【正文】 A區(qū)臨近街，相對位臵較差 ,開盤期先推廣 A區(qū)，以低價(jià)入市。 區(qū)域市場分析 偉業(yè)認(rèn)為： 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 30 Question 3：項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目優(yōu)劣勢有哪些？ 本項(xiàng)目到底是什么？ 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 31 項(xiàng)目 SWOT分析 Strengths優(yōu)勢分析 Weaknesses劣勢分析 Opportunities機(jī)會分析 Threats威脅分析 位于價(jià)值成長區(qū)：北京市外擴(kuò)的城市節(jié)點(diǎn)之一，機(jī)場二期、新國展等大型公建已經(jīng)完成，區(qū)域成熟度高； 規(guī)模優(yōu)勢：在后沙峪現(xiàn)有普通住宅項(xiàng)目中具有較大的社區(qū)規(guī)模； 產(chǎn)品優(yōu)勢： LOFT產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)是很大的創(chuàng)新，對于地緣及投資客戶有很大吸引力。 2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議 07年 金融手段 行政手段 控制需求 調(diào)節(jié)供應(yīng) 加息是國家控制宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段，是抑制流通的主要方式，同樣作用于房地產(chǎn)市場。預(yù)計(jì) 08年一季度后 90平米以下戶型真正覆蓋市場。 預(yù)計(jì)購買比例： 40% 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 36 地緣性客戶 首都機(jī)場的中高層管理人員 天竺空港工業(yè)區(qū)的從務(wù)人員 新國展與國航基地的商務(wù)工作人士 項(xiàng)目客戶定位 購買分析： 隨著順義產(chǎn)業(yè)的不斷不斷擴(kuò)大和發(fā)展，產(chǎn)生了大量中產(chǎn)階級的住房需求。 注：均為毛坯房價(jià)格 根據(jù)市場情況，本項(xiàng)目最好在奧運(yùn)前開盤入市。 偉業(yè)資源優(yōu)勢營銷 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 51 偉業(yè)控股的京城最大的二手房經(jīng)紀(jì)公司 —— 我愛我家，在北京超過 260家連鎖店面，我愛我家是京城唯一一家 只做直營店 ，不接受加盟店的公司，旗下聚集了 7000余名專業(yè)房產(chǎn)人士， 資源能夠完全共享 ，偉業(yè)將在項(xiàng)目處成立我愛我家連鎖店，一方面，為本項(xiàng)目的投資客戶提供投資保障，另一方面，為本項(xiàng)目提供潛在的有效客戶資源。同時(shí)因?yàn)? 政策的延續(xù)性，以及奧運(yùn)會的影響，預(yù)計(jì)這種觀望情緒將延續(xù)至奧運(yùn)會后； 純投資的減少 通過政策及市場的變化，投資需求得到有效抑制， 0 09年，以收租型投資和短期 轉(zhuǎn)賣型投資為代表的房地產(chǎn)投資行為將在短時(shí)間內(nèi)減少； 理性期的回歸 觀望期過后，自用需求得到放大，因此房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)入理性回歸階段，兩年內(nèi)將 不再會出現(xiàn)價(jià)格瘋長的情況； 跟風(fēng)者的落馬 跟隨市場大勢而大幅跟風(fēng)漲價(jià)的項(xiàng)目，由于其項(xiàng)目本身并不能支撐高位的價(jià)格，將 出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)甚至崩盤現(xiàn)象，而核心區(qū)域的高品質(zhì)產(chǎn)品的價(jià)格抗打擊能力較強(qiáng)； 08年住宅市場預(yù)判 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 15 奧運(yùn)峰的提前 由于政策的剎車作用，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶動的價(jià)格峰值已經(jīng)提前到來； 啞鈴型的供應(yīng) 08年市場放量將呈現(xiàn)高 低 高的態(tài)勢，部分項(xiàng)目將在奧運(yùn)前追求快速的產(chǎn)品去化速 度，追求資金回籠，其余新增項(xiàng)目為避免奧運(yùn)期的影響，會選擇奧運(yùn)后上市； 多元化的需求 房地產(chǎn)市場整體剛性需求旺盛、轉(zhuǎn)移性需求增加、外來需求強(qiáng)烈，生存類需求和享 受類需求分離度增高。