【正文】 宗地四至狀況 新希望路 火車南站東路 錦江 科華中路 本案 3/7/2023 12 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 本案所臨近的高攀路僅有 19路城市公交線路，距本案 的成都市桂溪公交總站為區(qū)域出行帶來極大的便利，其次周邊紅星路延線、二環(huán)路環(huán)線、科華路等重要道路車流量較大。 ? 望江 — 東湖板塊：城市生態(tài)、文化聚集區(qū) 以江景、河居為強(qiáng)勢賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)文化的、生態(tài)的居住環(huán)境。城區(qū)范圍的擴(kuò)大，催生出眾多的居住板塊。 04’ ” ? 宗地所在位臵以錦江河畔為界緊鄰錦江區(qū)，與之一河之隔的東湖公園擁有 185畝的原生湖泊， 235畝的生態(tài)綠地，是成都市內(nèi)最大的城市綠色氧吧，也是唯一保持原生態(tài)景色的湖泊，其宗地獨(dú)特的地理位臵與自然資源條件，為本案帶來較為有利的開發(fā)條件。 本案一期產(chǎn)品初步規(guī)劃設(shè)計(jì)為 SOHO公寓 +精裝小戶型住宅 +商業(yè)，按此次招標(biāo)要求暫不考慮本案商業(yè)部分，其中 SOHO公寓為地上 24層（裙樓部分），總建筑面積按 1萬㎡計(jì)算；精裝小戶型住宅為地上 530層（主樓），總建筑面積按 4萬㎡計(jì)算 ? 從項(xiàng)目 1期總平分析，本案裙樓 24層SOHO公寓產(chǎn)品采用 4梯 19戶、 5梯 23戶、及 4梯 20戶內(nèi)廊式設(shè)計(jì)，該類設(shè)計(jì)將導(dǎo)致本案整體公攤率較高； ? 其次， 530層精裝小戶型住宅，按現(xiàn)有 1期總平裙樓部分基底分布形式分析，主樓應(yīng)為塔式高層建筑，該類建筑形態(tài)同樣也無法避免公攤較高的問題，同時(shí)也會(huì)對建筑內(nèi)部通風(fēng)及采光有一定程度的影響。為項(xiàng)目前期市場調(diào)研、項(xiàng)目定位及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)提供二次佐證。萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 2023年 11月 3/7/2023 共 238頁 第 1頁 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷推廣方案 —— ? 在本案招標(biāo)之前，“萬科金色海蓉”項(xiàng)目已進(jìn)行了初步的市場研究、項(xiàng)目定位及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)。 ? 成都萬科擬將“萬科金色海蓉”項(xiàng)目一期打造成 G3金色產(chǎn)品系列，其產(chǎn)品形式將以精裝小戶型與 SOHO公寓為主。 本案一期初規(guī)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 3/7/2023 7 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 本案位于成都市城南武侯區(qū)，正好處于城市向東、向南發(fā)展的核心軸線上。 區(qū)域所扮演的城市角色與功能 成都市 城東 城西 30 。在城市總規(guī)下城東、城南作為主要的城市發(fā)展方向，雙橋子板塊、建設(shè)路板塊、東湖板塊、新希望板塊、南延線板塊等相繼成為整個(gè)城市的熱點(diǎn)居住區(qū)域，領(lǐng)演成都市房地產(chǎn)發(fā)展軌跡。 ? 站南、新希望、桐梓林板塊：高端區(qū)域，成熟度高 較早開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，已形成成熟、高檔的居家氛圍。按早、中、晚車流測量，對于來講本案存在一定的噪音影響 宗地周邊交通狀況 高攀路路況航拍圖 ? 宗地緊鄰高攀路，該路段屬于雙向四車道城市交通直線； ? 現(xiàn)有城市公交體系僅 19路經(jīng)過，始發(fā)站位于金沙公交站至和平小區(qū)（共 28個(gè)站點(diǎn)）； ? 距離本案 ，為成都市桂溪公交總站，站內(nèi)包括 10 1 1111 30 4 50 50、 5 6區(qū)間、 9 97路，共計(jì) 13路公交線路，出行較為便捷； ? 距離宗地分別為 、 華中路和二環(huán)路環(huán)線為雙向 6車道和 8車道。項(xiàng)目距直接競爭樓盤華潤翡翠城直線距離不超過 800米，對客戶視覺沖擊較大。 ? 項(xiàng)目上方為西南食品城，其目前為成都市區(qū)最大食品批發(fā)城，人流量較大，存在有一定社會(huì)安全隱患。