【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 □ 本項(xiàng)目 集中式商業(yè)： 十里河區(qū)域 十里河商業(yè)街經(jīng)過４年的發(fā)展，目前總面積達(dá)４７萬平方米，具有一定規(guī)模的商戶為４０００余家，年商品流通額在５０億元左右。 底商： CBD東都寫字樓內(nèi)部底商 地點(diǎn)：朝陽區(qū)大郊亭橋西南角 規(guī)模：商業(yè)部分 30萬 m2 ， 目前在售僅剩余不臨街的西區(qū)寫字樓底商內(nèi)側(cè)部分，面積范圍 200600m2； 均價(jià) 1202213000元/m2，東區(qū)四層賣場尚未開放，僅 1層進(jìn)駐法國迪卡儂運(yùn)動(dòng)賣場。 政策和現(xiàn)實(shí) 結(jié)論： 隨著商業(yè)發(fā)展不斷成熟，專業(yè)性加強(qiáng)，諸多行業(yè)的租金剛性日益體現(xiàn)，同時(shí)，專業(yè)市場的成熟需要相當(dāng)長的時(shí)間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一般來講，投資者掏錢的時(shí)候，商業(yè)還都沒蓋好呢。這是我們的機(jī)會(huì)。二環(huán)內(nèi)禁止建設(shè)新的攤位式小商品市場和各類批發(fā)市場，已經(jīng)有的小商品市場和各類批發(fā)市場將逐步關(guān)閉或升級(jí)，鼓勵(lì)其向三環(huán)外轉(zhuǎn)移； 政策和現(xiàn)實(shí) 結(jié)論： 還好，三環(huán)這個(gè)法定邊界離我們很近，城市核心禁止發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，不代表市場沒有旺盛的需求。 政策和現(xiàn)實(shí) 結(jié)論： 這個(gè)世界，不缺好的商業(yè)，這個(gè)世界也不缺對(duì)投資商業(yè)極具熱情的投資者，問題是，投資者和真正具有投資價(jià)值的商業(yè)中間，缺乏好的對(duì)接?，F(xiàn)在，只要半個(gè)口杯下肚，老周就會(huì)沒完沒了的念叨兩件讓他郁悶的事情：一是房租貴了，生意確和在潘家園叱詫風(fēng)云的時(shí)候沒法比，一個(gè)天上一個(gè)地下；二是自從知道了同一個(gè)市場里玩兒石頭的哥兒幾個(gè)租的攤子每天只有一塊九，就恨自己侃價(jià)時(shí)手軟心活，往死里的不平衡。 租賃狀況：目前無空余攤位，商戶需提交品牌介紹，經(jīng)店方批準(zhǔn)后交納定金，方可入場，月租賃費(fèi)用按月流水的 3035%比例扣除。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二級(jí)板塊 地段 ?位于東三環(huán)與東四環(huán)之間，周邊為舊城區(qū) 配套 ?主要為服務(wù)于周邊社區(qū)，以及長途汽車站匯聚的流動(dòng)人口的中、底檔商業(yè) 業(yè)態(tài) ?餐飲、煙酒冷飲批發(fā)、超市、手機(jī)、舊貨等 價(jià)格 ?項(xiàng)目底商： 25000元 /m2 ?獨(dú)立商業(yè)： 2160021875元 /m2 ?市場攤位： 2022025000元 /m2 租金 水平 ?底商： 5元 /天 /m2 ?獨(dú)立店： /天 /m2 ?集中式商業(yè)： 57元 /天 m2 二級(jí)板塊市調(diào)分析小結(jié) ?臨近潘家園延伸區(qū)，本區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)與其交叉不大，多以服務(wù)區(qū)域內(nèi)社區(qū)為主 ?集中商業(yè)多為超市、小商品市場等中、低檔次，規(guī)模中等 ?底商業(yè)態(tài)集中在餐飲、美發(fā)、煙酒銷售等生活服務(wù)行業(yè)，相對(duì)單一 ?