【正文】 家迅速進駐，將極大的帶動整個商業(yè)的人氣，解決樓花期和養(yǎng)市期銷售難題 第三、開發(fā)商相當于一次收入了 10年租金，可以至少帶來數千萬元的現金流回報 中管網房地產頻道 案場策略說明 體驗式銷售環(huán)境： 商業(yè)情景走廊 增加商業(yè)氛圍的包裝，給消費者體驗性的銷售環(huán)境，對項目的前景保持良好的可視性和期望性。 我們是房地產開發(fā)企業(yè)，不是商業(yè)管理公司，必須記住，賣掉商鋪是第一目的。大型商業(yè)和品牌商業(yè)的進 駐，對其他小經營者的帶動作用是任何推廣和宣傳活動所無法比擬的。相應的，此類投資者能夠投入的資金額度較小，一般 不會超過 50萬元人民幣，相對來講，這個群體對總價有著嚴格控制，但對單價并不十分敏感。 事實 4：新街口南大街的樂器一條街也是老字號，很多玩音樂的行家都喜歡流連于此。 上述業(yè)態(tài)的客群，一般來件經濟條件較好，具有 較強的消費能力 。 不論是房地產開發(fā)商用于建房和推廣的先期投入，還是產權投資者用于購買 產權的先期投入，還是實際經營者獲得經營權的先期投入，都可以被看作， 是為了獲取最終享受分配消費者消費支出所付出的條件， 他們通過以不同方 式付出不同金額作為條件，獲得最終享有以不同方式獲得消費者消費支出而 作為回報的 資格 。 公式：本案租金＝ 1/∑ 出租率（ 15)*∑(P *對應出租率 ) 從現有市場來看，本案 即期可比真實租金為 /天 / ㎡ 項目名稱 平樂園市場 東四環(huán)商業(yè) 區(qū)域臨街底商 十里河新商業(yè) 出租率 95% 90% 90% 60% 中管網房地產頻道 租金標準：約 /平米 /天 回報率： 10%/年 收回投資時間： 10年 市場真實售價：約 1300014000元 /平米 由本案真實租金計算本案市場真實售價 中管網房地產頻道 認識論 價值推導 － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認識和結論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調研和結論 項目白描 － 本案的基本情況和經濟技術指標 方法論 政策和現實 － 我們面臨的大環(huán)境和結論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強的實證 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經濟要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導向的遴選 價格回證－ 通過科學的計算證實偉業(yè)承諾的價格 價格承諾－ 我們能賣多少錢 中管網房地產頻道 價格承諾 －我們能賣多少錢 中管網房地產頻道 市場價值是一定的 市場價格則是不一定的 營銷代理公司是賣東西的專業(yè)團隊，我們游走江湖的法寶，就是以高于房地產價值的價格把房子賣出去。 緊抓周邊無可售整體商業(yè)項目這一客觀事實，以此為突破口，制造回報期 望，吸引投資者購買，實現現金回流。東臨西大望路南延，西鄰周莊新村居住區(qū)，北鄰西燕北街，南鄰垡頭南路。 租賃情況：整體租售情況一般，生意較冷清，依托背后住宅小區(qū)，人流不旺。 帝景 5星商街（珠江帝景商業(yè)部分） 地點： CBD東區(qū)西大旺路 規(guī)模：全長 2500米商業(yè)街，共 10萬㎡家樂福、百安居東側的廣旺商街：一層出租，二層出售：24000元 /㎡ 中管網房地產頻道 市調重點項目分析 獨立店： 雙龍超市 自建產業(yè)，有雙龍超市作為商圈焦點，臨街鋪面已全面入住，現二手租價：底商 8000元 /㎡ ，面積約 30㎡ 左右；內部攤位面積約 8㎡ 左右，租金 2022元 /月。 開業(yè)時間 :06年 10月 1日正式營業(yè)， 中管網房地產頻道 市調重點項目分析 集中商業(yè)：燕莎奧克萊斯購物中心 地點：北京東四環(huán)工大橋西側 規(guī)模：中心分為 A、 B座，建筑面積 35472m2，各上下兩層，營業(yè)面積達 19832m2 ，有 1000余個車位。潘家園拆了，他的兩塊錢租金的門臉房也不復存在了，現在搬到了十里河花卉市場里面，以每天兩塊五的價格租了一個攤位，慘淡經營。