【正文】 考慮到本案距開始發(fā)售還有一段時間，而屆時其他可比商業(yè)的出租率也將預計產(chǎn)生相應變化 公式：本案租金＝ 1/∑ 出租率（ 15)*∑(P *對應出租率 ) 從現(xiàn)有市場來看，本案 即期可實現(xiàn)租金為 /天 / ㎡ 項目名稱 平樂園市場 東四環(huán)商業(yè) 區(qū)域臨街底商 十里河新商業(yè) 出租率 95% 95% 95% 85% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 租金標準：約 /平米 /天 回報率： 10%/年 收回投資時間： 10年 實現(xiàn)銷售均價：約 1600017000元 /平米 由本案真實租金計算本案市場真實售價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在實現(xiàn)銷售均價：約 1600017000元 /平米的水平上 本案的完全銷售周期，自取得銷售許可證之日起 銷售率達到 90%－ 95%的時間為 12個月 本案的銷售周期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在銷售均價 1600017000元 /平米的水平上， 本案的貨值約為 5億元 為實現(xiàn)一年的銷售周期 本案的推廣費用投入額應為 ％－ 2％ 即 750萬元－ 1000萬元 本案的推廣費用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 按以上所列完成銷售任務 偉業(yè)的核心商務條件是 按銷售額 ％ 的比例提取傭金 偉業(yè)的核心商務條件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 感謝聆聽！ 。 本案真實租金的計算 項目名稱 租金 （元 /平 /天） 項目位置 道路交通 人氣 物業(yè)類型 成熟度 業(yè)態(tài)前景 稀缺性 營銷策略 平樂園市場 6 180 180 160 100 180 50 50 30 東四環(huán)商業(yè) 11 200 200 160 150 160 100 90 80 區(qū)域臨街底商 5 120 120 100 130 120 80 80 80 十里河新商業(yè) 100 100 100 100 120 90 70 70 本案 100 100 100 100 100 100 100 100 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過如下公式，分別求解本案相對于競爭個案的相對租金。 財滿街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認識論 價值推導 － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認識和結論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調研和結論 項目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟技術指標 方法論 政策和現(xiàn)實 － 我們面臨的大環(huán)境和結論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強的實證 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學的計算證實偉業(yè)承諾的價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格回證 －通過科學的計算證實偉業(yè)承諾的價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案真實貨值的計算方法 我們依然用租金返算法，反證我們承諾的 16000－ 17000的銷售均價。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢根據(jù)區(qū)域特質，成功打造內廊式商業(yè)步行街，商務樓，疊拼、豪宅及會所等建筑在內的綜合項目建筑群，實現(xiàn)商業(yè)、商務的建設，以緩解本區(qū)域眾多人口對商業(yè)市場的需求，成為朝陽區(qū)熱銷樓盤之一。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代 理服務。 該項目針對亞運村地區(qū)商業(yè)配套不足的現(xiàn)狀，加大了商業(yè)面積的比重，對完善亞運村的生活配套將會起到重要作用。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代 理服務。地下一層至地上四層為商城分類經(jīng)營，配有餐飲及會所；地面四層以上為小戶型板式住宅；商業(yè)部分均價在 1。 風林西奧中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡介 操 盤 經(jīng) 驗 商業(yè)均價： 1000030000元 /平米 住宅均價： 7000元 /平方米 位于崇文區(qū)永定門外革新南路 58號，地理位置優(yōu)越，交通便捷。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢為客戶提供數(shù)據(jù)庫營銷策略，在 2022年底至今的半年里成功銷售 5個整層 以及若干小戶的銷售業(yè)績，銷售情況良好，成為 目前奧運區(qū)域熱銷樓盤之一。 