【文章內(nèi)容簡介】 買本項目的能力，年齡段主要集中在 3035歲，購臵物業(yè)，易感性化和沖動這類客戶群以工作在周邊或市縣區(qū)的新徐州人居多； 120— 160 ㎡主力客戶群為改善型， 年齡段主要集中在 3055歲目標客戶具備一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，為中產(chǎn)階級及以上收入人群；以改善型的老徐州人和在徐州奮斗多年的新徐州人為主，也會吸納部分看好徐州發(fā)展的安徽、河南等地投資客； 170㎡以上客戶群為享受型，這部分客戶屬于高端客戶的最上層，經(jīng)濟實力不受限擁有多次臵業(yè)經(jīng)驗和多套物業(yè)看重居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境年齡段主要集中在 3555歲，消費行為相對低調(diào)的人群這類客戶注重居住品質(zhì)，臵業(yè)決策看重自己的感覺和判斷，朋友建議在決策中分量不大。 認識高度決定項目高度 二 .項目認知 S:優(yōu)勢分析 ?項目緊鄰無名山公園，楚河濱河休閑廣場，自然環(huán)境優(yōu)美； ?毗鄰銅山縣政府行政區(qū)域，規(guī)劃前景較好； ?11路、 56路公交直達 ； ?周邊學(xué)校林立，廣播電視大學(xué)，九州大學(xué)、春暉中學(xué)、新區(qū)中學(xué)、實驗小學(xué)，人文氣息濃郁，教育配套齊全； ?項目配套四星級酒店，周邊規(guī)劃配套商業(yè)規(guī)劃配套； ?位于行政商貿(mào)文化綜合中心與規(guī)劃城區(qū)商業(yè)區(qū)連接，前景較好，升值潛力巨大 。 ?本案戶型以 110平米以下為主力戶型。 W:劣勢分析 ?地塊周圍人氣不足，商業(yè)氛圍不足， 醫(yī)療配套、金融配套不齊全， 距離傳統(tǒng)銅山新區(qū)商業(yè)中心 —— 上海路與學(xué)府路交匯處較遠； ?地塊閑臵時間稍長，銷售會帶來一定得影響； ?周邊村莊建筑破舊，影響項目整體形象； ?距離熱電廠較近會帶來污染； ?地價以及周圍價格因素制約本案價格制訂。 O:機會分析 T:威脅分析 ?項目周邊整體規(guī)劃發(fā)展前景較好 ?競爭項目南洋國際商業(yè)配套的 以及投入對本項目的商業(yè)配套是一次完善； ?周邊學(xué)校教師，對面工業(yè)園區(qū)的職工蔣會成潛在客戶群。 ?市場調(diào)控政策頻出，消費信心和消費能力缺失； ?2023年潛在市場供應(yīng)量巨大，競爭壓力隨之加大； ?城市格局趨勢偏向北京路與南京路周邊，本區(qū)域規(guī)劃滯后。 本案 3共 3幢樓已開始施工，具體房源如下： 戶型編號 戶型 面積 套數(shù) 面積合計 樓號 房號 套數(shù)比 面積比 A1 2室 2廳 72 1 105 % % 2室 2廳 3 102 2室 2廳 3 105 A2 3室 2廳 72 1 106 % % 3室 2廳 3 101 3室 2廳 3 106 A3 2室 2廳 72 1 104 % % 2室 2廳 3 103 2室 2廳 3 104 B1 2室 2廳 24 1 102 % % B2 2室 2廳 24 1 103 % % B3 2室 2廳 24 1 101 % % C1 2室 2廳 48 2 102 % % 2室 2廳 2 103 C2 3室 2廳 24 2 101 % % C2 3室 2廳 24 2 104 % % 合計 384 本案 5幢樓因規(guī)劃調(diào)整，由原 19層調(diào)整為 24層，預(yù)計調(diào)整后面積為： 。 本案單身公寓共 21層， 12層為配套， 321層為住宅，預(yù)計住宅面積為：12958平方米。 小結(jié)： 本案住宅項目預(yù)計面積為 3+ 5+單身公寓=++12958=。 戶型分析： 優(yōu)勢： 2室戶型為主 導(dǎo)，占 3號樓總面積的64%左右； 戶型方正，可利用率高； 南北通透，通風(fēng)和采光俱佳。 