【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 店老板，目前已經(jīng)在市橋買(mǎi)了房 購(gòu)房意向： 這邊人都有地，有自建房，再在本地買(mǎi)個(gè)房子，就太近了，沒(méi)有必要。去年和今年生意差了很多，石樓現(xiàn)在對(duì)企業(yè)稅收高了，保稅區(qū)也少了，很多企業(yè)都搬走了，有的搬石碁了，這邊人少了很多。你說(shuō) 買(mǎi)個(gè)房子要 40萬(wàn)，還是在本地買(mǎi)，就沒(méi)有必要了，還不如跑外邊買(mǎi)呢 （老板娘對(duì)總價(jià)的認(rèn)識(shí)一直沒(méi)超過(guò) 50萬(wàn)）。價(jià)格如果超過(guò) 5000元 /平米好貴啊，蓮花灣畔開(kāi)盤(pán)的時(shí)候才賣(mài) 3300元 /平米呢。 亞運(yùn)村雖然是在石樓鎮(zhèn)，規(guī)劃的很好，但作為個(gè)人不是特別看好，感覺(jué)會(huì)像現(xiàn)代的南沙一樣。 對(duì)本項(xiàng)目的看法： 石樓這邊的人基本上要不就自己有地皮，建房子，要不就是有錢(qián)的到市橋啊、廣州那邊去買(mǎi)房子，很少人要買(mǎi)房子的。 亞運(yùn)村還是知道 ，我就有朋友是亞運(yùn)村那邊補(bǔ)償?shù)?，政府有兩種補(bǔ)償?shù)姆绞?，一種就是給錢(qián)，很少的才幾十萬(wàn)，另外一種就是補(bǔ)房子，我朋友好多鄰居都選了補(bǔ)房子，現(xiàn)在他們都租在外面，等亞運(yùn)村建好了就搬進(jìn)去的。 保利挺好的 ，我大姐在海珠的保利花園買(mǎi)了房，但有漏水，不知道施工隊(duì)是不是一樣的？現(xiàn)在人都懶得裝修， 最好是裝修好的 ，省事很多。 風(fēng)格無(wú)所謂了 ，看著順眼就好了。 World union 本項(xiàng)目客戶(hù)訪談：市橋本地人，買(mǎi)房首先關(guān)注價(jià)格、環(huán)境等因素，更傾向于在本地買(mǎi)房，相信眼見(jiàn)為實(shí) 客戶(hù)背景： 古雁芳：居住在市橋，在市橋做餐飲生意，首次臵業(yè)，用于自住，本地人， 30多歲，四口之 家，兩小孩在市橋上學(xué)，購(gòu)買(mǎi)尚東尚筑 3房。 消費(fèi)習(xí)慣： 特色餐飲加休閑娛樂(lè)當(dāng)然可以消費(fèi)，中高檔，兩三個(gè)人吃飯 100塊錢(qián)左右， 不喜歡 KTV，喜歡 打牌， 健身興趣不大 ，足浴也會(huì)接受，菜式希望有廣東菜、西餐。 購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)： 尚東尚筑看中的是 地段、價(jià)格 ，不滿(mǎn)意的是價(jià)格相對(duì)于其他樓盤(pán)還是貴了些，因?yàn)檫€是要考慮 總價(jià)的，它的 建筑風(fēng)格比較喜歡 ，買(mǎi)房的時(shí)候比較注重 實(shí)用性 ，看中樓盤(pán)的配套、教育以及贈(zèng) 送方式，在贈(zèng)送模式上比較喜歡 入戶(hù)花園、落地窗、露臺(tái) ， 90平米的一個(gè)衛(wèi)生間就夠了， 100 平米以上的房間需要 2個(gè)。 對(duì)本項(xiàng)目的看法： 不想跑遠(yuǎn)，在這邊生活了這么多年，還是希望在附近買(mǎi)房，只要是 環(huán)境好、價(jià)格合理 就好，對(duì) 亞運(yùn)板塊的房子當(dāng)然感興趣 ，亞運(yùn)會(huì)對(duì)那塊區(qū)域肯定會(huì)有提升。心理價(jià)位還不好說(shuō)，沒(méi)去過(guò)那 個(gè)區(qū)域，不了解。中大戶(hù)型的選擇還是取決于價(jià)格。