該區(qū)域配套成熟，規(guī)模適當(dāng)，可滿足周邊社區(qū)的生活需求，相對(duì)本項(xiàng)目來講，具備一定的地緣性競爭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 三級(jí)版塊 本項(xiàng)目地塊 小商品批發(fā)市場 東方匯美家居廣場 雙龍社區(qū)商業(yè) 獨(dú)立店 二 級(jí) 版 塊 百子灣路 弘燕路 東四環(huán) 一 級(jí) 版 塊 三 級(jí) 版 塊 東三環(huán) 十 里 河 版 塊 延 伸 區(qū) CBD版 塊 延 伸 區(qū) 潘家園版塊延伸區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 集中式商業(yè)： 本項(xiàng)目地塊 業(yè)態(tài)：自行車專賣、手機(jī)營業(yè)店，面積： 80㎡ ，租金： 6萬 /年 業(yè)態(tài)：小賣部、煙酒專賣，面積： 30㎡ ，租金： 10002022元/月 業(yè)態(tài)：美容美發(fā)店，面積： 4050㎡ ，租金： 20223000元 /月 業(yè)態(tài)：餐飲豆汁店，面積： 70㎡ ，租金： 4500元 /月 大棚內(nèi)攤位 —— 手機(jī)廳租金： 1800元 /月，普通攤位： 700800元 /月 租賃情況：租金繳付周期較短，季度或者半年，知曉拆遷動(dòng)向；由統(tǒng)一的市場招商辦管理，咨詢價(jià)格為 5元 /天 /㎡ ； 小商品批發(fā)市場 業(yè)態(tài)：日用雜貨、舊貨、冷飲煙酒批發(fā)、自行車等 露天大棚 9㎡ /鋪位， 300800元 /月 /鋪位 租賃情況：經(jīng)營狀況普遍不好，個(gè)別商鋪賠本經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 獨(dú)立店： 武圣路餐飲街商業(yè) 業(yè)態(tài)：餐飲為主 租金價(jià)格：大型餐飲 2022㎡ 左右，租價(jià)： 100萬 /年左右：橘子洲頭 1300㎡ ，租價(jià) 100萬 /年，小面積 160㎡ ，租價(jià)： 28萬 /年 雙龍社區(qū)商業(yè) 公司辦公（兩層獨(dú)立樓房） 170㎡ ； 7000元 /月 中低檔餐飲（兩層樓房） 1500㎡ 10萬元 /月 煙酒食品零售 10㎡ ； 2022元 /月 京客隆超市 4層獨(dú)立樓房， 4000㎡ （兩層） 712元 /月 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三級(jí)板塊 地段 ?位于東三環(huán)與東四環(huán)之間，城鄉(xiāng)結(jié)合部 配套 ?服務(wù)于周邊社區(qū)的中、底檔配套，區(qū)域認(rèn)知程度底。建設(shè)用地南北長，東西短。 本案有 20220平米無現(xiàn)金流壓力的出租面積，這將對(duì)帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)的啟動(dòng)具有 至關(guān)重要的意義，是盤活全局的勝負(fù)手。 把價(jià)值 13000－ 14000的東西原價(jià)賣出去不算本事，您不滿意，我們自己也不滿意。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場定位 國際專業(yè)閑適品中國匯 以攝影攝像、音像制品、婚紗禮服、戶外旅游、美容化妝、樂器、游戲游藝為主要商業(yè)業(yè)態(tài) 小釋： leisurely and fortable（清閑安適） 遠(yuǎn)在前蜀便有 “ 閑抱琵琶尋舊曲 ,遠(yuǎn)山眉黛綠 ” ，好不一派閑情雅致。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來講，有利于實(shí)現(xiàn)投資者和消費(fèi)者的一體化，簡化達(dá)信過程。但隨著市政街道的改 造，不可避免的面臨著拆遷；預(yù)計(jì) 2022年投入使用的位于市東北部的北京樂器城，占地 里，是集制造、生產(chǎn)、銷售于一體的大型樂器集散地，界時(shí)來自全國各地的樂器生產(chǎn)商將更加強(qiáng)烈 地需求商業(yè)門市。這 個(gè)群體對(duì)投資的收益判斷，更注重穩(wěn)定、安全和源源不斷增收，而一般并無短期暴利要求，他們 的投資觀念更接近一種個(gè)人理財(cái)手法。同時(shí)，可以彌補(bǔ)區(qū)域社區(qū)商 業(yè)配套在餐飲娛樂、金融機(jī)構(gòu)等方面的不足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)街入口 商業(yè)街入口 商業(yè)街入口 商業(yè)街入口 偉業(yè)觀點(diǎn)－以銷售為核心，以客群為導(dǎo)向，進(jìn)行平面分割 全部商業(yè)面積，進(jìn)行井田式小攤位分割，降低單位投資門檻 全部商業(yè)面積，均作 1030平米小面積單位劃分，以實(shí)現(xiàn) 整體高單價(jià)、單位低總價(jià)、整體高總價(jià) 的目標(biāo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 賣場策略說明 時(shí)尚派主題活動(dòng)： 閑適新品上市大展 以從未上市過的產(chǎn)品，做首次的曝光，形成消費(fèi)群的關(guān)注與持續(xù)性吸引力。 