北京市永利廣場營銷策劃報(bào)告-資料下載頁
2025-04-13 00:38本頁面
【正文】 活 動雜 志客戶介紹DM直投四、軟文炒做主題隨著廣告宣傳強(qiáng)勢的開展，在主流報(bào)紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)上配合大規(guī)模的專家訪談和軟文炒做，具體為：l 奧運(yùn)前唯一大戶臻藏版l U尚國際廣場引領(lǐng)時(shí)尚潮流l 商務(wù)居住相得益彰第三部分 投資分析篇推導(dǎo)條件項(xiàng)目運(yùn)營的投資回報(bào)周期正常年限為8—12年。所有租賃價(jià)格和銷售價(jià)格不受朝向、位置、樓層及其他因數(shù)的影響，都以平均價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)核算。租賃價(jià)格均以建筑面積為計(jì)算單位，不含物業(yè)管理及其他營業(yè)支出費(fèi)用?？墒凵啼伱娣e不含品牌百貨主力店和超級市場部分。銷售價(jià)格按投資回報(bào)期折算等于日租金。（不考慮裝修等狀況）所有投資回報(bào)率都以均年來計(jì)算，不考慮未來15年通貨膨脹的影響力。商鋪增值抵消商鋪經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和購買商鋪所用資金的邊際收益?？蛻羰抢硇酝顿Y人。推導(dǎo)公式銷售價(jià)格=日租金*投資回報(bào)期*30天*12個(gè)月投資回報(bào)率：公式一：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）12/購買房屋總價(jià)公式二：（稅后月租金－按揭月供款）12/（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）項(xiàng)目的整體投資分析總面積數(shù)銷售均價(jià)銷售初步定價(jià)范圍銷售均價(jià)最高值預(yù)估銷售總回款預(yù)估商業(yè)部分35000元/平米21000——60000元/平米70000/平米約21億公寓部分17500元/平米16500——17500元/平米22000/平米約7億可售總面積10萬平米————————銷售總額預(yù)估28億分析：根據(jù)以上對項(xiàng)目租賃價(jià)格和銷售價(jià)格的推算，可以看出若本項(xiàng)目以一個(gè)普通的商業(yè)項(xiàng)目入市必將存在極大的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此為本項(xiàng)目做好準(zhǔn)確的市場定位是問題的關(guān)鍵所在，必須以稀缺性、高品質(zhì)、高品位和中高型的商業(yè)定位為導(dǎo)向，以此來提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)，抬升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。租金(元/天/平米)投資回報(bào)期（年）銷售價(jià)格（元/平米）投資回報(bào)率（%）813379608123504088113212098102920010892628011充分根據(jù)項(xiàng)目的總體投資額度和各因數(shù)的考慮，以擬定市場租金價(jià)格的取值范圍為基數(shù)，以投資回報(bào)期為基準(zhǔn)（即以9—11年為基數(shù)）的不同，核算出銷售價(jià)格和投資回報(bào)率。 租金(元/天/平米)投資回報(bào)期（年）投資回報(bào)率（%）銷售價(jià)格（元/平米）512821900元/平米12824090元/平米612826280元/平米12828470元/平米712830660元/平米12832850元/平米812835040元/平米12837230元/平米912839420元/平米12841610元/平米1012843800元/平米12845990元/平米1112848180元/平米12850370元/平米1212852560元/平米12854750元/平米1312856940元/平米12859130元/平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。
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