【正文】 運(yùn)城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告— 市 場(chǎng) 篇 —第一章 運(yùn)城市城市發(fā)展背景研究一、運(yùn)城市概況地理位置優(yōu)越運(yùn)城市因“鹽運(yùn)之城”而得名。是三國(guó)蜀漢名將關(guān)羽的故鄉(xiāng)，位于山西省南端，與陜西、河南兩省隔黃河而相望，北與臨汾市毗連，東與晉城接壤。西、南與陜西省渭南市、河南省三門峽市隔黃河相望。地理坐標(biāo)在東經(jīng)110176。1539。112176。0439。和北緯34176。 3539。35176。4939。之間，，同鄰省的渭南市和三門峽市一起構(gòu)成黃河中游“金三角”。 行政區(qū)劃 人口 運(yùn)城市現(xiàn)轄1區(qū)2市10縣（鹽湖區(qū)、永濟(jì)市、河津市、臨猗、芮城、萬(wàn)榮、稷山、新絳、聞喜、夏縣、絳縣、平陸、垣曲、）133個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3338個(gè)村民委員會(huì)。全市總面積13968平方公里，占山西省總面積的9％，其中平原面積8136平方公里，％。　 鹽湖區(qū) 面積1237平方千米，人口62萬(wàn)。區(qū)人民政府駐府東街。永濟(jì)市 面積1221平方千米，人口43萬(wàn)。市人民政府駐城東街道?！?河津市 面積593平方千米，人口36萬(wàn)。市人民政府駐城區(qū)街道。　 芮城縣 面積1161平方千米，人口38萬(wàn)?？h人民政府駐古魏鎮(zhèn)?！?臨猗縣 面積1350平方千米，人口53萬(wàn)?？h人民政府駐猗氏鎮(zhèn)?！?萬(wàn)榮縣 面積1037平方千米，人口42萬(wàn)?？h人民政府駐解店鎮(zhèn)?！?新絳縣 面積600平方千米，人口32萬(wàn)?？h人民政府駐龍興鎮(zhèn)?！?稷山縣 面積680平方千米，人口33萬(wàn)?？h人民政府駐稷峰鎮(zhèn)?！?聞喜縣 面積1160平方千米，人口38萬(wàn)?？h人民政府駐桐城鎮(zhèn)?！?夏　縣 面積1328平方千米，人口35萬(wàn)。縣人民政府駐瑤峰鎮(zhèn)。　 絳　縣 面積968平方千米，人口27萬(wàn)。縣人民政府駐古絳鎮(zhèn)?！?平陸縣 面積1151平方千米，人口25萬(wàn)?？h人民政府駐圣人澗鎮(zhèn)?！?垣曲縣 面積1620平方千米，人口22萬(wàn)?？h人民政府駐新城鎮(zhèn)。十一五時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況，連續(xù)跨過(guò)500億、600億、700億、800億，提高到2010年的827億元，%，完成了“十一五”規(guī)劃任務(wù)。，增量創(chuàng)歷史新高。投資規(guī)模超出預(yù)期，五年來(lái)投資總量連續(xù)邁上300億元、400億元和500億元臺(tái)階，，年均增長(zhǎng)30%。，%，，%。，，是“十五”。自然及旅游資源 運(yùn)城一直是山西省乃至全國(guó)的麥棉基地。13個(gè)縣(市、區(qū))中有11個(gè)曾被列為山西省商品糧基地縣，其中六個(gè)被確定為全國(guó)商品糧基地縣，兩個(gè)被列為國(guó)家商品棉基地縣，一度被稱為“山西的烏克蘭”。 全市最負(fù)盛名的十大農(nóng)產(chǎn)品是：小麥、棉花、蘋(píng)果、稷山板棗、王過(guò)酥梨、絳縣山楂、蒲州柿子、臨晉醬玉瓜、萬(wàn)榮大黃牛、黃河鯉魚(yú)，一批優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品已經(jīng)打入首都和國(guó)際市場(chǎng)。 2006年5月，運(yùn)城入圍‘中國(guó)十大魅力城市’，運(yùn)城市是華夏文明重要發(fā)祥地之一。自然風(fēng)光與人文景觀十分豐富。現(xiàn)存古跡200余處，文物景點(diǎn)1600余個(gè)，其中國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位22處，省級(jí)文物保護(hù)單位65處，國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1處，國(guó)家級(jí)森林公園2處，元代壁畫(huà)寶庫(kù)芮城永樂(lè)宮、《西廂記》故事發(fā)生地永濟(jì)普救寺、中華四大名樓之一鸛雀樓、唐開(kāi)元蒲津渡大鐵牛、華北保存最完整、規(guī)模最大的歷山原始森林及中華宰相第一村等。交通公路方面，高速公路四通八達(dá)。全市高速公路覆蓋達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，居全省第一。大（同）運(yùn)（城）、運(yùn)（城）風(fēng)（陵渡）、運(yùn)（城）三（門峽）、東（鎮(zhèn)）濟(jì)（源）等幾條高速公路連華北、接中原、達(dá)西北。，；全市高速公路達(dá)到315公里，占全省的四分之一。北上太原、南下西安、東去鄭州都有高速公路直達(dá)，運(yùn)城中心城市到各縣市一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)形成。 　　 