【正文】 重要觀點(diǎn)和主要結(jié)論 ，大量而詳實(shí)的政策與市場(chǎng)分析、定位與營(yíng)銷(xiāo)方案，偉業(yè)已經(jīng)在向開(kāi)發(fā)商提交的 《 香蜜灣項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告 》 中有詳盡的分析和闡述。受此影響銀行已經(jīng)開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)各類(lèi)貸款項(xiàng)目的監(jiān)管力度。同時(shí)因?yàn)? 政策的延續(xù)性，以及奧運(yùn)會(huì)的影響，預(yù)計(jì)這種觀望情緒將延續(xù)至奧運(yùn)會(huì)后； 純投資的減少 通過(guò)政策及市場(chǎng)的變化，投資需求得到有效抑制， 0 09年，以收租型投資和短期 轉(zhuǎn)賣(mài)型投資為代表的房地產(chǎn)投資行為將在短時(shí)間內(nèi)減少； 理性期的回歸 觀望期過(guò)后，自用需求得到放大，因此房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)入理性回歸階段，兩年內(nèi)將 不再會(huì)出現(xiàn)價(jià)格瘋長(zhǎng)的情況； 跟風(fēng)者的落馬 跟隨市場(chǎng)大勢(shì)而大幅跟風(fēng)漲價(jià)的項(xiàng)目，由于其項(xiàng)目本身并不能支撐高位的價(jià)格，將 出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)甚至崩盤(pán)現(xiàn)象，而核心區(qū)域的高品質(zhì)產(chǎn)品的價(jià)格抗打擊能力較強(qiáng)； 08年住宅市場(chǎng)預(yù)判 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 15 奧運(yùn)峰的提前 由于政策的剎車(chē)作用，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的價(jià)格峰值已經(jīng)提前到來(lái)； 啞鈴型的供應(yīng) 08年市場(chǎng)放量將呈現(xiàn)高 低 高的態(tài)勢(shì)，部分項(xiàng)目將在奧運(yùn)前追求快速的產(chǎn)品去化速 度，追求資金回籠，其余新增項(xiàng)目為避免奧運(yùn)期的影響，會(huì)選擇奧運(yùn)后上市； 多元化的需求 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體剛性需求旺盛、轉(zhuǎn)移性需求增加、外來(lái)需求強(qiáng)烈，生存類(lèi)需求和享 受類(lèi)需求分離度增高。 項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品中東西向產(chǎn)品較多； 產(chǎn)品的視覺(jué)密度較高； 部分公建土地屬性有可能是客戶(hù)產(chǎn)生心理和經(jīng)濟(jì)上的抗性； 市場(chǎng)濃重的觀望情緒使得客戶(hù)的需求或被延遲。 偉業(yè)資源優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo) 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 51 偉業(yè)控股的京城最大的二手房經(jīng)紀(jì)公司 —— 我愛(ài)我家，在北京超過(guò) 260家連鎖店面，我愛(ài)我家是京城唯一一家 只做直營(yíng)店 ，不接受加盟店的公司，旗下聚集了 7000余名專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)人士， 資源能夠完全共享 ，偉業(yè)將在項(xiàng)目處成立我愛(ài)我家連鎖店，一方面，為本項(xiàng)目的投資客戶(hù)提供投資保障，另一方面，為本項(xiàng)目提供潛在的有效客戶(hù)資源。 強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤(pán) 7月前銷(xiāo)售 50%，近 600套 12月前銷(xiāo)售 30%， 近 340套 09年 3月底之前 銷(xiāo)售剩余 20%， 近 160套 銷(xiāo)售周期 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 58 銷(xiāo)售第一波 時(shí) 間： 08年 5月 — 7月 公開(kāi)樓座： 56710與 34 銷(xiāo)售套數(shù)： 654套 銷(xiāo)售面積： 46140平米 開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 13762元 /平米 ? LOFT： 15500元 /平米 ? 平層： 11000元 /平米 總銷(xiāo)售額： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 銷(xiāo)售周期 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 59 銷(xiāo)售第二波 時(shí) 間 :08年 8月 — 12月 公開(kāi)樓座： 89與 2 銷(xiāo)售套數(shù)： 343套 銷(xiāo)售面積： 26030平米 銷(xiāo)售均價(jià)： 15165元 /平米 ? LOFT： 18000元 /平米 ? 平層： 12000元 /平米 總銷(xiāo)售額： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 銷(xiāo)售周期 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 60 銷(xiāo)售第三波 時(shí) 間 : 09年 8月 — 3月 公開(kāi)樓座： 1 銷(xiāo)售套數(shù)： 105套 銷(xiāo)售面積： 12450平米 銷(xiāo)售均價(jià)： 12500元 /平米 總銷(xiāo)售額： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 銷(xiāo)售周期 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 61 全盤(pán)銷(xiāo)售額 ,保守均價(jià) 14000元 /平方米 , 其中 LOFT均價(jià) :16300元 /平方米 ,平層均價(jià) :11730元 /平方米。 