媒體，由于其客戶群非常大，所以其影響力不容忽視。（3） 選擇建議　 具有讀者面寬、內(nèi)容量大、易于查閱及反復(fù)閱讀等特點(diǎn)，可以取得較大的宣傳效果。（2）雕塑小品　現(xiàn)場綠化及小品等（1）綠化　 由于小區(qū)目前周邊小環(huán)境較差，所以在東三環(huán)入口至本項目樣板間的沿路要設(shè)明顯的標(biāo)志牌，可以選擇路旗或燈桿旗，一定要注意該標(biāo)志牌與項目形象相符。 在工地現(xiàn)場要采用品種豐富的宣傳懸掛物，色彩要鮮艷、對比要強(qiáng)烈，這樣才能刺激人們的視覺，烘托現(xiàn)場氣氛。（2）工地現(xiàn)場廣告牌　 玄關(guān)：利用玄關(guān)體現(xiàn)項目的藝術(shù)性n　　　　必要的生活用品　 衛(wèi)生間：最好采用整體浴室進(jìn)行裝飾。（3）在每種戶型的入口處用標(biāo)牌注明其為幾房幾廳幾衛(wèi)、建筑面積、使用面積等；（1）本項目樣板間的布置總體上體現(xiàn)一種現(xiàn)代、簡潔、實(shí)用，并不離時尚氛圍。 樣板間　所有以上人員均配胸牌。 項目銷售人員的服裝應(yīng)該簡潔雅致有檔次，使培訓(xùn)到位的業(yè)務(wù)人員有專業(yè)化水準(zhǔn)。（6）沙盤模型?。?）銷控板　 可以用木材、石材、金屬鑲嵌而成，上面應(yīng)有項目LOGO和名稱。 接待臺的形狀可根據(jù)售樓處現(xiàn)狀采用長條形或弧線形，色彩鮮明，與整個售樓處的色彩要協(xié)調(diào)n　　　（七）現(xiàn)場包裝 售樓處　　本項目開盤時，應(yīng)建好售樓處?！∫暂^少的首付吸引客戶。 由前面所分析本項目目標(biāo)客戶的特質(zhì)，我們認(rèn)為，如果本項目的首付款能降得較低，會對他們有很大的吸引力。　建立網(wǎng)絡(luò)銷售大致有以下幾個作用：n　　　　體現(xiàn)項目的時代氣息n　　　也可以到一些目標(biāo)客戶相對集中的寫字樓舉辦項目介紹專題活動，組織有意向的客戶參與討論。 盡可能地了解目標(biāo)客戶的生活方式，仔細(xì)調(diào)研多種媒體，比如在目標(biāo)客戶經(jīng)常出入的場所舉辦項目公關(guān)推廣活動，在一些定向投遞的雜志上做廣告。 以往的經(jīng)驗告訴我們：現(xiàn)實(shí)客戶往往是項目最好的推廣的宣傳員。我們建議如下。銷售渠道與手段?。?） 銷售周期及銷售目標(biāo)?。?）入市產(chǎn)品及入市量　 銷售周期（1）入市時機(jī)　同時要考慮以下方面。 對每一階段的營銷策略進(jìn)行檢討修正以此達(dá)到發(fā)展商預(yù)期的銷售目標(biāo)，獲取項目的最大利潤，并降低項目的運(yùn)營風(fēng)險。 這一階段是營銷過程的主體。 從而最大可能地與客戶溝通，進(jìn)而做到為客戶“量體裁衣”。 擴(kuò)散與項目有關(guān)的積極信息所采取的主要方式如下。階段營銷重點(diǎn)（1）售前階段　 這樣的推廣主題直接、生動，可以體現(xiàn)本項目在性能價格比、現(xiàn)房入住、物有所值、物超所值的特點(diǎn)和優(yōu)勢，用樸實(shí)無華的語言打動客戶的心，畫面清新簡潔。 建議不要連通新樓和老樓，對新樓和老樓分別進(jìn)行物業(yè)管理，以提升新樓的物業(yè)檔次（六）銷售策略推廣主題　　本項目的推廣主題可以圍繞以下幾個方面開展。均好性對于一個項目整體的銷售至關(guān)重要，良好的均好性可以使項目均衡發(fā)展、同步銷售，在保證項目完全銷售的前提下達(dá)到利益最大化，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的最大效益。 為了避免新樓銷售快，舊樓滯銷的局面出現(xiàn)，保證發(fā)展商利益最大化，我們認(rèn)為必須在銷售中進(jìn)行銷售控制。（四）價格方案　　我們認(rèn)為新樓和舊樓在銷售時會存在競爭現(xiàn)象。 本項目的客戶定位如下：講究實(shí)惠、不盲目追求品位和概念，理性的考慮投資與購置產(chǎn)業(yè)，購置產(chǎn)業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)以物有所值、物超所值為依據(jù)，購買面積不會太小，也不會太大，而是以適合居住為主。 通過我們對項目的研究，及對周邊市場的分析，我們認(rèn)為本項目可以定位為 位于東二環(huán)、東三環(huán)和長安街圍合中心，近鄰CBD商務(wù)區(qū)，物超所值的生活社區(qū)。R57樓建設(shè)較早，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、戶型、裝修等均使用老的標(biāo)準(zhǔn)，016樓建設(shè)較新，在外立面設(shè)計、戶型設(shè)計和裝修等方面更符合目前的要求。 如果016樓以高檔次項目面市，需要解決高檔次樓宇和普通居住環(huán)境之間的矛盾?，F(xiàn)有的多層住宅均為較早的設(shè)計，外立面普通，裝修各異，有些家庭使用了鐵柵欄。 本項目016樓的定位比較高，外立面采用三段式設(shè)計，風(fēng)格現(xiàn)代簡約；顏色使用桔紅色和白色搭配，醒目而明快；白色塑鋼窗搭配綠色玻璃體現(xiàn)高檔典雅；外飄窗的設(shè)計不但使外里面更加豐富，也增大了室內(nèi)空間的使用率。 通過我們對本項目優(yōu)劣勢的研究和對周邊市場的調(diào)查，我們認(rèn)為本項目的銷售需要通過精心的策劃，良好的宣傳推廣，才可以收到預(yù)期的效果，達(dá)到發(fā)展商期望的利益回報。 區(qū)域市場的潛在供應(yīng)量 CBD園區(qū)開始大規(guī)模建設(shè)n　　　n　　　 廚房為三角型，影響使用n　　　　D戶型采光差n　　　 A型客廳入口無直接采光n　　　n　　　 本項目的價格在進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后，相對于周邊的項目在性能和價格比方面具有優(yōu)勢。項目具有明顯的商業(yè)地理位置優(yōu)勢。目前世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐北京的有160余家，其中入駐CBD及周邊地區(qū)的達(dá)120多家，僅國貿(mào)中心就有76家。 如今北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）的規(guī)劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路，總占地約4平方公里。 本項目位于北京市廣渠門橋東北部。本項目現(xiàn)在推出可以借助一些優(yōu)勢，同時存在一定的威脅?，F(xiàn)階段區(qū)域市場中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。在售項目價格表物業(yè)名稱均