【正文】 放出原有住房進行二次置業(yè)。 ? 外來人口不斷增加 近年廣州樓市中，外來人口購房的數(shù)量不斷上升。 ? 開發(fā)模式同質(zhì)化 目前廣州房地產(chǎn)市場開發(fā)尤其是郊區(qū)物業(yè)開發(fā)模式正趨向高度的同質(zhì)化 ,例如 A 盤建有會所興辦了學(xué)校， B 盤也跟著配備； C 盤開通交通車開設(shè)便利店，則 D 盤 也會跟緊籌備。于是，在選購住房時，對樓盤的綠化率、容積率和單元坐向等因素倍加關(guān)注，同時在產(chǎn)品設(shè)計中對通風(fēng)性能也提出了更高的要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在 “非典 ”的考驗下，大集團、知名品牌在消費者心目中的地位得到了體現(xiàn)，并體現(xiàn)到具體的購房行動中去，因此知名品牌開發(fā)商的樓盤業(yè)績相對其它開發(fā)商樓盤業(yè)績要好。 剔除 “非典 ”因素的影響，春節(jié)期間做廣告宣傳的樓盤也基本與去年同期持平，發(fā)展商依靠 “節(jié)日營銷 ”賣樓現(xiàn)象在今年樓市中已有所改變，逐漸淡化大節(jié)日，擺脫 “節(jié)日營銷 ”。隨著地鐵二號線延長線的投入使用，新港西 —赤崗 —琶洲一帶成為后起之秀。 2021 年微觀分析 ? 海珠、天河仍是樓市重點 根據(jù) 2021 年上半年房地產(chǎn)信息中心公布的數(shù)據(jù)顯示， 海珠、天河成交量各占總成交量的 18%、 19%。 以上幾點對樓市的影響在于： 整體樓市有堅定的支持力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。富裕的廣州人在二次置業(yè)時更看中住宅品質(zhì)，其中首選污染少、安靜的郊區(qū)住宅。 第一部分 市 場 篇 1 廣州市整體住宅市場情況分析 2021 年宏觀分析 ? 成交量上升，供應(yīng)量減少 成交量 （萬平米） 同比 增長 成交金額 （億元） 同比 增長 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬平米） 同比增長 廣州 10區(qū) ％ ％ 246 ％ 原 8 區(qū) ％ ％ 211 ％ 2021 年上半年數(shù)據(jù) ? 二手成交活躍， 二次 、多次置業(yè)興 起 成交金額 （億元） 同比增長 成交面積 （萬平方米） 同比增長 廣州 10 區(qū) 75 ％ 267 ％ 二手市場的活躍，從一定程度上反映了一手市場中，二次或多次置業(yè)的興起。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。不僅有房住，而且要住得更好，還可以把置業(yè)當(dāng)成投資，這是廣州人二次置業(yè)的主要想法。 ? 廣州房地產(chǎn)市場進入大眾消費時代 目前，廣州人的住宅面積已達小康水平，廣州房地產(chǎn)市場個人買家的比例已超過九成， 76%的廣州人擁有自己的住宅，可以說廣州住房進入了大眾消 費時 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 代。 有利于郊外樓市的發(fā)展。 在廣告量及在售樓盤數(shù)量上也占有相當(dāng)比例。 ? 節(jié)日營銷概念有所淡化 2021 年兩個 “黃金周 ”也有不少樓盤做廣告搞促銷，但從廣告投放量上看，僅 “五一 ”期間（五一前一周至 5 月第一周）就 比 02 年同期減少 2415 萬元，減少 24%。 ? 品牌樓盤優(yōu)勢明顯 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)將不斷進行優(yōu)勝劣汰，品牌優(yōu)勢將有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 消費者更注重居住空間的環(huán)保設(shè)計和通風(fēng)性能因素 “非典 ”的到來，加深了人們 在居住空間的環(huán)保設(shè)計和空氣流通對于健康的重要性上的認識。 