【正文】 市橋 石碁鎮(zhèn) 東涌鎮(zhèn) 沙灣鎮(zhèn) 欖核鎮(zhèn) 鐘村鎮(zhèn) 南村鎮(zhèn) 石樓鎮(zhèn) 鎮(zhèn)區(qū) 人口 經(jīng)濟發(fā)展 沙灣鎮(zhèn) 人口 12萬 全鎮(zhèn)有私營企業(yè) 440家，外資、合資企業(yè) 137家。 World union 廣州系客戶的小結：區(qū)域完全陌生，性價比型；保利品牌認知度較高 區(qū)域認知：較弱 —— 從來沒有聽說過 對于石樓 —— 基本上沒有印象，不知道在哪里； 對于蓮花山 —— 好像聽說過，有點印象，但沒有去過； 對于亞運村 —— 10年要開亞運會，知道有亞運村存在，但在什么地方不知道。 石樓那邊就沒什么印象 ， 亞運村知道但是不了解 也沒有過去看過。 對本項目的看法： 番禺也不是太遠，整體環(huán)境也還可以， 不過具體的還是要看，現(xiàn)在市里的價格還是高了些，對于我們來說還是有些困難。我們比較年輕一點的老師對立面都不怎么考慮，首先還是要解決實質住的問題，有一些積淀久一些的老師就會要求高一些， 看材料啊，風格什么的 ?，F(xiàn)在也有說在 大學城要建房子給老師 的，但是據(jù)說價格就不是很合適，不過這些都是聽說。保利知道，是一個 不錯的開發(fā)商，如果喜歡的樓盤剛好是這樣的品牌開發(fā)商更好更放心， 89層的房子，喜歡，因 為它離地面近啊。 對本項目的看法： 番禺的 環(huán)境還是比較好的，沒有工廠區(qū) ，石樓不知道，沒有去過，如果要到那邊買房的話，花 在路上的交通時間也是要考慮的，不過我也有同事到恒大山水、鳳凰城那邊買房子，非常便 宜， 3000多，差價可以買個車了，我去看過，開車過去路都沒有修好，外面太差了，直接回 來了。 購房關注點： 首先會比較 關注價格 ，其次在買房的時候會看 小區(qū)的規(guī)劃布局 ，現(xiàn)在房子都有個通病，就是客 廳很大，臥室很小，在臥室里面放一張床后，連個大的柜子都放不下，之前看過的房子認為光 大花園比較好，保利花園看過，太密了，不喜歡。 World union 本項目客戶訪談：海珠人，對石樓沒有印象，認為保利是一個不錯的城市開發(fā)商，感覺 89層的洋房親地很好 客戶背景： 韓先生：居住在海珠區(qū)，工作在越秀區(qū)，目前居住在單位分配的住房中，擁有私家車 1輛，月收 入 1萬元以上。 地鐵 3號線 World union 物業(yè)類型以小高層、多層物業(yè)為主，風格更為廣泛，現(xiàn)代風格、歐式風格都有 新月明珠花園 南國奧園 自在城市花園 項目名稱 推廣語 新月明珠花園 地鐵、生態(tài)尚品生活 /都市里珍藏的生態(tài)家園 南國奧園 運動就在家門口 錦江山水華府 空中花園別墅 /錦繡香江，給廣州人居一個世界級的高度 祈福新村 創(chuàng)半山洋房第一居 廣州雅居樂 成熟大盤，精彩生活 /一次，與山更親密的旅程 World union 銷售明星：廣州雅居樂花園 第一季度銷售火爆，主推市場主流產(chǎn)品 23房 85107平米，約 76007800元均價，送裝修 淺山小筑 —— 2房 94平米 3房 85107平米總價 6380萬 首批單位即將在 6棟 200多套 B1\H1\C1 型，售價 7500元 /平米，帶 1000元 /平米的裝修。 分類 項目名稱 建筑面積 產(chǎn)品 單價 總價 備注 高端項目 江山帝景 8萬平米 樓王 266平米 /平米帶2800元 /平米裝修 400萬 高端江景豪宅 普通居家 珠江怡景灣 55萬平米 2房 8590平米 3房 118131平米 6300元 /平米 部分帶 800元裝修 5383萬 目前已封盤， 7月再賣（換股東），周邊環(huán)境雜亂，原爛尾房改造。今后 的華南板塊，將有總部經(jīng)濟 CBD、商圈、休閑度假區(qū)、大 型醫(yī)院、高星級酒店、寫字樓 以及公立學校等配套。） 兩大板塊發(fā)展較早，社區(qū)較為成熟，價格相對較低。 琶洲島 海珠區(qū) 大學城 番禺 琶洲集合了出現(xiàn)了大量寫字樓，進駐了大量 國內外知名企業(yè)，改變了海珠區(qū)傳統(tǒng)寫字樓 集中在西部格局。 中洲中心： 與廣州國際會展中心遙相呼應，建筑功能分 展廳、寫字樓、商務公寓三部分 中岱國際品牌廣場： 集會展、餐飲、商務中心、國際重 點采購區(qū)及周邊酒店、餐飲等配套，成為展覽會人流的 必經(jīng)之地。 