【文章內(nèi)容簡介】 客戶對銷售人員水平的認可，并引申到對房地產(chǎn)產(chǎn)品和開發(fā)商的認可。能及時反饋終端消費者對產(chǎn)品信息的關(guān)注點和購買產(chǎn)品的興趣點，及時調(diào)整媒體策略和廣告重心，使開發(fā)商的每一分投入得到超值的回報。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在產(chǎn)品調(diào)整期，產(chǎn)品 — 市場，專業(yè)的銷售人員對房地產(chǎn)產(chǎn)品的了解和房地產(chǎn)專業(yè)知識的掌握更是啟到了承前啟后，不可或缺的作用，只有對產(chǎn)品的深入了解和豐富的專業(yè)知識才能找到產(chǎn)品的特性，有重點，有目的的圍繞產(chǎn)品的特性展開銷售工作，才能在競爭激勵的區(qū)域市場中迅速被市場所接受。 市場 —— 產(chǎn)品專業(yè)的銷售人員會敏銳的把握市場的信息反饋。了解現(xiàn)代市場產(chǎn)品的流行趨勢，以便開發(fā)商及時調(diào)整產(chǎn)品的有機組成部分增加產(chǎn)品的利潤附加值，本階段的工作是作為開發(fā)商與消費者之間的潤滑劑，是作為產(chǎn)品與市場之間的有效溝通橋梁，解決開發(fā)商與消費者之間的對立關(guān)系，建立開發(fā)商與消費者之間的友好關(guān)系。建立產(chǎn)品與市場之間通路，便于開發(fā)商時時的進行產(chǎn)品的調(diào)整、細化、完善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在本階段，產(chǎn)品將投入使用。在交付產(chǎn)品的最后日期前，銷售人員應(yīng)該先期對產(chǎn)品的各個組成條件進行先期的檢查，并從終端消費者最終使用產(chǎn)品的角度尋找產(chǎn)品構(gòu)成要件的不足和構(gòu)成要件在使用過程中可能產(chǎn)生的問題，及時反饋給開發(fā)商，引導(dǎo)開發(fā)商進行有針對性的對產(chǎn)品進行最后的補充和調(diào)整（例如：成品保護，暖氣位臵的調(diào)整）。 在入住階段銷售人員將協(xié)助終端消費者對產(chǎn)品進行最后的考察和驗收。反饋終端消費者在產(chǎn)品使用后提出的意見和建議。加強物業(yè)管理服務(wù)滿足終端消費者的需求，使產(chǎn)品最終被終端消費者所接受，建立開發(fā)商良好的口碑形象。 產(chǎn)品成熟期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 對本項目產(chǎn)品建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品描述和產(chǎn)品定位 本項目相對位臵優(yōu)越 ， 交通便利 ， 周邊配套齊備 ， 有一定的商業(yè)規(guī) 模 ， 按照開發(fā)商的價格策略設(shè)想 ， 在區(qū)域市場中應(yīng)屬于高端產(chǎn)品 。 我們試著將本小區(qū)定義為交通便利 、 配套齊全 、 城鎮(zhèn)住宅 。 通過對本區(qū)域內(nèi)相似項目的分析 ， 結(jié)合本小區(qū)的規(guī)劃情況 ， 我們認 為要想在區(qū)域市場競爭中占據(jù)有利位臵 ， 那么 ， 從小區(qū)的規(guī)劃 、 產(chǎn) 品的形態(tài)設(shè)計 、 產(chǎn)品的選材 、 及產(chǎn)品的相關(guān)支撐因素上 ， 都要做到 細化和進一步優(yōu)化 。 以使得本產(chǎn)品價格和相關(guān)定位得到進一步支撐 。 小區(qū)的規(guī)劃和戶型設(shè)計都還大有潛力可挖，為配合預(yù)想中的 產(chǎn)品開發(fā)和銷售理念，建議將小區(qū)設(shè)計為具有現(xiàn)代感強烈的產(chǎn)品， 并輔之以相應(yīng)的日式景觀和現(xiàn)代感強烈建筑外觀設(shè)計。以使產(chǎn)品細節(jié)進一步符合產(chǎn)品定位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 1）戶型建議 南北向部分戶型設(shè)計為較大戶型 東西向部分戶型設(shè)計為偏小戶型 大戶型衛(wèi)生間面積適中 商業(yè)以朝向和業(yè)態(tài)的定制來區(qū)分 地下商業(yè)應(yīng)以培養(yǎng)消費環(huán)境為主 地下商業(yè)以小面積為主客戶易于接受 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在窗戶的形態(tài) 、 構(gòu)造 、 位臵上細化產(chǎn)品也是開發(fā)商人性化的宣傳賣點之一 。 