企圖 ATT中心（鑄誠大廈） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡介 操 盤 經(jīng) 驗 均價： 12800 元 /平米 位于奧運村核心區(qū)，緊鄰鳥巢和水立方等奧運場館，地理位置優(yōu)越，交通便捷。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢為客戶提供“押舊買新”、“入住供樓”及“包租”等多項置業(yè)策略，在“中關村雙降”的大環(huán)境下，銷售情況依然良好，成為中關村知名熱銷樓盤之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 財滿街（財經(jīng)中心） 新永外商城 偉業(yè)簡介 操 盤 經(jīng) 驗 商務項目 通用時代 企圖 ATT中心（鑄誠大廈） 金泉廣場商業(yè)街 風林西奧中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡介 操 盤 經(jīng) 驗 均價： 12022 元 /平米 入住時間： 20220331 位于中關村數(shù)碼商圈核心區(qū)，友誼賓館東側，地理位置優(yōu)越，交通便捷。 2022年 12月，由 《 紅地產(chǎn) 》 進行的“ 2022中國地產(chǎn)金牌顧問 100強”排名調查于 12月刊進行了發(fā)布，偉業(yè)顧問在此次排名中榮獲 全國第七、北京區(qū)第一 的成績！ 2022年 12月，偉業(yè)顧問與我愛我家共同參與 2022中國房地產(chǎn)住交會，分別榮獲 “中國房地產(chǎn)營銷代理品牌企業(yè) TOP 10” 及“中國房地產(chǎn)中介代理年度大獎” 。 2022年 4月，偉業(yè)顧問依靠從 2022到 2022連續(xù) 3年在房地產(chǎn)策劃代理領域的杰出表現(xiàn)，以絕對優(yōu)勢被由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家權威研究機構組成的“中國房地產(chǎn) TOP10研究組”評為 “中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)華北區(qū)第一名”暨“中國房地產(chǎn)百強之星” ，同時， 林潔榮獲“ 2022年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)家”榮譽稱號 。 偉業(yè)簡介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡介 05 年 業(yè) 績 業(yè)內榮譽 2022年 1月，偉業(yè)顧問被 《 新地產(chǎn) 》 雜志評為 2022年度品牌顧問之首 。 偉業(yè)簡介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 十年來，偉業(yè)顧問 相繼為“北京開發(fā)集團、北辰、首創(chuàng)、建工集團、華遠、萬科、和記黃埔、 凱德置地、 清華同方、吉寶置業(yè)” 等 數(shù)十家境內外投資商、發(fā)展商的百余個房地產(chǎn)項目提供了服務 ,并創(chuàng)造了 260億元的銷售業(yè)績 。 偉業(yè)簡介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)優(yōu)勢 — 房地產(chǎn)綜合服務機構 控股公司董事會 控股公司 經(jīng)營決策委員會 管理顧問委員會 投資顧問公司 房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 資產(chǎn)管理公司 我愛我家 項目組 商業(yè)顧問公司 營銷二處 營銷三處 營銷五處 營銷四處 營銷策劃中心 項目組 項目組 營銷一處 市場研究中心 建筑策劃中心 全國連鎖店 網(wǎng)站運營 招商中心 營銷中心 拓展中心 商業(yè)管理中心 策劃中心 經(jīng)營部 投資部 資金部 房地產(chǎn)綜合服務商：為客戶提供從前期產(chǎn)品規(guī)劃、策劃銷售到“我愛我家”一、二手置換等全程專業(yè)服務。 五大專業(yè)公司聯(lián)合互動 ，為客戶 提供從融資、顧問、營銷到二手房置換的一條龍服務 ，多家專業(yè)公司及下轄的 400多名專業(yè)人員為北京乃至全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了積極的推動作用。經(jīng)過多年發(fā)展，偉業(yè)顧問已成長為北京最大的房地產(chǎn)綜合顧問服務公司之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 與國際、休閑、時尚元素性活動掛鉤： 創(chuàng)造潮流焦點 賣場策略說明 通過營造國際、休閑、時尚元素性的主題廣場，不斷演繹的活動秀，以達到項目人氣不斷的聚焦度和持續(xù)的關注力。 