【正文】 9 8 綜合 50 53 A區(qū)臨主路 ,噪音較大。在偉業(yè)代理的招商公園 1872和名都園項目中， 25%的已成交客戶是通過偉業(yè)推介而來。 預(yù)計購買比例： 40% 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 36 地緣性客戶 首都機場的中高層管理人員 天竺空港工業(yè)區(qū)的從務(wù)人員 新國展與國航基地的商務(wù)工作人士 項目客戶定位 購買分析： 隨著順義產(chǎn)業(yè)的不斷不斷擴大和發(fā)展，產(chǎn)生了大量中產(chǎn)階級的住房需求。 項目銷售前期處于時間上和空間上的競爭真空； 無論是規(guī)模、產(chǎn)品都屬于區(qū)域內(nèi)高端公寓類的領(lǐng)袖項目； 突破現(xiàn)有市場傳統(tǒng)的產(chǎn)品和建筑風格的產(chǎn)品可能與目標客群產(chǎn)生共鳴。 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 17 Question ２：區(qū)域市場環(huán)境 本項目位于什么樣的區(qū)位？ 將面臨怎樣的市場競爭環(huán)境？ 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 18 在北京 “兩軸－兩帶－多中心”新型城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃中，通州、順義、亦莊是三座重點發(fā)展的新城，項目地塊位于北京東部發(fā)展帶的核心區(qū)域。 07年宏觀政策回顧 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 8 ? 宏觀調(diào)控政策前所未有的 集中、直接和強硬 ，對市場的影響前所未有的明顯、直接和迅速 ； ? 需求抑制的政策的見效很快，市場上買賣雙方的 觀望情緒 明顯濃厚； ? 政府能夠接受經(jīng)濟的偏快發(fā)展以及價格結(jié)構(gòu)性上漲，但不能容忍過熱與通貨膨脹， 2020年宏觀調(diào)控，注定在“貨幣”上大動干戈 。預(yù)計 08年一季度后 90平米以下戶型真正覆蓋市場。 明顯抑制房地產(chǎn)市場過剩需求的有力手段，打壓投資型需求的階段性政策 為 2020年的經(jīng)濟發(fā)展定下明確的基調(diào)。CPI指數(shù)的持續(xù)上揚，房地產(chǎn)價格的過熱高漲等明顯的通貨膨脹信號預(yù)示著國家經(jīng)濟發(fā)展進入了必須調(diào)整的灼熱狀態(tài)。 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 4 Question 1：宏觀大勢方面 08年政策走勢如何？ 08年北京住宅房地產(chǎn)市場態(tài)勢如何？ 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 5 2020年，中國的經(jīng)濟增長進入新的階段，同時遇到了新的問題。 2020年中央經(jīng)濟工作會議 07年 金融手段 行政手段 控制需求 調(diào)節(jié)供應(yīng) 加息是國家控制宏觀經(jīng)濟的重要手段，是抑制流通的主要方式，同樣作用于房地產(chǎn)市場。 雖是 06年的政策，但是真正影響市場由 07年開始。同時提高發(fā)展商開發(fā)的資金門檻。 90/70政策的逐步性和區(qū)域性顯現(xiàn) 08年住宅市場預(yù)判 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 16 08年住宅市場預(yù)判 較小可能：持續(xù)高速上揚 最大可能：進入平穩(wěn)發(fā)展 極小可能：自此進入頹勢，一路下跌 2020 年底價格時間年底價格價格時間不可怕的拐點 房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)階段性、區(qū)域性、類別性波動，但不會出現(xiàn)全面拐點。 區(qū)域市場分析 偉業(yè)認為： 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 30 Question 3：項目分析 本項目優(yōu)劣勢有哪些？ 本項目到底是什么？ 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 31 項目 SWOT分析 Strengths優(yōu)勢分析 Weaknesses劣勢分析 Opportunities機會分析 Threats威脅分析 位于價值成長區(qū)：北京市外擴的城市節(jié)點之一，機場二期、新國展等大型公建已經(jīng)完成，區(qū)域成熟度高； 規(guī)模優(yōu)勢：在后沙峪現(xiàn)有普通住宅項目中具有較大的社區(qū)規(guī)模； 產(chǎn)品優(yōu)勢： LOFT產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)是很大的創(chuàng)新，對于地緣及投資客戶有很大吸引力。 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 32 一個在未來區(qū)域價值不斷增長下的里程碑產(chǎn)品 項目定位 中央別墅區(qū)內(nèi)，新國展旁新生城市社區(qū) 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 33 Question 4：目標客戶 本項目的目標客戶在哪里？ 他們?yōu)槭裁磿徺I本項目？ 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 34 擠壓型客戶 地緣性客戶 本地升級客戶 投資客 項目客戶定位 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 35 項目客戶定位 擠壓型客戶 CBD及朝陽公園區(qū)域 麗都、望京區(qū)域 亞運村和中關(guān)村區(qū)域 購買分析： 市中心目前的高房價，導(dǎo)致購買力有限的人群不得不向城中心外去選擇； 剛性購房需求和剛性購買力并存的重要表現(xiàn)； 主要集中在北京東部、北部及東北部區(qū)域。 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 49 目前市場大勢環(huán)境不太好，觀望情緒濃厚，在淡市環(huán)境下實現(xiàn)快速銷售，渠道營銷 則顯得尤為重要，偉業(yè)會利用自身龐大的客戶資源進行推廣和銷售。 偉業(yè)資源優(yōu)勢營銷 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 52 偉業(yè)顧問近兩年 操作過多個非住宅立項的做成居住類物業(yè)的產(chǎn)品，具有非常豐富的操作經(jīng)驗，例如立方庭、東闕都等，偉業(yè)將有效規(guī)避銷售過程中產(chǎn)品的某些問題，保證項目的順利銷售。 A區(qū)臨近街，相對位臵較差 ,開盤期先推廣 A區(qū)，以低價入市。 第一波 34 17820 11000 196020000 56710 28320 15500 438960000 小計 46140 13762 634980000 第二波 89 13730 18000 247140000 2 12300 12000 147600000 小計 26030 15165 394740000 第三波 1 12450 12500 155625000 小計 12450 12500 155625000 各階段銷售統(tǒng)計 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 62 產(chǎn)品類型 單價（元/ 平米）奧運前開盤 追求快銷平層 1 1 0 0 0 1 2 5 0 0L O F T 1 5 5 0 0 1 8 0 0 0奧運后開盤 追求利潤平層 1 1 0 0 0 1 3 0 0 0L O F T 1 6 0 0 0 1 8 5 0 0預(yù)判背景： 根據(jù)目前順義市場現(xiàn)狀，以及考慮未來市場價格漲幅，本項目推出市場預(yù)計會在 2020年奧運前后，由此預(yù)判本項目不同產(chǎn)品的價格 。感謝聆聽 謝謝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道