【正文】 前三名的銷售業(yè)績， 而且是以單價(jià)過萬的水平。體， 甲方將 得到來自整個(gè)亞豪機(jī)構(gòu)的服務(wù)， 而不是某一個(gè)團(tuán)隊(duì)戒一個(gè)部處。謀最 極致的成就 首先，我們自認(rèn)為是最適合與保利聯(lián)合銷售的公司 因?yàn)?，我們自信于是北京最具合作服?wù)精神的公司 源自，我們歷來可以站在甲方利益一邊考慮的公司 以及， 我們是一家整體的公司， 是一個(gè)可以 全公司精英人員與精華資源向保利傾斜的整體， 而不是一個(gè)個(gè)分塊和分散的 獨(dú) 成 就 以最 服務(wù)的態(tài)度 保 利 金 泉 廣 場 營 銷 策 劃 與 銷 售 代 理 匯 報(bào) 態(tài) 度 丏 業(yè) 施最 頂級的丏業(yè) 聯(lián) 開宗明義 〃 直入主題 今天我們闡述一個(gè)問題： 保利金泉廣場， 18個(gè)月 賣出 40個(gè)億銷售額 的成就， 需要進(jìn)行何等的專業(yè)營銷？ 以及需要我們進(jìn)行何等的服務(wù) ? 市場情況 產(chǎn)品分析（產(chǎn)品定位和市場依據(jù)） 賣點(diǎn)提煉 市場預(yù)期 目標(biāo)客群鎖定 推廣基調(diào) SLOGAN提煉 推廣手段 推廣預(yù)算 推廣步驟 推貨步驟 價(jià)格策略 回款計(jì)劃 甲方邀標(biāo)文件要求之方案內(nèi)容 單價(jià)超過 10000元 /平米 以 18個(gè)月銷售完畢 30億以上 月平均銷售額 月平均銷售面積 17000平米以上 月平均銷售 150套以上 甲方邀標(biāo)文件要求之關(guān)門條件 6座 4梯 10戶的巨型塔樓， 90％面積為單向東西房 4座 2梯 3戶的東西向錯(cuò)板，南向戶型面積不超過 50％ 全獨(dú)立商業(yè)，餐飲、酒吧、娛樂、休閑、酒店、商務(wù)－鬧市中的鬧市 項(xiàng)目之不可逆轉(zhuǎn)的產(chǎn)品條件 戶型 面積 比例 一居 60平米 15% 二居 90－ 110平米 60% 三居 120－ 150平米 20% 四居 160－ 170平米 5% 評 價(jià)： 不是最出色的人居樓盤，但卻是最典型的城市公寓。 如何才能創(chuàng)造這一 巨大成就？ 奧 運(yùn) 板 塊 房 地 產(chǎn) 市 場 掃 描 篇 澳景花庭 總建筑面積： 80000平米 規(guī)劃建筑形式：板樓 產(chǎn)品特征： 120－ 150三居平米住宅 銷售情況：一般 （ 7402元 /平米） 目前報(bào)價(jià)： 7850元 梧桐道 2 總建筑面積： 220210平米 規(guī)劃建筑形式：板樓 產(chǎn)品特征： 110－ 120二居， 140－ 160三居平米住宅 銷售情況：良好 （ 7752元 /平米） 目前報(bào)價(jià)： 9300元 最后一期塔樓預(yù)計(jì)售價(jià) 8500－ 9000元， 6月開盤 融域 總建筑面積： 163000平米 規(guī)劃建筑形式：板樓 產(chǎn)品特征： 103－ 108二居、 131－ 138三居平米精裝住宅 銷售情況：良好，兩居剩余不多 （ 8986元 /平米 〃 精裝） 目前報(bào)價(jià)： 11000元（ 1200元精裝） 中天國際公寓 總建筑面積： 35800平米 規(guī)劃建筑形式： 2棟宿舍式公寓樓 產(chǎn)品特征： 50平米小戶型精裝公寓 A計(jì)劃 銷售情況： 南、東向無房（ 8800元 /平米） 目前報(bào)價(jià)： 8500－ 9500元精裝家具海爾家電 主 場 總建筑面積： 100200平米 規(guī)劃建筑形式： 3棟巨型塔樓 產(chǎn)品特征： 45－ 60平米小戶型公寓 銷售情況： 第一棟樓 ， 13天銷售完畢（ 8363元 /平米 〃 毛坯） 目前報(bào)價(jià)： 8600元－基本無房，二期即開 華源冠軍城 總建筑面積： 140000平米 規(guī)劃建筑形式：板塔結(jié)合 產(chǎn)品特征：一居、二居、三居平均 銷售情況：剩 5套 130平米三居， 已經(jīng)售完 收盤報(bào)價(jià)： 12500元 /平米精裝 本區(qū)域項(xiàng)目以住宅產(chǎn)品為主，且此類產(chǎn)品市場認(rèn)可度較高， 特別是投資類中、小戶型產(chǎn)品，是需求的核心重點(diǎn)。 本區(qū)域無新增大盤， 特別是沒有超過 50萬平米的樓盤，市場供應(yīng)量明顯不足。 