【文章內容簡介】 瑞士華庭系數(shù)為：5%+15%+20%+15%+15%+15%+5%= ?愎氏凳?br/5%+15%+20%+15%+15%+15%+5%= 本項目與瑞士華庭比價： 瑞士華庭均價為4300元/平方米， 本項目比價為：4300/=四舍五入取整數(shù)值：3848元/平方米 本項目與?愎時燃郟?br/?愎示畚?050元/平方米， 本項目比價為：4050/=四舍五入取整數(shù)值：3673元/平方米 從以上各種換算方式得出如下相應的價格： 以總體供求狀況與總體價格走勢為基礎進行價格定位值為： 3333――3636元/平方米 以銷售周期為基礎進行價格定位值為： 3303元/平方米 以價值要素加權法為基礎進行價格定位值分別為： 3673元/平方米3848元/平方米 據(jù)此得出本項目的價格定位為： 建筑面積銷售最低價(入市價)2880元/平方米 建筑面積銷售均價3380元/平方米 建筑面積銷售最高價3880元/平方米 商鋪價格定位 （一）價格定位方法： 市場比較法 通過選取市場上同類可比項目來推斷出項目初步價格，然后根據(jù)經(jīng)驗對其進行最后修正，得出最終實收價格。 可比項目的選取 項目周邊市場上可比商業(yè)項目：由于項目所處地域的特殊性，故可比項目只選臨近樓盤結合本項目的檔次定位來制定商業(yè)的價格。 商鋪名稱實創(chuàng)現(xiàn)代城商鋪經(jīng)營狀況現(xiàn)房 地址安寧區(qū)北濱河路黃河市場西側300米 開發(fā)商實創(chuàng)園區(qū)開發(fā)公司展有限 管理公司開業(yè)時間2005．7 占地面積商業(yè)面積20000層數(shù)1經(jīng)營戶數(shù)或鋪位 經(jīng)營品種不限商業(yè)形態(tài) 售價及備注一樓7000元/平方8300元/平方，實際成交均價7500元/平方 商鋪名稱黃河水岸?頤園經(jīng)營狀況現(xiàn)房 地址北濱河路小西湖立交西側 開發(fā)商恒運房地產(chǎn)有限公司 管理公司開業(yè)時間 占地面積商業(yè)面積16400層數(shù)2經(jīng)營戶數(shù)或鋪位 經(jīng)營品種任何商業(yè)形式 營業(yè)時間管理費停車位 售價及備注一樓6800元/平方　　　　二樓4800元/平方 經(jīng)驗修正 根據(jù)我們cao作商業(yè)項目的經(jīng)驗對理論上形成的價格進行修正，使之符合我們項目的特性，合成最終的具有可實現(xiàn)性的價格。 （二）價格的形成 參考項目價格（均價） 比較內容標準權重競爭可比物業(yè)權重 實創(chuàng)現(xiàn)代城黃河水岸?頤園本項目 商業(yè)成熟度2011 交通可達性1011 購物環(huán)境1511 硬件設施1011 停車便利度50．950．751 消費人流200．950．81 經(jīng)營管理150．8511 發(fā)展前景50．9511 實創(chuàng)現(xiàn)代城系數(shù)為： 1*20%+1*10%+1*15%+1*10%+*5%+*20%+*15%+*5%= 黃河水岸?頤園系數(shù)為： *20%+*10%+*15%+*10%+*5%+*20%+1*15%+1*5%= 本項目與實創(chuàng)現(xiàn)代城比價： 實創(chuàng)現(xiàn)代城均價為7500元/平方米， 本項目比價為：7500/=7800元/平方米（最高值） 本項目與黃河水岸?頤園比價： 黃河水岸?頤園均價為：6800元/平方米， 本項目比價為：6800/=7688元/平方米（最低值） 結合到本項目住宅的檔次定位較高，居住人群的消費能力較強及鋪面銷售劃分面積較符合市場需求，我們可采納加權換算的最高值； 建議本項目的商業(yè)定價約為： 本項目商業(yè)首層的均價可定為：7800元/平方米 二層的均價可定為：5100元/平方米 注：二層價格一般約為一層價格的65% 依上定價結合項目商業(yè)位置的不同，我們分別定價如下： 7號樓8號樓底商部分： 1層價格可定為8400元/平方米 本部分商鋪面對北濱河路主干道，地理位置優(yōu)越，又位處本項目人流主入口。 