偉業(yè)簡介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)優(yōu)勢 — 渠道優(yōu)勢 我愛我家 數(shù)據(jù)庫 偉業(yè)獨(dú)有我愛我家、數(shù)據(jù)庫營銷等多條銷售渠道優(yōu)勢，強(qiáng)力推動(dòng)銷售速度、增大銷售利潤。 2022年 1月，由 《 安家 》 雜志社舉辦的 20222022年度地產(chǎn)風(fēng)云榜評(píng)選，偉業(yè)顧問榮獲 金牌綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)獎(jiǎng) 。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨(dú)家銷售代 理服務(wù)。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢整合項(xiàng)目特征，分別給予南街和北街不同的商業(yè)形式定位，成功實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的資金回流，創(chuàng)造 下良好銷售業(yè)績，成為亞運(yùn)村商圈的中心和知名熱銷樓盤之一。 相對(duì)租金 P（ N）＝租金均值（ N） *100/因素分值 1*100/因素分值 2*…… 對(duì)于本案，其他商業(yè)的相對(duì)租金詳見右表 項(xiàng)目名稱 相對(duì)租金 P 平樂園市場 東四環(huán)商業(yè) 區(qū)域臨街底商 十里河新商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過其他商業(yè)的出租情況及前面得出的相對(duì)價(jià)格，利用公式求解本案均價(jià)。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨(dú)家銷售代 理服務(wù)。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢，根據(jù)區(qū)域特質(zhì)，商業(yè)定位為“文化用品商城”，整合區(qū)域數(shù)據(jù)庫客戶資源，成功實(shí)現(xiàn)開發(fā)商商業(yè)部分的資金回籠及小戶型住宅的良好銷售業(yè)績，成為目前崇文區(qū)域熱銷樓盤之一。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨(dú)家銷售代理服務(wù)。 2022年 8月，偉業(yè)顧問被 《 北京晚報(bào) 》 樓宇周刊、搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、 《 藍(lán)籌地產(chǎn)評(píng)論 》 等聯(lián)合組成的中國地產(chǎn)產(chǎn)品力評(píng)選組委會(huì)評(píng)為 2022年度“中國地產(chǎn)十大經(jīng)紀(jì)公司”稱號(hào) 。 ? 從 1993年到 2022年，經(jīng)歷了十余年風(fēng)雨的偉業(yè)顧問，已從當(dāng)年的一棵幼苗長成了一棵枝繁葉茂的參天大樹 —— 由專業(yè)的銷售代理起家，現(xiàn)在已發(fā)展成為 集投資顧問、資產(chǎn)管理、營銷代理、商業(yè)顧問、二手房租賃與置換五大業(yè)務(wù)板塊于一體 的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。 開發(fā)商自持商業(yè)經(jīng)營能夠保持商業(yè)的檔次和經(jīng)營方式，投資回報(bào)高且平穩(wěn)，但是缺點(diǎn)是回報(bào)時(shí)間長，資金回?cái)n慢。這部分工作將由營銷策略部分承擔(dān) 以宣傳手段描繪未來的消費(fèi)場景，給經(jīng)營者信心。