【正文】 規(guī)劃用地內(nèi)配套設置了12班小學、6班幼兒園、肉菜市場、會所、社區(qū)醫(yī)療、老年活動中心、青少年活動中心、垃圾站、公廁等設施。目前未開工。已開始銷售現(xiàn)銷售均價：3500元/㎡另保定市首個經(jīng)濟適用房項目“復興苑小區(qū)”，位于保定市區(qū)復興中路，共有1610套住房、9種戶型，建筑面積為65至95平方米左右，其中多層10棟共426套，高層10棟共1184套，配套有社區(qū)幼兒園、購物場所等設施。目前，該項目主體工程已經(jīng)完工，進入內(nèi)外裝修階段，預計今年8月底竣工驗收，達到入住條件。馮莊（保定市馮莊村改造規(guī)劃及住宅設計位于長城大街西側(cè)、復興路南側(cè)，用地西側(cè)為預留的華北電力大學校區(qū)擴建用地，南側(cè)為規(guī)劃中的北關村村民安置用地，漕河故道從地塊現(xiàn)狀中央斜穿而過。，配套設置了8班幼兒園、12班小學、3300平米的超市、市場、社區(qū)醫(yī)療、老年活動中心、青少年活動中心、垃圾站、公廁等設施。根據(jù)馮莊村總體規(guī)劃布局，規(guī)劃用地劃分為安置組團和開發(fā)組團。規(guī)劃東西向城市支路以南為安置區(qū)組團，％，%；城市支路以北為開發(fā)區(qū)組團，％，%。）、馬莊、北八里莊、徐莊、店上等城中村改造項目擬簽約進入設計階段。這些工程均對本項目有較強的競爭。目前區(qū)域內(nèi)項目的競爭力都較強，任何項目在享受北部區(qū)域共有的區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢的同時，自身產(chǎn)品又有一定的特色（例如新一代C區(qū)、鑫和花園以規(guī)劃設計為賣點）。北部區(qū)域內(nèi)的項目以板式建筑為主。但更為大膽、創(chuàng)新的建筑形式頻頻在北部區(qū)域展現(xiàn)出來，建筑技術和建筑選材的革新也紛紛亮相。北部區(qū)域這一特點也充分反映了市場競爭的程度更加激烈，本項目周邊的競爭環(huán)境不容樂觀。十三、項目綜合分析及建議項目SWOT分析Strength優(yōu)勢一、區(qū)域共有的優(yōu)勢：保定市規(guī)劃建設重心北移的大背景；新城區(qū)，新城市面貌；四通八達的交通網(wǎng)，網(wǎng)絡一切想去的目的地。二、成本控制優(yōu)勢：相比之下，XXX在三四級市場開發(fā)的成功經(jīng)驗使他有著較強的成本控制能力，為本項目留有足夠的利潤空間，應對可能發(fā)生的市場變化。Weakness劣勢開發(fā)量大、建設銷售周期長，面臨未來競爭市場的不確定因素較多。Opportunity機會分析最具升值潛力的地塊；北部地區(qū)正處于蓄勢待發(fā)的絕好時機；總體市場趨好，區(qū)域的認同度越來越高。Threaten威脅分析一、區(qū)域內(nèi)、區(qū)域間競爭加劇北部區(qū)域新的競爭樓盤的出現(xiàn)，加劇區(qū)域的競爭，尤其是本項目最直接的潛在競爭對手的出現(xiàn)，例如馬莊城中村改造(是本項目的主要競爭對手)、保定經(jīng)濟適用房小區(qū)、秀蘭尚城等。二、已經(jīng)入市的住宅公寓項目威脅：新一代C區(qū)：具有整體規(guī)劃優(yōu)勢，綜合多種建筑形式，63萬平米大社區(qū)、24小時熱水、6000平米會所、百米棟距、人車分流社區(qū)；山水華庭：整體規(guī)劃設計＆園林設計比較優(yōu)質(zhì)，目前具有一定的代表性；鑫和花園：規(guī)劃優(yōu)勢，53萬平米的運動社區(qū)，主題奧運景觀大道，五星級運動會所，銷售狀況良好；誠信麗景藍灣一期18萬（二期建設之中），保定唯一水景規(guī)劃住宅，具有一定的品牌優(yōu)勢，并且有著良好的市場口碑；三、老項目威脅：不具備主流競爭威脅，但是具有一定的價格尺度限制作用。體現(xiàn)在：銷售價格、租賃價格。影響投資回報的信心。四、新興建筑形式的巨大挑戰(zhàn)：目前，本區(qū)域及相鄰地帶新項目出現(xiàn)。它們無論是在產(chǎn)品形式、概念，還是居住舒適度等方面都有很強的優(yōu)勢，也占領了高端住宅市場的一定地位。隨著市場競爭的加劇，還會有更多的開發(fā)商在產(chǎn)品不斷創(chuàng)新中尋找生機，由此將導致一些形式新穎、性價比更趨合理的優(yōu)秀樓盤脫穎而出，這將使本項目的競爭壓力更加突出。