注：均為毛坯房?jī)r(jià)格 根據(jù)市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目最好在奧運(yùn)前開(kāi)盤(pán)入市。 偉業(yè)資源優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo) 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 53 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 考量 A區(qū) B區(qū) 景觀 8 9 戶(hù)型 9 9 噪音 7 10 對(duì)視 8 8 朝向 9 9 遮擋 9 8 綜合 50 53 A區(qū)臨主路 ,噪音較大。 預(yù)計(jì)購(gòu)買(mǎi)比例： 40% 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 36 地緣性客戶(hù) 首都機(jī)場(chǎng)的中高層管理人員 天竺空港工業(yè)區(qū)的從務(wù)人員 新國(guó)展與國(guó)航基地的商務(wù)工作人士 項(xiàng)目客戶(hù)定位 購(gòu)買(mǎi)分析： 隨著順義產(chǎn)業(yè)的不斷不斷擴(kuò)大和發(fā)展，產(chǎn)生了大量中產(chǎn)階級(jí)的住房需求。 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 17 Question ２：區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境 本項(xiàng)目位于什么樣的區(qū)位？ 將面臨怎樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境？ 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 18 在北京 “兩軸－兩帶－多中心”新型城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃中，通州、順義、亦莊是三座重點(diǎn)發(fā)展的新城，項(xiàng)目地塊位于北京東部發(fā)展帶的核心區(qū)域。預(yù)計(jì) 08年一季度后 90平米以下戶(hù)型真正覆蓋市場(chǎng)。CPI指數(shù)的持續(xù)上揚(yáng)，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)熱高漲等明顯的通貨膨脹信號(hào)預(yù)示著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了必須調(diào)整的灼熱狀態(tài)。 2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 07年 金融手段 行政手段 控制需求 調(diào)節(jié)供應(yīng) 加息是國(guó)家控制宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段，是抑制流通的主要方式，同樣作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)提高發(fā)展商開(kāi)發(fā)的資金門(mén)檻。 區(qū)域市場(chǎng)分析 偉業(yè)認(rèn)為： 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 30 Question 3：項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)有哪些？ 本項(xiàng)目到底是什么？ 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 31 項(xiàng)目 SWOT分析 Strengths優(yōu)勢(shì)分析 Weaknesses劣勢(shì)分析 Opportunities機(jī)會(huì)分析 Threats威脅分析 位于價(jià)值成長(zhǎng)區(qū)：北京市外擴(kuò)的城市節(jié)點(diǎn)之一，機(jī)場(chǎng)二期、新國(guó)展等大型公建已經(jīng)完成，區(qū)域成熟度高； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：在后沙峪現(xiàn)有普通住宅項(xiàng)目中具有較大的社區(qū)規(guī)模； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： LOFT產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)是很大的創(chuàng)新，對(duì)于地緣及投資客戶(hù)有很大吸引力。 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 49 目前市場(chǎng)大勢(shì)環(huán)境不太好，觀望情緒濃厚，在淡市環(huán)境下實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，渠道營(yíng)銷(xiāo) 則顯得尤為重要，偉業(yè)會(huì)利用自身龐大的客戶(hù)資源進(jìn)行推廣和銷(xiāo)售。 A區(qū)臨近街，相對(duì)位臵較差 ,開(kāi)盤(pán)期先推廣 A區(qū)，以低價(jià)入市。感謝聆聽(tīng) 謝謝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道