【正文】 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 19 ? 按照北京市新的城市總體規(guī)劃要求，順義區(qū)將作為北京市建設的重點新城，承擔著現(xiàn)代制造業(yè)、國際交往、空港物流業(yè)、國際展覽業(yè)、體育休閑和居住的功能，是北京東北部城市化發(fā)展的核心，是未來一個相對獨立、功能完善的城市 。 預計購買比例： 35% 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 37 本地升級客戶 私營企業(yè)主與個體工商戶 企事業(yè)單位工作人員 項目客戶定位 購買分析： 區(qū)域居住配套的不斷改善和提高，生活更加便利； 軌道交通的修建和便捷的交通路網(wǎng)，令其往返于市中心更加方便 預計購買比例： 10% 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 38 投資客 來自中央別墅區(qū)的二次購買者 京城內(nèi)純投資客戶 項目客戶定位 購買分析： 中央別墅區(qū)內(nèi)居住類物業(yè)短期投資回報率比較容易計算； 中央別墅區(qū)內(nèi)居住類物業(yè)變現(xiàn)能力較強。 B區(qū)位于中心位臵，位臵優(yōu)越，環(huán)境景觀較好。 LOFT和平層戶型統(tǒng)計總建筑面積 ， 按奧運前開盤計算，全盤均價 14000元 /平米。 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 55 價格定位 * 本項目平層部分即期可比價格是 10000 元 /平方米 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 56 價格定位 偉業(yè)認為： ? 根據(jù)市場的自然漲幅 ? 偉業(yè)龐大的客戶資源 ? 偉業(yè)專業(yè)操作執(zhí)行力 實現(xiàn)本項目的銷售均價（平層） 11000— 13000元 /平方米 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 57 08年 5月 08年 6月 08年 7月 08年 8月 08年 9月 08年 10月 08年 11月 08年 12月 09年 1月 09年 2月 09年 3月 項目以快銷策略入市，一定要在奧運前開盤銷售； 項目以 08年 5月開盤銷售為基準，整體銷售周期 11個月。 偉業(yè)資源優(yōu)勢營銷 項目名稱 開盤銷售 偉業(yè)員工 成交 偉業(yè)推介 客戶成交 公園１８７２ ２００套 ５％ １０％ 美利山 ４００余套 １０％ １５％ 名都園 ２５０套 １０％ ２０％ 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 50 本項目預計今年 5月份開盤銷售，到那時，明都園已經(jīng)銷售完畢，該項目體的 原班營銷團隊 可繼續(xù)操作本項目，銷售員手中大量的客戶資料會成為本案的潛在客戶，為本項目實現(xiàn)快銷奠定了客戶基礎。 與周邊項目相比，本項目容積率較高； 奧運會到來所帶來的臨時政策的不確定性； 周邊即將入市的項目對本案有一定的客戶分流影響。 07年宏觀政策回顧 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 9 0708年初偉業(yè)項目回顧 2020年年初 偉業(yè)自身代理項目銷售情況 沿海 〃 美利山 招商 〃 公園 1872 北京華僑城 領(lǐng)秀新硅谷 提案演示版 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 10 沿海 〃 美利山 項目基本情況： 物業(yè)類型：普通住宅 產(chǎn)品類型：板樓 T 建筑面積： 容積率： 開盤時間：七期 2020年 9月 1日 入住時間：七期 2020年 8月 1日 現(xiàn)銷售價格： 13500元 /平米 總套數(shù)： 4983套 類別 價格變化 銷售速度變化 來電量變化 來訪量變化 圖表 （單位：元 /平米） （單位：套 /月） （單位：組 /天） （單位：組 /天） 變化趨勢 ↘ ↗ ↗ ↗ 變化幅度 20% 320% 66% 66% 提案演示版 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 11 類別 價格變化 銷售速度變化 來電量變化 來訪量變化 圖表 （單位：元 /平米） （單位：套 /月） （單位：組 /天） （單位：組 /天） 變化趨勢 ↗ ↘ ↘ ↘ 變化幅度 20% 85% 40% 48% 北京 〃 世紀華僑城 項目基本情況： 占地面積： 建筑面積： 83萬平米（一期 20萬平米） 容積率： 開發(fā)商：北京世紀華僑城實業(yè)有限公司 開盤時間：一期 2020年 6月 18日；二期 2020年 9月 9日 入住時間：一期 06年 10月；二期 08年 12月 31日 現(xiàn)銷售價格： 16800元 /平米 總戶數(shù)： 2800套（一期 1022套；二期 432套） 12500 13000 13500 14000 14500 15000 15500 16000 2020年 10月之前 2020年 11月之后 提案演示版 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 12 領(lǐng)秀新硅谷（公寓） 項目基本情況： 占地面積： 34萬平米 建筑面積： 47萬平米 容積率： 綠化率： 30% 開盤時間：一期 06年 9月 16日；二期 07年 7月 28日 入住時間：一期 08年 4月 30日；二期 09年 6月 30日 總套數(shù)： 603套 類別 價格變化 銷售速度變化 來電量變化 來訪量變化 圖表 （單位：元 /平米） （單位：套 /月） （單位：組 /天） （單位：組 /天） 變化趨勢 ↗ ↘ ↘ ↘ 變化幅度 15% 70% 50% 35% 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 13 在這樣的宏觀環(huán)境下，整體市場對于價格比較敏感 在逆勢中，銷售好的項目偉業(yè)渠道營銷占有較大比重 0708年初偉業(yè)項目回顧 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 14 觀望期的延伸 由于政策影響，市場表現(xiàn)出前所未有的濃重的觀望情緒，影響買賣雙方。明確打壓通貨膨脹的政府宣言。謹呈：北京漢唐建設發(fā)展有限公司 香蜜灣項目整體營銷策略 2020年 2月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 報告目錄 香蜜灣項目整體營銷策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 宏觀大勢研判 區(qū)域市場分析 項目解析定位 營銷推廣策略 銷售管理保障 附件內(nèi)容 ? 07年宏觀政策回顧 ? 07年宏觀政策解讀 ? 08年宏觀政策預判 ? 07年住宅市場分析 ? 08年住宅市場預判 ? 順義區(qū)域解讀 ? 區(qū)域住宅市場分析 ? 重點競爭市場分析 ? 重點個案分析 ? 區(qū)域客戶分析 ? 項目區(qū)位解讀 ? 項目自身分析 ? 項目市場定位 ? 項目客戶定位 ? 項目形象定位 ? 項目價格定位 ? 偉業(yè)營銷目標 ? 營銷總體原則 ? 推廣策略 ? 銷售策略 ? 價格策略 ? 團隊架構(gòu) ? 管理人員簡歷 ? 前期工作內(nèi)容 ? 現(xiàn)場組織 及管理方式 ? 偉業(yè)簡介 ? 區(qū)域周邊操盤項目 ? 取費標準 ?可考察的項目 1 2 3 4 5 6 寫在前面 香蜜灣項目整體營銷策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 出于時間的考慮，本次匯報，偉業(yè)只闡述其中的