這部分工作已經(jīng)由前面的市場定位承擔(dān) 以 “ 博弈 ” 心態(tài)實(shí)現(xiàn)對(duì)此類客群的銷售，靈活掌握銷售政策和銷售手法，總體控制，張馳有度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主題業(yè)態(tài)與其他業(yè)態(tài)的融合與控制 本案的主題業(yè)態(tài)，國際專業(yè)閑適品，包括攝影攝像、音像制品、婚紗禮服、戶外旅游、美容化妝等業(yè)態(tài) 60% 公共配套型業(yè)態(tài)，包括餐飲、銀行、郵局等 20% 其他小商品業(yè)態(tài) 20% 說明： 原則上，本案主題業(yè)態(tài)的比例可放大，其他小商品業(yè)態(tài)的比例不鼓勵(lì)放大。 事實(shí) 2：北京美博城是 2022年新發(fā)展起來的美容化妝品消費(fèi)市場，但持有經(jīng)營還是屏蔽了大量的投資客群。 上述業(yè)態(tài)均屬于檔次較高的業(yè)態(tài)，行業(yè)利潤豐厚，按照城市商業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，這些業(yè)態(tài)的原生交易場所一般都在城市核心區(qū)域，因?yàn)樽钤绲挠绣X人都在城市中心，這決定了上述業(yè)態(tài)有可能 承受較高的租金 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 而位列消費(fèi)者上游的三個(gè)利益主體，即發(fā)展商，投資者和經(jīng)營者，其最終收 入不過是消費(fèi)者在白云的消費(fèi)支出，按某種既定規(guī)則 在上述三者間的分配。 對(duì)如下各因素以本案為 100分，對(duì)其他商業(yè)各項(xiàng)與本案的差異度進(jìn)行評(píng)分。 案址現(xiàn)有商戶購買力低，商戶的同址置換難度較大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 0機(jī)會(huì) 住宅土地供應(yīng)減少，二手房上市量激增，新房二次交易稅負(fù)加重，造成住宅商品房投資已過黃金階段； 區(qū)域及周邊缺乏可出售性商業(yè)，投資者缺乏介入機(jī)會(huì)。 B、目前十里河市場具備成熟的市場認(rèn)知度，東四環(huán)一級(jí)板塊的發(fā)展前景看好，這說明目前本區(qū)域內(nèi)集中式主題商業(yè)具有良好的市場積累和發(fā)展前景。 集中式商業(yè)： 十里河市場 臨街商鋪， 15㎡ ，租金 2200元 /月 非臨街簡易商位： 10㎡ ，租金 750元 /月 東方匯美家居廣場 一層商位（業(yè)態(tài)：建材五金件）： 10元 /日 / ㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 區(qū)域內(nèi)底商 山水文園三期沿街底商 文化主題商業(yè)共 4000最小面積 200㎡ ，目前開發(fā)商自持。 價(jià)格 底商： 1202213000元 /m2（目前僅有 CBD東都的剩余底商在售，且不臨街，故價(jià)格很低） 集中商業(yè)： ?商鋪一層： 114000元 /m2 ?賣場二層： 75000元 /m2 ?賣場三層： 31500元 /m2 租金 水平 底商： 6元 /天 /m2 集中商業(yè)： ?商鋪一層： 1921元 /天 /m2 ?賣場二層： 10元 /天 m2 ?賣場三層： 67元 /天 m2 一級(jí)板塊市調(diào)分析小結(jié) ?處于 CBD延伸區(qū)，目標(biāo)客群為周邊新建中、高檔社區(qū) ?集中商業(yè)為主，規(guī)模大、檔次高，業(yè)態(tài)豐富 ?由于預(yù)期回報(bào)高，故除 CBD東都項(xiàng)目商余部分底商在售外，本區(qū)域幾乎沒有底商供應(yīng) ?該區(qū)域已壟斷了本區(qū)域的高檔集中式商業(yè)的發(fā)展空間，相對(duì)本項(xiàng)目來講，如采取類似的產(chǎn)品定位，則將面臨巨大競爭壓力 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 二級(jí)版塊 平樂園市場及周邊 區(qū)域底商 雙龍超市 二 級(jí) 版 塊 百子灣路 弘燕路 東四環(huán) 一 級(jí) 版 塊 三 級(jí) 版 塊 東三環(huán) 十 里 河 版 塊 延 伸 區(qū) CBD版 塊 延 伸 區(qū) 潘家園版塊延伸區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 集中式商業(yè)：平樂園市場及周邊