投資者會陷入一個欲罷不能的悖論，能夠買到的商業(yè)，不知道到底能不能發(fā)展好；知道一定能夠發(fā)展好的地方，人家又不賣 …… 。 政策和現實 結論： 產權式商業(yè)銷售，大氣候不好 中管網房地產頻道 北京市發(fā)改委在 《 北京市 “ 十一五 ” 時期服務業(yè)發(fā)展規(guī)則 》 中指出，北京規(guī)劃二環(huán)內禁建新小商品市場，三環(huán)內不再建大型商業(yè)設施。 中管網房地產頻道 過去幾年間，產權式商業(yè)在北京取得了爆炸式發(fā)展，巨庫、韓秀、白云市場、北京紅街、 、新永外、莊勝南館，錦繡大地物流港，一個比一個高調的粉墨登場，一個勝似一個的重復著 ” 多快好省發(fā)大財 “ 的投資神話。而經營者更愿意花錢租用馬上能開張的商業(yè)。期待市場成熟而實現商業(yè)價值的自然增長，對發(fā)展商來講絕對是無法等待的漫長。 中管網房地產頻道 一級板塊 地段 ?緊鄰東四環(huán)輔路，周邊新建中、高檔項目林立 配套 ?CBD東輻射區(qū)，目前已有法國迪卡儂、百盛等賣場，沃爾瑪、紅星美凱龍等陸續(xù)進場，配套設施高檔、豐富。 該區(qū)域原為建材定位，目前相關管理部門已經擬訂將其進行品牌升級與業(yè)態(tài)整和，引進零售、餐飲、娛樂多種業(yè)態(tài)。 沿東四環(huán)沿線的新建中、高檔住宅，以及三、四環(huán)之間的老社區(qū)，支撐了一級、三級板塊的集中式商業(yè)，另一主要商業(yè)形態(tài)則是滿足周邊居民日常生活需求的社區(qū)服務性質的中、低檔商業(yè)。華威，東四環(huán)一線地區(qū)龐大消費人群，后依十里河商圈旺盛商業(yè)人氣和超強輻射力； 鄉(xiāng)產權持有部分，不存在現金流回款壓力，方便以租代售政策的前期招商工作； 道路交通端點位置，周邊商業(yè)干擾較少，客群到達后容易停留。 由于缺乏與本案可比的出售型商業(yè)， 部分住宅項目的底商部分雖然出售，但因與本案屬于不同的商業(yè)地產類型，故直接比較的意義不大， 所以我們采用 租金返算法 推算本案的市場價值。 這種所謂的投資，更像一種 “ 理財 ” 行為，而非 “ 投資 ” 行為 投資產權式商業(yè)的今昔對比 中管網房地產頻道 道理很簡單， 在這個不能再搞 “ 售后包租，財團擔保，定時回購 ” ， 再搞國家不讓消費者也不信的時代， 商業(yè)地產投資將回歸為一種對商業(yè)市場前景判斷的風險投資行為 惟有營造具有良好發(fā)展前景的業(yè)態(tài)形式 且這種業(yè)態(tài)的良好前景是為投資者，經營者和消費者所相信的 投資行為才有可能發(fā)生！ 中管網房地產頻道 開發(fā)商 投資者 經營者 消費者 短期回款保證 銷售產權 投資回報 出租或出售 經營收入 消費服務 上級收益的終端來源 都賣掉，越貴越好，越快越好 最好不摻和以后經營的事兒，一了百了 這商場能辦好嗎？買了以后能租掉嗎？租出去能賺錢嗎？ 我買得起嗎？ 這兒做什么生意好？我的生意在這兒能好做？ 我租得起嗎？租了劃算嗎？ 憑什么上這兒買東西來 …… 離家近？品種多？價格低？還是別的地方買不到？ 商業(yè)地產經濟利益主體分析 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 中管網房地產頻道 開發(fā)商 投資者 經營者 消費者 短期回款保證 銷售產權 投資回報 出租或出售 經營收入 消費服務 上級收益的終端來源 投資這里會得到豐厚的回報 在這里做生意能掙到錢 終于盼來了，什么時候開張啊 營銷效果 購買行為發(fā)生 投資者的信心來源 經營者的信心來源 商業(yè)地產經濟利益主體的營銷關系模型 中管網房地產頻道 本案最廣泛的社會經濟意義， 從本質上講，是一個大眾的商業(yè)交易場所 。 中管網房地產頻道 業(yè)態(tài)選擇的理由 隨著生活水平和生活品位的提高，上述業(yè)態(tài)越來越成為 消費熱點 ，符合社會發(fā)展規(guī)律。但 是店面局限，分布零散；北京市攝影器材城位于五棵松北，雖規(guī)模較大，卻軟硬件老化。 事實 6：戶外運動用品店鋪分布較為零散與稀少，多為人脈傳播和網絡訂購。他們對經營發(fā)展的關注 超過對商業(yè)物業(yè)價格的關注，同時，他們會把購買物業(yè)所投入的資金與經營回報一并考慮，他們 不會簡單的關注單價或總價的高低，而是綜合考慮資金的占用量和占用周期，但是有一點可以肯 定 ，此類客群一定沒有耐性堅持到十五年后，由商業(yè)物業(yè)的產權價值自行實現資金回收。