World union 廣州系客戶 —— 廣州南部區(qū)域客戶 從通勤時間和成本來來看，海珠區(qū)到本項目的可能性最高 從天河出發(fā)到本項目：時間 50分鐘以上，費用 10元 /20元以上 從海珠出發(fā)到本項目：時間 30分鐘左右，費用 10元左右 從黃浦出發(fā)到本項目：時間 40分鐘左右，費用 40元左右 自駕車：線路 1: 天河城 — 華南快速干線 /新光快速干線 — 金山大道 — 石化公路 — 蓮港大道 —— 石清公 路 （華南快線 15元新光快線 5元） 38公里 50分鐘 線路 2：天河城 — 黃埔大道 — 黃埔大橋 — 南沙港快線 — 清河路 — 石清路 （黃埔大橋 30元，南沙港快線 10元） 35公里 50分鐘 公共交通：番禺廣場 —— 天河北費用 7元， 時間 2530分鐘（包括換乘）轉蓮花山線 33站， 60分鐘， 費用 4元 ；石碁 —— 天河北費用 7元， 時間 4560分鐘 （包括換乘），再轉樓巴 自駕車：琶洲地鐵站 — 新港東路 — 科韻路 — 南沙港快速路 — 清河路 — 石清路 （南沙港快線 10元） （ 27公里） 3040分鐘 地鐵： 2號線琶洲站 — 萬盛圍轉 4號線 — 石碁，再轉樓巴， 費用 6元以上，時間約 2530分鐘 自駕車：黃埔大橋 — 南沙港快線 — 清河路 — 石清路 （黃埔大橋 30元，南沙港快線 10元） 30公里 40分鐘 World union 廣州系客戶 —— 廣州南部區(qū)域客戶 尤其是通勤性最佳的琶洲島集中了大量的新興寫字樓，聚集了新一批的白領，是最可能到本項目的市區(qū)客戶群 保利國際廣場： 北塔以會計事務所、金融機構、 IT公司 等，南塔以廣告、物流、金融、貿易等企業(yè)為主。珠江新城預計2022年基本成熟，共 39棟寫字樓， 規(guī)劃就業(yè)人口 18萬人。 就業(yè)人口 Ａ 番 禺 區(qū) 天河區(qū) 海珠區(qū) 黃埔區(qū) 天河區(qū)： 常住人口約 110萬人， 0708年連續(xù) 2 年 GDP名列廣州第一。 World union 作為剛性需求旺盛的番禺，其客戶按區(qū)域特征來看進行分類： 廣州系客戶 市橋及其周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶 廣州南部區(qū)域客戶 大學城老師客戶 市橋及鎮(zhèn)區(qū)的原居民 番禺的新廣人 World union 廣州系客戶 —— 廣州南部區(qū)域客戶 從數(shù)量上來看，常住人口約 250300萬，數(shù)量大 海珠區(qū)： 位于廣州市中部，面積 ，常住人口 。 World union 整體市場表現(xiàn) —— 價格經(jīng) 08年的大幅調整后，外圍的一線區(qū)域價格穩(wěn)定在 60008000元左右，其中番禺的價格略高 ? 從 2022年一季度各區(qū)商品住宅成交均價同比增減看，中心區(qū)的成交均價堅挺，外圍區(qū) 域下調幅度較大。 ?2022年 13月成交面積前三位的是番禺、白云、花都。 World union 項目印象 3： 07年高價拿地，要求至少 6500元 /平米才能保本 中心園林、售 樓處到位 2022年 6月中旬 2022年 78月 2022年上半年 項目北區(qū)推出 銷售 項目南區(qū)推出 銷售 項目名稱 價格 蓮花灣畔 尾盤大戶型在售 4200元 /平米 映蝶藍灣 46004800元 /平米 ? 項目背景 —— 07年高價拿地，預計單價至少在 6500元 /平米（毛坯）才能保本； 目前該片區(qū)的樓盤價格在 4000多元 /平米。 白云區(qū) 花都區(qū) 從化區(qū) 增城區(qū) 番 禺 區(qū) 蘿崗區(qū) 黃埔區(qū) 天河區(qū) 海珠區(qū) 越秀區(qū) 荔灣區(qū) World union 項目印象 2：中小規(guī)模 /中小戶型 /現(xiàn)代風格多層電梯洋房 規(guī)劃用地面積 53994平米 總建筑面積 134007平米 商業(yè)面積 1938平米 容積率 面積區(qū)間 比例 7780平米 28% 97平米 48% 129132平米 20% 168平米 4% 注：根據(jù)開發(fā)商提供的資料，初步統(tǒng)計。