偉業(yè)顧問北京市順義區(qū)香蜜灣項(xiàng)目整體營銷策略報(bào)告營銷策劃-展示頁
2025-05-18 12:07本頁面
【正文】 司 13 2020年 12月 29日 順義區(qū)南法信鎮(zhèn)商業(yè)、住宅項(xiàng)目用地 順義區(qū)南法 信鎮(zhèn) 商業(yè)服務(wù)、住宅及居住服務(wù)設(shè)施 93366 掛牌 13720 1469 北京華憶園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14 2020年 12月 29日 順義區(qū)北小營中心 鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地 順義區(qū)北小營中心鎮(zhèn)北側(cè) 住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 49512 掛牌 3240 26100 5271 北京甄氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 序號(hào) 成交時(shí)間 地塊名稱 位臵 用地性質(zhì) 總占地面積（平米） 規(guī)劃建筑面積（平米） 出讓方式 起始價(jià)或招標(biāo)底價(jià)（萬元） 成交價(jià)格（萬元） 樓面地價(jià)（元 /平米） 竟得人 區(qū)域市場(chǎng)分析 06— 07年順義區(qū)成交土地列表（二） 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 25 序號(hào) 宗地名稱 宗地位臵 土地面積 (平方米 ) 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 交易方式 規(guī)劃用途 開發(fā)程度 競(jìng)價(jià)起始時(shí)間或開標(biāo)時(shí)間 交易地點(diǎn) 起始價(jià) (萬元 ) 最新報(bào)價(jià)（萬元） 合計(jì) 建設(shè)用地面積 代征地面積 1 順義區(qū)天竺空港展館配套設(shè)施項(xiàng)目用地國有建設(shè)用地使用權(quán) 順義區(qū)天竺空港商務(wù)區(qū) 225411 225411 0 162330 招標(biāo) 商業(yè)金融兼容行政辦公 —— 2020年 12月19日 順義分 中心 41000 2 北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施項(xiàng)目用地（新城 2號(hào)地） 北京市順義區(qū)馬坡 450154.79 356736.79 93418 掛牌 住宅 六通一平 2020年 1月17日 市中心 59442 暫無報(bào)價(jià) 3 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn) 編號(hào) 070851 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn) 221914 掛牌 居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融 七通一平 2020年 1月16日 市中心 33932 暫無報(bào)價(jià) 4 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn) 編號(hào) 070852 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn) 238056 268132 掛牌 居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融 七通一平 2020年 1月16日 市中心 37042 暫無報(bào)價(jià) 順義區(qū)正在交易地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 26 序號(hào) 宗地名稱 宗地位臵 土地面積 (平方米 ) 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 開發(fā)程度 擬入市時(shí)間 合計(jì) 建設(shè)用地面積 代征地面積 1 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū) D2 D25地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn) 135300 97600 37700 147100 住宅及商業(yè) 擬六通一平 2020年 11月 2 順義區(qū)站前西街南側(cè)居住小區(qū)住宅及配套項(xiàng)目用地 順義區(qū)站前西街南側(cè) 203335 住宅和商業(yè)金融 三通一平 2020年 3 新城 順義區(qū)新城 54100 46900 7200 117200 商業(yè)金融 2020年 4 站前西街 順義區(qū)站前西 街 33700 8900 24800 203300 居住、公建、 停車場(chǎng) 2020年 5 站前街（順鑫） 順義區(qū)站前街 58700 50000 8700 150000 公共設(shè)施（商業(yè)金融） 2020年 6 順義雙裕西區(qū)（二期） 順義區(qū) 8900 8900 0 0 居住 2020年 7 中央公園區(qū) 3地用地 北京市順義區(qū) 馬坡 商業(yè)金融 擬六通一平 現(xiàn)狀僅一戶未完成拆遷 2020年 順義區(qū)即將入市地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 27 區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià) 剩余套數(shù) 與本案對(duì)比 優(yōu)山美地公寓部分 12000元 /平方米（預(yù)估） 100余套 別墅內(nèi)部公寓 名都園公寓 12000元 /平方米 10余套 別墅內(nèi)部公寓 新國展公寓 