【正文】 客隆超市外，均為小商品批發(fā)為主，商業(yè)檔次底 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)的總結(jié) ?居住與商業(yè)是本區(qū)域的主題，居住成氣候，商業(yè)也越來越成氣候。 租賃情況：整體租售情況一般，生意較冷清，依托背后住宅小區(qū)，人流不旺。 租賃狀況：尚有大量空余底商。 由于本項(xiàng)目位置在十里河版塊延伸區(qū)當(dāng)中，故該地塊重點(diǎn)項(xiàng)目作為次重點(diǎn)參照項(xiàng)目，列入市調(diào)范圍當(dāng)中。 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 □ 本項(xiàng)目 集中式商業(yè)： 十里河區(qū)域 十里河商業(yè)街經(jīng)過４年的發(fā)展，目前總面積達(dá)４７萬平方米，具有一定規(guī)模的商戶為４０００余家，年商品流通額在５０億元左右。 帝景 5星商街（珠江帝景商業(yè)部分） 地點(diǎn)： CBD東區(qū)西大旺路 規(guī)模：全長 2500米商業(yè)街，共 10萬㎡家樂福、百安居?xùn)|側(cè)的廣旺商街：一層出租，二層出售：24000元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 獨(dú)立店： 雙龍超市 自建產(chǎn)業(yè)，有雙龍超市作為商圈焦點(diǎn)，臨街鋪面已全面入住，現(xiàn)二手租價(jià)：底商 8000元 /㎡ ，面積約 30㎡ 左右；內(nèi)部攤位面積約 8㎡ 左右，租金 2022元 /月。轉(zhuǎn)租費(fèi)再加 1000元 /月。 業(yè)態(tài) ?各類大型主題賣場，如家居、百貨、服裝、電器等。 底商： CBD東都寫字樓內(nèi)部底商 地點(diǎn)：朝陽區(qū)大郊亭橋西南角 規(guī)模：商業(yè)部分 30萬 m2 ， 目前在售僅剩余不臨街的西區(qū)寫字樓底商內(nèi)側(cè)部分，面積范圍 200600m2； 均價(jià) 1202213000元/m2，東區(qū)四層賣場尚未開放，僅 1層進(jìn)駐法國迪卡儂運(yùn)動賣場。 開業(yè)時(shí)間 :06年 10月 1日正式營業(yè)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 集中商業(yè)：燕莎奧克萊斯購物中心 地點(diǎn)：北京東四環(huán)工大橋西側(cè) 規(guī)模：中心分為 A、 B座，建筑面積 35472m2，各上下兩層，營業(yè)面積達(dá) 19832m2 ，有 1000余個(gè)車位。 價(jià)格： 一層服裝： 1921元 /天 /m2 面積 115m2 三層家居： /天 /m2 面積： 125205m2 租金為每月一交 物業(yè)費(fèi)： /天 /m2 預(yù)期漲幅： 2年后租金上漲 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 集中商業(yè)：紅星美凱龍?bào)w驗(yàn)式家居購物廣場 地點(diǎn)：北京東四環(huán)大郊亭橋西側(cè) 規(guī)模：中心分為 7層，建筑面積 10萬 m2 ，目前單店匯聚國際及國內(nèi)一線家居品牌 500個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識論 價(jià)值推導(dǎo) － 本案在自由市場中的實(shí)際價(jià)值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認(rèn)識和結(jié)論 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價(jià)格承諾－ 我們能賣多少錢 價(jià)格回證－ 通過科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場的研究 －區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美羅城 14元 /天 /m2 紅星美凱隆 12元 /天 /m2 燕莎奧克萊斯 CBD東都 帝景五星商街 /天 /m2 平樂園市場 5元 /天 /m2 小商品市場 /天 /m2 美景東方底商 6元 /天 /m2 雙龍超市 8元 /天 /m2 京客隆超市 7元 /天 /m2 周莊嘉園底商 /天 /m2 山水文園底商 8元 /天 /m2 東方匯美 家居廣場 10元 /天 /m2 十里河市場 /天 /m2 雙龍社區(qū)商業(yè) 4元 /天 /m2 市調(diào)范圍劃分 二級版塊 百子灣路 弘燕路 東四環(huán) 一級版塊 三級版塊 東三環(huán) 十 里 河 版 塊 延 伸 區(qū) CBD版 塊 延 伸 區(qū) 潘家園版塊延伸區(qū) 一級版塊 集中式商業(yè) ?美羅城 ?紅星美凱龍?bào)w驗(yàn)式家居購物廣場 ?燕莎奧克萊斯購物中心 底商 ?CBD東都底商 二級版塊 集中式商業(yè) ?平樂園市場及周邊 底商 ?區(qū)域底商 ?