【正文】 年升值預(yù)期將依然存在 ?CPI 在經(jīng)濟減速的情況下 ， CPI出現(xiàn)惡化的情況可能性將較低 我們預(yù)判 2023年房價最晚在二季度將重新進入上升通道，并且由于供不應(yīng)求矛盾仍較為突出，在某些偶然性因素的影響下， 2023年被壓抑的需求存在集中爆發(fā)的可能，屆時有可能再現(xiàn) 09年的火熱行情，但由于目前房價，特別是一線城市，基數(shù)已較高，因此房價漲幅相對將較小。 在消費無法短時間內(nèi)大幅提升的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)又將扮演經(jīng)濟引擎的角色 。 我們預(yù)計此次調(diào)控政策在 2023年底之前都將得到嚴格的執(zhí)行。 此次房地產(chǎn)調(diào)控本質(zhì)上已經(jīng)成為一項政治任務(wù) 在 2023年的政府換屆敏感時期將成為一項重要的考核業(yè)績。 在經(jīng)濟增長保八確定能實現(xiàn)的情況下 ， 2023年底之前 ， 經(jīng)濟增長對投資的依賴度將相對有限 人民幣升值周期 從人民幣被低估程度和漸進式升值方式來看 ， 人民幣升值周期將至少在一年以上 。 ? 房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)。 ? 要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。 打擊捂盤惜售和價格操縱 ? 對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。 限制不良記錄開發(fā)商貸款和融資，通過影響開發(fā)商資金鏈迫使其配合調(diào)控 ? 對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。 2023年 12月 23日，二手房交易營業(yè)稅調(diào)整 5年非普通商品房全額征稅 5年非普通商品房或不足 5年普通商品房，差額征稅 2023年 1月 10日，國十一條 供給 房需求二套房貸首付不低于 40% 要點 主要內(nèi)容 實行有史以來最為嚴厲的差別化住房信貸政策 ? 90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于 30%； ? 第二套住房貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 ； ? 商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款； ? 對不能提供 1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 。 消費，抑制投資投機性購房。 政策出臺的必然性 09年底 ， 在不到一個月時間里 ， 連出五道政令 ， 從土地 、 稅收 、 信貸對房地產(chǎn)行業(yè)進行全方位調(diào)控 ，被成為史上最密集的組合拳調(diào)控 。 2023年 4 月，房地產(chǎn)行業(yè)有史以來最嚴厲的調(diào)控政策出臺 90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于 30%； 第二套住房貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 ； 商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款； 對不能提供 1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。至 2023年上半年國家調(diào)控政策效果逐漸落實和 4月份一系列的調(diào)控政策的頒布，政府打壓房市態(tài)度堅決，觀望情緒增加，整體銷售步伐放緩。 小結(jié)： 08年銅山樓市整體銷售率較低，部分項目推遲房源上市步伐，整體上市量較低，在 2023年市場急速反彈期間，銷售率快速上升，開發(fā)商推盤數(shù)量和上市面積增加，同時 08年推遲上市的房源也跟著市場步伐大量推出。 2023年，由于供應(yīng)量減少且處于樓市回升階段，開發(fā)商資金充裕， 2023年近前五個月的土地成交量就超過 08年全年總量的一半。 銅山，房地產(chǎn)市場一直保持著較快的發(fā)展勢頭 區(qū)域市場運營環(huán)境分析 /一級市場 ?土地市場的走勢： 2023年土地市場成交量達到高峰，導(dǎo)致目前的二級市場仍在去化 08年的土地供應(yīng)。是蘇北地區(qū)成立最早、面積最大、產(chǎn)業(yè)最先進、管理最現(xiàn)代的開發(fā)區(qū)之一。 