偉業(yè)顧問(wèn)北京市順義區(qū)香蜜灣項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)策劃(編輯修改稿)
2025-06-17 12:07 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 京市順義區(qū)楊鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地出讓 順義區(qū)楊鎮(zhèn) 一街東側(cè) 住宅 107250 掛牌 16100 1501 北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 10 2020年 12月 29日 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項(xiàng)目用地（新城 7號(hào)地） 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn) 住宅、辦公、商業(yè)金融 298678 掛牌 38750 121000 4051 北京順義新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 11 2020年 12月 29日 順義區(qū)站前街商業(yè) 金融項(xiàng)目用地 順義區(qū)站前 街北側(cè) 商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅兼容居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施 24629 41025 掛牌 5782 15050 3668 北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 12 2020年 12月 29日 順義區(qū)高麗營(yíng)住宅 項(xiàng)目用地 順義區(qū)高麗 營(yíng)鎮(zhèn) 住宅兼容商業(yè)服 務(wù)業(yè) 67000 掛牌 3047 25400 3791 北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 13 2020年 12月 29日 順義區(qū)南法信鎮(zhèn)商業(yè)、住宅項(xiàng)目用地 順義區(qū)南法 信鎮(zhèn) 商業(yè)服務(wù)、住宅及居住服務(wù)設(shè)施 93366 掛牌 13720 1469 北京華憶園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 14 2020年 12月 29日 順義區(qū)北小營(yíng)中心 鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地 順義區(qū)北小營(yíng)中心鎮(zhèn)北側(cè) 住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 49512 掛牌 3240 26100 5271 北京甄氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 序號(hào) 成交時(shí)間 地塊名稱(chēng) 位臵 用地性質(zhì) 總占地面積（平米） 規(guī)劃建筑面積（平米） 出讓方式 起始價(jià)或招標(biāo)底價(jià)（萬(wàn)元） 成交價(jià)格（萬(wàn)元） 樓面地價(jià)（元 /平米） 竟得人 區(qū)域市場(chǎng)分析 06— 07年順義區(qū)成交土地列表（二） 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 25 序號(hào) 宗地名稱(chēng) 宗地位臵 土地面積 (平方米 ) 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 交易方式 規(guī)劃用途 開(kāi)發(fā)程度 競(jìng)價(jià)起始時(shí)間或開(kāi)標(biāo)時(shí)間 交易地點(diǎn) 起始價(jià) (萬(wàn)元 ) 最新報(bào)價(jià)（萬(wàn)元） 合計(jì) 建設(shè)用地面積 代征地面積 1 順義區(qū)天竺空港展館配套設(shè)施項(xiàng)目用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) 順義區(qū)天竺空港商務(wù)區(qū) 225411 225411 0 162330 招標(biāo) 商業(yè)金融兼容行政辦公 —— 2020年 12月19日 順義分 中心 41000 2 北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施項(xiàng)目用地（新城 2號(hào)地） 北京市順義區(qū)馬坡 450154.79 356736.79 93418 掛牌 住宅 六通一平 2020年 1月17日 市中心 59442 暫無(wú)報(bào)價(jià) 3 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn) 編號(hào) 070851 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn) 221914 掛牌 居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融 七通一平 2020年 1月16日 市中心 33932 暫無(wú)報(bào)價(jià) 4 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn) 編號(hào) 070852 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn) 238056 268132 掛牌 居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融 七通一平 2020年 1月16日 市中心 37042 暫無(wú)報(bào)價(jià) 順義區(qū)正在交易地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 26 序號(hào) 宗地名稱(chēng) 宗地位臵 土地面積 (平方米 ) 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 開(kāi)發(fā)程度 擬入市時(shí)間 合計(jì) 建設(shè)用地面積 代征地面積 1 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū) D2 D25地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn) 135300 97600 37700 147100 住宅及商業(yè) 擬六通一平 