松榆里社區(qū)商業(yè) 獨(dú)立店 ?獨(dú)立商業(yè) 三級版塊 集中式商業(yè) ?本項(xiàng)目地塊及小商品批發(fā)市場 ?東方匯美家居廣場 底商 ?雙龍社區(qū)商業(yè) 獨(dú)立 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 一級版塊 1美羅城 2紅星美凱龍?bào)w驗(yàn)式家居購物廣場 3燕莎奧克萊斯購物中心 4CBD東都底商 二 級 版 塊 百子灣路 弘燕路 東四環(huán) 一 級 版 塊 三 級 版 塊 東三環(huán) 十 里 河 版 塊 延 伸 區(qū) CBD版 塊 延 伸 區(qū) 潘家園版塊延伸區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 集中商業(yè)：美羅城 地點(diǎn)：北京東四環(huán)大郊亭橋西側(cè) 規(guī)模：中心分為地上 5層、地下兩層，建筑面積 15萬 m2。 政策和現(xiàn)實(shí) 結(jié)論： 隨著商業(yè)發(fā)展不斷成熟，專業(yè)性加強(qiáng)，諸多行業(yè)的租金剛性日益體現(xiàn)，同時(shí)，專業(yè)市場的成熟需要相當(dāng)長的時(shí)間。潘家園拆了，他的兩塊錢租金的門臉房也不復(fù)存在了，現(xiàn)在搬到了十里河花卉市場里面，以每天兩塊五的價(jià)格租了一個(gè)攤位，慘淡經(jīng)營。偉業(yè)是個(gè)高手，能下這盤棋。售后包租不能搞了，商業(yè)的樓花期和養(yǎng)市期，實(shí)際上是投資的無回報(bào)期，是限制投資熱情的重要原因。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一般來講，投資者掏錢的時(shí)候，商業(yè)還都沒蓋好呢。投資者會陷入一個(gè)欲罷不能的悖論，能夠買到的商業(yè)，不知道到底能不能發(fā)展好；知道一定能夠發(fā)展好的地方，人家又不賣 …… 。源自發(fā)展商經(jīng)濟(jì)回報(bào)承諾而非市場發(fā)展判斷的收益，變得越發(fā)無人喝彩。時(shí)過境遷，放眼看去，銷售停滯的、開業(yè)艱難的、經(jīng)營場景冷冷清清門可羅雀的、改頭換面茍延殘喘的比比皆是，投資者深陷其中罵娘鬧事的數(shù)不勝數(shù)，賺到了大錢而不是賠掉了血本的卻是鳳毛麟角。這是我們的機(jī)會。 政策和現(xiàn)實(shí) 結(jié)論： 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)銷售，大氣候不好 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 北京市發(fā)改委在 《 北京市 “ 十一五 ” 時(shí)期服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)則 》 中指出，北京規(guī)劃二環(huán)內(nèi)禁建新小商品市場，三環(huán)內(nèi)不再建大型商業(yè)設(shè)施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 周 莊 商業(yè) 項(xiàng)目 營銷 策劃 報(bào)告 2022/10 錢景無限 ， 閑適獨(dú)享 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識論 價(jià)值推導(dǎo) － 本案在自由市場中的實(shí)際價(jià)值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認(rèn)識和結(jié)論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價(jià)格承諾－ 我們能賣多少錢 價(jià)格回證－ 通過科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識論 價(jià)值推導(dǎo) － 本案在自由市場中的實(shí)際價(jià)值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認(rèn)識和結(jié)論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價(jià)格承諾－ 我們能賣多少錢 價(jià)格回證－ 通過科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識論 價(jià)值推導(dǎo) － 本案在自由市場中的實(shí)際價(jià)值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認(rèn)識和結(jié)論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方法論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價(jià)格承諾－ 我們能賣多少錢 價(jià)格回證－ 通過科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 政策和現(xiàn)實(shí) －我們面臨的大環(huán)境 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2022年 5月，建設(shè)部新聞發(fā)言人發(fā)出提示，售后包租等銷售形式包含有融資或者變相融資的內(nèi)容以及房地產(chǎn)升值或者投資回報(bào)的承諾，涉嫌違反建設(shè)部 《 商品房銷售管理辦法 》第十一條及國家工商總局 《 房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 》 第十六條等有關(guān)規(guī)定 .