老城區(qū) 新城區(qū) 銅山新區(qū) 礦大新校區(qū) 規(guī)劃中的北京路商業(yè)區(qū) 銅山縣行政中心 泉山森林公園 師范大學(xué) 銅山新區(qū)由于其獨有的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)域內(nèi)高校林立，人文氣息濃郁，屈居居住條件，逐漸越來越受到購房者的青睞。 在 “東進南擴” 的城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思想之下，徐州的城市規(guī)模將進一步擴大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度也將進一步加大。徐州市銅山新區(qū)財富灣項目營銷策劃執(zhí)行報告 江 蘇 金 石 2023年 5月 28日 ? 一 .市場認知 ? 二 .項目認知 ? 三 .銷售突破 ? 四 .營銷突圍 ? 五 .VI表現(xiàn) ? 六 .金石優(yōu)勢 準確把握市場“脈搏” 找準市場與產(chǎn)品切入點 讓我們贏在“起跑線”上 一 .市場認知 自然環(huán)境與人文環(huán)境完美結(jié)合，養(yǎng)生宜居福地。 銅山新區(qū)位于徐州市南部，根據(jù)最新一輪的徐州市總體規(guī)劃表明，徐州市的發(fā)展重心將向南和東南部轉(zhuǎn)移，為銅山新區(qū)發(fā)展提供了良好的發(fā)展機遇，隨著徐州市發(fā)展重心的南移，銅山新區(qū)將成為徐州城市南部的以商業(yè)、科教、居住為主的綜合性區(qū)域，成為徐州城市重要的組成部分。 銅山新區(qū) 受城市整體規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，更加刺激了 銅山縣 房地產(chǎn)市場的發(fā)展，城市外沿的拓展改善了 新區(qū) 的整體居住條件 。 別墅區(qū) ? 銅山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)轄區(qū)面積180平方公里，常住人口。 ? 開發(fā)區(qū)擁有一個科教集聚區(qū)、三個現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和一個現(xiàn)代物流區(qū)，總建設(shè)面積 100多平方公里，各園區(qū)均建有高標準互通網(wǎng)狀公路與 20 104國道和霍連高速公路相連接 。 2023年上半年雖然房地產(chǎn)市場回暖，但是土地市場在下半年才有了起色，但是總供應(yīng)量仍不足上年的一半。 年份 上市量 銷售量 剩余量 銷售率 2023年 287027 168860 118167 58% 2023年 650526 468728 181798 72% 2023年到 4月為止 286617 192078 94539 67% 系列 1, 鼓樓區(qū) , 854526, 13% 系列 1, 云龍區(qū) , 129675, 2% 系列 1, 泉山區(qū) , 978194, 15% 系列 1, 賈汪區(qū) , 219756, 4% 系列 1, 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) , 501578, 8% 系列 1, 豐縣 , 503303, 8% 系列 1, 沛縣 , 419323, 7% 系列 1, 新沂市 , 920923, 15% 系列 1, 邳州市 , 712952, 11% 系列 1, 睢寧縣 , 643775, 10% 系列 1, 銅山縣 , 468728, 7% 鼓樓區(qū) 云龍區(qū) 泉山區(qū) 九里區(qū) 賈汪區(qū) 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 豐縣 沛縣 新沂市 邳州市 睢寧縣 銅山縣 2023年銅山縣二級市場的總成交量處于徐州市二級市場成交量的中端位臵，但是較徐州市區(qū)區(qū)域成交比重則具有一定的競爭力，說明銅山新區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，其獨特的人文和自然環(huán)境優(yōu)勢明顯。致使 2023年上市量高于 2023年上市量的一倍多，整體銷售量也遠遠高于 2023年的銷售水平。 政策作為一只無形的手 ,對左右市場起著巨大的作用。 分析： 此次調(diào)控，對改善型購房和投資購房起到很大的抑制作用，市場觀望氣氛不斷增強。 2023年 12月 14日，國四條 。 。 2023年 12月 17日，關(guān)于進一步加強土地出收支管理的通知 土地出讓款首次繳納比例不低于50%，全部交清期限不超過一年。 為出臺進