2021 年樓市展望 ? 整體規(guī)模將繼續(xù)保持 隨著廣州城市環(huán)境、市政、交通的改善，如珠江兩岸工程，琶洲會展中心的建設(shè)，地鐵二號線的投入使用等市政利好，廣州樓市發(fā)展將繼續(xù)保持 “高位運行 ”。在 2021 年，這一問題將會更加嚴(yán)重。而廣州郊區(qū)是外來人口購房較多的區(qū)域，外來人口數(shù)量的上升，必會促進郊區(qū)樓市的進一步繁榮。 ? 新城市中軸線基本形成 新城市中軸線是指廣州東站 —天河體育中心 —珠江新城中心區(qū) —赤崗 —海 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 心沙（新客運港地區(qū)），該中軸線貫通規(guī)劃建設(shè)中的城市新區(qū)、城市交通樞紐，是一條能夠真正體現(xiàn)未來城市新貌的中軸線。 2 競爭 市場 分析 競爭板塊分析 A 洛溪板塊 優(yōu) 勢 劣 勢 ? 緊鄰廣州市區(qū)，交通便利 ? 板塊形象老化，吸引力力減弱 洛溪板塊位于廣州市區(qū)與番禺區(qū)的連接樞紐 ——洛溪大橋南岸，距離廣州市中心和番禺中心均不遠，且交通便利。 ? 開發(fā)較早，居住氣氛成熟 ? 剩余開發(fā)用地少，競爭力下降 洛溪板塊經(jīng)過多年的發(fā)展，配套設(shè)施及居住氣氛已可與廣州市區(qū)相比 。 B 華南板塊 優(yōu) 勢 劣 勢 ? 地域發(fā)展前景極佳 ? 市政配套相對落后，短期難以跟上 ? 成功締造了板塊形象 由于近年住宅市場的瞬間膨脹，居住人口劇增，市政配套設(shè)施遠不能滿足需求，部分小區(qū)配建設(shè)施沒能跟上。 各發(fā)展商 “諸侯割據(jù) ”，各自為政搞獨立建設(shè)，為日后整個區(qū)域的功能分配和均衡發(fā) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 展留下隱憂。 ? 交通規(guī)劃路網(wǎng)四通八達 ? 對消費者而言，心里距離遠遠超過實際距離 ? 具有良好的開發(fā)價值 琶洲在消費者在消費者心 目中的形象仍是周邊環(huán)境較為雜亂的區(qū)域，仍屬 “偏遠 ”的郊區(qū)。除羅馬家園檔次相對略低之外，其余 3 個項目均倚仗江景走高檔次大戶型的豪宅路線。 中期交通： 已 經(jīng)動工的新光快速干線和地鐵三號線， 直通海心沙島。 遠期規(guī)劃： 海心 沙島將規(guī)劃建成廣州的一個主要水運客運港，連接珠三角 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 水路網(wǎng)絡(luò)， 60 分鐘到達香港、澳門、深圳和珠海等地。 E 濱江西－洲頭咀板塊 ? 環(huán)島路構(gòu)筑新豪宅區(qū)域，江景媲美濱江東 環(huán)島路是海珠區(qū)的 “七大 ”重點工程項目之一，該路全長 40 多公里，寬 30~60米，既是一條交通主干道，將海珠區(qū)與周邊地區(qū)連接起來，又是一條 觀光景觀道，沿途可以欣賞珠江前后航道的風(fēng)光。 ? 多個強勢項目進駐，全面改變提升住宅檔次 光大花園的新一期項目正在大面積開工，前景的明朗讓人實實在在看得見。 小結(jié)： ? 華南板塊 無論在板塊形象和發(fā)展前景上均遠勝于洛溪板塊，因為同屬于番禺區(qū)，因此在共同面對廣州市區(qū)的競爭上，華南板塊對洛溪起到了帶動的作用，但在自身兩者間，卻 始終是洛溪板塊的主要 威脅 。但其住宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 不多，且多以 “生態(tài) +商務(wù) ”為定位，因此 對以江景為主的洛溪板塊會有影響但不會太大。 ? 濱江西 —洲頭嘴板塊 該區(qū)塊以 “江景 ”為主要賣點，且其所望江段為 “白鵝潭 ”一段，景觀上遠勝于洛溪的江景，另一方面由于處于舊城區(qū)，交 通、配套極為成熟，因此 對打江景牌的藍灣而言也會造成較大影響。