【正文】 規(guī)劃用地內(nèi)配套設(shè)置了12班小學(xué)、6班幼兒園、肉菜市場、會(huì)所、社區(qū)醫(yī)療、老年活動(dòng)中心、青少年活動(dòng)中心、垃圾站、公廁等設(shè)施。目前未開工。已開始銷售現(xiàn)銷售均價(jià)：3500元/㎡另保定市首個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目“復(fù)興苑小區(qū)”，位于保定市區(qū)復(fù)興中路，共有1610套住房、9種戶型，建筑面積為65至95平方米左右，其中多層10棟共426套，高層10棟共1184套，配套有社區(qū)幼兒園、購物場所等設(shè)施。目前，該項(xiàng)目主體工程已經(jīng)完工，進(jìn)入內(nèi)外裝修階段，預(yù)計(jì)今年8月底竣工驗(yàn)收，達(dá)到入住條件。馮莊（保定市馮莊村改造規(guī)劃及住宅設(shè)計(jì)位于長城大街西側(cè)、復(fù)興路南側(cè)，用地西側(cè)為預(yù)留的華北電力大學(xué)校區(qū)擴(kuò)建用地，南側(cè)為規(guī)劃中的北關(guān)村村民安置用地，漕河故道從地塊現(xiàn)狀中央斜穿而過。，配套設(shè)置了8班幼兒園、12班小學(xué)、3300平米的超市、市場、社區(qū)醫(yī)療、老年活動(dòng)中心、青少年活動(dòng)中心、垃圾站、公廁等設(shè)施。根據(jù)馮莊村總體規(guī)劃布局，規(guī)劃用地劃分為安置組團(tuán)和開發(fā)組團(tuán)。規(guī)劃東西向城市支路以南為安置區(qū)組團(tuán)，％，%；城市支路以北為開發(fā)區(qū)組團(tuán)，％，%。）、馬莊、北八里莊、徐莊、店上等城中村改造項(xiàng)目擬簽約進(jìn)入設(shè)計(jì)階段。這些工程均對(duì)本項(xiàng)目有較強(qiáng)的競爭。目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的競爭力都較強(qiáng)，任何項(xiàng)目在享受北部區(qū)域共有的區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢的同時(shí)，自身產(chǎn)品又有一定的特色（例如新一代C區(qū)、鑫和花園以規(guī)劃設(shè)計(jì)為賣點(diǎn)）。北部區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目以板式建筑為主。但更為大膽、創(chuàng)新的建筑形式頻頻在北部區(qū)域展現(xiàn)出來，建筑技術(shù)和建筑選材的革新也紛紛亮相。北部區(qū)域這一特點(diǎn)也充分反映了市場競爭的程度更加激烈，本項(xiàng)目周邊的競爭環(huán)境不容樂觀。十三、項(xiàng)目綜合分析及建議項(xiàng)目SWOT分析Strength優(yōu)勢一、區(qū)域共有的優(yōu)勢：保定市規(guī)劃建設(shè)重心北移的大背景；新城區(qū)，新城市面貌；四通八達(dá)的交通網(wǎng)，網(wǎng)絡(luò)一切想去的目的地。二、成本控制優(yōu)勢：相比之下，XXX在三四級(jí)市場開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)使他有著較強(qiáng)的成本控制能力，為本項(xiàng)目留有足夠的利潤空間，應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的市場變化。Weakness劣勢開發(fā)量大、建設(shè)銷售周期長，面臨未來競爭市場的不確定因素較多。Opportunity機(jī)會(huì)分析最具升值潛力的地塊；北部地區(qū)正處于蓄勢待發(fā)的絕好時(shí)機(jī)；總體市場趨好，區(qū)域的認(rèn)同度越來越高。Threaten威脅分析一、區(qū)域內(nèi)、區(qū)域間競爭加劇北部區(qū)域新的競爭樓盤的出現(xiàn)，加劇區(qū)域的競爭，尤其是本項(xiàng)目最直接的潛在競爭對(duì)手的出現(xiàn)，例如馬莊城中村改造(是本項(xiàng)目的主要競爭對(duì)手)、保定經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)、秀蘭尚城等。二、已經(jīng)入市的住宅公寓項(xiàng)目威脅：新一代C區(qū)：具有整體規(guī)劃優(yōu)勢，綜合多種建筑形式，63萬平米大社區(qū)、24小時(shí)熱水、6000平米會(huì)所、百米棟距、人車分流社區(qū)；山水華庭：整體規(guī)劃設(shè)計(jì)＆園林設(shè)計(jì)比較優(yōu)質(zhì)，目前具有一定的代表性；鑫和花園：規(guī)劃優(yōu)勢，53萬平米的運(yùn)動(dòng)社區(qū)，主題奧運(yùn)景觀大道，五星級(jí)運(yùn)動(dòng)會(huì)所，銷售狀況良好；誠信麗景藍(lán)灣一期18萬（二期建設(shè)之中），保定唯一水景規(guī)劃住宅，具有一定的品牌優(yōu)勢，并且有著良好的市場口碑；三、老項(xiàng)目威脅：不具備主流競爭威脅，但是具有一定的價(jià)格尺度限制作用。體現(xiàn)在：銷售價(jià)格、租賃價(jià)格。影響投資回報(bào)的信心。四、新興建筑形式的巨大挑戰(zhàn)：目前，本區(qū)域及相鄰地帶新項(xiàng)目出現(xiàn)。它們無論是在產(chǎn)品形式、概念，還是居住舒適度等方面都有很強(qiáng)的優(yōu)勢，也占領(lǐng)了高端住宅市場的一定地位。