石樓知道的，比較偏，那邊的房子好像比 較便宜的。保利知道， 品牌開(kāi)發(fā)商 ， 品質(zhì)還是有保證的 。 World union 新番禺人，想留在番禺扎根生活，對(duì)石樓有印象，對(duì)保利印象不錯(cuò)，買(mǎi)房關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 客戶(hù)背景： 楊先生，湖南人，在番禺大石鎮(zhèn)開(kāi)紅酒商店，擁有雪弗萊轎車(chē)一輛，購(gòu)買(mǎi)華南碧桂園高層 產(chǎn)品 購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)： 首先考慮的是 地段 ，因?yàn)槲业牡暝诖笫?，所以希望能夠離店近一點(diǎn)，方便生意，或者交通 要便利吧，還有就是 價(jià)格 ，由于剛到廣州 2年，積累有限，畢竟想在這邊長(zhǎng)期發(fā)展下去， 所以?xún)r(jià)格對(duì)我來(lái)說(shuō)很重要，再者就是 環(huán)境 ，因?yàn)槭亲约鹤。?dāng)然想居住的舒服一點(diǎn)了。 高層多層沒(méi)概念 ，只要不是太低和太高都挺好的。立面的話(huà)， 說(shuō)風(fēng)格不如說(shuō)材料 ，不喜歡涂料的，一下雨很容易就臟，新房住不了多久就老了。 對(duì)本項(xiàng)目的看法： 對(duì)石樓沒(méi)有什么印象，曾經(jīng)開(kāi)車(chē)經(jīng)過(guò)那里，覺(jué)得 很偏僻 ，感覺(jué)沒(méi)什么發(fā)展，就像一個(gè) 鄉(xiāng)下 。亞運(yùn)村知道，但沒(méi)什么感覺(jué)，亞運(yùn)會(huì)開(kāi)完就算完了，并不能看出它能帶來(lái)什么。以后 發(fā)展要是好的話(huà)也可以考慮到那邊買(mǎi)房子 ，前提是交通都弄好了。保利知道，是個(gè) 大品牌 ，好像在番禺沒(méi)有項(xiàng)目，多在市區(qū)， 最近還買(mǎi)了保利的股票的。 周邊有朋友到南沙買(mǎi)房，不過(guò)是投資的，覺(jué)得那邊環(huán)境好一點(diǎn)，更有潛力一點(diǎn)吧。 World union 南沙境界成交客戶(hù)來(lái)看，新番禺人對(duì)區(qū)域的抗性較弱，在區(qū)域方面可以引導(dǎo) 客戶(hù)變化趨勢(shì)特征：地鐵 4號(hào)線(xiàn)的拉通及南 沙價(jià)格洼地效應(yīng) 08年廣州客戶(hù)占到 34%，比 07年初增長(zhǎng)了 14%，這類(lèi)客戶(hù)以養(yǎng)老、度假第二居所客 戶(hù)為主。項(xiàng)目目前上門(mén)客戶(hù)中廣州客戶(hù)占 到 55%，可見(jiàn)廣州客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目十分關(guān)注。 南沙境界08年成交客戶(hù)構(gòu)成南沙38%東莞0%其它3%深圳0%廣州34%番禺22%香港3%典型客戶(hù)描述： 周先生，廣州大學(xué)城老師，年收入在 15萬(wàn) —— 一家 3口在大學(xué)城有房子，看重南沙環(huán)境好，同時(shí)又是價(jià)格洼地 —— 二次臵業(yè)，希望能將父母從老家農(nóng)村接過(guò)來(lái)養(yǎng)老，所以給父母買(mǎi)套房子 —— 南沙區(qū)的價(jià)格與環(huán)境感覺(jué)性?xún)r(jià)比高。 客戶(hù)語(yǔ)錄： —— “ 我接父母過(guò)來(lái)住，想給他們找一個(gè)好一點(diǎn)的環(huán)境。 ” —— “ 附近區(qū)域沒(méi)有小點(diǎn)又環(huán)境好的房子，而且大學(xué)城這邊價(jià)格比南沙貴，南沙有地鐵，其實(shí)也很方便 ” World union 典型樓盤(pán)參考 :尚東尚筑 主打 90平米左右小 3房產(chǎn)品， 09年一季度勁銷(xiāo) 301套 B A B區(qū)共 1028套 A區(qū)共 820套 09年第一季度銷(xiāo)售 301套 產(chǎn)品 面積區(qū)間 總價(jià) 套數(shù)比例 銷(xiāo)售率 2房 7585平米 5664萬(wàn) 14% 91% 小 3房 85105平米 6479萬(wàn) % 86% 大 3房 118125平米 8894萬(wàn) % 72% 4房 140145平米 105109萬(wàn) 8% 4% B區(qū)除公寓產(chǎn)品外銷(xiāo)售情況：共 1028套，消化 740套 產(chǎn)品 面積區(qū)間 總價(jià) 套數(shù)比例 銷(xiāo)售率 2房 7580平米 5660萬(wàn) 17% 0 小 3房 90105平米 6779萬(wàn) 50% 17% 大 3房 120125平米 9894萬(wàn) 10% 5% 4房 138150平米 103112萬(wàn) % % A區(qū)除公寓產(chǎn)品外銷(xiāo)售情況：目前僅推出 5棟，共 820套 World union 尚東尚筑 引入亞運(yùn)板塊首個(gè)酒店式公寓，其中 1房和 2房銷(xiāo)售較好 A型 39平米 B型 51平米 均價(jià)： 1萬(wàn) /平米 帶 3000元 /平米裝修 產(chǎn)品 面積區(qū)間 總價(jià) 套數(shù)比例 銷(xiāo)售率 1房 39平米 39萬(wàn) 18% 89% 1房 2廳 5060平米 5060萬(wàn) 41% 54% 2房 2廳 5565平米 5565萬(wàn) 41% 79% B區(qū)公寓型產(chǎn)品銷(xiāo)售情況 (共 312套 ): World union 尚東尚筑 城市價(jià)值被客戶(hù)認(rèn)可，高價(jià)仍然吸引到大量投資客購(gòu)買(mǎi) 公寓投資客大量入場(chǎng) /洋房吸引新番禺人居住購(gòu)買(mǎi) “ 尚東尚筑的客戶(hù)九成都是 本地的生意人、公務(wù)員和居民 。 廣州市區(qū)的客戶(hù)很少 ，這是因?yàn)槲覀?沒(méi)有做市區(qū)的推廣，廣告都很少投放 ，我們本來(lái)也沒(méi)有打算主打廣州客戶(hù)。現(xiàn)在成交的廣州客戶(hù)大多是路過(guò)然后上門(mén)成交的，屬于自然成交。 公寓的投資客主要看重的還是 區(qū)域的升值潛力 ，像廣州新城 、 地鐵、清河?xùn)|路、尚東尚筑以后絕對(duì)是交通要地，公寓就全部是 投資客 了。 洋房這邊 外地番禺人 比較多。包括 外地到番禺打工、開(kāi)廠、做生意 的，在這邊久了就相當(dāng)于是番禺人了，這部分比例還是比較可觀的。 ” —— 尚東尚筑策劃訪談 World union 番禺系客戶(hù)的小結(jié)：有一定區(qū)域認(rèn)知，區(qū)域價(jià)值認(rèn)知保守 區(qū)域認(rèn)知：一般 —— 聽(tīng)說(shuō)過(guò)，但印象不深刻 對(duì)于石樓 —— 知道，有印象但不深刻，感覺(jué)比較偏； 對(duì)于蓮花山 —— 知道，在番禺還是比較有名的； 對(duì)于亞運(yùn)村 —— 知道，好不好還要親眼看到才會(huì)考慮的。 