【正文】 .主要媒體應(yīng)用及投入頻率 .公關(guān)促銷活動(dòng) .其他特殊賣 點(diǎn)和銷售手段 結(jié)論 二 、 項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策 項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃 項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策 三 、 目標(biāo)客戶群定位分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 順義地區(qū) 人口總量及地塊分布情況 順義地區(qū) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和 順義地區(qū) 人口就業(yè)情況 順義地區(qū) 家庭情況分析 .家庭成員結(jié)構(gòu) .家庭收入情況 .住房要求、生活習(xí)慣 項(xiàng)目客戶群定位 .目標(biāo)市場(chǎng)：目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定 市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究 目標(biāo)市場(chǎng)特征描述 .目標(biāo)客戶：目標(biāo) 客戶細(xì)分 目標(biāo)客戶特征描述 目標(biāo)客戶資料 四 、 價(jià)格定位及策略 項(xiàng)目單方成本 項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo) 可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格 價(jià)格策略 .定價(jià)方法 .均價(jià) .付款方式和進(jìn)度 .優(yōu)惠條款 .樓層和方位差價(jià) .綜合計(jì)價(jià)公式 價(jià)格分期策略 .內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) .入市價(jià)格 .價(jià)格升幅周期 .價(jià)格升幅比例 .價(jià)格技術(shù)調(diào)整 .價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制 .項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷售額配比表 五 、 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 宏觀 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 順義地區(qū) 房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析 入市時(shí)機(jī)的確定及安排 六 、 廣告策略 廣告總體策略及廣告的階段性劃分 .廣告總體策略 .廣告的階段性劃分 廣告主題 樓盤的命名 MARK 或 LOGO TYPE 的設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)字體的設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)顏色的確認(rèn) 廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正 入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作 .購(gòu)房須知 .詳細(xì)價(jià)格表 .銷售控制表 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) .樓書 .宣傳海報(bào)、折頁(yè) .認(rèn)購(gòu)書 .正式合同 .交房標(biāo)準(zhǔn) .物業(yè)管理內(nèi)容 .物業(yè)管理公約 銷售現(xiàn)場(chǎng)和促銷活動(dòng)的場(chǎng)地安排 接待中心的選址 接待中心至工地現(xiàn)場(chǎng)沿線景觀美化 接待中心風(fēng)格定位、設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置 接待中心室外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置 放置標(biāo)示牌、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明、引導(dǎo)看板 公開酒會(huì)或其他促銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的選址、設(shè)計(jì)和布置 接待中心主要銷售道具 交通位置圖，區(qū)域環(huán)境圖 鳥瞰圖、透視圖的繪制 墨線圖、家具配置圖的繪制 建筑模型的制作 室內(nèi)室外燈片選 擇和燈箱制作 接待中心銷售道具的布置與安排 接待中心銷售道具使用注意事項(xiàng) 印刷媒體的制作 說明書企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷 DM 企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷 海報(bào)企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷 平面圖冊(cè)企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷 請(qǐng)柬的設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷 各類印刷物套的設(shè)計(jì)、完稿、印刷 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 報(bào)刊媒體的制作與安排 新聞報(bào)道的安排、撰寫和發(fā)稿 報(bào)紙廣告企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布 雜志廣告企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布 電視影片的企劃、撰寫、 設(shè)計(jì)、拍攝 廣播廣告的企劃、撰稿、制作、發(fā)布 七 、 媒介 組合 策略 ，客房購(gòu)買行為需要一個(gè)較長(zhǎng)的理性和比較判斷過程才能發(fā)生。