落地窗 、 飄窗 、 飄臺的結(jié)合應(yīng)用 。 南向落地窗可增大采光面積 、 通風量 、 形成美觀時尚的外立面 ， 以及提升產(chǎn)品檔次 。 飄窗可增加采光面積 ， 視野角度 ， 通風性 。 飄臺的應(yīng)用可以使住戶增加生活的情趣 ， 附加提升產(chǎn)品價格的元素 （ 飄臺的面積是不計算在銷售面積內(nèi)的 ， 買家會有一種得到實惠的感覺 ） ， 并可增加視野角度增加采光面積通風量 。 并且大量的銷售實踐證明飄臺得到大量的客戶喜好 ， 起到了重要的促進銷售節(jié)奏 ， 加快回款速度的作用 。 推拉窗 、 平開窗 、 上旋窗 3種形態(tài)的結(jié)合可節(jié)約建筑安裝費并真正從客戶使用的角度出發(fā) ， 體現(xiàn)了開發(fā)商細致入微的工作態(tài)度 。 推拉窗使用方便 ， 造價低適用于側(cè)向居室窗戶；平開窗易于安裝空調(diào) ， 適用于衛(wèi)生間廚房；上旋窗通風量大 ， 造型美觀富有現(xiàn)代感 ， 體現(xiàn)住宅檔次 ， 適用于主采光面和客廳 。 （ 2）不同窗型的結(jié)合運用，豐富產(chǎn)品形態(tài) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 公用大堂加寬 、 加高提高舒適度 ， 在公共部位全部裝修氣派舒適 。 集中供熱 ， 可以采用地板采暖方式可取消暖氣片的位臵 ，增加居室內(nèi)的使用面積和使用空間 ， 易于裝修和擺放家具 。 各種管線預(yù)制于墻體內(nèi)部盡量減少占用有限的空間提高使用率和舒適度。 （ 3）提高使用舒適度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 可采用無機房電梯 ， 順應(yīng)歐洲流行趨勢 ， 與項目宣傳主旨統(tǒng)一 ， 減少機房提高使用率并作為賣點推出 ， 沒有電梯機房也可開發(fā)利用樓頂資源 ， 屋頂觀景休閑場所 。并且與周邊項目形成產(chǎn)品差異 ， 成為尊貴人士首選住宅關(guān)注點之一 。 （ 4）提高使用率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 利用有限的土地資源，突出項目主題定位，賦予項目日式主題園林概念，增加產(chǎn)品屬性、概念的附加值，樹立客戶在本項目購房物有所值的信心，在區(qū)域范圍內(nèi)營造在本項目居住是生活的高端享受，成為項目的業(yè)主是尊貴身份體現(xiàn)的良好口碑。 建造日式風格園林，以坡狀綠地，結(jié)合噴泉和園林小品，形成景觀之間的起伏變化，豐富視覺層次，注意產(chǎn)品細節(jié)的 人性化，完善高品質(zhì)服務(wù)，以小見其精制。 （ 5）園林規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 外立面與項目主旨的統(tǒng)一 ， 有力度 、 現(xiàn)代感強烈符合現(xiàn)代審美觀點的建筑外觀曲線 ， 有檔次 、 有領(lǐng)先區(qū)域項目的外立面色彩 ， 建議采用外貼面磚 ， 商業(yè)部分石材 夜間燈光是項目突出檔次的重要手段之一 ， 應(yīng)在項目設(shè)計過程中重點考慮 ， 在項目的前期渲染圖中重點表現(xiàn) 。 （ 6）突出于周邊項目的高檔次外立面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 面積適中的戶型疊加錯層這個產(chǎn)品元素 ， 可以使餐廳與客廳自然分區(qū) ， 在有限的居室空間內(nèi)形成多種視覺角度 ，有強烈的視覺享受 ， 客廳感覺生動 、 活撥 ， 充滿生活情趣 ， 符合現(xiàn)代的流行趨勢 。 （ 7）錯層的應(yīng)用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 高品質(zhì)公寓項目才具備的 24小時熱水，在相當程度上媲美酒店使用感受，在本項目周邊樓盤，均沒有配備這樣的硬件功能。如果采用，對于城區(qū)這樣的高端客戶來說，就意味著項目在當?shù)鬲氁粺o二的高品質(zhì)感，躍然而出。 （ 8） 2