【正文】 目 錄一、區(qū)域市場分析 2（一）供應(yīng)分析 2（二）需求分析 7（三）價(jià)格分析 8（四）結(jié)論 9二、項(xiàng)目分析 10（一）項(xiàng)目優(yōu)勢分析 10（二）項(xiàng)目劣勢分析 11（三）存在的機(jī)會(huì) 13(四)面臨的威脅 13三、銷售方案 14（一）目前存在的問題 14（二）項(xiàng)目定位 15（三）客戶定位 15（四）價(jià)格方案 15（五）項(xiàng)目建議 16（六）銷售策略 16（七）現(xiàn)場包裝 20四、宣傳推廣方案 25（一）媒體選擇 25（二）活動(dòng)行銷 28五、公司優(yōu)勢 301 / 32摘 要 我們對(duì)雙花園項(xiàng)目周邊的市場進(jìn)行了調(diào)查與分析。通過我們的分析，我們認(rèn)為目前市場建筑技術(shù)含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。同時(shí)購買房產(chǎn)的客戶對(duì)戶型的選擇更加合理實(shí)用，客戶對(duì)價(jià)格方面的敏感程度降低，取而代之的是對(duì)項(xiàng)目綜合方面的考慮。 同時(shí)，我們也對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了認(rèn)真的研究與分析。通過我們的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在地理位置、現(xiàn)房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢。同時(shí)，在戶型設(shè)計(jì)、使用率、立面、社區(qū)環(huán)境、價(jià)格體系等方面存在一定的問題。 為了更好的完成項(xiàng)目的銷售任務(wù)，最大化保證發(fā)展商的利益，我們對(duì)項(xiàng)目的營銷方案進(jìn)行了分析和調(diào)整，提供了初步的銷售方案、現(xiàn)場包裝方案和宣傳推廣方案。 我公司具有多年的銷售經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)的管理體系。我們?cè)诳蛻糍Y源、網(wǎng)絡(luò)資源等方面均有很好的優(yōu)勢。我們本著為發(fā)展商負(fù)責(zé)、對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度開展我們的工作。 真誠希望能攜手合作。2 / 32一、區(qū)域市場分析 雙花園小區(qū)位于東二環(huán)廣渠門東北角，根據(jù)我們對(duì)市場的了解本次市場調(diào)查所設(shè)定的調(diào)查范圍東起西大望路，西至廣渠門，南達(dá)勁松路，北抵鐵路，共對(duì)此區(qū)域的 11 個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查。本項(xiàng)目地處東二環(huán)和東三環(huán)之間，緊臨繁華的國貿(mào)商圈，周邊物業(yè)銷售業(yè)績良好。隨著 CBD 商圈的發(fā)展，泛CBD 地區(qū)的住宅市場的供應(yīng)速度在 2022 年急劇增加。（一）供應(yīng)分析總供應(yīng)量分析該地區(qū)近十年來一直是中低檔的居住類項(xiàng)目為主導(dǎo)，高檔項(xiàng)目的市場供應(yīng)很少，但近期隨著四環(huán)路的開通，CBD 商圈及其輻射區(qū)域的范圍不斷向外擴(kuò)展，區(qū)域商品房的供應(yīng)量迅速增大。自 1998 年來該區(qū)域內(nèi)的商品房總供應(yīng)量達(dá)到 萬平方米左右,已售項(xiàng)目有廣馨居,怡馨園,九龍花園, 東環(huán) 18， 勁松嘉園。 2022 年以前每年的市場供應(yīng)量不超過 10 萬平米， 2022 年的市場供應(yīng)量約為 50 萬平米，其中規(guī)模較大的樓盤華騰園一期推出 18 萬平米左右。縱觀 1998 年以來該區(qū)域的供應(yīng)狀況，今年本區(qū)域的商品房進(jìn)入供應(yīng)高峰期，短時(shí)間內(nèi)將打破供求穩(wěn)定的狀態(tài)。市場已銷項(xiàng)目表住宅名稱 總建筑面積（萬平米）怡馨園 10廣馨居 勁松嘉園 5九龍花園 80東環(huán) 18 123 / 32合計(jì)： 市場在銷項(xiàng)目表住宅名稱 總建筑面積（萬平米）世紀(jì)陽光 10鑫兆豪園 10新青年公寓 10世橋國貿(mào)公寓 6樂瀾寶邸 10華騰園 40合計(jì)： 86物業(yè)類型分析 目前該區(qū)域物業(yè)中除樂瀾寶邸為外銷公寓，其它均為普通住宅。整體來看是以 50006000 元/平米的中檔住宅居多，超過 7000 元/平米的高檔項(xiàng)目并不是很多，因此區(qū)域的物業(yè)以居住為主。物業(yè)類型表住宅名稱 物業(yè)類型世紀(jì)陽光 普通住宅怡馨園 普通住宅廣馨居 普通住宅鑫兆豪園 普通住宅新青年公寓 普通住宅勁松嘉園 普通住宅世橋國貿(mào)公寓 普通住宅九龍花園 普通住宅東環(huán) 18 普通住宅樂瀾寶邸 外銷公寓華騰園 普通住宅4 / 32物業(yè)品質(zhì)分析 客戶的理性選擇影響著住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，開發(fā)商對(duì)于物業(yè)的定位越來越細(xì)分和明確。