結論： 結合項目的SWOT與目前北部市場的狀況的分析，得出北部區(qū)域存在本項目的市場空間，但同時周邊存在強大的競爭對手，具有較大的競爭壓力，尤其是未來的競爭壓力更加強烈，并且本項目也避不開未來市場因素變化的影響。　　建議針對本項目的分析和這一段對市場的調(diào)研，我對本項目的感覺如下：本項目處于保定北部居住區(qū)的邊緣，從保定房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀看復興路的開發(fā)項目應該結止于東二環(huán)，也就是我們項目的最東邊。目前北部房地產(chǎn)開發(fā)商批復項目中除秀蘭尚城及保定經(jīng)濟適用房考慮了公建外其他項目均未涉及，因此本項目副商業(yè)中心的定位保定市不會松動，這將影響我們住宅開發(fā)面積，相當于為周邊房地產(chǎn)服務。由于市規(guī)劃要求城中村改造連片、整齊劃一的要求，馬莊、馮莊村的改造規(guī)劃將影響本項目建設風格的創(chuàng)新性，將為本項目的創(chuàng)意加大難度，這將直接影響本項目的銷售。城中村改造項目在保定推行并不順利，使未來的不確定性增加，因此項目要不就快行先入為主，要不就看清形勢再動。顯然后者增加了機會成本的風險。因此建議公司在本項目上加大前期工作力度及速度，并在北部偏中心地帶尋找類似地塊開發(fā)分散投資風險（正關注留守墳）。同時建議公司加快保定的商業(yè)廣告投入，為項目前期造勢。個人觀點，在設計上安置組團和開發(fā)組團的自然過渡及各自功能性的突顯是首要解決的問題。部分樓盤外景圖康城香檳小鎮(zhèn)：躍層外景地址：陽光北大街東側(cè),陽光小區(qū)北側(cè)（南鄰植物園）售樓電話：2287777九號公寓：附近成熟樓盤：衛(wèi)士小區(qū)、陽光小區(qū)、格林漫都地址：天鵝中路98號，京海超市東側(cè)售樓電話：3132599附近成熟樓盤：法院宿舍、新一代A、B區(qū)新東方鳳凰城：地址：五四東路軍校廣場北行300米路東售樓電話：5095188附近成熟樓盤：河大紫園、迎賓小區(qū)、東方家園青年新城：地址：復興路與瑞祥大街交叉口路西售樓電話：3122299附近成熟樓盤：新一代C區(qū)一期、名人國際、秀蘭家園麗景藍灣：地址：東鄰恒祥北大街，西鄰瑞祥大街（省印路北延），北臨植物園售樓電話：5975888附近成熟樓盤：警盾家園一期、世級華庭、秀蘭錦觀城世紀華庭：地址：恒祥北大街與復興中路交口北側(cè)售樓電話：3339858假日第一城在其正東面200米處，至今未動工。警盾家園：地址：復興路與恒祥北大街交叉口北行800米路東售樓電話：3127888名人國際：地址：恒祥北大街與復興路交口售樓電話：3183888其三期在西面陳莊，由于拆遷問題，至今未開工。附近成熟樓盤：秀蘭家園、鑫和園、盛世華庭秀蘭錦觀城：地址：恒祥北大街與復興路交叉路口北行500售樓電話：3226666與秀蘭鉆石嘉園、秀蘭尚城統(tǒng)稱秀蘭新城附近成熟樓盤：秀蘭嘉園、鑫和園、秀蘭家園秀蘭鉆石嘉園：地址：秀蘭錦觀城東側(cè)售樓電話：3226666秀蘭尚城在其東側(cè)700米同上朝陽龍座：地址：朝陽北大街售樓電話：7503333附近成熟樓盤：新世紀小區(qū)鑫和花園：地址：復興路售樓電話：3331888二期在其東側(cè)新一代C區(qū)二期：地址：恒祥北大街以西復興路以北售樓電話：5953999復興苑小區(qū)（保定經(jīng)濟適用房）地址：復興路鐵路橋西側(cè)保定市GDP發(fā)展情況2002—2008年保定市地區(qū)生產(chǎn)總值GDP（單位：億元）及漲幅年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年萬元7471089130013731581漲幅%%%%%%2002—2008年保定市GDP（單位：億元）柱狀圖，%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12312元，農(nóng)民人均純收入4331元，%和9%。2008年，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達1058億元，比年初增加121億元，％；人均儲蓄達到9354元。其中，僅8—10月就增加28億元。51　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　作者：