【文章內(nèi)容簡介】 2平方米遠(yuǎn)洋國際 中心朝陽區(qū)慈云寺橋東南角70 228標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1110平方米（因?yàn)檎郏詻]有作具體的戶型面積劃分）整售 整體出售整體 經(jīng)營橫向比較 租賃市場項(xiàng)目 所在位置 產(chǎn)權(quán) 年限 套數(shù) 戶型 租金 出售方式合生 羅馬嘉園（一期）朝陽北路107號(hào)，東四環(huán)外70 160 　標(biāo)間 60平米 　 6800 出售不包租珠江帝景廣渠路、西大望路交叉口東南角70 17797116平米兩居為主； 123平米、 158平米兩居，及少量 178平米復(fù)式12022元出售包租。 10年包租， 7%/年返租，至 2022年華駿 東大橋路 50 671 55平方米廳室合一與 86平方米 1室 1廳 　 10000元 出售不包租世界城 10號(hào)紐約客 海淀南路36號(hào)70 293面積在 50—60 平方米，層高5米復(fù)式一居為主，極少量180平米三居12700元 出售不包租橫向比較 租賃市場項(xiàng)目 所在位置產(chǎn)權(quán) 年限 套數(shù) 戶型 租金 出售方式遠(yuǎn)中悅?cè)R中關(guān)村黃莊路口向西300米70 300 60140為主 10000元2座公寓，一座包租 3年（第一年返還 6%，第二年返還 7%，第三年 8%） 一座客戶自用文津國際五道口，清華科技園70 381 60平米標(biāo)間占 84%；其余為 100300平米 8000元出售包租。非自主型客戶， 10年 8%租金收益；自住型客戶， 10年 7%租金收益＋ 21天免費(fèi)居住期。購房者自房屋驗(yàn)收之日起至辦理產(chǎn)權(quán)證之前、購房者獲得產(chǎn)權(quán)證后 2年內(nèi)、 2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日之間，開發(fā)商提供三次無條件原價(jià)回購博雅國際 中心望京葉青大廈對(duì)面70 5424 6 85平米等多種戶型，平層、躍層等多樣設(shè)計(jì)可供選擇6800元 出售不包租橫向比較 租賃市場以上項(xiàng)目中，單純以酒店式公寓立項(xiàng)的項(xiàng)目較少，大部分酒店式公寓都隸屬于大的社區(qū)，或者依托周邊的星級(jí)酒店。依托大社區(qū)的酒店式公寓最大優(yōu)勢(shì)在于能夠充分享用大社區(qū)才有的大配套。 另外， 24小時(shí)便利店、洗衣店、咖啡館、美容院、家政中心、商務(wù)中心等都要配備齊全。 依托于星級(jí)酒店的酒店式公寓，產(chǎn)品自身與客戶均為純粹的高檔次，即不但能享受到酒店的高素質(zhì)配套，而且能享受到星級(jí)酒店源源不斷的高質(zhì)量客源。樣本調(diào)研與分析 戶型、租金小結(jié)橫向比較 租賃市場樣本調(diào)研與分析 戶型、租金小結(jié)戶型方面，上述項(xiàng)目中，位于 CBD核心區(qū)的高端品牌項(xiàng)目嘉里中心、雅詩閣、銀泰柏悅居以中大戶型為主以外，區(qū)域項(xiàng)目均以中小戶型作為主力供應(yīng)。小戶型項(xiàng)目占有較大的比例，大多數(shù)戶型面積在 60－ 80平方米之間。戶型靈活度方面，遠(yuǎn)洋國際中心等少數(shù)項(xiàng)目是框架結(jié)構(gòu)，能夠自由分隔，大多數(shù)酒店式公寓的戶型種類都較少。從目前的發(fā)展趨勢(shì)來看，戶型面積有逐步增大的趨勢(shì)，一個(gè)方面由于小戶型供應(yīng)充足，具有較大同質(zhì)化，而對(duì)需要大面積戶型的客戶不能有效滿足，另外有的項(xiàng)目在酒店式公寓的居住功能之外增加了行政辦公的功能，無形中增加了對(duì)大面積套型的需求。橫向比較 租賃市場樣本調(diào)研與分析 戶型、租金小結(jié)出售方式方面，少部分項(xiàng)目采用包租的方式，固定包租年限，并在規(guī)定年限之內(nèi)給予客戶一定比例租金收益，保證客戶的投資收益。此種方式一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售，例如珠江帝景酒店式公寓絕大部分均由其老業(yè)主作為投資，收取穩(wěn)定的 10年 7%返租收益。但是目前國家政策將嚴(yán)厲打擊此類投資性產(chǎn)品，包租行為處于國家嚴(yán)厲整治的范疇。這對(duì)投資客群占主力的酒店式公寓的產(chǎn)品本身、升值潛力挖掘、以及投資客群的要求均有所提高。另外由遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)公司開發(fā)的遠(yuǎn)洋新干線和遠(yuǎn)洋國際中心酒店式公寓都采取整售方式，由購買方統(tǒng)一經(jīng)營，這與那些售散出售的酒店式公寓在日后的管理和物業(yè)的品質(zhì)方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。