與傳媒建立良好關(guān)系，并不只是請(qǐng)客送禮更重要的是有計(jì)劃地向新聞媒體提供 “制造新聞 ”的題材的線索。 媒體總策略及媒體選擇 .媒體總策略 .媒體選擇 不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告的選擇 不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告的選擇 不同地點(diǎn)的戶外路牌的選擇 不同電臺(tái)、不同時(shí)間、不同欄目的電視廣播廣告的選擇 不同地區(qū)、不同時(shí)間、派報(bào)夾報(bào)的方式 .媒體創(chuàng)新使用 不同媒體的發(fā)布組合安排 發(fā)布數(shù)量、發(fā)布節(jié)奏的安排和控制 軟性新聞主題 媒介組合 項(xiàng)目 入市前的廣告媒 體組合應(yīng)以戶外廣告 、電視廣告 和現(xiàn)場(chǎng)形象包裝為主，配合 公關(guān) 活動(dòng)及相應(yīng)的報(bào)紙廣告和軟性新聞。 開盤期 開盤是將意向客戶轉(zhuǎn)為業(yè)主的重要活動(dòng)，公關(guān)活動(dòng)應(yīng)以提高檔次，增強(qiáng)客戶對(duì)開發(fā)商 以及項(xiàng)目 的信任度為目的。 準(zhǔn)備期 ① 完成各項(xiàng)銷售工具之發(fā)包、施工。 ⑦ 銷售準(zhǔn)備。 ⑤ NP 出現(xiàn)。 ③ 現(xiàn)場(chǎng)指示牌、旗幟等張掛完成。 沖刺期 ① 第二階段強(qiáng)銷。 ② 海報(bào)。 ② NP 。 續(xù)銷期 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) ① 困難產(chǎn)品突破。 ③ 阻力產(chǎn)品促銷。 ⑤ DS 作業(yè)。 ⑦ 接待中心完工。 ② 重點(diǎn)據(jù)點(diǎn)戶外看部?jī)?nèi)容 引導(dǎo)試銷期 ① 掌握公司既有客戶資料作先期成 ② 完成現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工 作。 ① 平立面確定。應(yīng)以小而精的形式為主。具體位置在上述可用廣告牌中篩選。 2．入市前廣告宣傳步驟 a．深入剖析項(xiàng)目的獨(dú)特規(guī)劃理念（新的地產(chǎn)概念）和優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，制造財(cái)經(jīng)新聞?lì)}材。而軟價(jià)值是目標(biāo)客戶對(duì)物業(yè)的認(rèn)知和感受，彈性極大，在銷售過程中比硬價(jià)值更重要。 房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。） 寫字樓租賃物業(yè)調(diào)查分析及客戶研究 （租賃客戶的樣本采集量應(yīng)不低于300 份。因此。 國(guó)門商務(wù)區(qū)打造“國(guó)際化順義” 未來１０年內(nèi)，北京市順義區(qū)將投資２２０億元人民幣，在北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近打造一個(gè)集 寫字樓 、購(gòu)物中心、餐飲娛樂、休閑健身以及酒店公寓等眾多服務(wù)項(xiàng)目于一體的國(guó)際性商務(wù)區(qū)。 首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)的建設(shè)、國(guó)展新館的落成以及奧運(yùn)會(huì)馬術(shù)和水上運(yùn)動(dòng)比賽場(chǎng)館的建設(shè)，將會(huì)為順義的發(fā)展起到很強(qiáng)的推動(dòng)作用。軌道交通的建設(shè)會(huì)使北京部分人口開始向新城遷移；國(guó)展新館的落成，會(huì)為順義帶去更多高端房產(chǎn)的需求者；首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)還會(huì)為這里迎來了大量的常駐工作人員。 具體調(diào)查內(nèi)容如下： 一 、 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 .地理位置 .地質(zhì)地貌狀況 .土地面積及紅線圖 .土地規(guī)劃使用性質(zhì) .七通一平現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 .地塊周邊的建筑物 .綠化景觀 .自然景觀 .歷史人文景觀 .環(huán)境污染狀況 地塊交通條件調(diào)查 .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī) 劃 .項(xiàng)目的水、路、空交通狀況 .地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 .購(gòu)物場(chǎng)所 .文化教育 .醫(yī)療衛(wèi)生 .金融服