謹(jǐn)呈：北京漢唐建設(shè)發(fā)展有限公司 香蜜灣項(xiàng)目整體營銷策略 2020年 2月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 報(bào)告目錄 香蜜灣項(xiàng)目整體營銷策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 宏觀大勢研判 區(qū)域市場分析 項(xiàng)目解析定位 營銷推廣策略 銷售管理保障 附件內(nèi)容 ? 07年宏觀政策回顧 ? 07年宏觀政策解讀 ? 08年宏觀政策預(yù)判 ? 07年住宅市場分析 ? 08年住宅市場預(yù)判 ? 順義區(qū)域解讀 ? 區(qū)域住宅市場分析 ? 重點(diǎn)競爭市場分析 ? 重點(diǎn)個(gè)案分析 ? 區(qū)域客戶分析 ? 項(xiàng)目區(qū)位解讀 ? 項(xiàng)目自身分析 ? 項(xiàng)目市場定位 ? 項(xiàng)目客戶定位 ? 項(xiàng)目形象定位 ? 項(xiàng)目價(jià)格定位 ? 偉業(yè)營銷目標(biāo) ? 營銷總體原則 ? 推廣策略 ? 銷售策略 ? 價(jià)格策略 ? 團(tuán)隊(duì)架構(gòu) ? 管理人員簡歷 ? 前期工作內(nèi)容 ? 現(xiàn)場組織 及管理方式 ? 偉業(yè)簡介 ? 區(qū)域周邊操盤項(xiàng)目 ? 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ?可考察的項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 寫在前面 香蜜灣項(xiàng)目整體營銷策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 出于時(shí)間的考慮，本次匯報(bào)，偉業(yè)只闡述其中的 重要觀點(diǎn)和主要結(jié)論 ，大量而詳實(shí)的政策與市場分析、定位與營銷方案，偉業(yè)已經(jīng)在向開發(fā)商提交的 《 香蜜灣項(xiàng)目整體營銷策略報(bào)告 》 中有詳盡的分析和闡述。 07年宏觀政策回顧 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 9 0708年初偉業(yè)項(xiàng)目回顧 2020年年初 偉業(yè)自身代理項(xiàng)目銷售情況 沿海 〃 美利山 招商 〃 公園 1872 北京華僑城 領(lǐng)秀新硅谷 提案演示版 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 10 沿海 〃 美利山 項(xiàng)目基本情況： 物業(yè)類型：普通住宅 產(chǎn)品類型：板樓 T 建筑面積： 容積率： 開盤時(shí)間：七期 2020年 9月 1日 入住時(shí)間：七期 2020年 8月 1日 現(xiàn)銷售價(jià)格： 13500元 /平米 總套數(shù)： 4983套 類別 價(jià)格變化 銷售速度變化 來電量變化 來訪量變化 圖表 （單位：元 /平米） （單位：套 /月） （單位：組 /天） （單位：組 /天） 變化趨勢 ↘ ↗ ↗ ↗ 變化幅度 20% 320% 66% 66% 提案演示版 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 11 類別 價(jià)格變化 銷售速度變化 來電量變化 來訪量變化 圖表 （單位：元 /平米） （單位：套 /月） （單位：組 /天） （單位：組 /天） 變化趨勢 ↗ ↘ ↘ ↘ 變化幅度 20% 85% 40% 48% 北京 〃 世紀(jì)華僑城 項(xiàng)目基本情況： 占地面積： 建筑面積： 83萬平米（一期 20萬平米） 容積率： 開發(fā)商：北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司 開盤時(shí)間：一期 2020年 6月 18日；二期 2020年 9月 9日 入住時(shí)間：一期 06年 10月；二期 08年 12月 31日 現(xiàn)銷售價(jià)格： 16800元 /平米 總戶數(shù)： 2800套（一期 1022套；二期 432套） 12500 13000 13500 14000 14500 15000 15500 16000 2020年 10月之前 2020年 11月之后 提案演示版 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 12 領(lǐng)秀新硅谷（公寓） 項(xiàng)目基本情況： 占地面積： 34萬平米 建筑面積： 47萬平米 容積率： 綠化率： 30% 開盤時(shí)間：一期 06年 9月 16日；二期 07年 7月 28日 入住時(shí)間：一期 08年 4月 30日；二期 09年 6月 30日 總套數(shù)： 603套 類別 價(jià)格變化 銷售速度變化 來電量變化 來訪量變化 圖表 （單位：元 /平米） （單位：套 /月） （單位：組 /天） （單位：組 /天） 變化趨勢 ↗ ↘ ↘ ↘ 變化幅