【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 經(jīng)過(guò)偉業(yè)進(jìn)行科學(xué)的業(yè)態(tài)設(shè)定、賣場(chǎng)分割、營(yíng)銷策略等工作之后， 點(diǎn)數(shù)定價(jià)模型中的可比項(xiàng)目發(fā)生了變化 對(duì)如下各因素以本案為 100分，對(duì)其他商業(yè)各項(xiàng)與本案的差異度進(jìn)行評(píng)分。 新永外商城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡(jiǎn)介 操 盤 經(jīng) 驗(yàn) 均價(jià)： 25000元 /平米 位于朝陽(yáng)區(qū)大屯東路，南臨大屯路，東臨北苑路，北臨北小河路，地理位置優(yōu)越，交通便捷。整層面積 837平米，辦公部分均價(jià) 12800元 /平方米。 2022年 9月，由中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組進(jìn)行的 2022中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究評(píng)比活動(dòng)中，偉業(yè)顧問(wèn)以價(jià)值 全國(guó)代理顧問(wèn)行品牌價(jià)值第三 名。 ? 公司下轄的多家專業(yè)子公司的劃分，使服務(wù)更加專業(yè)化、系統(tǒng)化，在服務(wù)過(guò)程中，各專業(yè)公司之間的有機(jī)結(jié)合，更使偉業(yè)形成了一套獨(dú)有的服務(wù)特性。 銷售戰(zhàn)略分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 本案區(qū)域周邊尚未形成濃厚的商業(yè)氛圍，高檔消費(fèi)類商業(yè)明顯不足，需要對(duì)商家進(jìn)行引導(dǎo)，放大區(qū)域價(jià)值； ? 本案位置處于城市交通非主干道，交通動(dòng)線組織等問(wèn)題對(duì)吸引客源造成影響，從而增加招商難度； ? 本案帶租約銷售時(shí)，分割體量不能過(guò)大，投資者或經(jīng)營(yíng)者都對(duì)超過(guò) 100萬(wàn)的商業(yè)接受度低； ? 業(yè)態(tài)搭配在商業(yè)上很重要，搭配不好將會(huì)導(dǎo)致商業(yè)很冷清。 美麗背后的致命問(wèn)題，是商鋪 \攤位的總價(jià)較高，這對(duì)商業(yè)投資者將是一個(gè)極大的難題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客群分析 （租賃客群） ◎ 初始租賃客群 （某些行業(yè)其特性決定了其難以購(gòu)買商業(yè)物業(yè)，而多選擇租用，同時(shí)，這些行業(yè)往往經(jīng)營(yíng)面積、相對(duì)位 置等物業(yè)條件有著相當(dāng)?shù)囊?，這又造成了他們會(huì)在物業(yè)誕生初始就介入對(duì)物業(yè)的選擇，合理利用物 業(yè)中可出租的部分，這部分客群將極大的增強(qiáng)商業(yè)物業(yè)的感召力及促進(jìn)商業(yè)成熟人氣的發(fā)育） 大型餐飲或品牌餐飲（辣婆婆、漁公漁婆、麥當(dāng)勞） 超級(jí)市場(chǎng) 公共配套商業(yè)設(shè)施（銀行、郵局等） 分析：招商前期的重要工作，是一件在經(jīng)濟(jì)上可能會(huì)吃虧，但必須為之的大事。 我們當(dāng)然不會(huì)機(jī)械的執(zhí)行業(yè)態(tài)主題，而把不聽(tīng)話卻愿意掏錢的人拒之門外 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 各種業(yè)態(tài)的空間分布 A座 B座 STEP1 STEP2 STEP3 STEP4 STEP5 STEP1 品牌餐飲、銀行、主力店、品牌店 小型超市、其他業(yè)態(tài) 影院、娛樂(lè) 影院、娛樂(lè) 婚紗禮服、美容美發(fā)、小商品 戶外旅游、小商品 餐飲、主力店、攝影攝像 攝影攝像、音像 快餐、游戲游樂(lè) 戶外旅游 婚紗禮服、美容化妝 樂(lè)器 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識(shí)論 價(jià)值推導(dǎo) － 本案在自由市場(chǎng)中的實(shí)際價(jià)值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場(chǎng)營(yíng)銷角度的全面認(rèn)識(shí)和結(jié)論 市場(chǎng)的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無(wú)我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 