7700元 /平方米 約 400余套 項(xiàng)目品質(zhì)低 香花畦 10700元 /平方米 約 180余套 大面積戶型，非同類產(chǎn)品 宗地名稱 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 成交日期 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地 10013 住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 2020 年 8 月 6日 順義區(qū)后沙峪居住及商業(yè)金融項(xiàng)目 147060 住宅、商業(yè)金融，可兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 2020年 1月 23日 2020— 2020年后沙峪區(qū)域土地出讓 后沙峪區(qū)域目前在售項(xiàng)目銷售情況 營銷前期后沙峪板塊內(nèi)暫無競(jìng)爭(zhēng)壓力 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 28 本案在營銷前期后沙峪板塊內(nèi)暫無競(jìng)爭(zhēng)壓力 營銷后期，擴(kuò)域內(nèi)存在同類產(chǎn)品入市的不確定性 若存在同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，其開盤銷售具有滯后性，也暫無競(jìng)爭(zhēng)壓力 本案在奧運(yùn)會(huì)前開盤銷售，則處于一個(gè)暫時(shí)的真空競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài) 區(qū)域市場(chǎng)分析 偉業(yè)認(rèn)為： 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 29 如果本項(xiàng)目選擇在奧運(yùn)會(huì)前開盤銷售，則奧運(yùn)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目來說是一個(gè)分界嶺，將 08年?duì)I銷過程非人為因素的分成了兩個(gè)階段，容易出現(xiàn)營銷的斷檔，所以奧運(yùn)會(huì)之前要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理快速去化，又由于奧運(yùn)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的推廣產(chǎn)生限制，為了達(dá)到項(xiàng)目的營銷目標(biāo)，需要 充分利用渠道優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì) ，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理去化。 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 17 Question ２：區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境 本項(xiàng)目位于什么樣的區(qū)位？ 將面臨怎樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境？ 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 18 在北京 “兩軸－兩帶－多中心”新型城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃中，通州、順義、亦莊是三座重點(diǎn)發(fā)展的新城，項(xiàng)目地塊位于北京東部發(fā)展帶的核心區(qū)域。同時(shí)因?yàn)? 政策的延續(xù)性，以及奧運(yùn)會(huì)的影響，預(yù)計(jì)這種觀望情緒將延續(xù)至奧運(yùn)會(huì)后； 純投資的減少 通過政策及市場(chǎng)的變化，投資需求得到有效抑制， 0 09年，以收租型投資和短期 轉(zhuǎn)賣型投資為代表的房地產(chǎn)投資行為將在短時(shí)間內(nèi)減少； 理性期的回歸 觀望期過后，自用需求得到放大，因此房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)入理性回歸階段，兩年內(nèi)將 不再會(huì)出現(xiàn)價(jià)格瘋長的情況； 跟風(fēng)者的落馬 跟隨市場(chǎng)大勢(shì)而大幅跟風(fēng)漲價(jià)的項(xiàng)目，由于其項(xiàng)目本身并不能支撐高位的價(jià)格，將 出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)甚至崩盤現(xiàn)象，而核心區(qū)域的高品質(zhì)產(chǎn)品的價(jià)格抗打擊能力較強(qiáng)； 08年住宅市場(chǎng)預(yù)判 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 15 奧運(yùn)峰的提前 由于政策的剎車作用，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的價(jià)格峰值已經(jīng)提前到來； 啞鈴型的供應(yīng) 08年市場(chǎng)放量將呈現(xiàn)高 低 高的態(tài)勢(shì)，部分項(xiàng)目將在奧運(yùn)前追求快速的產(chǎn)品去化速 度，追求資金回籠，其余新增項(xiàng)目為避免奧運(yùn)期的影響，會(huì)選擇奧運(yùn)后上市； 多元化的需求 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體剛性需求旺盛、轉(zhuǎn)移性需求增加、外來需求強(qiáng)烈，生存類需求和享 受類需求分離度增高。
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