本案屬于金色系列，其土地價(jià)值決定了客戶價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也形成了本案的不利因素 產(chǎn)品系列的價(jià)值實(shí)現(xiàn)因素 市區(qū) 城郊 郊區(qū) 金色系列 城花系列 四季系列 高檔系列 劃分標(biāo)準(zhǔn)：土地對應(yīng)客戶價(jià)值 本案 3/7/2023 24 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 從本案區(qū)域位臵、路網(wǎng)交通與周邊配套屬性看基本與金色系列土地屬性相符，能夠滿足便利城市中心生活的客戶價(jià)值實(shí)現(xiàn) 本案產(chǎn)品系列界定 產(chǎn)品系列 土地屬性 產(chǎn)品定位 客戶價(jià)值 位置 交通 配套 定位 與城市 均價(jià)比 金色系列 市區(qū)或新 城區(qū) 發(fā)達(dá) 生活配套完善 中高檔 便利的城市中心生活 城花系列 市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣 便利 規(guī)劃有完善的生活配套 中檔偏高 舒適的郊區(qū)生活 四季系列 郊區(qū)（或衛(wèi)星城） 不便利 不完善 中檔 性價(jià)比、 務(wù)實(shí) 高檔系列 市區(qū)或郊區(qū)擁有稀缺資源 便捷 對配套無要求 高檔 2以上 成功人士的生活選擇 3/7/2023 25 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 系列名 子系列 名稱 【土地】 子系列土地屬性 【產(chǎn)品】 產(chǎn)品核心價(jià)值 【客戶】 主力細(xì)分客戶構(gòu)成 金色 （城市住宅） G1 1）地塊屬性高，周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級(jí)別配套； 2）地塊對應(yīng)有交通噪音干擾大，周邊人群復(fù)雜的劣勢； 3）商業(yè)價(jià)值高 便捷的 城市生活 注重工作便利的商務(wù)型客戶，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì) 商務(wù)人士（常年工作流動(dòng)人士，無明顯的生命周期對應(yīng)關(guān)系） G2 1）周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜； 2）適宜居住 追求居住改善和品質(zhì)的客戶 小太陽、后小太陽、孩子三代（客戶年齡以 3539為主） G3 1）要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)； 2）周邊有大超市 對產(chǎn)品總價(jià)敏感的首次置業(yè)客戶 青年之家、小太陽（客戶年齡以 2534為主） 城花 （城郊住宅） C 1）交通便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域比較近； 2）相對市中心居住密集度低； 3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好） 舒適居?。ǖ谝痪铀? 后小太陽、小太陽、孩子三代（客戶年齡以 3544為主） 四季 （郊區(qū)住宅） T1 三通（水電路），政府未有對該區(qū)域的整體規(guī)劃 低價(jià)格 小太陽、青年之家、孩子三代（客戶年齡以 2534為主） T2 1）有自然資源； 2）距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá)； 3）沒有完善生活配套，但地塊周邊有休閑配套（或有條件可做到） 舒適居?。ǖ诙铀? 考慮父母養(yǎng)老或休閑 客戶年齡以 3544歲為主 高檔 TOP1 位于城市稀缺地段 占有稀缺資源 TOP2 位于郊區(qū)，占有稀缺景觀資源 由于本案周邊臨近眾多現(xiàn)已發(fā)展成熟的高端居住板塊，同時(shí)享有科華中路等時(shí)尚街區(qū)與川大等知名教育配套。 ? 經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長， 2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 3324億元人民幣，較 1998年總值提高 2倍，年均保持 %的增長速率，與西南區(qū)域其他省會(huì)城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距日益拉大，經(jīng)濟(jì)活力凸現(xiàn)。 ? 截止 2023年成都一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例關(guān)系為： ： ： ? 城市經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展階段表現(xiàn)為19982023年的基礎(chǔ)型一二三產(chǎn)業(yè)，逐步步入 20232023年的過渡型二三一產(chǎn)業(yè)，最后實(shí)現(xiàn)20232023年的現(xiàn)代型三二一經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局的轉(zhuǎn)變。 ? 隨著中國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場不斷膨脹，從 2023年 10月開始，金融調(diào)控抑制投機(jī)的新一輪加息期來臨，至2023年 12月止，在過去的 4年中，存貸利率分別升至 ，升幅分別為 %和%，年均升幅分別為%和 %，總體走勢趨于平穩(wěn)，此輪宏調(diào)旨在平抑房價(jià)抑制通漲。綜合容積率按 計(jì)算，存量 3500萬㎡，按當(dāng)前月均去化需要 5年時(shí)間 成都土地市場供應(yīng)量分析 供應(yīng)量 消化量 存量 成交總額 （萬元） 平均成交金額 （萬元 /畝） 宗數(shù) 面積（畝） 宗數(shù) 面積（畝） 宗數(shù) 面積（畝） 05年 284 186 98 06年 258 200 58 07年 411 301 110 7375 331 合計(jì) 953 687 266 05 年 0 7 年土地現(xiàn)金流概況數(shù)據(jù)來源：成都市國土局2807625. 