營(yíng)銷手段－ 營(yíng)銷策略和執(zhí)行的匯總 賣場(chǎng)分割－ 通過(guò)分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場(chǎng)定位 － 對(duì)本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價(jià)格承諾－ 我們能賣多少錢 價(jià)格回證－ 通過(guò)科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 客群鎖定－ 面對(duì)的客群和客群的需求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客群鎖定 －面對(duì)的客群和客群的需求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客群分析 （購(gòu)買客群） ◎ 主力購(gòu)買客群 （實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回款和高比率銷售，尤其是樓花期和商業(yè)成熟前的養(yǎng)市期的回款和銷售的保證）： 不專業(yè)和不理性的商業(yè)地產(chǎn)投資者（投機(jī)者） 分析：上述投資者一般為個(gè)人投資，他們對(duì)投資缺乏相應(yīng)的科學(xué)規(guī)劃和專業(yè)知識(shí)，其投資判斷多來(lái)源于 宣傳感召和經(jīng)驗(yàn)判斷，具有明顯的趨眾性。 面對(duì)如火如荼的婚姻大潮，以及各名牌影樓的火迅升溫，至今還未有一處體系完善的婚慶集散地。 上述行業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，目前未見(jiàn)成規(guī)模的可出售商業(yè)， 投資者無(wú)法介入 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 而位列消費(fèi)者上游的三個(gè)利益主體，即發(fā)展商，投資者和經(jīng)營(yíng)者，其最終收 入不過(guò)是消費(fèi)者在白云的消費(fèi)支出，按某種既定規(guī)則 在上述三者間的分配。 相對(duì)租金 P（ N）＝租金均值（ N） *100/因素分值 1*100/因素分值 2*…… 對(duì)于本案，其他商業(yè)的相對(duì)租金詳見(jiàn)右表 項(xiàng)目名稱 相對(duì)租金 平樂(lè)園市場(chǎng) 東四環(huán)商業(yè) 區(qū)域臨街底商 十里河新商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過(guò)其他商業(yè)的出租情況及前面得出的相對(duì)價(jià)格，利用公式求解本案均價(jià)。 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 結(jié)論： 作為商業(yè)項(xiàng)目，本案欠缺突出亮點(diǎn)，亦無(wú)整體優(yōu)勢(shì)；但從營(yíng)銷的角度講，整 體優(yōu)勢(shì)難以構(gòu)造，突出亮點(diǎn)卻可創(chuàng)作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識(shí)論 價(jià)值推導(dǎo) － 本案在自由市場(chǎng)中的實(shí)際價(jià)值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場(chǎng)營(yíng)銷角度的全面認(rèn)識(shí)和結(jié)論 市場(chǎng)的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無(wú)我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 營(yíng)銷手段－ 營(yíng)銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對(duì)的客群和客群的需求 賣場(chǎng)分割－ 通過(guò)分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場(chǎng)定位 － 對(duì)本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價(jià)格承諾－ 我們能賣多少錢 價(jià)格回證－ 通過(guò)科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目的白描 －本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地塊研究 項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目位于北京市東南三環(huán)與四環(huán)之間。 