【正文】 廣州保利石樓項目 營銷策劃報告 地塊屬性 —— 對地塊價值屬性的剖析 1 World union 項目印象 1：廣州新城亞運板塊 /番禺非熱點區(qū)域石樓 獅子洋 礪江 蓮花山 亞運村 市橋 市區(qū) 番愚 人民 政府 番愚 廣場 地鐵四號線 石基站 10號線 12號線 清河東路 石樓鎮(zhèn)政府 蓮花山 高爾夫球場 蓮花山客運站 海洋 公園 區(qū)位：廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對面 廣州新城亞運板塊 項目周邊配套： 生活配套： 民潤超級市場、潤聯超級市場、 得寶超級市場、石樓市場、海鮮干貨品 教育配套： 石樓中心幼兒園、中心小學、 石樓一中、二中、海鷗中學 交通： 未來二條地鐵線離項目較近。目前主 要是四號線的石基站，但與本項目仍有一定 距離。 白云區(qū) 花都區(qū) 從化區(qū) 增城區(qū) 番 禺 區(qū) 蘿崗區(qū) 黃埔區(qū) 天河區(qū) 海珠區(qū) 越秀區(qū) 荔灣區(qū) World union 項目印象 2：中小規(guī)模 /中小戶型 /現代風格多層電梯洋房 規(guī)劃用地面積 53994平米 總建筑面積 134007平米 商業(yè)面積 1938平米 容積率 面積區(qū)間 比例 7780平米 28% 97平米 48% 129132平米 20% 168平米 4% 注：根據開發(fā)商提供的資料，初步統(tǒng)計。因資料提供不全，因此可能存在一定偏差。 World union 項目印象 3： 07年高價拿地，要求至少 6500元 /平米才能保本 中心園林、售 樓處到位 2022年 6月中旬 2022年 78月 2022年上半年 項目北區(qū)推出 銷售 項目南區(qū)推出 銷售 項目名稱 價格 蓮花灣畔 尾盤大戶型在售 4200元 /平米 映蝶藍灣 46004800元 /平米 ? 項目背景 —— 07年高價拿地，預計單價至少在 6500元 /平米（毛坯）才能保本； 目前該片區(qū)的樓盤價格在 4000多元 /平米。 項目周邊在售樓盤價格情況： World union 針對開發(fā)商提出的問題，本次報告主要解決以下問題： 保利首次進入番禺市場，面對陌生市場，客戶是誰？ 如何從競爭中突圍，實現高價？ 本項目的形象定位，案名確定？ 系統(tǒng)的營銷解決方案？ 關于客戶 —— 本項目的客戶到底是誰？ 2 World union 整體市場表現 —— 09年市場成交量回暖信號明顯，其中番禺的表現的尤其突出。 ?2022年 13月成交面積前三位的是番禺、白云、花都。可以看到，除黃埔區(qū)外，各區(qū)的成交量同比均有所增長，特別是外圍區(qū)域的番禺、花都成交面積大幅回升是全市成交回暖的主要動力。 World union 整體市場表現 —— 價格經 08年的大幅調整后，外圍的一線區(qū)域價格穩(wěn)定在 60008000元左右，其中番禺的價格略高 ? 從 2022年一季度各區(qū)商品住宅成交均價同比增減看，中心區(qū)的成交均價堅挺，外圍區(qū) 域下調幅度較大。其中傳統(tǒng)老城區(qū)的荔灣、越秀和海珠區(qū)的成交均價同比有所上升，天河 區(qū)則有輕微下降； ? 其余各區(qū)的商品住宅成交均價同比下降幅度較大，黃埔、番禺、花都、南沙和羅崗區(qū) 商品住宅成交均價同比降幅在 20%45%之間，其中羅崗區(qū)成交均價降幅大主要受限價房成 交增多的影響。 World union 作為剛性需求旺盛的番禺，其客戶按區(qū)域特征來看進行分類： 廣州系客戶 市橋及其周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶 廣州南部區(qū)域客戶 大學城老師客戶 市橋及鎮(zhèn)區(qū)的原居民 番禺的新廣人 World union 廣州系客戶 —— 廣州南部區(qū)域客戶 從數量上來看，常住人口約 250300萬，數量大 海珠區(qū)： 位于廣州市中部，面積 ，常住人口 。 龍沙（中國）投資有限公司、寶鋼廣東鋼鐵集團、廣州索迪斯管理服務有限公司（世界 500強投資）、保利房地產（集團）股份有限公司和廣東振威國展展覽有限公司等 180多家現代服務業(yè)和總部企業(yè)落戶琶洲地區(qū)。 