競(jìng)爭(zhēng)者認(rèn)知：市橋板塊 產(chǎn)品 —— 居家型 23房 70120平米 價(jià)格 —— 70009000元 /平米，不帶裝修為主 關(guān)鍵點(diǎn) —— 番禺中心，配套成熟，風(fēng)格以歐式豪路線(xiàn)為主 本項(xiàng)目認(rèn)知：有一定的吸引力 石樓本地客戶(hù)，受到本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)所感染； 番禺其他鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)，由于區(qū)域未來(lái)升值潛力、產(chǎn)品特點(diǎn)、保利品牌開(kāi)發(fā)商等因素； World union 因此，本項(xiàng)目破局關(guān)鍵： 重建價(jià)值體系！ 本項(xiàng)目的核心客戶(hù)將主要來(lái)自 市橋及市橋東部鎮(zhèn)區(qū) ，廣州海珠、琶洲、大學(xué)城客戶(hù) 為我們的重要客戶(hù)，以及少量的 投資客戶(hù) 游離組成。 對(duì)廣州系客戶(hù)：打破價(jià)格驅(qū)趕的性?xún)r(jià)比模式，廣州新城的未來(lái)區(qū)域價(jià)值引導(dǎo) 對(duì)番禺系客戶(hù)：打破傳統(tǒng)市橋認(rèn)知體系，建立新番禺中心的區(qū)域認(rèn)知 綜合看來(lái)：以廣州客戶(hù)的成功牽引帶動(dòng)番禺傳統(tǒng)客戶(hù)臵業(yè) 區(qū)域價(jià)值 —— 一個(gè)疑問(wèn)：亞運(yùn)到底能帶給區(qū)域什么？ 3 World union 廣州新城給區(qū)域帶來(lái)了無(wú)限的想象力 “ 兩心四城”的空間結(jié)構(gòu) —— 兩心指 天河新城市中心 、 廣州新城中心 ，四城指奧體新城、大學(xué)城、白云新城、花地新城 ?廣州新城的規(guī)劃尚未出爐，但其 發(fā)展方向 已定 —— 集產(chǎn)業(yè)、大型居住、商業(yè)、旅游、休閑娛樂(lè)于一體的綜合發(fā)展區(qū)域。 亞運(yùn)村周邊的土地 廣州新城除 亞運(yùn)村 及 石樓東北部 部分土地已出讓外，大部分土地以農(nóng)田的形式存在，區(qū)域發(fā)展的勢(shì)頭剛剛開(kāi)始，預(yù)計(jì)亞運(yùn)會(huì)之后建設(shè)速度加快。 World union 廣州新火車(chē)站 地鐵3號(hào)線(xiàn) 地鐵 3號(hào)延長(zhǎng)線(xiàn) 地鐵 7號(hào)線(xiàn) 地鐵 12號(hào)線(xiàn) 至東莞 至大良、江門(mén) 京珠高速 南沙港快速 實(shí)線(xiàn)：已有交通線(xiàn) 虛線(xiàn)：規(guī)劃交通線(xiàn) 蓮花山客運(yùn)港 地鐵 路程 開(kāi)通時(shí)間 4 廣州 — 南沙 已運(yùn)營(yíng) 3 新機(jī)場(chǎng) — 海鷗島 遠(yuǎn)期規(guī)劃（ 2022年后） 10 紫坭 — 廣州新城 遠(yuǎn)期規(guī)劃（ 2022年后 12 沙灣 — 廣州新城 遠(yuǎn)期規(guī)劃（ 2022年后 7 南浦島線(xiàn)（連通廣州新火車(chē)站） 2022年前 廣州新城 —— 4條地鐵線(xiàn) 2條高速、 1個(gè)客運(yùn)港碼頭組成的交通網(wǎng)絡(luò)，縮短與南沙、廣州等地的距離 World union 廣州新城在售項(xiàng)目分為兩類(lèi)，一類(lèi)是石樓鎮(zhèn)附近價(jià)格在40005000元 /平米，另一類(lèi)是橋東靠近亞運(yùn)村附近價(jià)格在70009000元 /平米 ? 目前廣州新城板塊在售項(xiàng)目四個(gè)： 位于石樓鎮(zhèn)附近的蓮花灣畔和映蝶藍(lán)灣； 位于市橋東部，靠近亞運(yùn)村的東湖洲花園和尚東尚筑； ? 價(jià)格上也是分為兩檔，石樓鎮(zhèn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 40005000元 /平米，橋東價(jià)格在 70009000元 /平米。 