同時經營者的信心來自與對未來消費行為的預期。 中管網房地產頻道 認識論 價值推導 － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認識和結論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調研和結論 項目白描 － 本案的基本情況和經濟技術指標 方法論 政策和現實 － 我們面臨的大環(huán)境和結論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強的實證 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經濟要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學的計算證實偉業(yè)承諾的價格 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 中管網房地產頻道 營銷策略 －營銷手段和執(zhí)行的匯總 中管網房地產頻道 銷售策略 商業(yè)整體出售 商業(yè)拆散出售 開發(fā)商自持經營 開發(fā)商自持與商業(yè)拆散出 售并舉 優(yōu)點 不用對產品進行細致化分割定價 一對一傳播推廣簡單統(tǒng)一直接 可快速回籠資金 銷售短平快 區(qū)域扶植力度大 投資回報前景樂觀 本案 B區(qū)可為開發(fā)商自持部分，進行招租，聚集人氣，投資回報前景較好 在達到一定的人氣積累條件下，實現 A區(qū)的熱銷，快速回籠資金 缺點 由于本案非交通主干道，不在商業(yè)核心區(qū)，商場、超市、電器等整購型客戶關注度低 銷售周期長 占壓資金風險大 需要對產品進行再分割定價 推廣必須增大投入度 簽約工作量大 資金回攏慢 后期需進行經營管理 持續(xù)性經營考驗運作能力 自持部分與銷售部分的面積劃分不可預期 B區(qū)品牌配套商業(yè)的招租受位置、交通組織影響較大 評價 尋找關注本地段且可以接受本案體量及硬件設施的買家是本策略的最大難點。 中管網房地產頻道 認識論 價值推導 － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認識和結論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調研和結論 項目白描 － 本案的基本情況和經濟技術指標 方法論 政策和現實 － 我們面臨的大環(huán)境和結論 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經濟要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學的計算證實偉業(yè)承諾的價格 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強的實證 中管網房地產頻道 偉業(yè)資源 －人無我有，人有我強的實證 中管網房地產頻道 偉業(yè)顧問 架 構 篇 ? 北京偉業(yè)商務投資顧問有限公司（偉業(yè)顧問），伴隨著北京房地產市場的產生于 1993年成立。 偉業(yè)優(yōu)勢 — 市場把控能力及值得信賴的服務經驗 偉業(yè)簡介 中管網房地產頻道 偉業(yè)優(yōu)勢 — 強大的資源整合能力 強大有效的資源整合能力：偉業(yè)顧問與政府部門、媒體、廣告公司、公關公司一直保持著戰(zhàn)略合作伙伴關系，將及時為項目提供最有效性價比最高的服務?？偨ㄖ娣e ，辦公部分均價 12022元 /平方米（含精裝修）。 8000平方米商業(yè)面積， 17000平方米住宅面積。 金泉廣場 中管網房地產頻道 偉業(yè)簡介 操 盤 經 驗 均價： 20220元 /平米 位于朝陽區(qū)朝陽路 69號，占地 8萬平米，總建面 20萬平米，緊臨朝陽路，是一個低密度綜合性項目，涵蓋了 700米長 4萬㎡商業(yè)街， 9萬㎡甲級寫字樓和 5萬㎡豪宅及會所等，其中寫字樓均價 7500元 /平米，高檔公寓均價 800012022元 /平米，商業(yè)均價20220元