因此，藍灣在洛洛 溪溪 板板 塊塊 中中 海海 藍藍 灣灣 濱濱 江江 西西 —洲洲 頭頭 嘴嘴 板板 塊塊 江江 景景 +成成 熟熟 琶琶 洲洲 板板 塊塊 環(huán)環(huán) 境境 +會會 展展 商商 務(wù)務(wù) +稀稀 缺缺 海海 心心 沙沙 —海海 怡怡 板板 塊塊 江江 景景 +果果 園園 +豪豪 宅宅 華華 南南 板板 塊塊 形形 象象 +聲聲 勢勢 +規(guī)規(guī) 模模 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 發(fā)掘自身優(yōu)勢上，不應(yīng)太過倚重 “江景 ”，而應(yīng)結(jié)合項目設(shè)計上的特點和品牌優(yōu)勢進行整合，在宣傳推廣上應(yīng)有針對性地進行適當(dāng)?shù)陌鍓K概念炒作，揚長避短。 華南板塊主要競爭對手 戶型面積（m 2 ）數(shù)量（套）比例三房 114172 546 70%四房 186199 187 24%五房 338345 39 5%六房 357 8 1%兩房 60100 52 11%三房 80150 234 50%四房 120150 174 37%復(fù)式 1 5 0 以上 14 3%兩房 6080 320 28%三房 80120 524 46%四房 120150 222 20%復(fù)式 1 5 0 以上 64 6%兩房 6080 76 40%三房 100150 82 44%四房 100150 6 3%復(fù)式 120150 24 13%約 90 ％樓盤名稱 規(guī)模 推售范圍 推出時間 均價（元/ m 2 ）戶型 大致銷售率（截至2 0 0 3年1 1 月）星河灣占地6 9 . 7萬平米，總建1 2 0萬平米3 期薈心園2 0 0 3 年5 月5500（帶豪華裝修）約 70 ％總套數(shù)780華南新城占地平米，總建2 9 0 萬平米南區(qū)山水云天約 50 ％祁福新村占地平米天湖居 2 0 0 3 年5 月4000（帶裝修）約 65 ％47411302 0 0 3 年2 月30004400（帶裝修）南奧占地6 8 萬平米, 總建1 5 0 萬平米北京奧運村二區(qū)部分單位2 0 0 3 年1 0 月4100（帶裝修）188 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 洛溪板塊主要競爭對手 其中，麗江花園、東海花園均有大量的江景高層洋房單位： 戶型面積（m2）數(shù)量（套）比例兩房 84 48 11%三房 99150 192 46%四房 128135 180 43%95 以下 167 15%95~ 111 208 19%三房 115 ~ 135 649 60%四房及以上255 ~ 265 36 3%200 以下 3 0%200 以上 21 2%兩房 75 144 13%三房90、1 0110692 65%四房 139 170 16%五房 186 45 4%復(fù)式 210 18 2%3800（裝修套餐有550 、950 兩種選擇）一期8棟 200 3年5月海龍灣東?；▓@占地120畝，總建約21萬平米一期 200 3年12 月占地12. 7萬平米,總建平米推出時間 均價（元/m2 ）戶型3800（帶裝修）兩房復(fù)式麗江花園占地81萬平米,總建150 .03萬平米左岸三期 200 3年10 月4300（帶裝修）樓盤名稱 規(guī)模 推售范圍戶型面積（m 2 ）數(shù)量（套）比例95 以下 13 %9 5 ~ 1 1 1 0 %三房 1 1 5 ~ 1 3 5 522 %四房及以上2 5 5 ~ 2 6 530 %200 以下 1 %200 以上 18 %兩房 75 144 19%三房9 0 、1 0 1 1 0368 49%四房 139 170 23%五房 186 45 6%復(fù)式 210 18 2%東?；▓@一期江景單位2 0 0 3 年1 2 月約4 8 0 0（帶裝修）