【正文】 平樂園市場總 4800㎡ ，總 495個攤位 臨街鋪面： 30㎡ ，租價 6000元 /月左右 市場攤位：一層 8㎡ 分割，租價 1500元 /月，二層 4㎡ 分割，租價 8001000元 /月＋ 200元稅，年漲幅不大（幾百元額度），市場監(jiān)管。 租賃狀況： 07年 1月 26日正式營業(yè)，目前處于招租過程中，已確定地下一層為沃爾瑪超市，一至四層西側(cè)為百盛購物中心，三層家居區(qū)域已有伊力諾伊等品牌入住，商戶需提交品牌介紹，經(jīng)店方批準后方可入場，租賃位置及費用均由商家安置。 政策和現(xiàn)實 結(jié)論： 本案的 B座，無法出售的代租部分，將成為吸引投資的最大法寶， B座如何玩兒，是全局成敗的勝負手。 政策和現(xiàn)實 結(jié)論： 投資產(chǎn)權(quán)式商業(yè)，缺乏成功案例。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 周 莊 商業(yè) 項目 營銷 策劃 報告 2022/10 錢景無限 ， 閑適獨享 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認識論 價值推導(dǎo) － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認識和結(jié)論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟技術(shù)指標 方法論 政策和現(xiàn)實 － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強的實證 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學(xué)的計算證實偉業(yè)承諾的價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認識論 價值推導(dǎo) － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認識和結(jié)論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟技術(shù)指標 方法論 政策和現(xiàn)實 － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強的實證 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學(xué)的計算證實偉業(yè)承諾的價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認識論 價值推導(dǎo) － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認識和結(jié)論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟技術(shù)指標 方法論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強的實證 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學(xué)的計算證實偉業(yè)承諾的價格 政策和現(xiàn)實 － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 政策和現(xiàn)實 －我們面臨的大環(huán)境 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2022年 5月，建設(shè)部新聞發(fā)言人發(fā)出提示，售后包租等銷售形式包含有融資或者變相融資的內(nèi)容以及房地產(chǎn)升值或者投資回報的承諾，涉嫌違反建設(shè)部 《 商品房銷售管理辦法 》第十一條及國家工商總局 《 房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 》 第十六條等有關(guān)規(guī)定 .此言一出，本就盲目的商業(yè)地產(chǎn)小投資者受到嚴重恐嚇，隨然只是 “ 涉嫌 ” 一說，也足夠使 ” 明哲保身，不趟混水 “ 的態(tài)度在投資群體中迅速蔓延。源自發(fā)展商經(jīng)濟回報承諾而非市場發(fā)展判斷的收益，變得越發(fā)無人喝彩。偉業(yè)是個高手，能下這盤棋。 價格： 一層服裝： 1921元 /天 /m2 面積 115m2 三層家居： /天 /m2 面積： 125205m2 租金為每月一交 物業(yè)費： /天 /m2 預(yù)期漲幅： 2年后租金上漲 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點項目分析 集中商業(yè)：紅星美凱龍體驗式家居購物廣場 地點：北京東四環(huán)大郊亭橋西側(cè) 規(guī)模：中心分為 7層，建筑面積 10萬 m2 ，目前單店匯聚國際及國內(nèi)一線家居品牌 500個。轉(zhuǎn)租費再加 1000元 /月。 租賃狀況：尚有大量空余底商。 C、區(qū)域市場上一直沒有成規(guī)模的產(chǎn)權(quán)式商鋪出售，投資者缺乏介入途徑。 T威脅 周邊商業(yè)供給量較大，租金普遍不高，經(jīng)營戶選擇較多； 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)投資的政策環(huán)境不甚理想； 缺乏投資產(chǎn)權(quán)式商業(yè)盈利的現(xiàn)實案例。 本案真實租金的計算 項目名稱 租金 （元 /平 /天） 項目位置 道路交通 人氣 物業(yè)類型 成熟度 平樂園市場 6 180 180 160 80 180 東四環(huán)商業(yè) 11 200 200 160 150 160 區(qū)域臨街底商 5 120 120 100 130 120 十里河新商業(yè) 100 100 100 100 120 本案 100 100 100 100 100 說明： 以上各商業(yè)，選取了具代表性的商業(yè)或商業(yè)區(qū)域 以上的租金水平，是各商業(yè)的主要業(yè)態(tài)的平均租金水平，不考慮高低特例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過如下公式，分別求解本案相對于競爭個案的相對價格。 不論是房地產(chǎn)開發(fā)商用于建房和推廣的先期投入，還是產(chǎn)權(quán)投資者用于購買 產(chǎn)權(quán)的先期投入，還是實際經(jīng)營者獲得經(jīng)營權(quán)的先期投入，都可以被看作， 是為了獲取最終享受分配消費者消費支出所付出的條件， 他們通過以不同方 式付出不同金額作為條件，獲得最終享有以不同方式獲得消費者消費支出而 作為回報的 資格 。 上述業(yè)態(tài)更適于存在與專業(yè)市場，商品檔次和價格差距較大，不易實現(xiàn)行業(yè)利潤的趨同，也就 不易形成租金的剛性 。 事實 3：北京 109百貨一年三次的業(yè)態(tài)變臉最終確定了婚慶主題廣場，但卻喪失了商家的信譽度與美譽度。 大型租賃型的商業(yè)，應(yīng)盡量安排其進駐 B座。這部分工作將由營銷策略承擔。