緊kao593號規(guī)劃路商業(yè)部分 1層價格可定為8000元/平方米；2層均價可定在5100元/平方米。 本部分商鋪與實創(chuàng)現(xiàn)代城項目主入口緊鄰，是兩個項目業(yè)主進入小區(qū)的主要通路，另根據(jù)本項目物業(yè)定位等綜合素質高于實創(chuàng)現(xiàn)代城項目故本項目此部分商業(yè)價格均價高于實創(chuàng)現(xiàn)代城項目商鋪均價300元左右。 緊kao519號規(guī)劃路商業(yè)部分 1層價格可定為7400元/平方米 本部分商鋪在項目北面規(guī)劃路，又位處本項目次入口，此部分價格可參照7號8號樓底層商鋪價格，但考慮到北面有規(guī)劃路和未來區(qū)域發(fā)展前景，故此部分價格比其它兩面的商鋪價格略低。第三部分營銷推廣 案名 北岸公館 詮釋： 北岸：有岸即有水，有水則靈?！氨卑丁眱勺质谷酥苯勇?lián)想到水岸生活，“北岸”是種文化，是種生活情調；“北岸”將同流傳以久的“左岸”是品味的代名詞一樣成為一個眾人皆知的豪宅的代名詞。 公館：私人領地，尊貴身份的象征 二、營銷推廣主題 咖啡、音樂、香車北岸生活 詮釋： 咖啡：恰如其分的酸苦味，芬芳的香醇，加以咖啡因的魅力...... 音樂：緊張的生活、乏味的工作、眾多的煩惱之后，需要的只是那一刻的...... 香車：風馳電掣的感覺，公路上跳動的音符，伴隨著引擎的轟鳴，我心已遠...... 三、推廣主題語： 極品藍山式生活格調 追求那種甘、酸、苦均衡味道的完美搭配的感覺 品味音樂，品味人生 在生命里，沒有什么比音樂更能生動的表達心聲 追求極致，追求完美 擁有法拉里般的激情 四、營銷推廣方式： 片區(qū)聯(lián)動＋現(xiàn)場活動營銷＋公司品牌戰(zhàn)略 媒體炒作、片區(qū)聯(lián)動 隆重推出“北岸文化”，以全新的社區(qū)文化、全新的生活理念，來打造本項目在蘭州房產(chǎn)市場的特殊地位。 由媒體出面聯(lián)合區(qū)域內的項目共同宣傳，將安寧區(qū)打造成為蘭州的未來新城區(qū)，消除蘭州市居民對在河北居住的心理抗力，以片區(qū)聯(lián)動的方式改面片區(qū)形象，以片區(qū)形象的改變、全新附加值的產(chǎn)生（蘭州市*級豪宅、景觀最好的地方、最佳人文景觀棲居地）、項目與片區(qū)內其他樓盤的區(qū)別在消費者心目中引起對項目的欲望從而產(chǎn)生購買行為。 攻心為上、活動營銷 活動營銷包括公關活動宣傳、商業(yè)炒作、活動促銷等手法，活動營銷的目的有三點： 造聲勢、聚人氣，保障項目在推廣銷售期間的到訪量，形成旺盛的人氣，促進意向客戶的成交；不放棄對銷售沒有直接作用的活動； 階段性的促銷活動形成對目標客戶有效而直接的打擊，強力促進銷售，保障銷售進度； 通過部分活動提升項目的市場美譽度，提升華升置業(yè)的品牌美譽度，對項目持續(xù)旺銷提供保障；品牌有延續(xù)性，活動的投入有利于華升置業(yè)在較短的時間內形成品牌影響力。 活動至少保證每月一次大活動，每周都有小活動，只有保證了量，才能有較為理想的結果。 品牌為主，軟硬兼施 僅就項目的銷售而言，品牌塑造不是一個可以產(chǎn)生直接經(jīng)濟效益的宣傳點，但考慮到項目本身及開發(fā)商后繼項目的需要，華升置業(yè)品牌的塑造是極其重要的。 因此，本項目的宣傳重點塑造品牌為核心。為了達到成功銷售項目同時塑造項目與華升置業(yè)品牌的目的，從廣告形式上就要軟硬兼施：銷售前期（準備期、預熱期）軟文為主、硬廣為輔；銷售期（內部認購期、強銷期）廣告以硬廣（促銷及形象廣告）為主，配以適當軟文。 品牌推廣： 推出“北岸文化”新生活理念 推動項目積極參加蘭州市樓盤評獎大賽，獲得相應榮譽稱號，借助這種形式提升品牌。 