雙龍小區(qū)居民樓一層延街底商 業(yè)態(tài)：美容院 400㎡ 租金： 10元 /月 /平方米 周莊嘉園底商 業(yè)態(tài)：棋牌室，面積： 100㎡ ，二手租價(jià)： 19萬(wàn) /年 現(xiàn)有業(yè)態(tài)：北京專普、美容美發(fā)、玫琳凱熙可提貨店、花房等，與開(kāi)發(fā)商最初規(guī)劃業(yè)態(tài)略有不同。 市場(chǎng)對(duì)面餃子城，面積 800㎡ ，租價(jià)： 150萬(wàn) /年； 小面積： 180㎡ ，租價(jià)： 4050萬(wàn) /年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 底商： 美景東方底商 在售，售價(jià)： 25000元 /㎡ 規(guī)模： 20220㎡ 大型集中底商 —— 四方金街 業(yè)態(tài)：建行、審美、中復(fù)電訊、口腔診所、賓至俱樂(lè)部 租賃情況：集中商業(yè)處于項(xiàng)目北側(cè)，吸納周邊大型居住區(qū)（松榆里小區(qū)、南興園等），沿街商業(yè)零星散落。 租賃狀況：目前無(wú)空余攤位，商戶需提交品牌介紹，經(jīng)店方批準(zhǔn)后方可入場(chǎng)，租賃費(fèi)用（ 4層） 210元 /月 /m2。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 北京宏大良子水族館，中國(guó)知名品牌佳寶水族用品的北京代理，潘家園市場(chǎng)拆掉以前，是市場(chǎng)臨街面數(shù)得著的招牌店鋪，店主老周，也是京城玩兒魚的圈里響當(dāng)當(dāng)?shù)娜宋铩?c 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 對(duì)第二個(gè)事實(shí)的延伸考慮，投資者能賣到集中式商業(yè)，大多是發(fā)展商創(chuàng)作的致富概念，比如前面提到的，巨庫(kù)，錦繡大地物流港、韓秀 …… ；真正人潮鼎沸生意火爆的商業(yè)，又大都是不賣的，比如前面沒(méi)有提到的，萬(wàn)通、天意、集美、雅秀、十里河 …… 。大家?guī)缀蹩涨暗倪_(dá)成某種認(rèn)識(shí)一致， “ 政府的話未必可信，但多多少少還是比開(kāi)發(fā)商的話可信一些 ” 。時(shí)過(guò)境遷，放眼看去，銷售停滯的、開(kāi)業(yè)艱難的、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景冷冷清清門可羅雀的、改頭換面茍延殘喘的比比皆是，投資者深陷其中罵娘鬧事的數(shù)不勝數(shù)，賺到了大錢而不是賠掉了血本的卻是鳳毛麟角。售后包租不能搞了，商業(yè)的樓花期和養(yǎng)市期，實(shí)際上是投資的無(wú)回報(bào)期，是限制投資熱情的重要原因。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識(shí)論 價(jià)值推導(dǎo) － 本案在自由市場(chǎng)中的實(shí)際價(jià)值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場(chǎng)營(yíng)銷角度的全面認(rèn)識(shí)和結(jié)論 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無(wú)我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 營(yíng)銷手段－ 營(yíng)銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對(duì)的客群和客群的需求 賣場(chǎng)分割－ 通過(guò)分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場(chǎng)定位 － 對(duì)本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價(jià)格承諾－ 我們能賣多少錢 價(jià)格回證－ 通過(guò)科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 市場(chǎng)的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)的研究 －區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美羅城 14元 /天 /m2 紅星美凱隆 12元 /天 /m2 燕莎奧克萊斯 CBD東都 帝景五星商街 /天 /m2 平樂(lè)園市場(chǎng) 5元 /天 /m2 小商品市場(chǎng) /天 /m2 美景東方底商 6元 /天 /m2 雙龍超市 8元 /天 /m2 京客隆超市 7元 /天 /m2 周莊嘉園底商 /天 /m2 山水文園底商 8元 /天 /m2 東方匯美 家居廣場(chǎng) 10元 /天 /m2 十里河市場(chǎng) /天 /m2 雙龍社區(qū)商業(yè) 4元 /天 /m2 市調(diào)范圍劃分 二級(jí)版塊 百子灣路 弘燕路 東四環(huán) 一級(jí)版塊 三級(jí)版塊 東三環(huán) 十 里 河 版 塊 延 伸 區(qū) CBD版 塊 延 伸 區(qū) 潘家園版塊延伸區(qū) 一級(jí)版塊 集中式商業(yè) ?