這部分工作已經(jīng)由前面的市場定位承擔 c 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認識論 價值推導(dǎo) － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認識和結(jié)論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟技術(shù)指標 方法論 政策和現(xiàn)實 － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強的實證 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學(xué)的計算證實偉業(yè)承諾的價格 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟要求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 賣場分割 －通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟要求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案建筑為框架結(jié)構(gòu)，樓體基本方正，進深面寬協(xié)調(diào)，柱距合理，且長邊臨街 這使得在平面分割布局上具有良好的基礎(chǔ)和進行多種分割的可能 那么，哪一種分割方式是我們的選擇？ 項目基礎(chǔ)平面圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 經(jīng)典平面分割方式的點評 內(nèi)廊式商業(yè)街，整體品質(zhì)感強，商業(yè)環(huán)境好，使用率高，無死角鋪位，所有商鋪 \攤位全部臨街。 開發(fā)商可將 B區(qū)作為自持部分，進行大型配套商業(yè)招租，投資回報高且平穩(wěn)，并在人氣不斷提升的情況下，將 A區(qū)拆散出售，迅速實現(xiàn)短平快的銷售。 五大專業(yè)公司聯(lián)合互動 ，為客戶 提供從融資、顧問、營銷到二手房置換的一條龍服務(wù) ，多家專業(yè)公司及下轄的 400多名專業(yè)人員為北京乃至全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了積極的推動作用。 2022年 4月，偉業(yè)顧問依靠從 2022到 2022連續(xù) 3年在房地產(chǎn)策劃代理領(lǐng)域的杰出表現(xiàn)，以絕對優(yōu)勢被由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家權(quán)威研究機構(gòu)組成的“中國房地產(chǎn) TOP10研究組”評為 “中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)華北區(qū)第一名”暨“中國房地產(chǎn)百強之星” ，同時， 林潔榮獲“ 2022年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)家”榮譽稱號 。 企圖 ATT中心（鑄誠大廈） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡介 操 盤 經(jīng) 驗 均價： 12800 元 /平米 位于奧運村核心區(qū)，緊鄰鳥巢和水立方等奧運場館，地理位置優(yōu)越，交通便捷。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代 理服務(wù)。 財滿街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認識論 價值推導(dǎo) － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認識和結(jié)論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟技術(shù)指標 方法論 政策和現(xiàn)實 － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強的實證 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學(xué)的計算證實偉業(yè)承諾的價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格回證 －通過科學(xué)的計算證實偉業(yè)承諾的價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案真實貨值的計算方法 我們依然用租金返算法，反證我們承諾的 16000－ 17000的銷售均價。 本案真實租金的計算 項目名稱 租金 （元 /平 /天） 項目位置 道路交通 人氣 物業(yè)類型 成熟度 業(yè)態(tài)前景 稀缺性 營銷策略 平樂園市場 6 180 180 160 100 180 50 50 30 東四環(huán)商業(yè) 11 200 200 160 150 160 100 90 80 區(qū)域臨街底商 5 120 120 100 130 120 80 80 80 十里河新商業(yè) 100 100 100 100 120 90 70 70 本案 100 100 100 100 100 100 100 100 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過如下公式，分別求解本案相對于競爭個案的相對租金。 該項目針對亞運村地區(qū)商業(yè)配套不足的現(xiàn)狀，加大了商業(yè)面積的比重，對完善亞運村的生活配套將會起到重要作用。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢為客戶提供數(shù)據(jù)庫營銷策略，在 2022年底至今的半年里成功銷售 5個整層 以及若干小戶的銷售業(yè)績，銷售情況良好，成為 目前奧運區(qū)域熱銷樓盤之一。 2022年 12月，由 《 紅地產(chǎn) 》 進行的“ 2022中國地產(chǎn)金牌顧問 100強”排名調(diào)查于 12月刊進行了發(fā)布，偉業(yè)顧問在此次排名中榮獲 全國第七、北京區(qū)第一 的成績！ 2022年 12月，偉業(yè)顧問與我愛我家共同參與 2022中國房地產(chǎn)住交會，分別榮獲 “中國房地產(chǎn)營銷代理品牌企業(yè) TOP 10” 及“中國房地產(chǎn)中介代理年度大獎” 。 偉業(yè)簡介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)優(yōu)勢 — 房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 控股公司董事會 控股公司 經(jīng)營決策委員會 管理顧問委員會 投資顧問公司 房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 資產(chǎn)管理公司 我愛我家 項目組 商業(yè)顧問公司 營銷二處 營銷三處 營銷五處 營銷四處 營銷策劃中心 項目組 項目組 營銷一處 市場研究中心 建筑策劃中心 全國連鎖店 網(wǎng)站運營 招商中心 營銷中心 拓展中心 商業(yè)管理中心 策劃中心 經(jīng)營部 投資部 資金部 房地產(chǎn)綜合服務(wù)商：為客戶提供從前期產(chǎn)品規(guī)劃、策劃銷售到“我愛我家”一、二手置換等全程專業(yè)服務(wù)。 商業(yè)銷售難點 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整體營銷思路 以 B區(qū)招租帶動人氣，從而引發(fā) A區(qū)熱銷 以主題商業(yè)帶動全面市場 以租帶售，力爭實現(xiàn)帶租約銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷亮點 將可租不可售的 B座轉(zhuǎn)化為營銷中的亮點產(chǎn)品 偉業(yè)采用 “ 化租為售 ” 的營銷手段，將 B座核價后，向外發(fā)售 10年的使用權(quán) 這種手法將帶來三個戰(zhàn)略性收益 第一、購買者將以震撼性的低價租金獲得 10年的使用權(quán)，必將趨之若鶩 第二、大量商