偉業(yè)顧問北京市順義區(qū)香蜜灣項目整體營銷策略報告營銷策劃-資料下載頁
2025-05-03 12:07本頁面
【導(dǎo)讀】07年宏觀政策回顧。08年住宅市場預(yù)判。區(qū)域住宅市場分析。重點競爭市場分析。區(qū)域周邊操盤項目。營銷策略報告》中有詳盡的分析和闡述。2020年，中國的經(jīng)濟增長進(jìn)入新的階段，同時遇到了新的問題。示著國家經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入了必須調(diào)整的灼熱狀態(tài)。系列的宏觀調(diào)控政策，即有行政手段，也包括金融手段。作用于房地產(chǎn)市場。項目的監(jiān)管力度。以下戶型真正覆蓋市場。供應(yīng)的有力手段，明顯、直接和迅速；需求抑制的政策的見效很快，市場上買賣雙方的觀望情緒明顯濃厚；政府能夠接受經(jīng)濟的偏快發(fā)展以及價格結(jié)構(gòu)性上漲，但不能容忍過熱與。通貨膨脹，2020年宏觀調(diào)控，注定在“貨幣”上大動干戈。政策的延續(xù)性，以及奧運會的影響，預(yù)計這種觀望情緒將延續(xù)至奧運會后；
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 51 偉業(yè)控股的京城最大的二手房經(jīng)紀(jì)公司 —— 我愛我家，在北京超過 260家連鎖店面，我愛我家是京城唯一一家 只做直營店 ，不接受加盟店的公司，旗下聚集了 7000余名專業(yè)房產(chǎn)人士， 資源能夠完全共享 ，偉業(yè)將在項目處成立我愛我家連鎖店，一方面，為本項目的投資客戶提供投資保障，另一方面，為本項目提供潛在的有效客戶資源。 偉業(yè)資源優(yōu)勢營銷 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 52 偉業(yè)顧問近兩年 操作過多個非住宅立項的做成居住類物業(yè)的產(chǎn)品，具有非常豐富的操作經(jīng)驗，例如立方庭、東闕都等，偉業(yè)將有效規(guī)避銷售過程中產(chǎn)品的某些問題，保證項目的順利銷售。 偉業(yè)資源優(yōu)勢營銷 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 53 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 考量 A區(qū) B區(qū) 景觀 8 9 戶型 9 9 噪音 7 10 對視 8 8 朝向 9 9 遮擋 9 8 綜合 50 53 A區(qū)臨主路 ,噪音較大。 B區(qū)位于中心位臵，位臵優(yōu)越，環(huán)境景觀較好。 A B 兩個區(qū)域進(jìn)行打分 推盤順序 從兩個區(qū)域的打分情況看， B區(qū)優(yōu)勢更加明顯。 A區(qū)臨近街，相對位臵較差 ,開盤期先推廣 A區(qū)，以低價入市。 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 54 推盤順序 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 A B 前期先推售 A區(qū)，低價入市，利用擠壓策略，以平層價格支撐 LOFT銷售；推廣線以 LOFT為主，銷售線走 LOFT產(chǎn)品， 平層作為本項目標(biāo)桿產(chǎn)品 . ? 在宏觀大勢不好的時候，市場觀望情緒比較濃厚，用低價產(chǎn)品入市，提高客戶關(guān)注度； ? 由于本項目第一批購買人群屬于擠壓型客戶，此類客戶對價格敏感度較高，先推出低總價產(chǎn)品，吸引客戶購買。 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 55 價格定位 * 本項目平層部分即期可比價格是 10000 元 /平方米 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 56 價格定位 偉業(yè)認(rèn)為： ? 根據(jù)市場的自然漲幅 ? 偉業(yè)龐大的客戶資源 ? 偉業(yè)專業(yè)操作執(zhí)行力 實現(xiàn)本項目的銷售均價（平層） 11000— 13000元 /平方米 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 57 08年 5月 08年 6月 08年 7月 08年 8月 08年 9月 08年 10月 08年 11月 08年 12月 09年 1月 09年 2月 09年 3月 項目以快銷策略入市，一定要在奧運前開盤銷售； 項目以 08年 5月開盤銷售為基準(zhǔn)，整體銷售周期 11個月。 強勢開盤 7月前銷售 50%，近 600套 12月前銷售 30%， 近 340套 09年 3月底之前 銷售剩余 20%， 近 160套 銷售周期 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 58 銷售第一波 時 間： 08年 5月 — 7月 公開樓座： 56710與 34 銷售套數(shù)： 654套 銷售面積： 46140平米 開盤均價： 13762元 /平米 ? LOFT： 15500元 /平米 ? 平層： 11000元 /平米 總銷售額： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 銷售周期 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 59 銷售第二波 時 間 :08年 8月 — 12月 公開樓座： 89與 2 銷售套數(shù)： 343套 銷售面積： 26030平米 銷售均價： 15165元 /平米 ? LOFT： 18000元 /平米 ? 平層： 12000元 /平米 總銷售額： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 銷售周期 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 60 銷售第三波 時 間 : 09年 8月 — 3月 公開樓座： 1 銷售套數(shù)： 105套 銷售面積： 12450平米 銷售均價： 12500元 /平米 總銷售額： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 銷售周期 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 61 全盤銷售額 ,保守均價 14000元 /平方米 , 其中 LOFT均價 :16300元 /平方米 ,平層均價 :11730元 /平方米。 第一波 34 17820 11000 196020000 56710 28320 15500 438960000 小計 46140 13762 634980000 第二波 89 13730 18000 247140000 2 12300 12000 147600000 小計 26030 15165 394740000 第三波 1 12450 12500 155625000 小計 12450 12500 155625000 各階段銷售統(tǒng)計 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 62 產(chǎn)品類型 單價（元/ 平米）奧運前開盤 追求快銷平層 1 1 0 0 0 1 2 5 0 0L O F T 1 5 5 0 0 1 8 0 0 0奧運后開盤 追求利潤平層 1 1 0 0 0 1 3 0 0 0L O F T 1 6 0 0 0 1 8 5 0 0預(yù)判背景： 根據(jù)目前順義市場現(xiàn)狀，以及考慮未來市場價格漲幅，本項目推出市場預(yù)計會在 2020年奧運前后，由此預(yù)判本項目不同產(chǎn)品的價格 。 注：均為毛坯房價格 根據(jù)市場情況，本項目最好在奧運前開盤入市。 LOFT和平層戶型統(tǒng)計總建筑面積 ， 按奧運前開盤計算，全盤均價 14000元 /平米。 初步價格預(yù)判 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 63 低開保證銷售勢能，為后期高走積蓄能量！ 調(diào)價策略 11000112241145412000122451236912369125001550015816161391800018367185531855310000110001200013000140001500016000170001800019000200002008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月平層LOFT銷售均價月均漲幅 2%，在奧運前后適當(dāng)調(diào)整比例 匯報完畢 感謝聆聽 謝謝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道
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