【正文】 增加居住用地有效供應(yīng) ? 房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。 為出臺進一步嚴格稅收政策留下空間 ? 財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。 。 分析： 此次調(diào)控，對改善型購房和投資購房起到很大的抑制作用，市場觀望氣氛不斷增強。致使 2023年上市量高于 2023年上市量的一倍多，整體銷售量也遠遠高于 2023年的銷售水平。 2023年上半年雖然房地產(chǎn)市場回暖，但是土地市場在下半年才有了起色，但是總供應(yīng)量仍不足上年的一半。 別墅區(qū) ? 銅山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)轄區(qū)面積180平方公里，常住人口。 銅山新區(qū)位于徐州市南部，根據(jù)最新一輪的徐州市總體規(guī)劃表明，徐州市的發(fā)展重心將向南和東南部轉(zhuǎn)移，為銅山新區(qū)發(fā)展提供了良好的發(fā)展機遇，隨著徐州市發(fā)展重心的南移，銅山新區(qū)將成為徐州城市南部的以商業(yè)、科教、居住為主的綜合性區(qū)域，成為徐州城市重要的組成部分。 在 “東進南擴” 的城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思想之下，徐州的城市規(guī)模將進一步擴大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度也將進一步加大。是蘇北地區(qū)成立最早、面積最大、產(chǎn)業(yè)最先進、管理最現(xiàn)代的開發(fā)區(qū)之一。 2023年，由于供應(yīng)量減少且處于樓市回升階段，開發(fā)商資金充裕， 2023年近前五個月的土地成交量就超過 08年全年總量的一半。至 2023年上半年國家調(diào)控政策效果逐漸落實和 4月份一系列的調(diào)控政策的頒布，政府打壓房市態(tài)度堅決，觀望情緒增加，整體銷售步伐放緩。 政策出臺的必然性 09年底 ， 在不到一個月時間里 ， 連出五道政令 ， 從土地 、 稅收 、 信貸對房地產(chǎn)行業(yè)進行全方位調(diào)控 ，被成為史上最密集的組合拳調(diào)控 。 。 限制不良記錄開發(fā)商貸款和融資，通過影響開發(fā)商資金鏈迫使其配合調(diào)控 ? 對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。 ? 要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。 在經(jīng)濟增長保八確定能實現(xiàn)的情況下 ， 2023年底之前 ， 經(jīng)濟增長對投資的依賴度將相對有限 人民幣升值周期 從人民幣被低估程度和漸進式升值方式來看 ， 人民幣升值周期將至少在一年以上 。 我們預(yù)計此次調(diào)控政策在 2023年底之前都將得到嚴格的執(zhí)行。 ?人民幣升值預(yù)期 人民幣升值將是一個長期的過程 ， 在 2023年升值預(yù)期將依然存在 ?CPI 在經(jīng)濟減速的情況下 ， CPI出現(xiàn)惡化的情況可能性將較低 我們預(yù)判 2023年房價最晚在二季度將重新進入上升通道，并且由于供不應(yīng)求矛盾仍較為突出，在某些偶然性因素的影響下， 2023年被壓抑的需求存在集中爆發(fā)的可能，屆時有可能再現(xiàn) 09年的火熱行情，但由于目前房價，特別是一線城市，基數(shù)已較高，因此房價漲幅相對將較小。涵蓋國際品牌購物中心、超級大賣場、美食總匯、主力品牌店。 營銷推廣分析 項目采用戶外大牌、網(wǎng)站宣傳、道旗、報紙廣告、精神堡壘、條幅、 SP活動、短信、電臺、 DM派單等宣傳方式 。 賣點分析： ?地理位臵優(yōu)越： 位于北京路沿線，距離北京路商業(yè)圈較近，周邊學(xué)校林立，商業(yè)規(guī)劃完善，升值潛力大。液晶可視對講系統(tǒng)、高科技雙回路的紅外線報警系統(tǒng)、紅外線周界報警系統(tǒng)、 24小時電子巡更系統(tǒng)，超豪華會所，自身商業(yè)配套。 5. 