就業(yè)人口 Ａ 番 禺 區(qū) 天河區(qū) 海珠區(qū) 黃埔區(qū) 天河區(qū)： 常住人口約 110萬人， 0708年連續(xù) 2 年 GDP名列廣州第一。 環(huán)天河體育中心吸引了美國寶潔、日本伊藤忠、韓國三星等大量實力雄厚的外資企業(yè)。珠江新城預計2022年基本成熟，共 39棟寫字樓， 規(guī)劃就業(yè)人口 18萬人。 黃埔區(qū)： 常住人口約 20萬，主要依托港口發(fā) 展，擁有許多現代化工業(yè)企業(yè)，如廣州本田汽 車廠、廣東太古可口可樂公司、七喜電腦有限 公司、廣州文沖船廠、廣州珠江鋼鐵公司等。 World union 廣州系客戶 —— 廣州南部區(qū)域客戶 從通勤時間和成本來來看，海珠區(qū)到本項目的可能性最高 從天河出發(fā)到本項目：時間 50分鐘以上，費用 10元 /20元以上 從海珠出發(fā)到本項目：時間 30分鐘左右，費用 10元左右 從黃浦出發(fā)到本項目：時間 40分鐘左右，費用 40元左右 自駕車：線路 1: 天河城 — 華南快速干線 /新光快速干線 — 金山大道 — 石化公路 — 蓮港大道 —— 石清公 路 （華南快線 15元新光快線 5元） 38公里 50分鐘 線路 2：天河城 — 黃埔大道 — 黃埔大橋 — 南沙港快線 — 清河路 — 石清路 （黃埔大橋 30元，南沙港快線 10元） 35公里 50分鐘 公共交通：番禺廣場 —— 天河北費用 7元， 時間 2530分鐘（包括換乘）轉蓮花山線 33站， 60分鐘， 費用 4元 ；石碁 —— 天河北費用 7元， 時間 4560分鐘 （包括換乘），再轉樓巴 自駕車：琶洲地鐵站 — 新港東路 — 科韻路 — 南沙港快速路 — 清河路 — 石清路 （南沙港快線 10元） （ 27公里） 3040分鐘 地鐵： 2號線琶洲站 — 萬盛圍轉 4號線 — 石碁，再轉樓巴， 費用 6元以上，時間約 2530分鐘 自駕車：黃埔大橋 — 南沙港快線 — 清河路 — 石清路 （黃埔大橋 30元，南沙港快線 10元） 30公里 40分鐘 World union 廣州系客戶 —— 廣州南部區(qū)域客戶 尤其是通勤性最佳的琶洲島集中了大量的新興寫字樓，聚集了新一批的白領，是最可能到本項目的市區(qū)客戶群 保利國際廣場： 北塔以會計事務所、金融機構、 IT公司 等，南塔以廣告、物流、金融、貿易等企業(yè)為主。代表 企業(yè)如廣發(fā)基金、一汽大眾、中國銀行、泉州輕工、邁 科金屬進出口集團。 中洲中心： 與廣州國際會展中心遙相呼應，建筑功能分 展廳、寫字樓、商務公寓三部分 中岱國際品牌廣場： 集會展、餐飲、商務中心、國際重 點采購區(qū)及周邊酒店、餐飲等配套，成為展覽會人流的 必經之地。 廣州國際會議展覽中心、廣州國際采購中心、保利世界 貿易中心等展覽、采購、貿易、酒店為一體。 琶洲島 海珠區(qū) 大學城 番禺 琶洲集合了出現了大量寫字樓，進駐了大量 國內外知名企業(yè)，改變了海珠區(qū)傳統(tǒng)寫字樓 集中在西部格局。 2號線 3號線 4號線 客村站 萬勝圍 乘車線路：從琶洲出發(fā)到本項目最近 從琶洲出發(fā)：到萬勝圍站轉 4號線到石碁站 從海珠出發(fā)：線路 1： 2號線先到萬勝圍站 轉 4號線到石碁站 線路 2：到客村站轉 3號線到番禺廣場，再 轉蓮花山線到石樓（ 33站） World union 廣州系客戶 —— 大學城老師客戶 數量龐大約 29萬學生，通勤成本低 20分鐘 5元 開車從大學城到項目： 南沙港快速路 — 清河路 — 石清路（南沙港快線５元）（２１公里）時間：約２５分鐘 地鐵到本項目： 4號線大學城北 石碁站，費用 5元，時間 20分鐘 學校 教師人數 學生人數 中山大學 13000 52800 廣東外語外貿大學 1178 37893 廣州大學 2411 21100 華南理工大學 4496 56136 華南師范大學 1700 33053 廣東工業(yè)大學 2022 45000 廣州美術學院 360 6000 星海音樂學院 504 3403 廣州藥學院 1072 35000 廣州中醫(yī)藥大學 —— —— 總計 26723 290385 World union 廣州系客戶 —— 從可替代的置業(yè)區(qū)域來看，華南板塊和洛溪板塊成為客戶分流的最大競爭者 選擇洛溪板塊、華南板塊關鍵因素： 交通綜合成本最低 —— 經洛溪大橋、新光大橋等大橋、快速路后最先到達的就是這兩大板塊 （洛溪大橋取消小車收費，小車經華南干線走番禺大橋 10元，新光大橋 5元。） 