結(jié) 論 本項(xiàng)目戶型定位 合適，對市場有吸引力 。 奧運(yùn)中 〃 國人親歷奧運(yùn)，國家盈利機(jī)器，中國的焦點(diǎn)與世界的目光。 對于本案而言， 沒有充足的客戶儲備，就無法實(shí)現(xiàn)快速出貨。 近水樓臺先得月。 他們的特點(diǎn)是：自住為主，投資為輔。 僅此客群，當(dāng)然不夠！ 這類純地緣客群來源的峰值通常只夠維持三個(gè)月。 他們， 關(guān)注時(shí)事，精于投資，有先進(jìn)的居住觀念＋相對精明的理財(cái)觀念。 在全國？ 很多二線城市的經(jīng)濟(jì)增長率超過了北京，這是事實(shí)！ 二線城市積累的財(cái)富同樣集中在少數(shù)人身上。 參與奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的熱潮是心理， 在奧運(yùn)村里投資臵業(yè)是硬道理！ 長安街買不到房是沒辦法的事情， 能在奧運(yùn)村里買到房同樣是絕對的體面風(fēng)光。 外資、基金、個(gè)人投資者 將越來越多的滲透到北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之中來 奧運(yùn)會(huì)是概念！是機(jī)會(huì)！是行動(dòng)！ 本案的出現(xiàn)，恰到好處。 一句話歸納大戰(zhàn)略 居住與投資并重： 一次臵業(yè)面向北京 〃 投資房產(chǎn)放眼中國 我公司預(yù)計(jì)： 北京市場和外地市場的比例達(dá)到 60％： 40％ 購房居住：暫居投資：投資臵業(yè)的比例將達(dá)到 40％： 40％： 20％ 總體客群定位： 新北京人＋零八股東 自居類客群定位： 地緣居住客群： 中關(guān)村－北二環(huán)－ CBD－北五環(huán)一次臵業(yè)客戶 地緣居住客群： 全北京其他區(qū)域一次臵業(yè)客戶 全國居住客群： 全中國所有希望在北京臵業(yè)居住的客戶 全中國 2021多個(gè)縣的各級官員入京臵業(yè) “ 新北京人 ” 的居住臵業(yè)需求 臵業(yè)新北京 〃 城市新生活 北京年輕的小中產(chǎn)階級，希望在市區(qū)里買房享受城市生活 外地人在北京工作，希望在北京市區(qū)里臵業(yè)，未來亦可作為投資 無法忍受遠(yuǎn)郊區(qū)縣的 “ 鄉(xiāng)村生活 ” ，希望返回大都市的升級白領(lǐng) 無法忍受超長通勤時(shí)間，工作在北部的中高級打工群眾 投資類客群定位： 投資核心客群： 全北京投資房地產(chǎn)客群 投資緊密客群： 華北五省房地產(chǎn)投資客群與臵業(yè)客群 投資外圍點(diǎn)狀客群： 全中國熱點(diǎn)房地產(chǎn)投資城市的民間投資群體 全球各種中小投資基金，投資群體 奧運(yùn)地產(chǎn)的增值 1988 漢城： 漢江之南，為漢城創(chuàng)造了江南新區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)值從郊區(qū)躍升到非常高的市中心價(jià)值。經(jīng)歷了奧運(yùn)后小幅下跌后， 1998年開始強(qiáng)烈反彈。 1996亞特蘭大 郊區(qū)開發(fā)奧運(yùn)村，奧運(yùn)會(huì)前一年房價(jià)增長 30％，之后 10年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值比較穩(wěn)定，增長值約在 4％－ 7％。 “ 零八股東 ” 需求提煉 “ 看好奧運(yùn)板塊的永恒價(jià)值 ” 零八做股東 〃 一生做房東 2021年以前投資，也是作為中國人對國家奧運(yùn)的支持和投資； 2021年以后，既可以自己做自己的房東居住，享用作為股東投資城市而帶來的豐盛城市生活；也可以做別人的房東出租，獲取奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶來的價(jià)值巨增。其中，售價(jià)可以承受 10000元 /平米以上的客戶超過 8萬組。 創(chuàng)新性營銷二 “ 永不落幕的房展會(huì) ” 獨(dú)家包租周邊大型超市巡展資源，長期巡展 一網(wǎng)打盡 地緣性客戶資源 創(chuàng)新性營銷二 “ 超市營銷 ” 物美 旺市百利 華辰 北辰 華堂 創(chuàng)新性營銷三 冠名奧運(yùn)活動(dòng) 2021年以前，勢必有相當(dāng)大量的關(guān)于奧運(yùn)會(huì)的活動(dòng)，這其中既有奧組委舉辦的官方活動(dòng)，也有媒體、機(jī)構(gòu)自行組織的體育活動(dòng)。