鐵路方面，南(大)同蒲(州)鐵路北接太原，西南方向與隴海鐵路大動(dòng)脈連接；侯(馬)西(安)鐵路是晉煤外運(yùn)的大通道，目前正在進(jìn)行擴(kuò)能和電氣化改造；大西客專運(yùn)城段已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段，預(yù)計(jì)將在2014年完成建設(shè)；運(yùn)城至河南三門峽鐵路已經(jīng)列入“十一五”規(guī)劃。 　　 航空方面，截止到2008年12月28日，運(yùn)城關(guān)公機(jī)場(chǎng)（簡(jiǎn)稱“運(yùn)城機(jī)場(chǎng)”）年客流量達(dá)到301070人次，首次突破30萬(wàn)人次大關(guān)。運(yùn)城機(jī)場(chǎng)2005年2月7日通航以來(lái)，客流量增長(zhǎng)迅速，在全國(guó)民用機(jī)場(chǎng)排位由94名上升至2007年的77名，在山西排名第二。經(jīng)過(guò)擴(kuò)建后，飛行區(qū)等級(jí)達(dá)到4D，跑道長(zhǎng)3000米、寬60米。一個(gè)多層次、立體化的交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。 運(yùn)城機(jī)場(chǎng)充分發(fā)揮運(yùn)城市黃河金三角地區(qū)得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢(shì)，運(yùn)城機(jī)場(chǎng)一班人發(fā)揚(yáng)“求實(shí)、創(chuàng)新、發(fā)展”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“安全第一、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的經(jīng)營(yíng)理念，大膽探索適合運(yùn)城機(jī)場(chǎng)特有的運(yùn)營(yíng)模式，積極開(kāi)拓市場(chǎng)。目前，運(yùn)城機(jī)場(chǎng)現(xiàn)開(kāi)通運(yùn)城至北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、沈陽(yáng)、昆明、三亞、武漢、太原等13條航線，其中北京每天3班?？偨Y(jié)：運(yùn)城近幾年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均達(dá)到11%，種種跡象顯示運(yùn)城經(jīng)濟(jì)還將以更高的速度發(fā)展。由于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系，因此運(yùn)城經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速的發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，住房市場(chǎng)有效需求增加，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了源源不斷的“能量”，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)還將保持穩(wěn)步快速的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)初步發(fā)展階段后，2003年以來(lái)增長(zhǎng)迅速，運(yùn)城住宅產(chǎn)業(yè)將在2030年之前保持較快發(fā)展速度，直到2030年，當(dāng)人均國(guó)民收入達(dá)到9524美元附近時(shí)，運(yùn)城市住宅產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)第一個(gè)拐點(diǎn)，即進(jìn)入下降階段。因此，運(yùn)城住宅產(chǎn)業(yè)在未來(lái)20多年將有廣闊的發(fā)展空間。由于國(guó)家政策調(diào)控以及房屋空置面積進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)在逐步加大。二、運(yùn)城市城市總體規(guī)劃運(yùn)城市城市總體規(guī)劃系運(yùn)城撤地設(shè)市后于2000年10月正式編制，2003年4月21日經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)。城市規(guī)劃區(qū)范圍包括市區(qū)8個(gè)辦事處和永濟(jì)市蒲州境內(nèi)40平方公里，總面積約為600平方公里。總體規(guī)劃期限：2001—2020年。城市性質(zhì)是：晉南和晉、陜、豫黃河金三角地區(qū)重要的中心城市。具有河?xùn)|文化特色的工貿(mào)旅游城市。城市市區(qū)遠(yuǎn)期用地規(guī)模50平方公里，人口規(guī)模52萬(wàn)人。城市用地發(fā)展方向：規(guī)劃以向東、向北發(fā)展為主，遠(yuǎn)景適度向西發(fā)展。近期建設(shè)重點(diǎn)為東城區(qū)，中期建設(shè)重點(diǎn)為北城區(qū)，遠(yuǎn)期重點(diǎn)是東北工業(yè)區(qū)，逐步改造老城區(qū)。 　 運(yùn)城市城市總體布局形成“一主兩副”三個(gè)城市中心和三個(gè)工業(yè)片區(qū)的城市組團(tuán)?！耙恢鳌敝敢允形?、市政府為