偉業(yè)顧問北京市順義區(qū)香蜜灣項(xiàng)目整體營銷策略報(bào)告營銷策劃-資料下載頁
2025-05-03 12:07本頁面
【導(dǎo)讀】07年宏觀政策回顧。08年住宅市場預(yù)判。區(qū)域住宅市場分析。重點(diǎn)競爭市場分析。區(qū)域周邊操盤項(xiàng)目。營銷策略報(bào)告》中有詳盡的分析和闡述。2020年，中國的經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入新的階段，同時(shí)遇到了新的問題。示著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了必須調(diào)整的灼熱狀態(tài)。系列的宏觀調(diào)控政策，即有行政手段，也包括金融手段。作用于房地產(chǎn)市場。項(xiàng)目的監(jiān)管力度。以下戶型真正覆蓋市場。供應(yīng)的有力手段，明顯、直接和迅速；需求抑制的政策的見效很快，市場上買賣雙方的觀望情緒明顯濃厚；政府能夠接受經(jīng)濟(jì)的偏快發(fā)展以及價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲，但不能容忍過熱與。通貨膨脹，2020年宏觀調(diào)控，注定在“貨幣”上大動(dòng)干戈。政策的延續(xù)性，以及奧運(yùn)會(huì)的影響，預(yù)計(jì)這種觀望情緒將延續(xù)至奧運(yùn)會(huì)后；
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 51 偉業(yè)控股的京城最大的二手房經(jīng)紀(jì)公司 —— 我愛我家，在北京超過 260家連鎖店面，我愛我家是京城唯一一家 只做直營店 ，不接受加盟店的公司，旗下聚集了 7000余名專業(yè)房產(chǎn)人士， 資源能夠完全共享 ，偉業(yè)將在項(xiàng)目處成立我愛我家連鎖店，一方面，為本項(xiàng)目的投資客戶提供投資保障，另一方面，為本項(xiàng)目提供潛在的有效客戶資源。 偉業(yè)資源優(yōu)勢營銷 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 52 偉業(yè)顧問近兩年 操作過多個(gè)非住宅立項(xiàng)的做成居住類物業(yè)的產(chǎn)品，具有非常豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，例如立方庭、東闕都等，偉業(yè)將有效規(guī)避銷售過程中產(chǎn)品的某些問題，保證項(xiàng)目的順利銷售。 偉業(yè)資源優(yōu)勢營銷 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 53 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 考量 A區(qū) B區(qū) 景觀 8 9 戶型 9 9 噪音 7 10 對(duì)視 8 8 朝向 9 9 遮擋 9 8 綜合 50 53 A區(qū)臨主路 ,噪音較大。 B區(qū)位于中心位臵，位臵優(yōu)越，環(huán)境景觀較好。 A B 兩個(gè)區(qū)域進(jìn)行打分 推盤順序 從兩個(gè)區(qū)域的打分情況看， B區(qū)優(yōu)勢更加明顯。 A區(qū)臨近街，相對(duì)位臵較差 ,開盤期先推廣 A區(qū)，以低價(jià)入市。 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 54 推盤順序 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 A B 前期先推售 A區(qū)，低價(jià)入市，利用擠壓策略，以平層價(jià)格支撐 LOFT銷售；推廣線以 LOFT為主，銷售線走 LOFT產(chǎn)品， 平層作為本項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品 . ? 在宏觀大勢不好的時(shí)候，市場觀望情緒比較濃厚，用低價(jià)產(chǎn)品入市，提高客戶關(guān)注度； ? 由于本項(xiàng)目第一批購買人群屬于擠壓型客戶，此類客戶對(duì)價(jià)格敏感度較高，先推出低總價(jià)產(chǎn)品，吸引客戶購買。 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 55 價(jià)格定位 * 本項(xiàng)目平層部分即期可比價(jià)格是 10000 元 /平方米 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 56 價(jià)格定位 偉業(yè)認(rèn)為： ? 根據(jù)市場的自然漲幅 ? 偉業(yè)龐大的客戶資源 ? 偉業(yè)專業(yè)操作執(zhí)行力 實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的銷售均價(jià)（平層） 11000— 13000元 /平方米 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 57 08年 5月 08年 6月 08年 7月 08年 8月 08年 9月 08年 10月 08年 11月 08年 12月 09年 1月 09年 2月 09年 3月 項(xiàng)目以快銷策略入市，一定要在奧運(yùn)前開盤銷售； 項(xiàng)目以 08年 5月開盤銷售為基準(zhǔn)，整體銷售周期 11個(gè)月。 強(qiáng)勢開盤 7月前銷售 50%，近 600套 12月前銷售 30%， 近 340套 09年 3月底之前 銷售剩余 20%， 近 160套 銷售周期 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 58 銷售第一波 時(shí) 間： 08年 5月 — 7月 公開樓座： 56710與 34 銷售套數(shù)： 654套 銷售面積： 46140平米 開盤均價(jià)： 13762元 /平米 ? LOFT： 15500元 /平米 ? 平層： 11000元 /平米 總銷售額： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 銷售周期 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 59 銷售第二波 時(shí) 間 :08年 8月 — 12月 公開樓座： 89與 2 銷售套數(shù)： 343套 銷售面積： 26030平米 銷售均價(jià)： 15165元 /平米 ? LOFT： 18000元 /平米 ? 平層： 12000元 /平米 總銷售額： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 銷售周期 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 60 銷售第三波 時(shí) 間 : 09年 8月 — 3月 公開樓座： 1 銷售套數(shù)： 105套 銷售面積： 12450平米 銷售均價(jià)： 12500元 /平米 總銷售額： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 銷售周期 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 61 全盤銷售額 ,保守均價(jià) 14000元 /平方米 , 其中 LOFT均價(jià) :16300元 /平方米 ,平層均價(jià) :11730元 /平方米。 第一波 34 17820 11000 196020000 56710 28320 15500 438960000 小計(jì) 46140 13762 634980000 第二波 89 13730 18000 247140000 2 12300 12000 147600000 小計(jì) 26030 15165 394740000 第三波 1 12450 12500 155625000 小計(jì) 12450 12500 155625000 各階段銷售統(tǒng)計(jì) 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 62 產(chǎn)品類型 單價(jià)（元/ 平米）奧運(yùn)前開盤 追求快銷平層 1 1 0 0 0 1 2 5 0 0L O F T 1 5 5 0 0 1 8 0 0 0奧運(yùn)后開盤 追求利潤平層 1 1 0 0 0 1 3 0 0 0L O F T 1 6 0 0 0 1 8 5 0 0預(yù)判背景： 根據(jù)目前順義市場現(xiàn)狀，以及考慮未來市場價(jià)格漲幅，本項(xiàng)目推出市場預(yù)計(jì)會(huì)在 2020年奧運(yùn)前后，由此預(yù)判本項(xiàng)目不同產(chǎn)品的價(jià)格 。 注：均為毛坯房價(jià)格 根據(jù)市場情況，本項(xiàng)目最好在奧運(yùn)前開盤入市。 LOFT和平層戶型統(tǒng)計(jì)總建筑面積 ， 按奧運(yùn)前開盤計(jì)算，全盤均價(jià) 14000元 /平米。 初步價(jià)格預(yù)判 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 63 低開保證銷售勢能，為后期高走積蓄能量！ 調(diào)價(jià)策略 11000112241145412000122451236912369125001550015816161391800018367185531855310000110001200013000140001500016000170001800019000200002008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月平層LOFT銷售均價(jià)月均漲幅 2%，在奧運(yùn)前后適當(dāng)調(diào)整比例 匯報(bào)完畢 感謝聆聽 謝謝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道
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