兩大板塊發(fā)展較早，社區(qū)較為成熟，價格相對較低。 華南板塊 海珠區(qū)、天河區(qū)、黃埔區(qū) 洛溪板塊 大學城 洛溪大橋 番禺大橋 新光大橋 沙溪大橋 大石大橋 洛溪板塊 —— 政府接管部分樓 盤學校，將新建省婦幼等大醫(yī) 院，政府計劃埋單公共服務 華南板塊 —— 08年開始政府著 手推動華南板塊，覆蓋洛溪、 大石、鐘村、南區(qū)等區(qū)域的番 禺新城規(guī)劃也正式提出。今后 的華南板塊，將有總部經濟 CBD、商圈、休閑度假區(qū)、大 型醫(yī)院、高星級酒店、寫字樓 以及公立學校等配套。 南沙港快速路 World union 洛溪板塊 —— 距離廣州城區(qū)最近，片區(qū)逐漸成熟，性價比高，但新盤供應越來越少 洛溪板塊 —— 從上世紀 90年代開始開 發(fā)，經過十幾年的發(fā)展，生 活配套已經非常成熟； 供應越來越少，片區(qū)開發(fā) 接近尾聲； 作為最近廣州的番禺片 區(qū)，成為受到價格擠壓的廣 州客戶的新選擇。 分類 項目名稱 建筑面積 產品 單價 總價 備注 高端項目 江山帝景 8萬平米 樓王 266平米 /平米帶2800元 /平米裝修 400萬 高端江景豪宅 普通居家 珠江怡景灣 55萬平米 2房 8590平米 3房 118131平米 6300元 /平米 部分帶 800元裝修 5383萬 目前已封盤， 7月再賣（換股東），周邊環(huán)境雜亂，原爛尾房改造。距離地鐵站廈滘站 1公里 錦繡半島 68萬平米 23房 93125平米 6400元 /平米 6080萬 大戶型拼合戶型 珠江怡景灣 錦繡半島 江山帝景 World union 星河灣 雅居樂 祈福新村 南國奧園 富豪山莊 錦繡香江 新月明珠 自在城市花園 錦繡銀灣 華南板塊 —— 郊區(qū)居家大盤為主，多帶裝修，價格多在70009000元（帶裝修 )，后續(xù)存量有限 分類 項目名稱 建筑面積 產品（平米） 單價（元 /平米） 總價 備注 高端豪宅 星河灣 6號 120萬平米 245475 1600017000帶 6500元裝修 392807萬 穿梭巴士，地鐵口 10分鐘車程 錦江山水華府 26萬平米 36房 180330/34房 90180 1202213000帶 2022/5000元裝修 108429萬 僅鄰漢溪站 普通居家 錦繡銀灣 36萬平米 25房 105200 9500帶 1500元裝修 99190萬 別墅社區(qū)、僅鄰亞居樂 新月明珠花園 25房 80150 80009000帶 1500元裝修 56135萬 大樓間距、地鐵站 50米 南國奧園 75萬平米 180為主 7800（ 5月全面清貨） 108萬 距離地鐵站 350米 祈福新村 400萬平米 23房 78128 7500帶 1800元裝修 5896萬 穿梭巴士、距離地鐵站較遠 自在城市花園 35萬平米 3房 95～ 123 7800帶 1000元裝修 7496萬 尾盤在售 廣州雅居樂 —— 2房 7589/3房 9198 7800帶 1000元裝修 5876萬 地鐵站 5分鐘車程、穿梭巴士、大盤 富豪山莊 16萬平米 僅剩 280復式 6580帶 1200元裝修 184萬 兩個地鐵站中間，本期尾盤 華南板塊 —— 以超大規(guī)模項目為主，是中國大盤時代的試驗 田，但片區(qū)內缺乏交通配套，沒有學校、沒有醫(yī)院、 沒有商場； 華南板塊被定位為 “ 商貿區(qū) +CBD區(qū) +公共服務 配套區(qū) ” ，同時 政府基本不會再有新批的房地產項 目 ，華南板塊將是番禺區(qū)今后一段時間的建設重點。 地鐵 3號線 World union 物業(yè)類型以小高層、多層物業(yè)為主，風格更為廣泛，現代風格、歐式風格都有 新月明珠花園 南國奧園 自