商業(yè)銷售難點 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整體營銷思路 以 B區(qū)招租帶動人氣，從而引發(fā) A區(qū)熱銷 以主題商業(yè)帶動全面市場 以租帶售，力爭實現(xiàn)帶租約銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷亮點 將可租不可售的 B座轉化為營銷中的亮點產(chǎn)品 偉業(yè)采用 “ 化租為售 ” 的營銷手段，將 B座核價后，向外發(fā)售 10年的使用權 這種手法將帶來三個戰(zhàn)略性收益 第一、購買者將以震撼性的低價租金獲得 10年的使用權，必將趨之若鶩 第二、大量商家迅速進駐，將極大的帶動整個商業(yè)的人氣，解決樓花期和養(yǎng)市期銷售難題 第三、開發(fā)商相當于一次收入了 10年租金，可以至少帶來數(shù)千萬元的現(xiàn)金流回報 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 案場策略說明 體驗式銷售環(huán)境： 商業(yè)情景走廊 增加商業(yè)氛圍的包裝，給消費者體驗性的銷售環(huán)境，對項目的前景保持良好的可視性和期望性。 開發(fā)商可將 B區(qū)作為自持部分，進行大型配套商業(yè)招租，投資回報高且平穩(wěn)，并在人氣不斷提升的情況下，將 A區(qū)拆散出售，迅速實現(xiàn)短平快的銷售。 （不可測） 表面上分割產(chǎn)品加大了銷售難度，但定位準確將實現(xiàn)短平快銷售。 前期確定進駐的大型商業(yè)、品牌商業(yè)、重點商業(yè)，和前期確定進駐的自購自營的商戶，可提供定制化 的面積劃分，前提是不影響本案的整體發(fā)展和利益 面積劃分完成之后，需要大面積的客戶，可購買相鄰的多個產(chǎn)權單位。 我們是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不是商業(yè)管理公司，必須記住，賣掉商鋪是第一目的。這部分工作已經(jīng)由前面的市場定位承擔 c 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認識論 價值推導 － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認識和結論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調研和結論 項目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟技術指標 方法論 政策和現(xiàn)實 － 我們面臨的大環(huán)境和結論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強的實證 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學的計算證實偉業(yè)承諾的價格 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟要求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 賣場分割 －通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟要求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案建筑為框架結構，樓體基本方正，進深面寬協(xié)調，柱距合理，且長邊臨街 這使得在平面分割布局上具有良好的基礎和進行多種分割的可能 那么，哪一種分割方式是我們的選擇？ 項目基礎平面圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 經(jīng)典平面分割方式的點評 內廊式商業(yè)街，整體品質感強，商業(yè)環(huán)境好，使用率高，無死角鋪位，所有商鋪 \攤位全部臨街。 結論： 招商先行，盡量實現(xiàn)帶租約銷售，增強投資者信心。 結論： 利用不能出售的鄉(xiāng)產(chǎn)權 B座，重點完成此類租賃客戶的招租工作，實現(xiàn)以租帶售，這部分工作將由營銷策略承擔 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ◎ 經(jīng)營租賃客群 （以經(jīng)營為目的，但出于實力、風險、經(jīng)營地點變動和其他不確定因素的考慮，不購買而是租用商業(yè)面 積開展經(jīng)營的商戶，這部分商戶將構成本案的主要經(jīng)營群體，也是兌現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)權投資者的投資信心和投 資回報的惟一來源） 謀生型的經(jīng)營者 非行業(yè)的專營者，行業(yè)、地點等因素存在較大變化可能的經(jīng)營者 區(qū)域老舊商業(yè)物業(yè)拆改后，釋放出的小商戶 擴張階段的經(jīng)營者進行擴張或增設經(jīng)營地點的嘗試 分析：按照商業(yè)地產(chǎn)不同利益主體的多級關系理論，經(jīng)營者是兌現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)權投資者的投資信心和投資回報 的惟一來源。大型商業(yè)和品牌商業(yè)的進 駐，對其他小經(jīng)營者的帶動作用是任何推廣和宣傳活動所無法比擬的。這部分工作將由營銷策略承擔。 結論： 必須對本案進行明確的市場定位，進行有說服力的業(yè)態(tài)規(guī)劃和業(yè)態(tài)劃分，制造可信的經(jīng)營盈利期望，以吸引上述客群的進駐。 結論： 嚴格控制銷售單位的總價，這部分工作將由商業(yè)分割承擔 讓他們相信這個商業(yè)一定會生意興隆，這部分工作已經(jīng)由前面的市場定位承擔 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ◎ 核心購買