橫向比較 裝修配套項(xiàng)目 外立面 大堂 裝標(biāo) 配套銀泰中心柏悅居石材幕墻世界著名設(shè)計(jì)師John C. Portman設(shè)計(jì)，選用高檔石材、木材、地毯等裝修材料，配以國際級(jí)水準(zhǔn)的家具、燈具、雕塑、和配飾。所有材料均為環(huán)保產(chǎn)品精裝修，提供精選高級(jí)家具家電商業(yè)、餐飲、健身中心、會(huì)議、宴會(huì)、會(huì)員制中式私人俱樂部、屋頂花園平臺(tái) 中空 LOW－ E 玻璃幕墻遠(yuǎn)洋國際中心玻璃幕墻、斷橋鋁合金窗和金屬鋁板挑高 5米，地面和墻面為天然石材，天花為造型吊頂；精裝修 一、二層為配套商業(yè)，包括銀行、咖啡廳、會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲等橫向比較 裝修配套項(xiàng)目 外立面 大堂 裝標(biāo) 配套合生涂料，意大利建筑風(fēng)格，羅馬柱、鐵藝陽臺(tái)、　 精裝修 享受合生 橄欖季大社區(qū)中商業(yè)、會(huì)所、雙語幼兒園等各種配套 珠江帝景 高檔石材五星級(jí)酒店精裝標(biāo)準(zhǔn) ，挑高 4米，大理石、高檔石材精裝修，配全套家具家電餐飲：西餐廳 /大堂吧，中餐廳，茶藝館，大宴會(huì)廳、小宴會(huì)廳和貴賓室，雪茄紅酒俱樂部?？刁w：恒溫游泳館，棋牌室，乒乓球館，桌球館，健身房， SPA水療美體健康中心和桑拿按摩中心。會(huì)議：大、中、小會(huì)議室，另有貴賓會(huì)議廳，面積約為 80㎡ 。紐約客 lowE玻璃幕墻挑高 16米， 800平米精裝修大堂精裝，配家電家具電梯： 21部 (4部觀光電梯 )；門窗： 霍曼 (門 )lowE窗 自助廚房、會(huì)所、空中游泳池、商務(wù)中心、商業(yè)中心。1—3 層設(shè)底商， 2層：銀行、證券、國際品牌服飾精品等， 3層：大型餐飲、娛樂、高檔酒吧等； 5層：辦公； 6—15 層：酒店式公寓；地下一層有大型超市。 6層設(shè)有空中觀景泳池和現(xiàn)代的自助廚房。橫向比較 裝修配套項(xiàng)目 外立面 大堂 裝標(biāo) 配套遠(yuǎn)中悅?cè)R法式現(xiàn)代風(fēng)格，建筑三段式立面架構(gòu)南北入口的雙大堂，區(qū)分主人與名店大道的出入動(dòng)線，確保住戶生活私密， 16層樓高 48米挑空精裝修精品商城，結(jié)合餐飲、咖啡廳、國際連鎖超市、國際健身俱樂部、私人診所、美容 SPA等博雅國際中心石材、金屬飾面板、高級(jí)飾面磚800平米大堂按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，挑高 。墻面為高級(jí)石材或玻璃飾面，地面為高級(jí)石材，藝術(shù)吊頂，配豪華燈具精裝，配家具電器餐飲、會(huì)議、展覽、休閑、健身等橫向比較 裝修配套酒店式公寓既然作為高檔寫字樓的配套，則在品質(zhì)上要與其身份與地位相符。所以在裝修裝飾方面都做到不遺余力。尤其在能顯示項(xiàng)目品質(zhì)的外立面和大堂方面更加注意。在室內(nèi)裝修上則體現(xiàn)出品味和舒適，號(hào)稱帶著牙刷就能入住，針對(duì)的客戶群主要就是來往與各城市之間的工作繁忙的商務(wù)人士。橫向比較 物業(yè)配備及取費(fèi)項(xiàng)目 星級(jí) 管理集團(tuán) 物業(yè)費(fèi)水平銀泰中心柏悅居 五 凱悅物業(yè)管理公司2美元遠(yuǎn)洋國際中心 五 中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理有 限公司 4合生 羅馬嘉園 康景物業(yè)集團(tuán)珠江帝景 五 美國豪生國際酒店管理（集團(tuán)）10紐約客 五 法國雅高酒店管理集團(tuán)遠(yuǎn)中悅?cè)R 五　 遠(yuǎn)悅五星酒店 文津國際 五 錦江集團(tuán) 博雅國際中心 第一太平戴維斯 6橫向比較 物業(yè)配備及取費(fèi)酒店式公寓運(yùn)營的成敗，關(guān)鍵在于服務(wù)，在于有沒有專業(yè)的公司進(jìn)行管理。從上表可以看出，這些項(xiàng)目大多數(shù)依托于五星級(jí)酒店，并聘請(qǐng)國際知名的酒店管理公司進(jìn)行酒店的后期運(yùn)營，如第一太平戴維斯、凱萊物業(yè)管理公司、賽特酒店管理集團(tuán)、中原物業(yè)管理集團(tuán)等，都是比較有影響力的專業(yè)酒店管理公司，有了這些公司的加盟，是其后期運(yùn)營、以及對(duì)客戶的良好的收益保障。 橫向比較 個(gè)案比較目前沒有投入使用樂成國際物業(yè)類型 公寓建筑類別