2020年 11月 2 順義區(qū)站前西街南側(cè)居住小區(qū)住宅及配套項(xiàng)目用地 順義區(qū)站前西街南側(cè) 203335 住宅和商業(yè)金融 三通一平 2020年 3 新城 順義區(qū)新城 54100 46900 7200 117200 商業(yè)金融 2020年 4 站前西街 順義區(qū)站前西 街 33700 8900 24800 203300 居住、公建、 停車(chē)場(chǎng) 2020年 5 站前街（順鑫） 順義區(qū)站前街 58700 50000 8700 150000 公共設(shè)施（商業(yè)金融） 2020年 6 順義雙裕西區(qū)（二期） 順義區(qū) 8900 8900 0 0 居住 2020年 7 中央公園區(qū) 3地用地 北京市順義區(qū) 馬坡 商業(yè)金融 擬六通一平 現(xiàn)狀僅一戶(hù)未完成拆遷 2020年 順義區(qū)即將入市地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 27 區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售均價(jià) 剩余套數(shù) 與本案對(duì)比 優(yōu)山美地公寓部分 12000元 /平方米（預(yù)估） 100余套 別墅內(nèi)部公寓 名都園公寓 12000元 /平方米 10余套 別墅內(nèi)部公寓 新國(guó)展公寓 7700元 /平方米 約 400余套 項(xiàng)目品質(zhì)低 香花畦 10700元 /平方米 約 180余套 大面積戶(hù)型，非同類(lèi)產(chǎn)品 宗地名稱(chēng) 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 成交日期 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地 10013 住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 2020 年 8 月 6日 順義區(qū)后沙峪居住及商業(yè)金融項(xiàng)目 147060 住宅、商業(yè)金融，可兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 2020年 1月 23日 2020— 2020年后沙峪區(qū)域土地出讓 后沙峪區(qū)域目前在售項(xiàng)目銷(xiāo)售情況 營(yíng)銷(xiāo)前期后沙峪板塊內(nèi)暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 28 本案在營(yíng)銷(xiāo)前期后沙峪板塊內(nèi)暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力 營(yíng)銷(xiāo)后期，擴(kuò)域內(nèi)存在同類(lèi)產(chǎn)品入市的不確定性 若存在同類(lèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，其開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售具有滯后性，也暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力 本案在奧運(yùn)會(huì)前開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，則處于一個(gè)暫時(shí)的真空競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài) 區(qū)域市場(chǎng)分析 偉業(yè)認(rèn)為： 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 29 如果本項(xiàng)目選擇在奧運(yùn)會(huì)前開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，則奧運(yùn)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)分界嶺，將 08年?duì)I銷(xiāo)過(guò)程非人為因素的分成了兩個(gè)階段，容易出現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)的斷檔，所以?shī)W運(yùn)會(huì)之前要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理快速去化，又由于奧運(yùn)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的推廣產(chǎn)生限制，為了達(dá)到項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，需要 充分利用渠道優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì) ，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理去化。 區(qū)域市場(chǎng)分析 偉業(yè)認(rèn)為： 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 30 Question 3：項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)有哪些？ 本項(xiàng)目到底是什么？ 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 31 項(xiàng)目 SWOT分析 Strengths優(yōu)勢(shì)分析 Weaknesses劣勢(shì)分析 Opportunities機(jī)會(huì)分析 Threats威脅分析 位于價(jià)值成長(zhǎng)區(qū)：北京市外擴(kuò)的城市節(jié)點(diǎn)之一，機(jī)場(chǎng)二期、新國(guó)展等大型公建已經(jīng)完成，區(qū)域成熟度高； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：在后沙峪現(xiàn)有普通住宅項(xiàng)目中具有較大的社區(qū)規(guī)模； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： LOFT產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)是很大的創(chuàng)新，對(duì)于地緣及投資客戶(hù)有很大吸引力。 項(xiàng)目銷(xiāo)售前期處于時(shí)間上和空間上的競(jìng)爭(zhēng)真空； 無(wú)論
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