華升置業(yè)母公司強大的歷史背景（中鐵建工集團是集勘察設計、房地產(chǎn)開發(fā)、工程施工、設備安裝、裝飾裝修、市政交通、鐵路新線、工程監(jiān)理、大型鋼材為一體的國家房屋建筑施工總承包特級資質的大型企業(yè)，曾榮獲“創(chuàng)魯班獎工程特別榮譽獎”、“全國優(yōu)秀施工企業(yè)”“第十五屆國際建筑金獎”等獎相。） 評獎獎項名稱（備選） ——2005年蘭州最佳山水樓盤 ——2005年蘭州十大名盤 住交會中國名盤、名企、名人評選活動 …… 通過一系列評獎活動，提升華升置業(yè)的市場美譽度，使項目在2005年推廣銷售中先聲奪人，打造華升品牌。在后期的推廣中，通過系列活動，持續(xù)鞏固和提升華升置業(yè)及項目的美譽度。 軟文推廣；指導思想；以量取勝 軟文推廣費用較廣告低，推廣中通過新聞撰稿、系列故事、樓盤自身優(yōu)勢的闡述等多種形式達到傳遞信息的目的。 保證每周至少二篇軟文的見報率，通過集中造勢，全面出擊的方式，對本項目全方位的介紹，實現(xiàn)2005年蘭州獨領風騷的局面。 五、媒體策略（媒體投放計劃見附件） 本項目媒體策略——以報紙硬廣為主，軟文為輔，在晚報上每周四開辟固定專版做為本項目長期的宣傳陣地，配合以電視、戶外廣告牌，廣播、網(wǎng)絡及其他媒體展開全方位立體宣傳攻勢，在宣傳時間內集中轟炸、震撼市場，從而達到最佳宣傳效果。 報紙廣告： 報紙廣告投放媒體： 晚報、鑫報、商報、晨報（以晚報為主） 報紙廣告具體要求： 版面設計獨特，平時為1/2版（專版），遇有大型促銷等為整版或跨版 報紙廣告投放時間： 自項目正式開工起至項目銷售完成，保證平均每周有1～2次報紙廣告 報紙廣告投放內容： 項目軟文、形象廣告、促銷廣告等 報紙廣告投放系列主題： 硬廣部分： 極品藍山式生活格調 品味音樂，品味人生 追求極致，追求完美 軟文部分： 你真的富有嗎？批判豪富時代 生活的格調北岸文化的真諦 大型戶外廣告路牌： 路牌廣告投放位置： 東方紅廣場、西關、南關、安寧區(qū)中心 路牌廣告具體內容： 推廣主題語、樓盤效果圖、銷售熱線等 路牌廣告投放時間： 自項膋ao糖鞍敫鱸驢?br/燈竿旗廣告 燈竿旗廣告投放路段： 南北濱河路沿線、張掖路步行街 燈竿旗廣告具體內容： 推廣主題語、樓盤效果圖、銷售熱線等 燈竿旗廣告投放時間： 項目內部認購前開始投放 其他路旗廣告在定期舉行的營銷活動期間投放 公車車身廣告： 車身廣告具體要求： 選擇1路、34路、15路公交車 車身廣告具體內容： 推廣主題語、樓盤效果圖、銷售熱線等 車身廣告投放時間： 與路旗廣告同期發(fā)布 電視廣告： 電視廣告具體要求： 制作30分鐘專題片，剪輯5秒、15秒、30秒廣告片以滿足在售樓處、電視臺等地不同播出需要 電視廣告投放欄目： 甘肅經(jīng)濟臺《家園》，黃金時段電視劇插播廣告以及其他地產(chǎn)節(jié)目時段 電視廣告具體內容： 內容主要表現(xiàn)項目的北岸生活理念、優(yōu)異質量、景觀等 電視廣告投放時間： 腳本設計拍攝工作在內部認購前完成，內部認購時開始電視廣告投放并在售樓處內播放 網(wǎng)絡宣傳 網(wǎng)絡宣傳具體要求： 以“北岸生活”意境來設計制作本項目網(wǎng)站。 網(wǎng)絡宣傳表現(xiàn)形式： 制作項目網(wǎng)站及業(yè)主論壇 網(wǎng)絡宣傳具體內容： “北岸生活”的內容延展，項目的詳盡介紹與效果圖等的三維展示 網(wǎng)絡宣傳投放時間： 項目內部認購開始前制作完成發(fā)布，項目銷售完成后撤銷銷售廣告，保留項目自身網(wǎng)站及論壇 廣播廣告： 廣播廣告投放電臺： 選擇蘭州市收聽率較高電臺、如黃河臺、音樂臺、交通臺等 廣播廣告表現(xiàn)形式： 冠名某個高檔音樂欄目 廣播廣告投放時間： 整體宣傳攻勢展開時開展，隨銷售期變化而變化 其他媒介： 其他媒介類型： 站牌廣告、機場廣告、航空雜志 其他媒介具體內容： 項目名稱、聯(lián)系電話等，具體內容視媒介形式大小等變化 其他媒介投放時間