開發(fā)商無論在項(xiàng)目的運(yùn)作還是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上都比以往有所提高，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。? 目標(biāo)客戶的細(xì)分? 開發(fā)商品牌意識(shí)加強(qiáng)? 注重環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)? 注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)? 從各個(gè)方面體現(xiàn)“以人為本”隨去年以來御景園，樂瀾寶邸等高檔樓盤的面世，將這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價(jià)位全面抬升。由于同類地區(qū)樓盤價(jià)位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運(yùn)作的項(xiàng)目中樂瀾寶邸、世橋國貿(mào)公寓、世紀(jì)陽光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項(xiàng)目有很大的提升。樓體分析（1）建筑形式居住類物業(yè)項(xiàng)目為市場主流，產(chǎn)品形式多為高層塔樓和塔板混合，板式小高層的項(xiàng)目只有東環(huán)十八古柏家居。（2）環(huán)境規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。（3）小區(qū)規(guī)模除九龍花園外大多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。（4）市場表現(xiàn)項(xiàng)目銷售過程中，戶型合理的小戶型市場表現(xiàn)突出。5 / 32物業(yè)樓型統(tǒng)計(jì)表住宅名稱 建筑形式 結(jié)構(gòu)形式 建筑單體數(shù)量 層數(shù)世紀(jì)陽光 塔樓、板樓 剪力墻 3 棟塔樓 15 層、22 層怡馨園 塔樓 剪力墻 3 棟塔樓 25 層廣馨居 塔樓、多層 剪力墻 1 棟塔樓，1 棟多層新青年公寓 塔樓 框架結(jié)構(gòu) 2 棟塔樓 未定勁松嘉園 塔樓、多層 框剪結(jié)構(gòu) 1 棟塔樓，1 棟多層 A 座 24 層；B 座14 層世橋國貿(mào)公寓 塔樓、板樓 2 棟塔樓，2 棟板樓 22 層、12 層九龍花園 塔樓、板樓 鋼混現(xiàn)澆 9 棟塔樓，3 棟板樓 多種層數(shù)東環(huán) 18 板式小高層 剪力墻 3 棟塔樓 11 層、15 層樂瀾寶邸 塔樓、板樓 剪力墻 5 棟塔樓 17 層、28 層、25層、16 層華騰園 塔樓 鋼混結(jié)構(gòu) 7 棟塔樓 28 層、25 層裝修情況分析物業(yè)品質(zhì)的最直接的表現(xiàn)就在于裝修情況，物業(yè)的內(nèi)外裝修情況是評(píng)價(jià)項(xiàng)目品質(zhì)的一項(xiàng)非常重要的指標(biāo)。（1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高現(xiàn)在除了 2 個(gè)情況未定項(xiàng)目外，只有最近兩年推出的 3 個(gè)項(xiàng)目外部裝修采用面磚，其他項(xiàng)目均采用外墻涂料作為外部裝修材料，具體裝修情況如下表。物業(yè)外部裝修情況表住宅名稱 外墻裝修怡馨園 涂料廣馨居 涂料華騰園 防水涂料世紀(jì)陽光 高級(jí)涂料九龍花園 高級(jí)涂料樂瀾寶邸 深色仿石噴涂，高級(jí)淺灰色涂料勁松嘉園 面磚東環(huán) 18 瓷磚6 / 32世橋國貿(mào)公寓 無釉瓷磚鑫兆豪園 未定新青年公寓 未定（2）本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行內(nèi)部裝修的項(xiàng)目僅有 3 個(gè)項(xiàng)目多數(shù)項(xiàng)目為毛坯房和粗裝修，而且大部分精裝修項(xiàng)目為近兩年推出項(xiàng)目，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)在逐步提高。毛坯及粗裝修項(xiàng)目表住宅名稱 地面 內(nèi)墻 窗 廚房 衛(wèi)生間世紀(jì)陽光 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 毛坯 毛坯怡馨園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 精裝修 精裝修廣馨居 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 粗裝修 毛坯勁松嘉園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 毛坯 毛坯九龍花園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 粗裝修 粗裝修華騰園 水泥地面 預(yù)留裝修面 塑鋼窗 精裝修 精裝修