【正文】 及管理方式 ? 偉業(yè)簡介 ? 區(qū)域周邊操盤項目 ? 取費標準 ?可考察的項目 1 2 3 4 5 6 寫在前面 香蜜灣項目整體營銷策略 中管網房地產頻道 出于時間的考慮，本次匯報，偉業(yè)只闡述其中的 重要觀點和主要結論 ，大量而詳實的政策與市場分析、定位與營銷方案，偉業(yè)已經在向開發(fā)商提交的 《 香蜜灣項目整體營銷策略報告 》 中有詳盡的分析和闡述。 漲聲如潮的 2020，雙管齊下的政策寒冬 07年宏觀政策回顧 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網房地產頻道 Page 6 07年宏觀政策回顧 行政手段 金融手段 政策指向 政策指向 調節(jié)供應 控制需求 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網房地產頻道 Page 7 2020年六次加息 第二套房貸”政策 90/70政策 國土資源部 39號令 兩成房 現(xiàn)售令 國務院 24號文發(fā)出，加大保障性住房投放比例。受此影響銀行已經開始加強對各類貸款項目的監(jiān)管力度。 控制發(fā)展商的市場供應的有力手段，同時提高發(fā)展商開發(fā)的資金門檻 通過土地市場的控制手段影響市場供應。同時因為 政策的延續(xù)性，以及奧運會的影響，預計這種觀望情緒將延續(xù)至奧運會后； 純投資的減少 通過政策及市場的變化，投資需求得到有效抑制， 0 09年，以收租型投資和短期 轉賣型投資為代表的房地產投資行為將在短時間內減少； 理性期的回歸 觀望期過后，自用需求得到放大，因此房地產價格將進入理性回歸階段，兩年內將 不再會出現(xiàn)價格瘋長的情況； 跟風者的落馬 跟隨市場大勢而大幅跟風漲價的項目，由于其項目本身并不能支撐高位的價格，將 出現(xiàn)價格拐點甚至崩盤現(xiàn)象，而核心區(qū)域的高品質產品的價格抗打擊能力較強； 08年住宅市場預判 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網房地產頻道 Page 15 奧運峰的提前 由于政策的剎車作用，奧運經濟帶動的價格峰值已經提前到來； 啞鈴型的供應 08年市場放量將呈現(xiàn)高 低 高的態(tài)勢，部分項目將在奧運前追求快速的產品去化速 度，追求資金回籠，其余新增項目為避免奧運期的影響，會選擇奧運后上市； 多元化的需求 房地產市場整體剛性需求旺盛、轉移性需求增加、外來需求強烈，生存類需求和享 受類需求分離度增高。 隨著市中心土地的稀缺和人口居住承受力的飽和，中心城市外擴現(xiàn)象不可避免 順義區(qū)域解讀 順義城市化進程的加速和交通的改善必將帶動中心城市人口向本區(qū)域的遷移 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網房地產頻道 Page 20 空港工業(yè) B區(qū) 空港工 業(yè) B區(qū) 進出 口產 品加 工區(qū) 新國展 首都機場 國門商務區(qū) 機場家屬區(qū) 物流 龍灣 龍湖滟瀾山 名都園 優(yōu)山美地 嘉浩 觀唐 歐陸苑 水木蘭亭 麗宮 美林香檳小鎮(zhèn) 麗高王府 香花畦 水青庭 麗京花園 麗嘉花園 麗斯花園 莫奈花園 白露雅園 棕櫚灘 萊蒙湖 香江花園 德國印象 長島瀾橋 蘭苑別墅 大湖山莊 遠洋花園 萬科城花 聚通嘉浩 阿凱笛亞莊園 中央別墅區(qū)板塊 溫榆河 萬科四季花城 金漢綠港 東方太陽城 京順路 京承高速 機場高速 后沙峪出口 機場北路 龍湖香醍別苑 順義新城板塊 后沙峪板塊 后沙峪區(qū)域解讀 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網房地產頻道 Page 21 后沙峪區(qū)域解讀 首都國際機場 空港工業(yè)區(qū) 中央別墅區(qū) 新國展 國航基地 城市軌道交通 現(xiàn)在 未來 早期產業(yè)經濟的帶動和別墅區(qū)所形成的高端居住氛圍，本區(qū)域的價值已經遠遠高于順義其它區(qū)域 隨著新國展和國航基地的建設完成以及軌道交通的貫穿，本區(qū)域的價值將實現(xiàn)爆發(fā)性增長，區(qū)域住宅的剛性需求將大幅度提高 后沙峪將形成以高端居住和空港經濟為龍頭帶動下的國際化居住新區(qū) 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網房地產頻道 Page 22 ?價格：較高 ?檔次：中高檔 ?客戶：購買力較強 ?發(fā)展：項目稀缺，升值潛力大 ?產品：中低密度 以高端居住和空港經濟為龍頭帶動下的國際化居住新區(qū) 后沙峪區(qū)域解讀 后沙峪板塊特征 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網房地產頻道 Page 23 區(qū)域市場分析 序號 成交時間 地塊名稱 位臵 用地性質 總占地面積（平米） 規(guī)劃建筑面積（平米） 出讓方式 起始價或招標底價（萬元） 成交價格（萬元） 樓面地價（元 /平米） 竟得人 1 2020年 4月 17日 楊鎮(zhèn)（原市燕東酒廠） 住宅用地 順義區(qū)楊鎮(zhèn) 老莊戶 住宅可兼容使用性質：商業(yè)服務業(yè) 98727 掛牌 578 北京順鑫佳宇房地 產開發(fā)有限公司 2 2020年 8月 7日 后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村土地一級開發(fā)（住宅及配套）項目 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村 住宅及配套 招標 19610 1080 北京空港天恒房地 產開發(fā)有限公司 3 2020年 9月 26日 順義區(qū)河南村老年社 區(qū) 順義區(qū)仁和 鎮(zhèn)河南村 住宅 招標 1469 北京東方太陽城房地產開發(fā)有限責任公司 4 2020年 12月 21日 順義后沙峪地區(qū)前沙峪村裕民大街 38號公共設施用地 順義后沙峪地區(qū)前沙峪村裕民大街38號 商業(yè)金融、公寓 87950 掛牌 22400 2547 北京漢唐建設工程有限公司 5 2020年 12月 26日 北京市順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)張莊村南部舊村改造住宅項目 順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn) 居住 151500 招標 28600 28900 1908 重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司 6 2020年 8月 6日 順義區(qū)李橋鎮(zhèn)機場東路商業(yè)及住宅用地項目用地 順義李橋鎮(zhèn)三四營村西側 商業(yè)及住宅 134264 招標 19000 1450 北京世安住房股份有限公司和北京城市開發(fā)集團有限責任公司 7 2020年 8月 6日 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)住宅 項目用地 順義區(qū)后沙 峪鎮(zhèn) 住宅兼容商 業(yè)服務業(yè) 10013 招標 1700 3000 2996 北京嘉軒房地產開 發(fā)有限公司 數(shù)據來源：北京市土地整理儲備中心 06— 07年順義區(qū)成交土地列表（一） 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 中管網房地產頻道 Page 24 8 2020年 10月 19日 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設施、商業(yè)金融、文化娛樂項目用地（順義新城1號地） 順義區(qū)馬坡 辦公樓、商業(yè)服務業(yè)、娛樂設施、綜合體 602078 招標 108000 109400 1817 北京順義新城建設開發(fā)有限公司 9 2020年 11月 12日 北京市順義區(qū)楊鎮(zhèn)