客 群 分 析 誰在銅山新區(qū)購房 區(qū)域市場客群職業(yè)分析 隨著徐州市南擴的發(fā)展加快，南區(qū)生活配套、基礎(chǔ)設(shè)施也逐漸的完善，銅山新區(qū)的發(fā)展也進一步加快，其獨特的宜居生態(tài)環(huán)境和濃郁的人文氣息，使銅山新區(qū)成為徐州居民特別是南區(qū)居民購房的心儀區(qū)域。 區(qū)域市場區(qū)域分析 面積 90㎡以下 90— 100㎡ 101— 120㎡ 121— 140㎡ 141— 160㎡ 161— 200㎡ 201㎡以上 比例 15% 25% 18% 25% 3% 5% 9% 從 意向客戶調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出，目前客戶對于 90㎡ 小戶型的需求較多，多為首次臵業(yè)及婚房需求客群； 120㎡ 左右的改善型需求也較明顯，由于契稅等因素的影響；對于 144160㎡ 需求不多，但是對于 201㎡ 以上的別墅型需求不少。 W:劣勢分析 ?地塊周圍人氣不足，商業(yè)氛圍不足， 醫(yī)療配套、金融配套不齊全， 距離傳統(tǒng)銅山新區(qū)商業(yè)中心 —— 上海路與學(xué)府路交匯處較遠； ?地塊閑臵時間稍長，銷售會帶來一定得影響； ?周邊村莊建筑破舊，影響項目整體形象； ?距離熱電廠較近會帶來污染； ?地價以及周圍價格因素制約本案價格制訂。 本案單身公寓共 21層， 12層為配套， 321層為住宅，預(yù)計住宅面積為：12958平方米。 無飄窗 產(chǎn)品建議： 調(diào)整規(guī)劃的 5樓，在設(shè)計的過程中，采用一些偷面積手法； 項目外立面建議產(chǎn)用深色系，給人感覺大氣、莊重； 建議在 5號樓做一層底商，增加項目商業(yè)配套； 建議將 5號樓之間的項目主入口，設(shè)計成酒店大堂式入口，增加業(yè)主的尊貴感及榮譽感； 單身公寓建議做精裝修銷售，同時每戶增加飄窗設(shè)計，增加使用面積。 5優(yōu)越的位臵，景觀視野俱佳，預(yù)期銷售均價為 5500元 /平方米。 優(yōu)惠策略： 鑒于目前的銀行貸款政策以及確保資金的迅速回籠，鑒于采取以下優(yōu)惠形式： 對于一次性付款和按揭貸款的優(yōu)惠幅度進行區(qū)分，一次性付款約定付清全款的時間，逾期不享受一次性付款優(yōu)惠待遇； 買房送智能鍋爐，因本案無集中供暖，贈送鍋爐解決客戶供暖問題； 舉行 SP活動，老帶新活動，實現(xiàn)客戶繁殖計劃； 單身公寓推出“買房送裝修”，作為一個引爆點，擴大 市場知名度。且本案坐落于寬闊的彭祖路上，目及遠眺處，郁郁蔥蔥，河水潺潺，營造出全然有別于南洋國際和陽光豪庭的獨特視覺感受，是本案的核心賣點。 營銷策略落實 ： 第一招 ? 系列戰(zhàn)突圍 第二招 ? 全方位價值展示 第三招 ? 多種營銷手段主動出擊 借水造勢。 ? 展示區(qū) 要點：展示區(qū)不一定要全部集中，可略分散，但背景墻、展板、等離子電視、建筑材料等展示應(yīng)主題鮮明、層次清晰。 ? ：打動力 單身公寓因其戶型小、投資比重更大，建議做成精裝修房。 軟件展示 —— 購房服務(wù)體驗： 金石銷售團隊專業(yè)培訓(xùn)體系 —— 保證服務(wù)的培訓(xùn)專業(yè)度 所處階段 培訓(xùn)課程 基礎(chǔ)能力培訓(xùn) 建筑學(xué)常識，銷售代表現(xiàn)場銷售引導(dǎo)； 如何成為銷售明星、客戶現(xiàn)場溝通、客戶心理分析； 電話營銷、逼定技巧、如何達成交易； 客戶投訴及危機管理、打造超級團隊； 專業(yè)禮儀培訓(xùn) 商務(wù)禮儀 /銷售禮儀 。 項目產(chǎn)品及賣點分析 。 開盤強銷期 選房流程 。 軟件展示 —— 購房服務(wù)體驗： 人性化服務(wù)讓客戶從踏入項目社區(qū)的那一刻起處處體驗著熱情周到的服務(wù)。 第三招：主動出擊 蓄水期的媒體廣告推廣： ? 市場分析： 7月份市場情況尚不明朗，利用售樓處啟用強勢登場，需大量配合廣告投放，以吸引關(guān)注。根據(jù)以往經(jīng)驗，建議參加 9月份徐州秋季房博會。 活動內(nèi)容：由銅山縣政府官員、開發(fā)商代表共同為售樓處剪彩揭幕，剪彩后售樓處門前演出加回答問題，聚集人氣引入售樓處領(lǐng)取禮品。 參與人員：項目首批業(yè)主 活動內(nèi)容：首次開盤購房的客戶均可獲得一次免費搖轉(zhuǎn)盤機會，因選房時間緊張，現(xiàn)場不進行發(fā)放禮品，安排大家分批分次至售樓處領(lǐng)取禮品，可帶動售樓處人氣。 推廣費用預(yù)算表： 營銷推廣費以建筑面積