偉業(yè)顧問北京市順義區(qū)香蜜灣項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略報(bào)告營(yíng)銷策劃-免費(fèi)閱讀
【正文】 第一波 34 17820 11000 196020000 56710 28320 15500 438960000 小計(jì) 46140 13762 634980000 第二波 89 13730 18000 247140000 2 12300 12000 147600000 小計(jì) 26030 15165 394740000 第三波 1 12450 12500 155625000 小計(jì) 12450 12500 155625000 各階段銷售統(tǒng)計(jì) 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 62 產(chǎn)品類型 單價(jià)（元/ 平米）奧運(yùn)前開盤 追求快銷平層 1 1 0 0 0 1 2 5 0 0L O F T 1 5 5 0 0 1 8 0 0 0奧運(yùn)后開盤 追求利潤(rùn)平層 1 1 0 0 0 1 3 0 0 0L O F T 1 6 0 0 0 1 8 5 0 0預(yù)判背景： 根據(jù)目前順義市場(chǎng)現(xiàn)狀，以及考慮未來市場(chǎng)價(jià)格漲幅，本項(xiàng)目推出市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)在 2020年奧運(yùn)前后，由此預(yù)判本項(xiàng)目不同產(chǎn)品的價(jià)格 。 偉業(yè)資源優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 52 偉業(yè)顧問近兩年 操作過多個(gè)非住宅立項(xiàng)的做成居住類物業(yè)的產(chǎn)品，具有非常豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，例如立方庭、東闕都等，偉業(yè)將有效規(guī)避銷售過程中產(chǎn)品的某些問題，保證項(xiàng)目的順利銷售。 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 32 一個(gè)在未來區(qū)域價(jià)值不斷增長(zhǎng)下的里程碑產(chǎn)品 項(xiàng)目定位 中央別墅區(qū)內(nèi)，新國(guó)展旁新生城市社區(qū) 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 33 Question 4：目標(biāo)客戶 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶在哪里？ 他們?yōu)槭裁磿?huì)購買本項(xiàng)目？ 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 34 擠壓型客戶 地緣性客戶 本地升級(jí)客戶 投資客 項(xiàng)目客戶定位 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 35 項(xiàng)目客戶定位 擠壓型客戶 CBD及朝陽公園區(qū)域 麗都、望京區(qū)域 亞運(yùn)村和中關(guān)村區(qū)域 購買分析： 市中心目前的高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致購買力有限的人群不得不向城中心外去選擇； 剛性購房需求和剛性購買力并存的重要表現(xiàn)； 主要集中在北京東部、北部及東北部區(qū)域。 90/70政策的逐步性和區(qū)域性顯現(xiàn) 08年住宅市場(chǎng)預(yù)判 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 16 08年住宅市場(chǎng)預(yù)判 較小可能：持續(xù)高速上揚(yáng) 最大可能：進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展 極小可能：自此進(jìn)入頹勢(shì)，一路下跌 2020 年底價(jià)格時(shí)間年底價(jià)格價(jià)格時(shí)間不可怕的拐點(diǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)階段性、區(qū)域性、類別性波動(dòng)，但不會(huì)出現(xiàn)全面拐點(diǎn)。 雖是 06年的政策，但是真正影響市場(chǎng)由 07年開始。 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 4 Question 1：宏觀大勢(shì)方面 08年政策走勢(shì)如何？ 08年北京住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)如何？ 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 5 2020年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入新的階段，同時(shí)遇到了新的問題。 明顯抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過剩需求的有力手段，打壓投資型需求的階段性政策 為 2020年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展定下明確的基調(diào)。 07年宏觀政策回顧 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 8 ? 宏觀調(diào)控政策前所未有的 集中、直接和強(qiáng)硬 ，對(duì)市場(chǎng)的影響前所未有的明顯、直接和迅速 ； ? 需求抑制的政策的見效很快，市場(chǎng)上買賣雙方的 觀望情緒 明顯濃厚； ? 政府能夠接受經(jīng)濟(jì)的偏快發(fā)展以及價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲，但不能容忍過熱與通貨膨脹， 2020年宏觀調(diào)控，注定在“貨幣”上大動(dòng)干戈 。 項(xiàng)目銷售前期處于時(shí)間上和空間上的競(jìng)爭(zhēng)真空； 無論是規(guī)模、產(chǎn)品都屬于區(qū)域內(nèi)高端公寓類的領(lǐng)袖項(xiàng)目； 突破現(xiàn)有市場(chǎng)傳統(tǒng)的產(chǎn)品和建筑風(fēng)格的產(chǎn)品可能與目標(biāo)客群產(chǎn)生共鳴。在偉業(yè)代理的招商公園 1872和名都園項(xiàng)目中， 25%的已成交客戶是通過偉業(yè)推介而來。 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 54 推盤順序 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 A B 前期先推售 A區(qū)，低價(jià)入市，利用擠壓策略，以平層價(jià)格支撐 LOFT銷售；推廣線以 LOFT為主，銷售線走 LOFT產(chǎn)品， 平層作為本項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品 . ? 在宏觀大勢(shì)不好的時(shí)候，市場(chǎng)觀望情緒比較濃厚，用低價(jià)產(chǎn)品入市，提高客戶關(guān)注度； ? 由于本項(xiàng)目第一批購買人群屬于擠壓型客戶，此類客戶對(duì)價(jià)格敏感度較高，先推出低總價(jià)產(chǎn)品，吸引客戶購買。 初步價(jià)格預(yù)判 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 63 低開保證銷售勢(shì)能，為后期高走積蓄能量！ 調(diào)價(jià)策略 11000112241145412000122451236912369125001550015816161391800018367185531855310000110001200013000140001500016000170001800019000200002008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月平層LOFT銷售均價(jià)月均漲幅 2%，在奧運(yùn)前后適當(dāng)調(diào)整比例 匯報(bào)完畢 A B 兩個(gè)區(qū)域進(jìn)行打分 推盤順序 從兩個(gè)區(qū)域的打分情況看， B區(qū)優(yōu)勢(shì)更加明顯。 預(yù)計(jì)購買比例： 15% 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 39 動(dòng)態(tài)客戶來源 擠壓型客戶 40% 投資客 15% 順義本地升級(jí)客戶 10% 地緣性客戶 35% 第一批 第二批 第三批 第四批 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 40 Question 5：營(yíng)銷推廣 偉業(yè)的營(yíng)銷目標(biāo)是什么？ 如何更快、更準(zhǔn)地鎖定目標(biāo)客戶？ 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Page 41 營(yíng)銷目標(biāo) 我們的目標(biāo) ： 11個(gè)月完成銷售額 實(shí)現(xiàn)全盤均價(jià) 14000元 /平米 其中 LOFT銷售均價(jià) :16300元 /平
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