劣勢： 高層產(chǎn)品，兩梯三戶和兩梯四戶，得房率相對較低低； 戶型本身沒有采取偷面積手法，給客戶的實惠感較少； 外立面顏色較淺，整體效果一般。 無飄窗 產(chǎn)品建議： 調(diào)整規(guī)劃的 5樓，在設(shè)計的過程中，采用一些偷面積手法； 項目外立面建議產(chǎn)用深色系，給人感覺大氣、莊重； 建議在 5號樓做一層底商，增加項目商業(yè)配套； 建議將 5號樓之間的項目主入口，設(shè)計成酒店大堂式入口，增加業(yè)主的尊貴感及榮譽感； 單身公寓建議做精裝修銷售，同時每戶增加飄窗設(shè)計，增加使用面積。 圖列： 酒店大堂入口： 外立面效果圖： 偷面積圖列： 飄窗圖列： 三 .銷售突破 我們的目標 12個月 = 目標細分： 首期實現(xiàn)快速資金鏈回流，為公司后續(xù)開發(fā)儲備資金； 一 年內(nèi)實現(xiàn) 95%銷售； 整體實現(xiàn)均價 5300元 /平方米； 樹立 中漢 地產(chǎn)品牌； “好剛用在刀刃上”，合理、高效使用營銷費用 。 總體銷售策略： 以低于區(qū)域標桿樓盤的價格入市 ， 獲得市場認可 ， 逐步提升價格 ， 成為區(qū)域標桿； 控制每次推盤數(shù)量 ， 采取 “ 少 、 快 、 好 、 高 ” 的策略：少 —— 少量推出 ，快 —— 快速銷售 ， 好 —— 市場反應(yīng)好 ， 高 —— 抬高價格； 少量戶外傳播先行 ， 售樓處啟用后開始在大眾媒體集中發(fā)力； 以活動營銷為主線 ， 不斷獲得市場關(guān)注 。 階段銷售細分： 截止到 2023年 5月，區(qū)域內(nèi)的市場價格預(yù)期在 4200元 /平方米，預(yù)計本案售樓處 7月對外公開，正式銷售在 8月左右，對 3幢樓的銷售安排如下： 推盤時間 樓號 套數(shù) 戶型 戶型面積 面積合計 均價 銷售額 2023年 8月 21日 1（ 110層） 60 A、 B戶型 4500 27634050 2023年 9月 18日 1（ 1124層） 84 A、 B戶型 4850 41696711 2023年 10月 23日 2（ 110層） 40 C戶型 4750 20939900 2023年 11月 20日 3（ 114層） 84 A戶型 4950 43324974 2023年 2月 26日 3（ 1524層） 60 A戶型 5100 31884180 2023年 3月 26日 2（ 1124層） 56 C戶型 5300 32710328 合計 384 198190143 根據(jù)目前施工進度， 5及單身公寓的銷售時間暫時定于 2023年上半年。 5優(yōu)越的位臵，景觀視野俱佳，預(yù)期銷售均價為 5500元 /平方米。 單身公寓采取“買房送裝修”的策略引爆市場，填補市場空缺，預(yù)期銷售均價為 6000元 /平方米。 價格策略： 低開高走 ， 分階段推出 ， 逐步拉動房價 ， 實現(xiàn)最大利潤 。 分析： ； 閑臵時間較長 ， 資金迅速回籠 ， 對后期持續(xù)開發(fā)提供有力保障； ， 為價格走高創(chuàng)造條件 ； 市場房價整體偏低 ， 為后期價格走高創(chuàng)造條件 。 優(yōu)惠策略： 鑒于目前的銀行貸款政策以及確保資金的迅速回籠，鑒于采取以下優(yōu)惠形式： 對于一次性付款和按揭貸款的優(yōu)惠幅度進行區(qū)分，一次性付款約定付清全款的時間，逾期不享受一次性付款優(yōu)惠待遇； 買房送智能鍋爐，因本案無集中供暖，贈送鍋爐解決客戶供暖問題； 舉行 SP活動，老帶新活動，實現(xiàn)客戶繁殖計劃； 單身公寓推出“買房送裝修”，作為一個引爆點，擴大 市場知名度。 四 .營銷突圍 不可強攻 只能智取 財富灣項目核心價值主張： 地段優(yōu)勢：水景 +環(huán)境 相較同板塊的南洋國際、陽光豪庭項目，本案最大的優(yōu)勢為其地段的環(huán)境優(yōu)勢：水岸邊、公園旁，環(huán)境純美、幽靜、宜居。 本案南向坐擁銅山新區(qū)的城市生態(tài)水域 —— 楚河，為此版塊內(nèi)最具生態(tài)優(yōu)勢的項目。目前楚河正進行綜合整治，沿河親水景觀