蓮花灣畔 映蝶藍(lán)灣 亞運(yùn)村 尚東尚筑 東湖洲花園 本項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 產(chǎn)品 單價(jià) 總價(jià) 蓮花灣畔 24房 72163平米 4200元 /平米（尾盤(pán)） 3068萬(wàn) 映蝶藍(lán)灣 45萬(wàn)平米 23房 90120平米 46004800元 /平米 4157萬(wàn) 尚東尚筑 33萬(wàn)平米 24房 78140平米 7500元 /平米 58105萬(wàn) 東湖洲花園 115萬(wàn)平米 25房 75230平米 8500元 /平米帶 1000元 /平米裝修 57175萬(wàn) 亞運(yùn)村 139萬(wàn)平米 60140平米 預(yù)計(jì) 1萬(wàn) /平米以上 60140萬(wàn) 本項(xiàng)目 24房 77168平米 預(yù)計(jì) 6500元 /平米以上 50126萬(wàn) World union 蓮花灣畔和映蝶藍(lán)灣：與廣州新城無(wú)關(guān)，基于傳統(tǒng)的番禺比價(jià)體系 蓮花灣畔和映蝶藍(lán)灣，都只是將廣 州新城和亞運(yùn)新城作為項(xiàng)目的其中 一個(gè)利好來(lái)宣傳，而沒(méi)有深度挖掘 其更深層次的價(jià)值點(diǎn)！ 蓮花灣畔 映蝶藍(lán)灣 蓮花灣畔尾盤(pán)在售 4200元 /平米 映蝶藍(lán)灣預(yù)計(jì) 46004800元 /平米 貶損了廣州新城的價(jià)值體系，其價(jià)格 不具備參考性 World union 東湖洲花園：距離亞運(yùn)城最近的一個(gè)在售項(xiàng)目，借勢(shì)亞運(yùn)，但仍以番禺傳統(tǒng)豪宅價(jià)值構(gòu)建 東湖洲花園在訴說(shuō) —— 新城區(qū)豪宅的開(kāi)始，地標(biāo)王東湖洲花園，享受 亞運(yùn)村 的風(fēng)光 一線(xiàn)江景綠色生態(tài) 土豪路線(xiàn) —— 古典風(fēng)格，超大樓間距，南北朝向，戶(hù)均面積 160平米 /套 1期 5萬(wàn)平米超大中央園林， 110萬(wàn)平米超大規(guī)模大盤(pán) 俯瞰濱江公園及生態(tài)保護(hù)區(qū)及雙河道，保證戶(hù)戶(hù)有景、戶(hù) 有向海、戶(hù)戶(hù)向大花園。 World union 尚東尚筑 城市 +新貴，強(qiáng)調(diào)區(qū)域未來(lái)升值潛力 尚東尚筑在訴說(shuō) —— 廣州新城亞運(yùn)板塊的生活名筑 /見(jiàn)證新城主義 的誕生 同時(shí)用北京亞運(yùn)村、珠江新城作為案例進(jìn)行 說(shuō)明 紐約曼哈頓、東京銀座、巴黎香榭麗舍，每一個(gè)城市代 表的崛起，都有其特定的認(rèn)知符號(hào)，正如尚東尚筑之于 亞運(yùn)板塊，一座國(guó)際級(jí)生活名筑 World union 廣州亞運(yùn)村 —— 當(dāng)仁不讓的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者 媒體村 媒體中心 運(yùn)動(dòng)員村 場(chǎng)館區(qū) 物流中心 志愿 者村 亞運(yùn)公園區(qū) 官員村 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 總建面約 139萬(wàn)平米 計(jì)容建面 1040571平米 占地 ，分為運(yùn)動(dòng)員村、媒體村、技術(shù)官員村、后勤服務(wù)區(qū)、體育館區(qū)、亞運(yùn)公園六大部分，賽時(shí)容納 44800人進(jìn)駐 運(yùn)動(dòng)員村住