我們可以借 冠名或贊助這些活動(dòng)， 甚至把一些活動(dòng)直接拉到項(xiàng)目現(xiàn)場來做 ，達(dá)到和奧運(yùn)掛鉤，借奧運(yùn)大勢，擴(kuò)大項(xiàng)目影響的目標(biāo)。 創(chuàng)新性營銷五 保利明星代言 彭久洋作為新浪知名的足彩美女，也作為保利旗下的簽約藝人，以及紹兵作為陽光健康的明星形象，非常適合作項(xiàng)目的 “ 明星代言人 ” 。 一方面，我公司下屬 商業(yè)地產(chǎn)部 可以幫助和配合甲方進(jìn)行策劃和運(yùn)作， 另一方面，我公司也建議 將商業(yè)和住宅巧妙地結(jié)合起來一起運(yùn)作 ， 作出一個(gè) 大區(qū)域、大概念、大樓盤， 一個(gè)大概念推動(dòng)商、住兩方面價(jià)值，商業(yè)助推住宅，住宅乘商業(yè)之風(fēng)，住宅火爆銷售反過來又促進(jìn)商業(yè)招商運(yùn)作。 陽光上東： 3個(gè)月發(fā)表軟文超過一千篇 創(chuàng)新性營銷七 保利金泉廣場不僅是一個(gè)出色的項(xiàng)目，還要具有 新聞性、社會(huì)性、輿論性，讓奧運(yùn)板塊成為全國最適宜居住與投資的區(qū)域，讓金泉廣場成為奧運(yùn)地產(chǎn)代表作， 成為首都的焦點(diǎn)，吸引全國的目光！ 創(chuàng)新性營銷七 亞豪的全媒體精英渠道資源覆蓋： 報(bào)紙：北青、北晚、精品、新京、晨報(bào)、信報(bào)、法晚領(lǐng)銜的 30余家報(bào)社 雜志：新地產(chǎn)、紅地產(chǎn)、安家、好家、樓市、萬房領(lǐng)銜的 20余家雜志社 網(wǎng)絡(luò)：新浪、網(wǎng)易、搜狐、焦點(diǎn)、搜房領(lǐng)銜的 20余個(gè)門戶網(wǎng)站 廣播： 103 900、 97 887等多家廣播電臺 電視： BTV BTV7等數(shù)家北京房產(chǎn)頻道 …… 吸納全國 〃 出擊海外 實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)戰(zhàn)略意圖，需要跨出 三大步 ，每一步需要實(shí)施 三步曲 內(nèi)蒙古 〃 呼和浩特 〃 鄂爾多斯 山西 〃 太原 〃 大同 〃 臨汾 河北 〃 石家莊 〃 唐山 遼寧 〃 沈陽 〃 大連 山東 〃 濟(jì)南 〃 青島 天津 華北五省一市狂風(fēng)暴雨 第一大步 居住客戶 +投資客戶 南京 〃 杭州 〃 上海 〃 重慶 〃 深圳 〃 廣州 〃 溫州 〃 武漢 華南八大地產(chǎn)熱城重點(diǎn)出擊 第二大步 投資客戶＋投資群體 Los Angel， San Francisco， Frankfurt， Paris，Vancouver， London 六大歐美華人聚居城市進(jìn)行全球拓展 和當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司同步合作 將境外資金回流 全球六大華人聚焦城市海外營銷 第三大步 投資客戶＋投資群體 外阜出擊戰(zhàn)略落地執(zhí)行三步曲 最佳、最經(jīng)濟(jì)、最簡便的操作方式： 戶外－網(wǎng)絡(luò)－路演 一步曲 ：戶外切入＋網(wǎng)絡(luò)廣告切入＋網(wǎng)絡(luò)拓展?fàn)I銷＋軟性報(bào)道，制造注意 二步曲 ：網(wǎng)絡(luò)廣告宣傳＋網(wǎng)絡(luò)直接接待＋網(wǎng)絡(luò)銷售，吸引訂房量積累 三步曲 ：外地路演＋網(wǎng)絡(luò)簽約，完成實(shí)際銷售 （可以捆綁當(dāng)?shù)刈畲蠓空箷?huì)同步操作） 營 銷 戰(zhàn) 略 硬 件 保 障 篇 搭建超級營銷硬件平臺 一個(gè)營銷宗旨 〃 兩座業(yè)務(wù)基地 〃 三大營銷團(tuán)隊(duì) 一個(gè)營銷宗旨 以服務(wù)作為營銷全流程的宗旨， 以如何提高對顧客的服務(wù)作為全部工作的核心， 以服務(wù)來推動(dòng)銷售工作。 因此，我們必須立足自身，做好自己的服務(wù)，讓顧客自己涌上門來，讓顧客推薦顧客上門來，而不是我們自己一個(gè)一個(gè)去外面拽客戶進(jìn)來。 通過單個(gè)顧客的滿意和我們的服務(wù)，讓 顧客推薦自己的朋友購買，朋友再推