美羅城 ?紅星美凱龍?bào)w驗(yàn)式家居購(gòu)物廣場(chǎng) ?燕莎奧克萊斯購(gòu)物中心 底商 ?CBD東都底商 二級(jí)版塊 集中式商業(yè) ?平樂(lè)園市場(chǎng)及周邊 底商 ?區(qū)域底商 ?松榆里社區(qū)商業(yè) 獨(dú)立店 ?獨(dú)立商業(yè) 三級(jí)版塊 集中式商業(yè) ?本項(xiàng)目地塊及小商品批發(fā)市場(chǎng) ?東方匯美家居廣場(chǎng) 底商 ?雙龍社區(qū)商業(yè) 獨(dú)立 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 一級(jí)版塊 1美羅城 2紅星美凱龍?bào)w驗(yàn)式家居購(gòu)物廣場(chǎng) 3燕莎奧克萊斯購(gòu)物中心 4CBD東都底商 二 級(jí) 版 塊 百子灣路 弘燕路 東四環(huán) 一 級(jí) 版 塊 三 級(jí) 版 塊 東三環(huán) 十 里 河 版 塊 延 伸 區(qū) CBD版 塊 延 伸 區(qū) 潘家園版塊延伸區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 集中商業(yè)：美羅城 地點(diǎn)：北京東四環(huán)大郊亭橋西側(cè) 規(guī)模：中心分為地上 5層、地下兩層，建筑面積 15萬(wàn) m2。 業(yè)態(tài) ?各類大型主題賣場(chǎng)，如家居、百貨、服裝、電器等。 由于本項(xiàng)目位置在十里河版塊延伸區(qū)當(dāng)中，故該地塊重點(diǎn)項(xiàng)目作為次重點(diǎn)參照項(xiàng)目，列入市調(diào)范圍當(dāng)中。 ?集中型主題商業(yè)比社區(qū)服務(wù)型商業(yè)更有發(fā)展前景，產(chǎn)權(quán)式集中式商業(yè)供量為零 A、目前本區(qū)域的社區(qū)型商業(yè)總體供給充足（如超市等業(yè)態(tài)，規(guī)模不大但密度很大），但存在缺乏高檔次餐飲、休閑娛樂(lè)等缺陷。 W劣勢(shì) 地理位置欠佳，周邊環(huán)境比較破亂，道路交通狀況不理想，缺乏旺盛的人氣和商業(yè)氛圍； 項(xiàng)目南北走向，臨主要交通干線的街面較短； 項(xiàng)目層數(shù)較多，垂直交通組織和客群易達(dá)性問(wèn)題嚴(yán)重。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 點(diǎn)數(shù)定價(jià)模式： 通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目評(píng)分，并通過(guò)租金均值及出租率率，求解本案租金均值。 在前面的利益主體關(guān)系分析中可以明確的是， 不論是投資商鋪產(chǎn)權(quán)謀求升值回報(bào)的投資者， 還是未來(lái)通過(guò)在此經(jīng)營(yíng)以獲得商業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)的經(jīng)營(yíng)者， 乃至希望快速實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)銷售收入的發(fā)展商， 其 根本的收入信心來(lái)源，在于認(rèn)為潛在的消費(fèi)者會(huì)對(duì)這里產(chǎn)生濃厚的興趣并 具有實(shí)際的消費(fèi)需求，直至最終在這里發(fā)生消費(fèi)行為。 承載上述業(yè)態(tài)的商業(yè)場(chǎng)所 供給不足 ，或是存在區(qū)域空白，或是位于面臨拆改的老舊建筑。隨著兩臺(tái)東 遷，京東缺乏攝影攝像專業(yè)市場(chǎng)的問(wèn)題凸現(xiàn)。而隨著戶外運(yùn)動(dòng)被越來(lái)越多的 人所認(rèn)知與認(rèn)可，市場(chǎng)需求巨大。 結(jié)論： 必須對(duì)本案進(jìn)行明確的市場(chǎng)定位，進(jìn)行有說(shuō)服力的業(yè)態(tài)規(guī)劃和業(yè)態(tài)劃分，制造可信的經(jīng)營(yíng)盈利期望，以吸引上述客群的進(jìn)駐。 結(jié)論： 招商先行，盡量實(shí)現(xiàn)帶租約銷售，增強(qiáng)投資者信心。 （不可測(cè)）