隨著市場競爭的加劇，還會(huì)有更多的開發(fā)商在產(chǎn)品不斷創(chuàng)新中尋找生機(jī)，由此將導(dǎo)致一些形式新穎、性價(jià)比更趨合理的優(yōu)秀樓盤脫穎而出，這將使本項(xiàng)目的競爭壓力更加突出。結(jié)論： 結(jié)合項(xiàng)目的SWOT與目前北部市場的狀況的分析，得出北部區(qū)域存在本項(xiàng)目的市場空間，但同時(shí)周邊存在強(qiáng)大的競爭對(duì)手，具有較大的競爭壓力，尤其是未來的競爭壓力更加強(qiáng)烈，并且本項(xiàng)目也避不開未來市場因素變化的影響?！　〗ㄗh針對(duì)本項(xiàng)目的分析和這一段對(duì)市場的調(diào)研，我對(duì)本項(xiàng)目的感覺如下：本項(xiàng)目處于保定北部居住區(qū)的邊緣，從保定房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀看復(fù)興路的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該結(jié)止于東二環(huán)，也就是我們項(xiàng)目的最東邊。目前北部房地產(chǎn)開發(fā)商批復(fù)項(xiàng)目中除秀蘭尚城及保定經(jīng)濟(jì)適用房考慮了公建外其他項(xiàng)目均未涉及，因此本項(xiàng)目副商業(yè)中心的定位保定市不會(huì)松動(dòng)，這將影響我們住宅開發(fā)面積，相當(dāng)于為周邊房地產(chǎn)服務(wù)。由于市規(guī)劃要求城中村改造連片、整齊劃一的要求，馬莊、馮莊村的改造規(guī)劃將影響本項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)格的創(chuàng)新性，將為本項(xiàng)目的創(chuàng)意加大難度，這將直接影響本項(xiàng)目的銷售。城中村改造項(xiàng)目在保定推行并不順利，使未來的不確定性增加，因此項(xiàng)目要不就快行先入為主，要不就看清形勢再動(dòng)。顯然后者增加了機(jī)會(huì)成本的風(fēng)險(xiǎn)。因此建議公司在本項(xiàng)目上加大前期工作力度及速度，并在北部偏中心地帶尋找類似地塊開發(fā)分散投資風(fēng)險(xiǎn)（正關(guān)注留守墳）。同時(shí)建議公司加快保定的商業(yè)廣告投入，為項(xiàng)目前期造勢。個(gè)人觀點(diǎn)，在設(shè)計(jì)上安置組團(tuán)和開發(fā)組團(tuán)的自然過渡及各自功能性的突顯是首要解決的問題。部分樓盤外景圖康城香檳小鎮(zhèn)：躍層外景地址：陽光北大街東側(cè),陽光小區(qū)北側(cè)（南鄰植物園）售樓電話：2287777九號(hào)公寓：附近成熟樓盤：衛(wèi)士小區(qū)、陽光小區(qū)、格林漫都地址：天鵝中路98號(hào)，京海超市東側(cè)售樓電話：3132599附近成熟樓盤：法院宿舍、新一代A、B區(qū)新東方鳳凰城：地址：五四東路軍校廣場北行300米路東售樓電話：5095188附近成熟樓盤：河大紫園、迎賓小區(qū)、東方家園青年新城：地址：復(fù)興路與瑞祥大街交叉口路西售樓電話：3122299附近成熟樓盤：新一代C區(qū)一期、名人國際、秀蘭家園麗景藍(lán)灣：地址：東鄰恒祥北大街，西鄰瑞祥大街（省印路北延），北臨植物園售樓電話：5975888附近成熟樓盤：警盾家園一期、世級(jí)華庭、秀蘭錦觀城世紀(jì)華庭：地址：恒祥北大街與復(fù)興中路交口北側(cè)售樓電話：3339858假日第一城在其正東面200米處，至今未動(dòng)工。警盾家園：地址：復(fù)興路與恒祥北大街交叉口北行800米路東售樓電話：3127888名人國際：地址：恒祥北大街與復(fù)興路交口售樓電話：3183888其三期在西面陳莊，由于拆遷問題，至今未開工。附近成熟樓盤：秀蘭家園、鑫和園、盛世華庭秀蘭錦觀城：地址：恒祥北大街與復(fù)興路交叉路口北行500售樓電話：3226666與秀蘭鉆石嘉園、秀蘭尚城統(tǒng)稱秀蘭新城附近成熟樓盤：秀蘭嘉園、鑫和園、秀蘭家園秀蘭鉆石嘉園：地址：秀蘭錦觀城東側(cè)售樓電話：3226666秀蘭尚城在其東側(cè)700米同上朝陽龍座：地址：朝陽北大街售樓電話：7503333附近成熟樓盤：新世紀(jì)小區(qū)鑫和花園：地址：復(fù)興路售樓電話：3331888二期在其東側(cè)新一代C區(qū)二期：地址：恒祥北大街以西復(fù)興路以北售樓電話：5953999復(fù)興苑小區(qū)（保定經(jīng)濟(jì)適用房）地址：復(fù)興路鐵路橋西側(cè)保定市GDP發(fā)展情況2002—2008年保定市地區(qū)生產(chǎn)總值GDP（單位：億元）及漲幅年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年萬元7471089130013731581漲幅%%%%%%2002—2008年保定市GDP（單位：億元）柱狀圖，%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12312元，農(nóng)民人均純收入4331元，%和9%。2008年，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)1058億元，比年初增加121億元，％；人均儲(chǔ)蓄達(dá)到9354元。其中，僅8—10月就增加28億元。51　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　作者：