20xx年重慶長(zhǎng)江國(guó)際寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告(45頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)(完整版)
【正文】 且為預(yù)銷(xiāo)期及強(qiáng)銷(xiāo)期成交區(qū)域，差價(jià)水平宜定位中間差價(jià) 低區(qū)： 為保證整體較高均價(jià)及低區(qū)銷(xiāo)售速度，采用較小差價(jià) 建議本低區(qū)差價(jià) 100元，中高過(guò)渡區(qū)域 200元 樓層差價(jià)策略 31 價(jià)格調(diào)控策略 初期用低于 10%的心理預(yù)期價(jià)格進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售推廣 制造熱銷(xiāo)氣氛，快速切入市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)高位 后期高于 10%認(rèn)同價(jià)進(jìn)行市場(chǎng)推廣，完成總量剩余 成交均價(jià) 32 項(xiàng)目界定 目標(biāo)設(shè)定 價(jià)格區(qū)間模擬 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)比研究 客戶目標(biāo) 市場(chǎng)目標(biāo) 目標(biāo)結(jié)論 價(jià)格區(qū)間排定 樓層差價(jià)模擬 客源分析 推盤(pán)策略 推盤(pán)總策略 推售體量 推盤(pán)手段 媒介應(yīng)用 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 行業(yè)類型 購(gòu)買(mǎi)關(guān)注點(diǎn) 報(bào)告架構(gòu) 33 時(shí)間 銷(xiāo)售段 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 媒體推廣 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售物料 產(chǎn)品導(dǎo)入期 09年 12月 10年 1—2月 3月 —4月 開(kāi)盤(pán)期 強(qiáng)銷(xiāo)期 續(xù)銷(xiāo)期 強(qiáng)銷(xiāo)期 公寓加推 春交會(huì) 網(wǎng)絡(luò) 成交客戶答謝 行業(yè)說(shuō)明會(huì) 公寓加推 秋交會(huì) 銷(xiāo)售目標(biāo) 5月 —8月 9月 —10月 11月 —12月 尾盤(pán)期 項(xiàng)目亮相 1億 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 常規(guī)媒介 推盤(pán)總策略 1月初整層 客戶認(rèn)購(gòu) 1月中散 客認(rèn)購(gòu) 亮燈儀式 酒店簽約 房交會(huì) 異地巡展 房交會(huì) 商務(wù)論壇 海報(bào) 樓書(shū) 精裝樓書(shū) 物料補(bǔ)充 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 常規(guī)媒介 34 項(xiàng)目界定 目標(biāo)設(shè)定 價(jià)格區(qū)間模擬 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)比研究 客戶目標(biāo) 市場(chǎng)目標(biāo) 目標(biāo)結(jié)論 價(jià)格區(qū)間排定 樓層差價(jià)模擬 客源分析 推盤(pán)策略 推盤(pán)總策略 推售體量 推售手段 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 行業(yè)類型 購(gòu)買(mǎi)關(guān)注點(diǎn) 報(bào)告架構(gòu) 35 銷(xiāo)控體量安排 ? 客戶組合 大客戶與小客戶的比例如何設(shè)定 投資客戶與自用客戶如何控制 ? 推廣順序 該先推廣那個(gè)樓層區(qū)域 之后的推廣如何進(jìn)行 ? 推廣速度 該設(shè)定怎樣的銷(xiāo)售速度 如何保證該速度的實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目推售體量安排，需對(duì)客戶情況，推廣順序，推廣速度三方面進(jìn)行綜合考慮 36 銷(xiāo)控策略安排 知名大公司 一般大公司 一般中公司 一般小公司 限制性公司 提升品質(zhì) 對(duì)項(xiàng)目品 質(zhì)無(wú)影響 降低項(xiàng)目 品質(zhì) ?本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)最終目的是實(shí)現(xiàn)盡可能快速地取得盡可能多的資源收入， 通過(guò)引進(jìn)知名大客戶提升項(xiàng)目品質(zhì)的中間目標(biāo) ?小客戶太多影響客戶組合品質(zhì)，盲目追求過(guò)多的大面積客戶造成收益的降低及計(jì)劃可控性降低。 目標(biāo)設(shè)定 11 業(yè)主目標(biāo)假設(shè) 發(fā)展商目標(biāo)解析： 1. 保證資金快速回籠 2. 建立寫(xiě)字樓價(jià)格標(biāo)桿，并且達(dá)成快速去化目標(biāo)； 3. 為后期業(yè)主入住提供支撐，保證寫(xiě)字樓順利運(yùn)營(yíng) 面臨的局面： 1. 房地產(chǎn)宏觀政策收緊，行業(yè)逐漸謹(jǐn)慎 2. 市場(chǎng)供應(yīng)增多，潛在競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 目標(biāo)拆解： 1. 快速進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)行資金回流 2 交房前完成項(xiàng)目銷(xiāo)售 80%，后三月完成 20%，便于出租運(yùn)營(yíng) 市場(chǎng)目標(biāo) 價(jià)格目標(biāo) 發(fā)展商目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的問(wèn)題 12 項(xiàng)目界定 目標(biāo)設(shè)定 價(jià)格區(qū)間模擬 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)比研究 客戶目標(biāo) 市場(chǎng)目標(biāo) 目標(biāo)結(jié)論 價(jià)格區(qū)間排定 樓層差價(jià)模擬 平面差價(jià)模擬 客源分析 推盤(pán)策略 推盤(pán)時(shí)機(jī) 體量搭配 推盤(pán)手段 媒介應(yīng)用 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 行業(yè)類型 購(gòu)買(mǎi)差異點(diǎn) 報(bào)告架構(gòu) 13 市場(chǎng)目標(biāo)解析： 1. 如何在市場(chǎng)當(dāng)中 取得高消化速率 面臨的局面： 非傳統(tǒng)商圈區(qū)域，區(qū)域商務(wù)屬性較差 本項(xiàng)目硬件標(biāo)準(zhǔn)面臨挑戰(zhàn) 目標(biāo)拆解： 1. 建立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者角色，濱江未來(lái)型市場(chǎng)形象樹(shù)立 按照現(xiàn)階段市場(chǎng)情況， 2020年完成 80%具有市場(chǎng)保證 市場(chǎng)目標(biāo)假設(shè) 市場(chǎng)目標(biāo) 價(jià)格目標(biāo) 發(fā)展商目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的問(wèn)題 14 項(xiàng)目界定 目標(biāo)設(shè)定 價(jià)格區(qū)間模擬 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)比研究 客戶目標(biāo) 市場(chǎng)目標(biāo) 價(jià)格目標(biāo) 價(jià)格區(qū)間排定
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