廣州保利石樓項目 營銷策劃報告 地塊屬性 —— 對地塊價值屬性的剖析 1 World union 項目印象 1：廣州新城亞運板塊 /番禺非熱點區(qū)域石樓 獅子洋 礪江 蓮花山 亞運村 市橋 市區(qū) 番愚 人民 政府 番愚 廣場 地鐵四號線 石基站 10號線 12號線 清河東路 石樓鎮(zhèn)政府 蓮花山 高爾夫球場 蓮花山客運站 海洋 公園 區(qū)位：廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對面 廣州新城亞運板塊 項目周邊配套： 生活配套： 民潤超級市場、潤聯(lián)超級市場、 得寶超級市場、石樓市場、海鮮干貨品 教育配套： 石樓中心幼兒園、中心小學、 石樓一中、二中、海鷗中學 交通： 未來二條地鐵線離項目較近。目前主 要是四號線的石基站，但與本項目仍有一定 距離。因資料提供不全，因此可能存在一定偏差。 項目周邊在售樓盤價格情況： World union 針對開發(fā)商提出的問題，本次報告主要解決以下問題： 保利首次進入番禺市場，面對陌生市場，客戶是誰？ 如何從競爭中突圍，實現(xiàn)高價？ 本項目的形象定位，案名確定？ 系統(tǒng)的營銷解決方案？ 關于客戶 —— 本項目的客戶到底是誰？ 2 World union 整體市場表現(xiàn) —— 09年市場成交量回暖信號明顯，其中番禺的表現(xiàn)的尤其突出。可以看到，除黃埔區(qū)外，各區(qū)的成交量同比均有所增長，特別是外圍區(qū)域的番禺、花都成交面積大幅回升是全市成交回暖的主要動力。其中傳統(tǒng)老城區(qū)的荔灣、越秀和海珠區(qū)的成交均價同比有所上升，天河 區(qū)則有輕微下降； ? 其余各區(qū)的商品住宅成交均價同比下降幅度較大，黃埔、番禺、花都、南沙和羅崗區(qū) 商品住宅成交均價同比降幅在 20%45%之間，其中羅崗區(qū)成交均價降幅大主要受限價房成 交增多的影響。 龍沙（中國）投資有限公司、寶鋼廣東鋼鐵集團、廣州索迪斯管理服務有限公司（世界 500強投資）、保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司和廣東振威國展展覽有限公司等 180多家現(xiàn)代服務業(yè)和總部企業(yè)落戶琶洲地區(qū)。 環(huán)天河體育中心吸引了美國寶潔、日本伊藤忠、韓國三星等大量實力雄厚的外資企業(yè)。 黃埔區(qū)： 常住人口約 20萬，主要依托港口發(fā) 展，擁有許多現(xiàn)代化工業(yè)企業(yè)，如廣州本田汽 車廠、廣東太古可口可樂公司、七喜電腦有限 公司、廣州文沖船廠、廣州珠江鋼鐵公司等。代表 企業(yè)如廣發(fā)基金、一汽大眾、中國銀行、泉州輕工、邁 科金屬進出口集團。 廣州國際會議展覽中心、廣州國際采購中心、保利世界 貿易中心等展覽、采購、貿易、酒店為一體。 2號線 3號線 4號線 客村站 萬勝圍 乘車線路：從琶洲出發(fā)到本項目最近 從琶洲出發(fā)：到萬勝圍站轉 4號線到石碁站 從海珠出發(fā)：線路 1： 2號線先到萬勝圍站 轉 4號線到石碁站 線路 2：到客村站轉 3號線到番禺廣場，再 轉蓮花山線到石樓（ 33站） World union 廣州系客戶 —— 大學城老師客戶 數(shù)量龐大約 29萬學生，通勤成本低 20分鐘 5元 開車從大學城到項目： 南沙港快速路 — 清河路 — 石清路（南沙港快線５元）（２１公里）時間：約２５分鐘 地鐵到本項目： 4號線大學城北 石碁站，費用 5元，時間 20分鐘 學校 教師人數(shù) 學生人數(shù) 中山大學 13000 52800 廣東外語外貿大學 1178 37893 廣州大學 2411 21100 華南理工大學 4496 56136 華南師范大學 1700 33053 廣東工業(yè)大學 2022 45000 廣州美術學院 360 6000 星海音樂學院 504 3403 廣州藥學院 1072 35000 廣州中醫(yī)藥大學 —— —— 總計 26723 290385 World union 廣州系客戶 —— 從可替代的置業(yè)區(qū)域來看，華南板塊和洛溪板塊成為客戶分流的最大競爭者 選擇洛溪板塊、華南板塊關鍵因素： 交通綜合成本最低 —— 經(jīng)洛溪大橋、新光大橋等大橋、快速路后最先到達的就是這兩大板塊 （洛溪大橋取消小車收費，小車經(jīng)華南干線走番禺大橋 10元，新光大橋 5元。 華南板塊 海珠區(qū)、天河區(qū)、黃埔區(qū) 洛溪板塊 大學城 洛溪大橋 番禺大橋 新光大橋 沙溪大橋 大石大橋 洛溪板塊 —— 政府接管部分樓 盤學校，將新建省婦幼等大醫(yī) 院，政府計劃埋單公共服務 華南板塊 —— 0