此言一出，本就盲目的商業(yè)地產(chǎn)小投資者受到嚴(yán)重恐嚇，隨然只是 “ 涉嫌 ” 一說，也足夠使 ” 明哲保身，不趟混水 “ 的態(tài)度在投資群體中迅速蔓延。大家?guī)缀蹩涨暗倪_(dá)成某種認(rèn)識一致， “ 政府的話未必可信，但多多少少還是比開發(fā)商的話可信一些 ” 。二環(huán)內(nèi)禁止建設(shè)新的攤位式小商品市場和各類批發(fā)市場，已經(jīng)有的小商品市場和各類批發(fā)市場將逐步關(guān)閉或升級，鼓勵其向三環(huán)外轉(zhuǎn)移； 政策和現(xiàn)實(shí) 結(jié)論： 還好，三環(huán)這個(gè)法定邊界離我們很近，城市核心禁止發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，不代表市場沒有旺盛的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 過去幾年間，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)在北京取得了爆炸式發(fā)展，巨庫、韓秀、白云市場、北京紅街、 、新永外、莊勝南館，錦繡大地物流港，一個(gè)比一個(gè)高調(diào)的粉墨登場，一個(gè)勝似一個(gè)的重復(fù)著 ” 多快好省發(fā)大財(cái) “ 的投資神話。 政策和現(xiàn)實(shí) 結(jié)論： 投資產(chǎn)權(quán)式商業(yè)，缺乏成功案例。 c 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 對第二個(gè)事實(shí)的延伸考慮，投資者能賣到集中式商業(yè)，大多是發(fā)展商創(chuàng)作的致富概念，比如前面提到的，巨庫，錦繡大地物流港、韓秀 …… ；真正人潮鼎沸生意火爆的商業(yè)，又大都是不賣的，比如前面沒有提到的，萬通、天意、集美、雅秀、十里河 …… 。 政策和現(xiàn)實(shí) 結(jié)論： 這個(gè)世界，不缺好的商業(yè)，這個(gè)世界也不缺對投資商業(yè)極具熱情的投資者，問題是，投資者和真正具有投資價(jià)值的商業(yè)中間，缺乏好的對接。而經(jīng)營者更愿意花錢租用馬上能開張的商業(yè)。 政策和現(xiàn)實(shí) 結(jié)論： 本案的 B座，無法出售的代租部分，將成為吸引投資的最大法寶， B座如何玩兒，是全局成敗的勝負(fù)手。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 北京宏大良子水族館，中國知名品牌佳寶水族用品的北京代理，潘家園市場拆掉以前，是市場臨街面數(shù)得著的招牌店鋪，店主老周，也是京城玩兒魚的圈里響當(dāng)當(dāng)?shù)娜宋铩，F(xiàn)在，只要半個(gè)口杯下肚，老周就會沒完沒了的念叨兩件讓他郁悶的事情：一是房租貴了，生意確和在潘家園叱詫風(fēng)云的時(shí)候沒法比，一個(gè)天上一個(gè)地下；二是自從知道了同一個(gè)市場里玩兒石頭的哥兒幾個(gè)租的攤子每天只有一塊九，就恨自己侃價(jià)時(shí)手軟心活，往死里的不平衡。期待市場成熟而實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的自然增長，對發(fā)展商來講絕對是無法等待的漫長。 租賃狀況： 07年 1月 26日正式營業(yè)，目前處于招租過程中，已確定地下一層為沃爾瑪超市，一至四層西側(cè)為百盛購物中心，三層家居區(qū)域已有伊力諾伊等品牌入住，商戶需提交品牌介紹，經(jīng)店方批準(zhǔn)后方可入場，租賃位置及費(fèi)用均由商家安置。 租賃狀況：目前無空余攤位，商戶需提交品牌介紹，經(jīng)店方批準(zhǔn)后方可入場，租賃費(fèi)用（ 4層） 210元 /月 /m2。 租賃狀況：目前無空余攤位，商戶需提交品牌介紹，經(jīng)店方批準(zhǔn)后交納定金，方可入場，月租賃費(fèi)用按月流水的 3035%比例扣除。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一級板塊 地段 ?緊鄰東四環(huán)輔路，周邊新建中、高檔項(xiàng)目林立 配套 ?CBD東輻射區(qū)，目前已有法國迪卡儂、百盛等賣場，沃爾瑪、紅星美凱龍等陸續(xù)進(jìn)場，配套設(shè)施高檔、豐富。