17090351. 31566094. 63311 2 1 . 0 21 4 9 . 9 8020230004000000600000080000002023 2023 2023050100150200250300350成交總額（萬元） 平均成交金額（萬元/ 畝） 7375050001000015000202302500030000供應(yīng)量（畝） 消化量（畝） 存量（畝）05年07年成都土地市場概況數(shù)據(jù)來源：成都市國土局2023年 2023年 2023年3/7/2023 39 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— ?城南憑借上半年推出的體量以絕對的優(yōu)勢占據(jù)區(qū)域土地市場的榜首，宗數(shù)和體量分別占了總量的 70%和 85%，城南自從政府南遷決定后，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場就保持著很高的開發(fā)熱度，雖然上半年推出的土地中，工業(yè)用地占了不小的比重，但是這也說明了眾多的企業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這一區(qū)域發(fā)展前景的看好。 3/7/2023 44 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 08年初成房市場整體成交量緩慢回暖，房交會(huì)與 后，成交量與供應(yīng)量形成雙量齊跌，從成交數(shù)據(jù)顯示，在過去連續(xù) 6個(gè)月內(nèi)成交量保持在 60萬㎡以下 ? 2023年全年月均成交量為 萬㎡， 2023年 110月月均成交量較 2023年均值下降五成，僅為 ㎡ /月。 成都房地產(chǎn)市場商品房住宅（月）庫存量分析 3/7/2023 48 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 07年均價(jià) 4828元 /㎡ 08年均價(jià) 5574元 /㎡ ? 自 2023年 2023年 10月止成都房地產(chǎn)住宅物業(yè)市場均價(jià)為 5450元 /平方米 ? 較 2023年 1月份同期市場均價(jià)上漲 1023元 /平方米，增幅 % ? 2023年全年均價(jià)增幅為 % ， 2023年 110月均價(jià)增幅為 % ，與 07年同期下跌 ? 總整體上看， 2023年成房市場均價(jià)運(yùn)行較為平穩(wěn)， 2023年 19月成房均價(jià)運(yùn)行波動(dòng)幅度較大，主要原因是受到整體市場消費(fèi)觀望氛圍、利率調(diào)整預(yù)期、房交會(huì)及 。 精裝房存在市場空白點(diǎn) 3/7/2023 58 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 競品項(xiàng)目戶型分析 項(xiàng) 目 面積區(qū)間 (㎡ ) 套型 主力面積 （㎡） 主力套型 暢銷戶型 (㎡ ) 滯銷戶型 (㎡ ) 華潤翡翠城 （四期） 51266 套一、套二、 套三、套四 89， 135 套二，套三 89， 135 187266 瑞升望江橡樹林 56489 套一、套二、 套三、套四 70109 當(dāng)前主推 :80164㎡的六號(hào)樓和 4273㎡的七號(hào)樓 套二，套三 70149 160平上 MOMA摩瑪城 48126 套一、套二、 套三 75117 套二 天府長城 46150 套一、套二、套三、 套四 101139 套三 7379 8889 凱麗香江 71109 套一、套三 7189 套一 萬達(dá)錦華城 40123 公寓、套一、套二、 套三 8286 當(dāng)前主推 3861㎡剩余房源 套二 5964 ?競品項(xiàng)目主力戶型 71139㎡的套二、套三戶型 ?競品項(xiàng)目暢銷戶型主要是中偏小戶型的 7090㎡，實(shí)用性較強(qiáng)，總價(jià)較低，市場接受度較高 ?競品項(xiàng)目滯銷戶型主要是中大戶型，面積為 140㎡以上 7090㎡的套二戶型暢銷，首臵首改特征明顯。 3/7/2023 62 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 受整體市場影響，優(yōu)惠措施主要為價(jià)格的不斷調(diào)整 競品項(xiàng)目優(yōu)惠措施對比 時(shí)間軸 華潤翡翠城 望江橡樹林 萬達(dá)錦華城 價(jià)格 598815000元/㎡，優(yōu)惠后起價(jià)5988元 /㎡，底躍15000元 /㎡ 推出翡翠長町 （ 88136㎡） 雙景席位 價(jià)格 630013000元 /㎡ 推出 20余套 88㎡特價(jià)房 5860元 /㎡起 一口價(jià) 47萬 /套起 價(jià)格 76008700元 /㎡ ，含裝修 一次性付款優(yōu)惠 1% 價(jià)格 53808500元 /㎡ ，一次性付款優(yōu)惠 3%，按揭付款優(yōu)惠 1% 價(jià)格 75008000元 /㎡，含精裝 價(jià)格 66008700元 /㎡，含裝修 清水房均價(jià) 66007900元 /㎡。 總體規(guī)劃中，生態(tài)景觀的設(shè)計(jì)貫穿始終。已售罄 高層 5500 洋房 7200 別墅 12700